Решение от 28 ноября 2024 г. по делу № А43-17099/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е Дело № А43-17099/2024

г. Нижний Новгород 25 ноября 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 09 октября 2024 года Решение изготовлено в полном объеме 25 ноября 2024 года

Арбитражный суд Нижегородской области в составе: судьи Ахметовой Лилии Равильевны (шифр 1-379), при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Красновой Л.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Классик» (ИНН <***>,

ОГРН <***>), г. Нижний Новгород,

к ответчику: Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород,

о внесении изменений в приложение № 4 к договору аренды,

при участии представителей: от истца: ФИО1 по доверенности от 27.03.2024,

от ответчика: ФИО2 по доверенности от 26.12.2023,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Классик» обратилась в Арбитражный суд Нижегородской области к Министерству имущественных и земельных отношений Нижегородской области с иском о внесении изменений в приложение № 4 к договору аренды земельного участка № 18-6675: в период с 24.06.2021 по дату заключения договора аренды расчет фактического использования просит считать от площади

87,1 кв.м.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, по его мнению, неверно определена площадь земельного участка с 24.06.2021 до даты расторжения договора, так как в указанный период участок находился в аренде у ООО «АДОС», соответственно, плата подлежит начислению исходя из площади 87.1 кв.м, вместо 492 кв.м. Также не согласно с условиями в части расчета арендной платы в период с 01.07.2021 по дату заключения договора.

Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области в судебном заседании и в отзыве на иск просило с заявленными требованиями не согласилось, указав на правомерность расчетов.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв с 08.10.2024 до 09.10.2024.

Как следует из материалов дела, ООО «Классик» является собственником нежилого здания – гаража с кадастровым номером 52:18:0050305:100 площадью 87,1 кв.м распложенного по адресу: г. Нижний Новгород, Ленинский р-он, ул. Новикова Прибоя, д.6.

Спорный гараж принадлежит ООО «Классик» на основании договора купли-продажи от 24.06.2021. Переход права зарегистрирован в ЕГРН 01.07.2021.

Указанный объект недвижимости находится на земельном участке с кадастровым номером 52:18:0050305:26 площадью 492 кв.м.

Истец обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Нижегородской области с заявлением от 29.02.2024 о представлении указанного земельного участка в аренду.

В письме от 05.03.2024 № Исх-326-132252/24 Министерство отказало Обществу в связи с тем, что в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050305:100 площадью 492 кв.м имеется договор аренды от 14.09.1999 № 01930/05 с ООО «АДОС».

По пояснению сторон, договор аренды от 14.09.1999 расторгнут.

19.04.2024 Общество повторно обратилось в уполномоченный орган с целью заключения договора аренды указанного участка.

Министерство направило Обществу проект договора № 18-6675.

ООО «Классик», полагая, что условия договора в части расчета арендной платы нарушают его права как арендатора, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В пункте 4 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пунктам 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу положений статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Указанные нормы предусматривают право стороны на обращение в суд с иском об урегулировании разногласий по договору на стадии его заключения.

В силу пункта 1, 2 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендная плата исчисляется с даты подписания акта приема-передачи. В случае применения пункта 2.3 договора производится расчет арендной платы за фактическое использование участка (приложение № 4).

В статьях 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Ответчик предложил распространить условия договора на правоотношения, возникшие до его заключения, с 01.07.2021 (с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект). Согласно исковому заявлению, правоотношения по аренде подлежат распространению с 24.06.2024.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу части 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно выписке из ЕГРН на гараж право переход права на гараж зарегистрировано 01.07.2021.

Соответственно, в силу вышеуказанных норм права именно с 01.07.2021 истцу перешло право пользования земельным участком под объектом недвижимости, в связи с чем в текст договора аренды подлежит включению дата начала договора аренды «01.07.2024»

По смыслу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

Стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и не вправе применять другую арендную плату. Независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер платы подлежит применению сторонами с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим Федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу того, что регулирование арендной платы за земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета,

влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Такие разъяснения даны в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

В статье 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (далее - Основные принципы определения арендной платы).

Постановлением № 531, вступившим в законную силу с 12.08.2017, Основные принципы определения арендной платы дополнены еще одним принципом № 7, предусматривающим, что арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 № 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением № 582.

В пункте 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций в целях применения принципа № 7 при определении арендной платы за земельные участки рекомендуется исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 ЗК РФ) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.

В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).

Верховный Суд Российской Федерации в решении от 12.09.2018 по делу № АКПИ18- 667, оставленном без изменения определением Апелляционной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 13.12.2018 по делу N АПЛ18-523, указал, что данные положения (принцип N 7) основных принципов определения арендной платы предусматривают дополнительные гарантии при установлении размера арендной платы

для лиц, имеющих в собственности объекты недвижимого имущества, расположенные на земельных участках, отнесенных законодательством к землям, ограниченным в обороте.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 (вопрос 7 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике) сформулирована правовая позиция о том, что пункта 1 статьи 39.7 ЗК РФ постановление N 582 в части установления Основных принципов определения арендной платы является общеобязательным при использовании всех земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Поскольку указанные принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю соответствующим компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы на основании названных принципов, в том числе в пределах, указанных в принципе N 7 (действующем с 12.08.2017), в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для их эксплуатации.

В силу подпункта 14 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 27.02.2022, земельные участки государственной или муниципальной собственности, находящиеся во втором поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, относились к ограниченным в обороте.

По мнению истца, расчет арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050305:26 с 01.07.2021 и до даты расторжения с ОАО «Адос» договора аренды от 1999 года следует производить исходя из площади 87,1 кв.м.

Ответчик полагает, арендную плату следует рассчитывать исходя из сформированной площади земельного участка 492 кв.м.

Между тем, согласно выписке из ЕГРН от 04.09.2024 земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050305:26 площадью 492 кв.м имеет вид разрешенного использования «под гаражи для служебного автотранспорта».

Судом установлено, что на спорном земельном участке иные объекты недвижимости, кроме принадлежащего истцу гаража, отсутствовали. Данное обстоятельство подтверждено сторонами в судебном заседании.

Согласно части 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В пункте 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В силу указанной нормы права в связи с переходом 27.01.2021 в пользу истца права собственности гараж ему перешли права пользования сформированным под объектом недвижимости земельным участком с кадастровым номером 52:18:0050305:26 площадью 492, кв.м.

Кроме того, материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 52:18:0050305:26 расположен в границах зоны санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс) что подтверждается приказом Министерства экологии и природных ресурсов Нижегородской области от 17.07.2020 № 319-306/20П/од "Об установлении зон санитарной охраны водопроводных станций АО «Нижегородский водоканал» Малиновая гряда и Слудинская, расположенных на реке Оке в Нижегородской области, городском округе город Нижний Новгород» и выпиской из ЕГРН на земельный участок от 17.11.2023, отражающей его обременение в виде зоны санитарной охраны источников водоснабжения (II пояс).

Таким образом, земельный участок в силу положений статьи 27 Земельного кодекса РФ является ограниченным в обороте, в связи с чем арендная плата за земельный участок не должна превышать размер земельного налога.

В соответствии с пунктом 2 постановления Городской Думы г.Нижнего Новгорода «О земельном налоге» № 76 от 28.10.2005 налоговая ставка земельного налога определена 1,5% от кадастровой стоимости.

Таким образом, размер арендной платы до 26.02.2022 не должен был превышать 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0060024:2 в 2021 году и в 2022 году составила 1598965,56 руб.

Соответственно, размер арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2022 по 26.02.2022 подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости: 1598965,56 руб., %: 1,5, Ки: 1,00 и составит ежегодно - 23984,48 руб., ежемесячно -1998,71 руб.; ежегодная фактическая плата равна 23984,52 руб.

За последующий период расчет арендной платы должен производиться в соответствии с нормативным актом, принятым субъектом Российской Федерации, а именно постановлением Правительства 04.05.2016 № 247 (далее Методика № 247).

В соответствии с пунктом 4 Методики № 247, размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = КСЗ х Кври х Ки, где:

А - годовой размер арендной платы, руб.; КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков; Ки - коэффициент индексации.

Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области (далее – среднегодовой индекс потребительских цен), с учетом положений пункта 5 названной методики.

Согласно пункту 5 Методики № 247 размер арендной платы определяется на год и ежегодно индексируется на прогнозируемый среднегодовой индекс потребительских цен, за исключением случаев, предусмотренных в пунктах 8, 10 методики.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 52:18:0050305:26 в 2023 году и в 2024 году составила 2176608,00 руб.

Соответственно, размер арендной платы за период с 27.02.2022 по 31.12.2022 подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости: 1598965,56 руб., Кври 0,058132 Ки- 1.040, составит ежегодно - 96669,11 руб., ежемесячно -8055,76 руб.; за период с 01.01.2023 по 31.12.2023 подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости: 2176608,00 руб., Кври 0,058132 Ки-1 (в связи с изменениями кадастровой стоимости и пунктом 2 постановления Правительства Нижегородской области от 04.05.2016 № 247), составит ежегодно126530,58 руб., ежемесячно - 10544,22 руб.; ежегодная фактическая плата равна 126530,58 руб.; с 01.01.2024 по 31.12.2024 подлежит расчету исходя из кадастровой стоимости:

126530,58 руб., Кври 0,058132 Ки-1.072, составит ежегодно - 135640,78 руб., ежемесячно -11303,40 руб., ежегодная фактическая плата равна 135640,78 руб.

При таких обстоятельствах разногласия, возникшие между сторонами при заключении договора аренды земельного участка № 18-6675 г, подлежали урегулированию путем изложения условий сделки в редакции Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области за исключением условий арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2022 по 26.02.2022.

Расчет арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2022 по 26.02.2022 следует изложить в следующей редакции: кадастровый номер: 52:18:0050305:26, площадь: 492,0 кв.м; кадастровая стоимость: 1598965,56 руб., %: 1,5, Ки: 1,00; арендная плата: ежегодная расчетная: 23984,48 руб., ежемесячная: 1998,71 руб., ежегодная фактическая: 23984,52 руб.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка № 18-6675г.

Принять проект приложения № 4 в редакции Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Нижний Новгород, за исключением условий арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2022 по 26.02.2022.

Расчет арендной платы за период с 01.07.2021 по 31.12.2021 и с 01.01.2022 по 26.02.2022 изложить в следующей редакции: кадастровый номер: 52:18:0050305:26, площадь: 492,0 кв.м; кадастровая стоимость: 1598965,56 руб., %: 1,5, Ки: 1,00; арендная плата: ежегодная расчетная: 23984,48 руб., ежемесячная: 1998,71 руб., ежегодная фактическая: 23984,52 руб.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Классик» (ИНН <***>, ОГРН <***>), <...> руб. расходов по госпошлине.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу. Исполнительный лист в пользу взыскателя выдать по его заявлению.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в порядке кассационного производства, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Л.Р. Ахметова