Решение от 4 июля 2019 г. по делу № А07-8438/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

450057, Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Октябрьской революции, 63а, тел. (347) 272-13-89,

факс (347) 272-27-40, сервис для подачи документов в электронном виде: http://my.arbitr.ru

сайт http://ufa.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А07-8438/2019
г. Уфа
04 июля 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 27.06.2019

Полный текст решения изготовлен 04.07.2019

Арбитражный суд Республики Башкортостан в составе судьи Тагировой Л. М., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Муратовой А.А., рассмотрел дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "РЕГИОН" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании расчета годовой арендной платы недействительным, обязании составить и утвердить новый расчет годовой арендной платы, начиная с 15.09.2016, применив показатель 197 руб./ кв.м.

третье лицо: Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (ИНН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, дов. от 01.03.2019;

от ответчика – ФИО3, дов. от 26.04.2019;

от третьего лица – не явились, извещены надлежащим образом.

Общество с ограниченной ответственностью "РЕГИОН" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Государственному унитарному предприятию Республики Башкортостан «Управление административными зданиями» о признании расчета годовой арендной платы недействительным, обязании составить и утвердить новый расчет годовой арендной платы, начиная с 15.09.2016, применив показатель 197 руб./ кв.м.

Судом к участию деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, третье лицо).

Представитель истца поддерживает исковые требования, ходатайствует об отложении судебного заседания для подготовки ходатайства о назначении судебной экспертизы и перечисления денежных средств на депозит Арбитражного суда РБ для проведения экспертизы.

Ходатайство суд отклоняет на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ответчика не согласен с исковыми требованиями.

Исследовав материалы и обстоятельства дела, заслушав представителей сторон, суд

УСТАНОВИЛ:

Из материалов настоящего дела следует, что 20.05.2013 между Министерством (арендодатель) и ООО "Регион" (арендатор) заключен договор о передаче объектов государственного нежилого фонда, являющихся имуществом казны, в аренду без права выкупа N 11172, согласно которому арендодатель на основании протокола N 39 заседания комиссии о подведении итогов приема, регистрации заявок и признании претендентов участниками аукциона от 15.04.2013 передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование объекты государственного нежилого фонда: нежилые помещения лит. Б, расположенные по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Кировский район, ул. Гурьевская, д. 41 а, общей площадью 395,1 кв. м, для использования в целях организации общественного питания (п. 1.1 договора).

В соответствии с п. 1.2 договор вступает в силу с момента его подписания или государственной регистрации (в случае, если срок аренды установлен в один год и более) и действует с 22.05.2013 по 22.05.2023.

В соответствии с п. 3.1 договора расчет арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда производится в соответствии с Методикой определения годовой арендной платы за пользование имуществом Республики Башкортостан, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.

Размер арендной платы подлежит досрочному пересмотру по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных действующим законодательством. Размер арендной платы пересматривается арендодателем в одностороннем порядке при изменении коэффициентов расчета годовой арендной платы (п. 3.2 договора).

При изменении размера арендной платы оформляется новый расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора. Новый расчет арендной платы направляется арендатору уведомлением и является обязательным для исполнения. Новый размер арендной платы устанавливается с момента внесения соответствующих изменений, указанных в расчете арендной платы. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с момента его отправки заказным письмом по адресу арендатора, указанному в договоре, или не позднее 5 дней с момента получения нового расчета арендной платы под роспись арендатором либо его представителем.

По условиям п. 3.3 договора арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед с оплатой до десятого числа оплачиваемого месяца путем перечисления денежных средств на счет Управления Федерального казначейства Республики Башкортостан без выставления арендатору счета на оплату.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 30.12.2015 N 2081 занимаемые ответчиком нежилые помещения переданы в хозяйственное ведение ГУП РБ "УАЗ" по акту приема-передачи N 550 от 31.12.2015. Право хозяйственного ведения зарегистрировано за ГУП РБ "УАЗ" 10.08.2016, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

15.02.2016 между ГУП РБ "УАЗ" и ООО "Регион", по согласованию с Министерством, заключено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды N 11172 от 20.05.2013, согласно которому ГУП РБ "УАЗ" получило статус арендодателя. Дополнительное соглашение N 1 от 15.02.2016 зарегистрировано в установленном порядке 19.08.2016.

Согласно п. 3.1 указанного дополнительного соглашения размер арендной платы за владение и пользование объектами государственного нежилого фонда определяется по результатам оценки рыночной стоимости величины арендной платы (ставки), проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством российской Федерации, оформляется в виду приложения к договору и становится его неотъемлемой частью.

К договору аренды N 11172 от 20.05.2013 был утвержден расчет годовой арендной платы с 15.09.2016 на основании отчета №29-16 об определении рыночной стоимости величины арендной платы от 21.07.2016.

После проведенной перепланировки и по результатам технической инвентаризацией установлено, что фактическая площадь принятых в аренду помещений составляет 408,9 кв. м. Помещениям присвоен кадастровый номер 02:55:010910:6197.

Приказом Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан от 04.07.2016 N 1013 внесены изменения в приказ от 30.12.2015 N 2081 в части увеличения площади с 395,1 кв. м на 408,9 кв. м

30.09.2016 между ГУП РБ "УАЗ" и ООО "Регион", по согласованию с Министерством, заключено дополнительное соглашение N 2 к договору аренды N 11172 от 20.05.2013, согласно которому арендуемая площадь составила 408,9 кв. м, с 01.10.2016 произведен расчет арендной платы по фактической площади.

Дополнительное соглашение N 2 от 30.09.2016 зарегистрировано 01.02.2018, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена соответствующая запись.

Договор аренды N 11172 от 20.05.2013 расторгнут по соглашению сторон от 27.03.2019, помещение возвращено по акту приема-передачи от 27.03.2019.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды N 11172 от 20.05.2013 имело место обращение ГУП РБ "УАЗ" в арбитражный суд с иском к ООО «Регион».

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.02.2019 в рамках дела №А07-26924/2018 исковые требования ГУП РБ "УАЗ" удовлетворены частично: в его пользу с ООО "Регион" взысканы основной долг в размере 1 167 607 руб. 50 коп., пени в размере 214 465 руб., с начислением пени с 15.02.2019 по день фактической оплаты долга из расчета 0,3% за каждый день просрочки. В удовлетворении остальной части требований отказано.

В рамках настоящего спора ООО «Регион» заявлены требования к ГУП РБ "УАЗ" о признании расчета годовой арендной платы недействительным, обязании составить и утвердить новый расчет годовой арендной платы, начиная с 15.09.2016, применив показатель 197 руб./ кв.м.

По утверждению истца, для определения размера арендной платы по договору аренды подлежала применению Методика определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденная постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403 "О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики".

Тем не менее, при определении годовой арендной платы в оспариваемых Приложениях к договору аренды N 11172 от 20.05.2013 - расчетах годовой арендной платы с 15.09.2016г., с 01.10.2016г., с 01.01.2017г., методика определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утв. Постановлением Правительства РБ от 29.12.2007 № 403 применена не была.

В обоснование иска истец также указывает, что в период действия договора аренды были утверждено три расчета арендной платы по данным одного и того же отчета оценщика №29-16 от 21.07.2016, что, по мнению истца, не соответствует нормам действующего законодательства. Истец утверждает, что примененные показатели в отчете явно не соответствуют характеру и состоянию принятых нежилых помещений в связи с чем полагает, что оценка производилась с нарушением норм закона «Об оценочной деятельности в РФ» и стандартов оценки недвижимости. В подтверждение доводов, приведенных в иске истец ссылается на данные отчета об оценке рыночной стоимости величины арендной платы, произведенной ООО «Консалтинговая компания «Платинум» , оформленного отчетом №142/27-19 из которого следует, что размер рыночной стоимости величины арендной платы принятых по договору аренды N 11172 от 20.05.2013 нежилых помещений составляет 197 руб. /кв.м. в месяц.

Посчитав, что арендодатель в нарушение Методики определения годовой арендной платы и условий договора аренды N 11172 от 20.05.2013 необоснованно использовал для определения размера арендной платы за пользование спорным помещением рыночную стоимость величины арендной ставки, определенную на основании недостоверного отчета независимой оценки №29-16 от 21.07.2016, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ответчик с требованиями истца не согласился, в обоснование указывает, что в данном случае размер годовой арендной платы был определен согласно отчету независимого оценщика, законом не предусмотрена возможность применения расчета годовой арендной платы согласно отчету и методики. Указанный отчет в установленном законом порядке не оспорен, не признан недействительным, доказательства его недостоверности отсутствуют в деле. Ответчик также ссылается на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 12.09.2017 по делу N А07-20889/2017, где ООО «Регион» при рассмотрении спора по расчетам не имело возражений, ссылается на подписанные сторонами расчеты. Кроме того, дополнительно сообщает, что на сегодняшний день арендатор освободил помещение, договор аренды N 11172 от 20.05.2013 расторгнут по соглашению сторон от 27.03.2019, фактическая передача недвижимого имущества подтверждается актом приема-передачи от 27.03.2019.

Третье лицо в представленном отзыве в удовлетворении иска просило отказать, ссылаясь на аналогичные доводы ответчика.

Выслушав доводы сторон, оценив все представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает иск подлежащим отказу на основании следующего.

Гражданско-правовые отношения сторон возникли из договора аренды имущества, являющегося имуществом казны Республики Башкортостан.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 Гражданского кодекса).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса).

Порядок оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан, методика определения годовой арендной платы за используемое государственное имущество установлены Правительством Республики Башкортостан (постановление от 29.12.2007 N 403).

В соответствии с п. 6.7 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, размер годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан определяется в соответствии с отчетом независимого оценщика, произведенным согласно требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и Методикой определения годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан, а также устанавливается по результатам проведения торгов на право заключения договоров аренды на основании итогового протокола комиссии Министерства имущественных и земельных отношений Республики Башкортостан по организации и проведению конкурсов (аукционов) на право заключения договоров аренды, доверительного управления, безвозмездного пользования государственным имуществом Республики Башкортостан.

Суд на основании анализа пункта 6.7 Порядка оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики утвержденного постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, пришел к выводу о наличии у арендодателя права на выбор порядка определения арендной платы - на основании утвержденной названным актом методики либо отчета о рыночной стоимости права пользования.

В рассматриваемой ситуации размер арендной платы определен арендодателем путем применения отчета независимого оценщика, произведенным согласно требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии с Порядком оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан, утвержденным Постановлением Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2014 N 403 "О порядке оформления прав пользования государственным имуществом Республики Башкортостан и об определении годовой арендной платы за пользование государственным имуществом Республики Башкортостан".

При таких обстоятельствах довод истца о несоответствии расчета годовой арендной платы по договору аренды N 11172 от 20.05.2013 Постановлению Правительства Республики Башкортостан от 29.12.2007 N 403, основан на неверном его понимании.

В силу изложенного суд не усматривает оснований для применения нормы статьи 168 Гражданского кодекса, в действиях сторон договора аренды не имеется признаков противоправных действий, поскольку определяя размер арендной платы, стороны действовали в рамках предоставленных им законом полномочий (принцип свободы договора).

Согласно представленному в дело отчету об оценке рыночной стоимости величины арендной ставки нежилого помещения, расположенного по адресу: РБ, г. Уфа, г. Уфа, Кировский район, ул. Гурьевская, д. 41 а N 29-16 от 21.07.2016 г., выполненного независимым оценщиком ФИО4, рыночная стоимость величины арендной ставки определена в размере 370 руб. за 1 кв. метр ежемесячно. Отчет N 29-16 об определении рыночной стоимости величины арендной платы от 21.07.2016 составлен в соответствии с абз. 2 ст. 8 ФЗ от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 3 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Истцом не представлено достаточных доказательств проведения оценки рыночной стоимости величины арендной платы ФИО4 с нарушениями требований, установленных законодательством и установления цены, не соответствующей рыночным условиям.

При таких обстоятельствах доводы истца о завышенном размере величины арендной платы по отчету оценщика ФИО4 № 29-16 от 21.07.2016 суд признает несостоятельными.

Доводы истца об иных данных рыночной стоимости арендной платы, полученных в результате оценки, проведенной ООО «Консалтинговая компания «Платинум» (отчет № 142/27-19) как доказательства несоответствия отчета, используемого при расчете арендной платы ответчиком, суд отклоняет.

Само по себе представление отчета об оценке № 142/27-19 от 21.02.2019, составленного ООО «Консалтинговая компания «Платинум» не свидетельствует о том, что оценка оценщика ФИО4 проведена с нарушениями. Кроме того, как следует из отчета ООО «Консалтинговая компания «Платинум» № 142/27-19 рыночная стоимость величины арендной ставки нежилого помещения, находящегося по адресу: <...> проведена с учетом проведения ремонта в помещениях.

Доводы истца о составлении на основании отчета оценки № 29-16 от 21.07.2016 в течение трех лет различных расчетов арендной платы не основано на фактических обстоятельствах дела. Так, изменение расчета арендной платы с 15.09.2016 было обусловлено принятием дополнительного соглашения к договору аренды, которым был изменен порядок расчета арендной платы, изменение расчета с 01.10.2016 было обусловлено изменением площади арендуемых помещений, и изменение расчета с 01.01.2019 обусловлено повышением НДС.

При указанных обстоятельствах оснований для признании расчета годовой арендной платы недействительным, обязании составить и утвердить новый расчет годовой арендной платы, начиная с 15.09.2016, применив показатель 197 руб./ кв.м, в связи с чем исковые требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине возлагаются на истца за необоснованностью заявленных требований в размере, установленном ст. 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Башкортостан.

Если иное не предусмотрено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Уральского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной или кассационной жалобы можно получить соответственно на Интернет-сайтах Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда www.18aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа www.fasuo.arbitr.ru.

Судья Л.М. Тагирова