Решение от 13 мая 2024 г. по делу № А57-32350/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-32350/2023
13 мая 2024 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 23 апреля 2024 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мнацаканян К.А., рассмотрев дело по исковому заявлению ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) к администрации МО «Город Саратов» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов), третье лицо Комитет по управлению имуществом города Саратова, Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Саратовской области, о признании незаконным решения администрации об отказе в установлении соответствия разрешенного использования земельного участка и во внесении изменений в договор аренды земельного участка.



УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Арбитражный суд Саратовской области с заявлением к администрации МО «Город Саратов» о признании незаконным отказа в установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Требования заявителя мотивированы тем, что письмом № 02-05-07-300т от 13.09.2023 ему отказано в установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:2348 и классификатором видов разрешенного использования земельных участков. В качестве основания для отказа указано, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:2348 установлен до утверждения классификатора, следовательно, указанный вид разрешенного использования является действительным. В связи с чем, установление соответствия вида разрешенного использования рассматриваемого земельного участка классификатору, а также внесение изменений в договор аренды земельного участка от 26.06.2014 № А-14-500Ф-2, не требуется.

Заявитель полагает, что заявление было подано в соответствии с пунктом 13 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ), основания для отказа правообладателю земельного участка в установлении соответствия в порядке данной статьи законодательством не предусмотрены, указанной нормой закона лишь констатируется обязанность органа местного самоуправления принять соответствующее решение при наличии просьбы правообладателя, изложенной в заявлении.

Представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении, дополнительных письменных пояснениях по делу.

Представитель администрации МО «Город Саратов» возражал против удовлетворения исковых требований и пояснил, что истцом не представлено доказательств невозможности использования спорного земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования, обозначенном в договоре аренды земельного участка, поименованного в ЕГРН. При этом само по себе отсутствие в Классификаторе вида разрешенного использования спорного земельного участка «для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади» не влечет обязанность арендодателя внести изменение в договор аренды в части вида разрешенного использования участка. Таким образом, поскольку разрешенное использование земельного участка установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному, содержащемуся в ЕГРН, следовательно, установленный вид разрешенного использования «для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади» является действительным.

Третье лицо Комитет по управлению имуществом города Саратова представил отзыв на исковое заявление. Доводы, изложенные в отзыве третьего лица, повторяют доводы администрации МО «Город Саратов».

Исследовав материалы дела, изучив доводы, изложенные в исковом заявлении, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что между комитетом по управлению имуществом города Саратова и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № А-14-500Ф-2 от 26.06.2014. В соответствии с п. 1 договора предметом данного договора является земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 64:48:020409:2348, находящийся по адресу: <...> б/н в Заводском районе, площадью 307 кв.м., для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади. Указанный договор аренды был заключен на срок 49 лет. В соответствии с договором замены стороны в обязательстве от 10.10.2014 ФИО2 передал права и обязанности по договору аренды земельного участка № А-14-500Ф-2 от 26.06.2014 ФИО1 16.03.2023 ФИО1 получил градостроительный план земельного участка № РФ-64-2-04-0-00-2023-0078. Согласно п. 2 градостроительного плана, земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-1 - зоне застройки многоэтажными многоквартирными домами. В пункте 2.2 градостроительного плана от 16.03.2023 г. № РФ-64-2-04-0-00-2023-0078 перечислены виды разрешенного использования, среди которых отсутствует такой вид, как «Для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади» или «Отдельно стоящие объекты торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади», а ранее установленному виду разрешенного использования максимально соответствует вид «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м» (код 4.4 по классификатору).

17.08.2023 ФИО1 обратился в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением, в котором просил установить соответствие разрешенного использования земельного участка «Отдельно стоящие объекты торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади» и видом разрешенного использования земельных участков «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м» (код 4.4 по классификатору видов разрешенного использования), внести изменения в договор аренды земельного участка.

Письмом от 13.09.2023 № 02-05-07-300т администрация сообщила, что установление соответствия вида разрешённого использования спорного земельного участка классификатору, а также внесение изменений в договор аренды земельного участка не требуется.

Не согласившись с решением администрации № 02-05-07-300т от 13.09.2023, заявитель обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

Изучив доводы заявления, исследовав представленные в материалы дела доказательства, заслушав в судебном заседании пояснения представителей лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению. При принятии решения суд исходит из следующего.

В силу ч. 1 ст. 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В п. 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 №6/8, разъяснено, что основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Таким образом, основанием для признания незаконными оспариваемых в порядке главы 24 АПК РФ ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, является установленная судом совокупность обстоятельств: несоответствие оспариваемых актов, решений закону или иному нормативному правовому акту и нарушение оспариваемыми актами, решениями прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с ч. 1 ст. 65, ч. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие). В свою очередь, обязанность доказывания оспариваемыми актами, решениями, действиями (бездействием) фактов наличия нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности в силу ч. 1 ст. 65 АПК РФ возлагается на заявителя.

Отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения), регулируются положениями земельного законодательства (п. 1 ст. 3 ЗК РФ).

В соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Категории земель в Российской Федерации по целевому назначению определены в п. 1 ст. 7 ЗК РФ.

Указанные в названной норме земли согласно п. 2 ст. 7 ЗК РФ используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений (абзац 3 пункта 2 статьи 7 ЗК РФ).

Такой Классификатор утвержден Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».

В силу пунктов 11, 12 ст. 34 Закона №171-ФЗ разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору. До 1 января 2021 года орган местного самоуправления поселения, орган местного самоуправления городского округа обязаны внести изменения в правила землепользования и застройки в части приведения установленных градостроительным регламентом видов разрешенного использования земельных участков в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков, предусмотренными классификатором видов разрешенного использования земельных участков. При этом проведение публичных слушаний по проекту изменений, вносимых в правила землепользования и застройки, не требуется.

По заявлению правообладателя земельного участка об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение одного месяца со дня поступления такого заявления обязаны принять решение об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка, указанным в заявлении, и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором видов разрешенного использования земельных участков. Данное решение является основанием для внесения изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о разрешенном использовании земельного участка (п. 13 ст. 34 Закона №171-ФЗ).

Таким образом, в порядке п. 13 ст. 34 Закона №171-ФЗ правообладатель земельного участка вправе требовать приведения установленного ему вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования, установленным классификатором.

Между тем законодатель разграничивает процедуру изменения разрешенного использования земельного участка (данная процедура регулируется ст. 37 ГрК РФ) и процедуру установления соответствия вида разрешенного использования федеральному классификатору (данная процедура регулируется п. 13 ст. 34 Федерального закона N 171-ФЗ). При установлении соответствия вида разрешенного использования земельного участка федеральному классификатору этот вид не изменяется. Органы публичной власти лишь дополнительно подтверждают юридический факт легальности прежнего вида разрешенного использования, не предусмотренного в федеральном классификаторе, но установленного ранее, до его вступления в силу. То есть прежний вид разрешенного использования не изменяется, но уточняется в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

Законодательством установлены специальные правила изменения разрешенного использования земельного участка при заключении договоров аренды с публичным собственником. Правовое регулирование изменения условий таких договоров определяется с учетом порядка получения земельного участка в аренду.

При этом в пределах, указанных в пунктах 11-13 ст. 34 Закона №171-ФЗ, орган местного самоуправления не устанавливает новый и не изменяет ранее установленный вид разрешенного использования земельного участка, а приводит его в соответствие действующему классификатору, в настоящее время утвержденному Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что действующим законодательством предусмотрена обязанность заинтересованного лица принимать решения о приведении вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с классификатором и фактическим целевым его использованием.

Как следует из материалов дела, заявитель обратился к заинтересованному лицу с заявлением на основании пункта 13 статьи 34 Закона №171-ФЗ, в котором просил установить соответствие разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:2348 «для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв. м общей площади» виду разрешенного использования земельных участков, установленному классификатором видов разрешенного использования земельных участков «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м» (код 4.4 по классификатору).

Основанием для отказа в установлении соответствия разрешенного использования спорного земельного участка виду разрешенного использования, предусмотренному Классификатором, послужило то, что разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с ЗК РФ классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору.

Вместе с тем суд считает, что указанные обстоятельства сами по себе не могут быть положены в основу для отказа в установлении соответствия разрешенного использования земельного участка виду разрешенного использования, предусмотренному Классификатором, исходя из следующего.

Из материалов дела следует, что заявителю на праве аренды принадлежит земельный участок площадью 307 кв.м. с кадастровым номером 64:48:020409:2348, расположенный по адресу: <...> б/н в Заводском районе. Как следует из договора аренды земельного участка № А-14-500Ф-2 от 26.06.2014, земельный участок предоставлен для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади (п. 1 договора).

К заявителю право аренды земельного участка перешло на основании договора замены стороны в обязательстве от 10.10.2014.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 утвержден «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков», где среди видов разрешенного использования под кодом 4.4 указано «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м», что предполагает размещение объектов связанных с торговлей (магазины).

На момент приобретения ФИО1 в аренду земельного участка действовали Правила землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденные решением Саратовской городской Думы от 29.04.2008 г. № 27-280.

Подпункт 42.2 пункта 42 Правил, закрепляющий основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства для всех территориальных зон, действовал в редакции, изложенной решением Саратовской городской Думы от 11.10.2012 г. № 18-217 (https://saratovduma.ru/documentv/Reshenie-l8-217.doc).

Данным подпунктом для территориальной зоны Ж-1 были предусмотрены, в частности, такие основные разрешенные виды использования, как «Отдельно стоящие объекты торговли от 150 до 500 кв. м общей площади» (код 4.13) и «Отдельно стоящие объекты торговли от 500 до 1000 кв. м общей площади» (код 4.14).

В договоре аренды земельного участка от 26.06.2014 г. № А-14-500Ф-2 был зафиксировано его разрешенное использование - «для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади», что соответствовало виду с кодом 4.13, предусмотренному действовавшими Правилами землепользования и застройки.

Пунктом 22.2 Правил землепользования и застройки МО «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы от 25.07.2019 г. № 54-397 (https://saratovduma.ru/decision/Reshenie 54-397.7z), для территориальной зоны Ж-1 были предусмотрены, в том числе, основные разрешенные виды использования - «Магазины от 150 до 500 кв. м общей площади» (код 4.4) и «Магазины от 500 до 1000 кв. м общей площади» (код 4.4).

Решением Саратовской городской Думы от 25.06.2021 г. № 90-722 (https://saratovduma.ru/decision/90/Reshenie_90-722.zip) в Правила землепользования и застройки МО «Город Саратов» были внесены изменения, в силу которых в пункте 22.2 вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства с кодом 4.4 был поименован как «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м».

Таким образом, вид разрешенного использования, предусмотренный Классификатором «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м (4.4)», соответствует содержанию разрешенного использования земельного участка «Для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади», не выходит за его пределы, а лишь уточняет сведения.

Исходя из буквального прочтения п. 13 ст. 34 Федерального закона № 171-ФЗ, предусматривающего право правообладателя земельного участка на обращение с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков и обязанность органа местного самоуправления принять решение об установлении соответствия, суд пришел к выводу, что ФИО1, как арендатор земельного участка, правомерно обратился в администрацию МО «Город Саратов» с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков. Заявитель посчитал, что тому виду разрешенного использования, которое имеется у него и указано в договоре аренды «для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади» наиболее полно соответствует вид разрешенного использования, предусмотренный кодом 4.4 классификатора, а именно «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м».

Администрация не представила доказательств того, что вид разрешенного использования, предусмотренный пунктом 4.4 классификатора, не соответствует виду разрешенного использования, указанному в договоре, в настоящее время.

Проанализировав пункт 4.4 классификатора и указанный в настоящее время вид разрешенного использования в договоре аренды, суд приходит к выводу, что заявитель правомерно определил по классификатору вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:2348 как «Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м». При этом суд учитывает, что отнесение разрешенного использования спорного участка к соответствующему коду (числовому обозначению) классификатора видов разрешенного использования не нарушает права муниципального образования, а, напротив, вносит определенность в правоотношения сторон.

Как было указано выше и следует из целей предоставления земельного участка, указанных в договоре аренды, земельный участок изначально предоставлялся для строительства отдельно стоящего объекта торговли от 150 до 500 кв.м. общей площади. Код 4.4 классификатора также предусматривает строительство объектов предназначенных для продажи товаров.

При этом суд отмечает, что иного варианта вида разрешенного использования из числа предусмотренных Классификатором, который бы, по мнению заинтересованного лица, соответствовал виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:2348 в настоящее время, последним не предложено.

Кроме того, заявитель обращался не с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка, а с заявлением об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка классификатору видов разрешенного использования земельных участков, что прямо предусмотрено п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Таким образом, суд не усматривает препятствий для установления испрашиваемого заявителем соответствия.

Суд отмечает, что положения п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» не предусматривают оснований для отказа в удовлетворении обращения заявителя с соответствующим заявлением. Заинтересованное лицо, не принимая во внимание основание обращения заявителя (п. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ), в оспариваемом письме указало, на отсутствие необходимости внесения изменений сославшись на п. 11. ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ.

В сложившейся ситуации заинтересованное лицо, как орган местного самоуправления, при необходимости совершенствования порядка регулирования землепользования и застройки на соответствующей территории, не лишено права инициировать процедуру внесения в Правила землепользования и застройки изменений (в частности, в силу п. 4 ч. 3 ст. 33 ЗК РФ).

С учетом изложенного суд приходит к выводу о незаконности оспариваемого отказа администрации, нарушении данным отказом прав и законных интересов заявителя в экономической сфере.

По смыслу главы 24 АПК РФ требование о понуждении органа, осуществляющего публичные полномочия, принять решение или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя при заявлении, в том числе требования о признании решения либо действия (бездействия) незаконными, не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исходя из смысла закона, при выборе способа устранения нарушенного права суд самостоятельно определяет, насколько испрашиваемый заявителем способ соответствует материальному требованию и фактическим обстоятельствам дела на момент его рассмотрения.

При этом суд учитывает, что применяемая восстановительная мера должна отвечать определенным критериям, в том числе обеспечивать восстановление права, нарушенного этими деяниями (актами), и быть обусловленной существом спора.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, право заявителя может быть восстановлено посредством обязания администрации МО «Город Саратов» повторно рассмотреть заявление ФИО1 об установлении соответствия между разрешенным использованием земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:2348 и видом разрешенного использования земельных участков, установленным классификатором, и о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка от 26.06.2014 г. №А-14-500Ф-2.

Руководствуясь статьями 110, 150, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>, г. Саратов) удовлетворить.

Признать незаконным решение Администрации муниципального образования «Город Саратов», изложенное в письме от 13.09.2023 г. № 02-05-07-ЗООт, об отказе ФИО1 в установлении соответствия разрешенного использования земельного участка и во внесении изменений в договор аренды земельного участка от 26.06.2014 г. № А-14-500Ф-2.

Обязать Администрацию муниципального образования «Город Саратов» в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу повторно рассмотреть заявление ФИО1 об установлении соответствия разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 64:48:020409:2348, расположенного по адресу: <...> б/н в Заводском районе, и о внесении соответствующих изменений в договор аренды земельного участка от 26.06.2014 г. №А-14-500Ф-2.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам право обращения в суд для урегулирования спора на стадии исполнения судебного акта (каб. 706, тел. <***>).



Судья В.Е. Бондаренко