Решение от 27 декабря 2017 г. по делу № А72-9844/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г.Ульяновск Дело № А72-9844/2017

27.12.2017.

Резолютивная часть решения объявлена 20.12.2017.

Полный текст решения изготовлен 27.12.2017.

Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

третьи лица:

-Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, г.Ульяновск,

-Агентство архитектуры и градостроительства Ульяновской области, г.Ульяновск,

-Администрация города Ульяновска, г.Ульяновск,

- Прокуратура Ульяновской области, г. Ульяновск

-Правительство Ульяновской области в лице Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области, г.Ульяновск

-Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Государственный историко-мемориальный музей-заповедник «ФИО2 Ленина», г.Ульяновск,

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, г.Ульяновск

-Агентство регионального государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ульяновской области, г.Ульяновск

-ФИО3, г. Ульяновск,

о расторжении договора аренды и об освобождении земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО4, доверенность от 09.02.2017 №73-ИОГВ-10.02.01-07/40;

от ответчика – ФИО5, доверенность от 18.08.2017; ФИО6, доверенность от 06.12.2017;

от Прокуратуры Ульяновской области – ФИО7, служебное удостоверение №228024;

от Агентства архитектуры и градостроительства Ульяновской области – ФИО8, доверенность от 10.08.2017 №б/н;

от ФГБУК «Государственный историко-мемориальный музей-заповедник «ФИО2 Ленина» – ФИО9, доверенность от 17.04.2017 №198;

от иных третьих лиц – не явились, уведомлены;

УСТАНОВИЛ:

Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом», в котором просило:

-расторгнуть договор аренды от 14.07.2015 № 24-4-720 земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 площадью 1023 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и передать Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области земельный участок по акту приема-передачи;

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» привести фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 площадью 1023 кв. м, расположенного по адресу: <...>, в соответствии с целевым назначением «под индивидуальным жилым домом», предусмотренным условиями договора аренды от 14.07.2015 № 24-4-720;

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: <...>, от самовольно возведенных строений, в том числе от 4-х этажного многоквартирного жилого дома, включая цокольный и строящийся мансардный этажи;

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» освободить дополнительный земельный участок ориентировочной площадью 80,0 кв. м, используемый для организации строительства с южной стороны земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: <...>.

Определением от 25.07.2017 Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству истца привлек в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление муниципальной собственностью Администрации города Ульяновска, Агентство архитектуры и градостроительства Ульяновской области.

Определением от 30.08.2017 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство Прокуратуры Ульяновской области о вступлении в дело.

Кроме того, данным определением суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрацию города Ульяновска, Правительство Ульяновской области в лице Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области, Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры «Государственный историко-мемориальный музей-заповедник «ФИО2 Ленина».

Определением от 25.09.2017 Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству ответчика привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

Определением от 10.10.2017 Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству истца привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Агентство регионального государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ульяновской области.

Определением от 08.11.2017 Арбитражный суд Ульяновской области по ходатайству ответчика привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО3.

Протокольным определением от 20.12.2017 Арбитражным судом Ульяновской области удовлетворено ходатайство истца об изменении предмета исковых требований, в котором истец просит:

-расторгнуть договор аренды от 14.07.2015 №24-4-720 земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 площадью 1023 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и передать Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области земельный участок по акту приема-передачи;

-признать незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого, самовольной постройкой;

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: <...>, путем сноса самовольно возведенного незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого;

-исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенном по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого;

-исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «Янтарный дом» на объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого (запись от 13.04.2017 №73:24:041805:290-73/001/2017-2);

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» освободить дополнительный земельный участок ориентировочной площадью 80,0 кв. м, используемый для организации строительства с южной стороны земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: <...>.

В судебном заседании представитель Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Государственный историко-мемориальный музей-заповедник «ФИО2 Ленина» заявил ходатайство об опросе в качестве свидетеля по делу ФИО10, явка свидетеля обеспечена.

Согласно ст.88 АПК РФ по ходатайству лица, участвующего в деле, арбитражный суд вызывает свидетеля для участия в арбитражном процессе.

Суд, рассмотрев ходатайство ФГБУК «Государственный историко-мемориальный музей-заповедник «ФИО2 Ленина» о вызове свидетеля, счел необходимым удовлетворить его и опросить в судебном заседании в качестве свидетеля ФИО10.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании дал показания и ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, по адресу: <...> расположен жилой дом – лит.А, А1, год постройки – до 1917 года, общей площадью 52,66 кв.м.

По данным «Историко-архивных изысканий на территории памятников истории и культуры г.Ульяновска» (т.4 л.д.18-42, т.1 л.д.128-144) данный дом был построен в качестве деревянного флигеля в составе усадьбы симбирской мещанки ФИО11 в 1870-х годах.

Согласно сведениям Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области (т.1 л.д.146-148) жилой дом по адресу: <...> не имеет признаков объекта культурного наследия и в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов России не включен.

В результате раздела земельных участков в 2003 году под существующим жилым домом по адресу: <...>, был образован земельный участок площадью 1023,4 кв.м., категория земель: земли поселений, с кадастровым номером 73;24:041805:29.

На основании Постановления мэра города Ульяновска №1820 от 22.07.2004 между Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) г.Ульяновска (Арендодатель) и ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 (Арендаторы) заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора №24-4-010777 от 26.08.2004, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендаторы принимают в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29 из земель поселений площадью 1023,4 кв.м, находящийся по адресу: <...> в Ленинском районе (далее – Участок), для использования: под существующим жилым домом, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1) (п.1.1 договора).

В п.4.1 договора аренды земельного участка №24-4-010777 от 26.08.2004 установлен срок аренды участка с 22.07.2004 по 30.09.2053.

Постановлением Главы города Ульяновска №1963 от 30.08.2005 ФИО14 (проживающему по ул.Л.Толстого, 65), ФИО15 (проживающей по ул.Минаева, 16-62), ФИО12 (проживающей по ул.Пушкарева, 8А-73), ФИО13 (проживающему по ул.Пушкарева, 8А-73) в срок до 30.09.2015 разрешены реконструкция существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального двухквартирного жилого дома на ранее предоставленном земельном участке площадью 1023,40 кв.м по ул.Л.Толстого, 65 в Ленинском районе (земли поселений, территориальная зона Ц-1) (договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора от 26.08.2004 №24-4-010777).

22.09.2005 ФИО14, ФИО15, ФИО12, ФИО13 Управлением архитектуры и градостроительства мэрии города Ульяновска выдано разрешение на строительство №7-И, согласно которому разрешены реконструкция существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома (т.3 л.д.48-50).

Согласно данным Технического паспорта на жилой дом по адресу: <...>, составленного ФГУП «Ростеехинвентаризация» – Федеральное БТИ по состоянию на 19.03.2007 (т.3 л.д.3-18), рядом с имеющимся одноэтажным деревянным жилым домом (лит.А,А1) застройщиками в 2005 году возведен кирпичный жилой дом – лит.В, год постройки – 2005, число этажей – 2, мансарда, незавершенный строительством (степень готовности – 61%).

В дальнейшем строительство нового жилого дома было приостановлено, в отношении застройщика возбуждено уголовное дело, в связи с чем до 2015 года строительство нового и реконструкция существующего жилых домов не осуществлялись.

К 2015 году право собственности на жилой дом, год постройки – до 1917, число этажей – 1, площадью 52,66 кв.м., с кадастровым номером: 73:24:041410:3002, по адресу: <...>, было приобретено ФИО3. Право собственности ФИО3 на указанный жилой дом было зарегистрировано в установленном законом порядке.

В 2017 году ФИО3 на основании поданной декларации об объекте недвижимости было также зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект общей площадью 551,6 кв.м, кадастровый номер: 73:24:041805:290, степень готовности – 70%, расположенный по адресу: <...>. Данное обстоятельство установлено судом при исследовании в судебном заседании дела правоустанавливающих документов на указанный объект, представленного по запросу суда Управлением Росреестра по Ульяновской области (сопр. письмо см. т.2 л.д.90, подлинник дела возвращен).

Оба объекта недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером: 73:24:041805:29 площадью 1023,4 кв.м.

14.07.2015 между Комитетом по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №24-4-720, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29 из земель населенных пунктов, площадью 1023 кв.м, находящийся по адресу: г.Ульяновск, Ленинский район, ул.Л.Толстого, д.65 (далее – Участок), для использования: под индивидуальным жилым домом, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющемся его неотъемлемой частью (Приложение 1) (п.1.1 договора) (т.1 л.д.77-83).

В п.4.1 договора аренды земельного участка №24-4-720 от 14.07.2015 установлен срок аренды участка с 09.07.2015 по 06.07.2053.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

19.12.2016 ФИО3 обратился в Администрацию города Ульяновска с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство №7-И от 22.09.2005, поскольку реконструкция существующего жилого дома и строительство нового жилого дома завершены не были.

21.12.2016 ФИО3 выдано разрешение на строительство №73-73-713-2016 (предыдущий №7-И от 22.09.2005), согласно которому разрешены реконструкция существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома сроком до 20.08.2017 (т.3 л.д.51-64).

На основании договоров купли-продажи от 03.04.2017, от 24.05.2017 (т.1 л.д.60-62, 65-66) вышеназванные объекты недвижимости приобретены Обществом с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом».

На дату рассмотрения спора зарегистрировано право собственности Общества с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом»:

на жилой дом площадью 52,7 кв.м, количество этажей, в том числе подземных: 2, год строительства: до 1917, кадастровый номер: 73:24:041410:3002, по адресу: <...> (т.1 л.д.67-68),

на объект незавершенного строительства, степень готовности 70%, площадью 551,6 кв.м, кадастровый номер: 73:24:041805:290, по адресу: <...> (т.1 л.д.63-64).

21.08.2017 на основании заявления о продлении срока действия разрешения на строительство Администрацией города Ульяновска выдано Обществу с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» разрешение на строительство №73-73-563-2017 (предыдущие №№73-73-713-2016 от 21.12.2016, 7-И от 22.09.2005) сроком до 31.08.2018 для реконструкции существующего индивидуального жилого дома и строительства второго индивидуального жилого дома (т.3 л.д.65-76).

На время строительства Администрацией Ленинского района г.Ульяновска письмом от 14.04.2017 №1320 согласовано ограждение строительной площадки в границах застраиваемого земельного участка, а вдоль улицы Льва Толстого с выносом до границ проезжей части из окрашенного в зеленый цвет профлиста высотой Н=2м с устройством галереи в зоне пешеходного движения (т.1 л.д.35).

Управлением дорожного хозяйства и транспорта Администрации города Ульяновска застройщику (ООО «Янтарный Дом») также согласовано защитное ограждение вокруг строительной площадки (схема см. т.2 л.д.53).

Обратившись в суд с исковым заявлением, истец просит:

-расторгнуть договор аренды от 14.07.2015 №24-4-720 земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 площадью 1023 кв. м, расположенного по адресу: <...>, и передать Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области земельный участок по акту приема-передачи;

-признать незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого, самовольной постройкой;

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: <...>, путем сноса самовольно возведенного незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого;

-исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения об объекте с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенном по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого;

-исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности Общества с ограниченной ответственностью «Янтарный дом» на объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г.Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого (запись от 13.04.2017 №73:24:041805:290-73/001/2017-2);

-обязать Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» освободить дополнительный земельный участок ориентировочной площадью 80,0 кв. м, используемый для организации строительства с южной стороны земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: <...>.

Согласно выписке и Единого государственного реестра недвижимости (т.1 л.д.26-29) земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29 относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

В силу п.4 ст.2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные настоящим Федеральным законом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном частью 1.2 статьи 17 Федерального закона от 6 октября 2003 года №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Согласно п.1.2 ст.17 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" законами субъекта Российской Федерации может осуществляться перераспределение полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации.

В целях реализации права по перераспределению полномочий между органами местного самоуправления и органами государственной власти субъекта Российской Федерации 03.07.2015 принят Закон Ульяновской области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО.

Согласно ст.2 указанного закона, уполномоченный Правительством Ульяновской области исполнительный орган государственной власти (далее – уполномоченный орган) в течение неограниченного срока осуществляет полномочия органов местного самоуправления соответствующих муниципальных образований Ульяновской области (далее – органы местного самоуправления) по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Днем начала осуществления уполномоченным органом указанных полномочий органов местного самоуправления является 1 января 2016 года, если иное не предусмотрено частью 3 настоящей статьи.

В соответствии с Положением об Агентстве государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области (далее – Агентство госимущества), утвержденным постановлением Правительства Ульяновской области от 19.01.2017 №1/20-П, Агентство госимущества является исполнительным органом государственной власти Ульяновской области, уполномоченным от имени Ульяновской области осуществлять полномочия собственника имущества Ульяновской области, а также управление и распоряжение иным имуществом в случаях, установленных законодательством.

В соответствии с п. 2.5 Положения Агентство госимущества в соответствии с Законом Ульяновской области от 03.07.2015 № 85-ЗО «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» распоряжается земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Соответственно, с момента вступления в силу Закона Ульяновской области «О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области» № 85-ЗО от 03.07.2015 к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка №24-4-720 от 14.07.2015 независимо от его переоформления в силу ст. 2 вышеуказанного Закона.

Таким образом, суд исходит из того, что в настоящем деле правопреемство в материальном праве произошло в силу закона, права по распоряжению земельным участком с кадастровым номером 73:24:041805:29, государственная собственность на который не разграничена, перешли к Агентству государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области, а Комитет по управлению городским имуществом, земельными ресурсами, архитектуры и градостроительства администрации города Ульяновска выбыл из правоотношений.

Указанное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.05.2010 №301/10, определении Экономколлегии Верховного Суда РФ №306-ЭС15-18438 от 27.04.2016.

Таким образом, Агентство государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области является надлежащим истцом по заявленным требованиям.

В целях передачи прав арендатора земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 по адресу: <...>, между ФИО3 и ООО «Янтарный дом» 03.07.2017 был подписан договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 14.07.2015 №24-4-720. Однако, государственная регистрация договора передачи прав от 03.07.2017 не была произведена (в государственной регистрации перехода прав арендатора Управлением Росреестра по Ульяновской области было отказано).

Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, а согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. При этом пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу.

В соответствии со ст.552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как разъяснено в п.25 Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Следовательно, независимо от государственной регистрации договора передачи прав, права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка №24-4-720 от 14.07.2015 с момента государственной регистрации права собственности на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, перешли к ООО «Янтарный дом» -ответчику по предъявленным исковым требованиям.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд по общим правилам подведомственности дел с иском о сносе самовольной постройки (п.22 постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Обратившись в суд с настоящим исковым заявлением, истец просит признать незавершенный строительством объект с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенный по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого, 65, самовольной постройкой, и обязать Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29 путем сноса самовольно возведенного незавершенного строительством объекта.

Требований о сносе в отношении реконструируемого жилого дома площадью 52,7 кв.м, год строительства: до 1917, кадастровый номер: 73:24:041410:3002, расположенного на том же земельном участке, истец не заявляет.

В ст. 222 ГК РФ закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество являются самовольной постройкой, в частности если здание, строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами;

2) без получения на это необходимых разрешений;

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно ст.1 Градостроительного кодекса РФ основным документом градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений, являются правила землепользования и застройки.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск", утвержденными решением Ульяновской Городской Думы от 13.10.2004 №90, установлены порядок регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования, карта градостроительного зонирования, а также градостроительные регламенты территориальных зон на территории муниципального образования "город Ульяновск".

Статьей 21 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск" установлены виды территориальных зон на карте градостроительного зонирования территории городского округа, в том числе зоны охраны объектов культурного наследия. При этом указано, что границы зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "город Ульяновск", режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах данных зон утверждены уполномоченным органом исполнительной власти Ульяновской области.

Таким документом является постановление Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 №256-П «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории муниципального образования "Город Ульяновск", режимах использования земель и градостроительных регламентах в границах данных зон».

Указанным постановлением земельный участок по адресу: <...> отнесен к зоне ОЗФ - объединенной охранной зоне объектов культурного наследия федерального значения.

Одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в зоне ОЗФ является использование участков под индивидуальные жилые дома.

В соответствии со ст.34 Федерального закона от 25.06.2002 №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Согласно приложению №2 к постановлению Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 №256-П в охранной зоне (ОЗФ) запрещаются:

1) снос объектов культурного наследия и их частей; зданий и сооружений, обладающих признаками объекта культурного наследия, и их частей; исторических зданий и их частей без проведения историко-культурной экспертизы;

2) строительство зданий и сооружений, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия; и т.п.

Разрешается в охранной зоне объектов культурного наследия федерального значения, в том числе, проведение работ по консервации, ремонту, реставрации объектов, приспособлению для современного использования.

Постановление Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 №256-П вступило в законную силу 04.07.2009. В связи с принятием данного постановления были внесены соответствующие изменения в Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск".

Однако, в настоящем случае разрешение на реконструкцию существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома на земельном участке по ул.Л.Толстого, 65, было впервые выдано 22 сентября 2005 года, то есть до издания постановления Правительства Ульяновской области от 02.07.2009 №256-П, а затем продлевалось дважды.

В силу ст.6 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск" разрешения на строительство, реконструкцию, ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, выданные физическим и юридическим лицам до введения в действие настоящих Правил или изменений в них, являются действительными и внесение изменений в них не требуется.

На момент выдачи разрешения на строительство №7-И от 22.09.2005 действовали Правила землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск" в первоначальной их редакции от 13.10.2004.

В данной редакции Правила землепользования и застройки не предусматривали зонирование территории муниципального образования "Город Ульяновск" для целей охраны объектов культурного наследия и, соответственно, не были предусмотрены и особые режимы использования таких земель.

Земельный участок по ул.Льва Толстого,65 Правилами землепользования и застройки в редакции 2004 года был отнесен к территориальной зоне Ц-1 - зона деловых и коммерческих предприятий в границах исторической части центрального района. В данной зоне, как и в иных зонах, не запрещалось строительство новых зданий, строений и сооружений.

В числе разрешенных видов использования земельных участков территориальной зоны Ц-1 не были поименованы индивидуальные жилые дома.

В то же время, на земельном участке уже был расположен индивидуальный жилой дом, построенный до 1917 года, и, как следует из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 по состоянию на 16.03.2004, земельный участок имел вид разрешенного использования – под существующим жилым домом.

Согласно ст.3 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск" для земельных участков, фактически занимаемых индивидуальными жилыми домами, либо гаражами в составе гаражных кооперативов, которые были возведены (созданы) до вступления в силу Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", виды разрешенного использования "Для индивидуального жилищного строительства" и "Обслуживание автотранспорта" (соответственно) являются всегда разрешенными независимо от принадлежности к территориальным зонам.".

В соответствии со ст.51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство.

В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы:

1) правоустанавливающие документы на земельный участок;

2) градостроительный план земельного участка;

3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства (п.9 ст.51 Градостроительного кодекса РФ).

Согласно п.10 ст.51 Градостроительного кодекса РФ не допускается требовать иные документы для получения разрешения на строительство, за исключением указанных в частях 7 и 9 настоящей статьи документов.

Как следует из материалов дела, при обращении за получением разрешения на реконструкцию существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 1023,40 кв.м по ул.Л.Толстого, 65, застройщиками в 2005 году были предоставлены договор аренды земельного участка №24-4-010777 от 26.08.2004, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Градостроительные планы земельного участка, как пояснил представитель Администрации города Ульяновска, в 2005 году еще не выдавались, поскольку форма градостроительного плана земельного участка была утверждена постановлением Правительства РФ от 29 декабря 2005г. N 840.

Оформление и представление проектной документации на объект индивидуального жилищного строительства Градостроительным кодексом РФ не предусмотрено.

Следовательно, все необходимые и возможные документы для получения разрешения на реконструкцию существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома заявителями в 2005 году были представлены.

Разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29 – под существующим индивидуальным жилым домом – позволял осуществить на данном земельном участке строительство нового индивидуального жилого дома.

Иных нарушений выявлено не было.

При таких обстоятельствах разрешение №7-И от 22.09.2005 на реконструкцию существующего индивидуального жилого дома и строительство второго индивидуального жилого дома было выдано Администрацией города Ульяновска в соответствии с требованиями действующего законодательства.

В настоящее время Обществом с ограниченной ответственностью «Янтарный дом» в рамках выданного разрешения на строительство с учетом продления – сроком до 31.08.2018 ведутся строительные работы.

Данный факт следует из материалов дела и подтверждается всеми участвующими в деле лицами.

По мнению истца, ответчиком вместо индивидуального жилого дома возводится новый многоквартирный жилой дом. При этом истец ссылается на акт обследования земельного участка от 05.06.2017 №256, проведенного специалистами муниципального земельного контроля Администрации г.Ульяновска с участием помощника прокурора Ленинского района г.Ульяновска (т.1 л.д.19-25) и данные визуального осмотра.

Такие выводы истца с учетом сроков строительства объекта – до 31.08.2017 являются поспешными. В процессе строительства объект может быть видоизменен и выводы о его соответствии либо несоответствии условиям разрешения на строительство могут быть сделаны лишь в момент сдачи объекта в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах назначение судебной строительно-технической экспертизы (с целью установления, является ли дом многоквартирным), о которой ходатайствовали стороны, суд счел нецелесообразным.

Согласно нормам Градостроительного кодекса РФ (ст.48 Кодекса) под объектами индивидуального жилищного строительства понимаются отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.

При этом в силу ст.1 Правил землепользования и застройки муниципального образования "город Ульяновск" количество этажей - количество всех этажей здания, включая подземный, подвальный, цокольный, технический, мансардный и иные этажи.

На дату рассмотрения спора судом, как следует из материалов дела, неоконченное строительством здание на земельном участке по адресу ул.Л.Толстого, 65, имеет цокольный этаж и два надземных этажа, то есть требование к этажности дома не нарушено.

В целях рассмотрения спора судом было запрошено и исследовалось в судебных заседаниях инвентарное дело на спорный объект (подлинник дела возвращен).

Из технического паспорта на жилой дом по адресу: <...>, литеры А,А1,к1,В,IV, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 02.10.2014 (копия приобщена к материалам дела), не усматривается, что незавершенный строительством жилой дом (литера В) является многоквартирным. Дом имеет один вход, одну лестницу, ведущую на первый и второй этажи.

Согласно ст.16 Жилищного кодекса РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Наличие в незавершенном строительством здании отдельных квартир в том понимании, которое предусматривает Жилищный кодекс РФ, на дату рассмотрения дела не усматривается.

Как следует из свидетельских показаний руководителя архитектурной мастерской ФИО10, осуществляющего авторский контроль за соблюдением застройщиком утвержденного эскизного проекта реконструкции жилого дома (архитектурные решения фасадов), на сегодняшней стадии строительства нельзя сделать однозначный вывод о том, какой дом строится на земельном участке по адресу: ул.Льва Толстого, 65 - индивидуальный либо многоквартирный, так как строительство еще продолжается, а сама по себе площадь дома и наличие лестничных маршей еще не позволяют считать дом многоквартирным.

Таким образом, из вышеизложенного следует, что строительство второго индивидуального жилого дома на земельном участке площадью 1023,40 кв.м по ул.Л.Толстого, 65, осуществляется на основании правомерно выданного разрешения на строительство на земельном участке, предоставленном застройщику на праве аренды.

Установленный вид разрешенного использования земельного участка – под индивидуальным жилым домом – допускает строительство на участке второго индивидуального жилого дома; фактическое использование земельного участка соответствует разрешенному.

Следовательно, спорный объект недвижимости не отвечает признакам самовольной постройки.

Соответствие строящегося здания градостроительным и строительным нормам и должно быть проверено уполномоченными на то лицами в процессе ввода объекта в эксплуатацию и выдачи соответствующего разрешения на ввод в эксплуатацию.

Учитывая вышеизложенное, обращение истца с вышеозначенными исковыми требованиями на сегодняшний день является преждевременным.

Доводы истца и третьих лиц о нарушении ответчиком в процессе реконструкции существующего индивидуального жилого дома и строительства второго жилого дома архитектурного облика исторической части города Ульяновска не являются существенными для рассмотрения настоящего спора, поскольку указанные обстоятельства не являются критериями самовольного строительства.

Кроме того, данный вопрос является предметом контроля со стороны экспертного совета по вопросам государственной охраны объектов культурного наследия (в материалах дела имеются протоколы заседаний экспертного совета от 25.05.2017, т.3 л.д.1, от 29.06.2017, т.2 л.д.8-15, решение от 13.07.2017, т.2 л.д.16). К полномочиям экспертного совета относится согласование проекта реконструкции жилого дома, составленного Архитектурной мастерской ФИО10 (т.2 л.д.113-130), а также последующий контроль его исполнения.

По мнению Управления по охране объектов культурного наследия администрации Губернатора Ульяновской области (т.1 л.д.146-148) нарушений законодательства в области охраны объектов культурного наследия со стороны ООО «Янтарный дом» не допущено.

При таких обстоятельствах исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о признании незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенного по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого, самовольной постройкой, обязании ответчика снести самовольно возведенный объект, а также об исключенииь из Единого государственного реестра недвижимости сведение об объекте с кадастровым номером 73:24:041805:290, расположенном по адресу: Ульяновская область, г. Ульяновск, район Ленинский, ул. Льва Толстого и сведений о праве собственности ООО «Янтарный дом» на данный объект следует оставить без удовлетворения.

Поскольку строительство и реконструкция ведутся Обществом с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» на законных основаниях, требование Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области освободить дополнительный земельный участок ориентировочной площадью 80,0 кв. м, используемый для организации строительства с южной стороны земельного участка с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: <...>, также удовлетворению не подлежит.

В силу ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

По мнению истца, арендованный земельный участок используется ответчиком в нарушение пунктов 2.4.1, 2.4.1 договора аренды от 14.07.2015 №24-4-720 вопреки его целевому назначению и разрешенному использованию для строительства многоквартирного жилого дома.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд не усматривает в данном случае существенного нарушения арендатором условий договора аренды.

При таких обстоятельствах требование Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области о расторжении договора аренды от 14.07.2015 №24-4-720 земельного участка и обязании Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» освободить земельный участок с кадастровым номером 73:24:041805:29, расположенный по адресу: <...> также удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное, исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области следует оставить без удовлетворения.

В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине возлагаются на истца, но не взыскиваются, поскольку истец от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Агентства государственного имущества и земельных отношений Ульяновской области к Обществу с ограниченной ответственностью «Янтарный Дом» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья И.В. Рыбалко