Решение от 16 ноября 2023 г. по делу № А59-6118/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САХАЛИНСКОЙ ОБЛАСТИ

693000, г. Южно-Сахалинск, Коммунистический проспект, 28,

http://sakhalin.arbitr.ru факс 460-952 тел. 460-945


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А59-6118/2022
16 ноября 2023 года
город Южно-Сахалинск



Резолютивная часть решения объявлена 07.11.2023 года.

В полном объеме решение изготовлено 16.11.2023 года.


Арбитражный суд Сахалинской области в составе судьи Александровской Е.М.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 694920, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Передвижная механизированная колонна» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 693020, <...>)

о взыскании задолженности по договорам аренды земельного участка № 01 от 25.02.2020 и № 49 от 25.05.2021 в общей сумме 476 505 руб. 84 коп. и пени в сумме 41 882 руб. 43 коп.,


при участии:


от истца (с использованием сервиса онлайн-заседание) – ФИО2 по доверенности от 14.02.2023 (после перерыва),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 06.04.2022 (до перерыва),






У С Т А Н О В И Л:

Комитет по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа (далее – истец, Комитет, КУМС Углегорского городского округа) обратился в суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Передвижная механизированная колонна» (далее – ответчик, общество, ООО «ПМК») о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка № 01 от 25.02.2020 за период с 25.02.2020 по 30.06.2022 в размере 424 404 руб. 47 коп., пени по договору в размере 40 172 руб. 01 коп., задолженности по договору аренды № 49 от 25.05.2021 за период с 25.05.2021 по 30.06.2022 в размере 52 101 руб. 37 коп. и пени по договору в размере 1 710 руб. 45 коп.

В обоснование заявленных требований со ссылкой на статьи 309, 310, 330, 614 ГК РФ указано на ненадлежащее исполнение ответчиком договорных обязательств по оплате аренды.


Ответчик в отзыве на исковое заявление, со ссылкой на статьи 401, 612 ГК Ф против удовлетворения требований в части взыскания задолженности по договору № 01 от 25.02.2020 возражал, указав, что земельный участок, переданный в аренду по указанному договору, является непригодным к использованию, что подтверждается заключениями экспертных организаций.

Требования в части взыскания задолженности по договору № 49 от 25.05.2021 не оспаривал, однако заявил о снижении в порядке ст. 333 ГК РФ заявленной неустойки до 700 рублей.


Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и дополнительных письменных пояснениях.

Представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление и дополнительных пояснениях, просил в удовлетворении требований о взыскании задолженности и неустойки по договору № 01 от 25.02.2020 отказать.


Изучив материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 25 февраля 2020 года между КУМС Углегорского городского округа (арендодатель) и ООО «ПМК» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 01, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на период с 25.02.2020 по 25.02.2030 земельный участок из земель населенного пункта г. Углегорска, имеющий кадастровый номер 65:15:0000007:347, площадью 26 299 м.кв., расположенный по адресу: <...> район бывшей больницы (пункт 1 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора, начальный размер арендной платы земельного участка, установленный в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ составляет 283 713 руб. 61 коп. в год.

Согласно пункту 2.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально начиная с 25 мая 2021 года не позднее 20 числа последнего месяца отчетного. Окончательный расчет за текущий год не позднее 25 ноября отчетного года.

25 февраля 2020 года сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 65:15:0000007:347, площадью 26 299 м.кв., расположенный по адресу: <...> район бывшей больницы.


25 мая 2021 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 49, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду на период с 25.05.2021 по 25.11.2026 земельный участок из земель населенного пункта г. Углегорска, имеющий кадастровый номер 65:15:0000005:4528, площадью 12 000 м.кв., расположенный по адресу: Сахалинская область, Углегорский район, г. Углегорск (пункт 1 договора).

Пунктом 2.2 договора предусмотрено, что начальный размер арендной платы земельного участка, установленный в соответствии с пунктом 14 статьи 39.11 Земельного кодекса РФ составляет 95 085 рублей в год.

Согласно пункту 2.5 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально начиная с 25 мая 2021 года не позднее 20 числа последнего месяца отчетного. Окончательный расчет за текущий год не позднее 25 ноября отчетного года.

25 мая 2021 года сторонами подписан акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 65:15:0000005:4528, площадью 12 000 м.кв. в г. Углегорск Сахалинской области.


Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области.

Договорные обязательства по внесению арендных платежей ответчиком за спорный период не выполнены, в связи с чем, истцом 31.08.2022 направлена в адрес общества претензия с требованием погасить задолженность, которая оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в суд.


Проверив в судебном заседании доводы лиц, участвующих в деле, представленные в обоснование заявленного требования и возражений доказательства, суд считает заявление истца подлежащим удовлетворению в части, по следующим основаниям.


Правоотношения сторон подлежат регулированию положениями главы 34 ГК РФ о договоре аренды и общих положений об обязательствах.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.


Материалами дела установлено, и не оспаривается ответчиком, что арендные платежи по договорам в спорный период он не производил, в связи с чем образовалась задолженность по договору № 01 в размере 424 404 руб. 47 коп., по договору № 49 – 52 101 руб. 37 коп.

Возражений относительно взыскания задолженности по договору № 49 от 25.05.2021 ответчик не заявил.

Принимая во внимание изложенное, суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы основного долга по договору № 49 от 25.05.2021 в размере 52 101 руб. 37 коп.

Помимо требования о взыскании основного долга по договору аренды № 49 от 25.05.2021 комитет заявил требование о взыскании с ответчика неустойки за период (согласно приложенному расчету) в размере 1 710 руб. 45 коп.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться, в том числе, неустойкой.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Пунктом 6.1 договора № 49 от 25.05.2021 предусмотрено, что в случае неуплаты арендных платежей в установленный Договором срок, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей в это время, от суммы неуплаты за каждый день просрочки.

Факт нарушения обязательства по своевременному внесению арендной платы по договору №49 подтверждается материалами дела и не оспаривается ответчиком, соглашение о неустойке сторонами достигнуто, в связи с чем, суд признает обоснованным требование истца о взыскании неустойки.

Ответчик расчет неустойки, подготовленный истцом, не оспаривает, контррасчет не представил.

Расчет, произведенный истцом, судом проверен и признан арифметически верный.

Вместе с тем, начисляя неустойку за период с 01.04.2022 по 31.08.2022 на задолженность, возникшую до 31 марта 2022 года, истец не учел следующее.

Согласно статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство РФ вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством РФ.

Целью введения моратория, предусмотренного статьей 9.1 Закона о банкротстве, является обеспечение стабильности экономики путем оказания поддержки отдельным хозяйствующим субъектам. Согласно абзацу первому пункта 2 статьи 9.1 Закона о банкротстве правила о моратории не применяются к лицам, в отношении которых на день введения моратория возбуждено дело о банкротстве.

Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» с 01.04.2022 на территории РФ сроком на 6 месяцев введен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей (за исключением лиц, указанных в пункте 2 данного постановления).

На основании пункта 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2020 № 44 «О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 ГК РФ), неустойка (статья 330 ГК РФ), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац 10 пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

Из анализа вышеприведенных правовых норм и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что в период действия моратория (с 01.04.2022 до 01.10.2022) на требования, возникшие до введения моратория, финансовые санкции не начисляются.

Правила о моратории, установленные Постановлением Правительства РФ от 28.03.2022 № 497, распространяют свое действие на всех участников гражданско-правовых отношений (граждане, включая индивидуальных предпринимателей, юридические лица), за исключением лиц, прямо указанных в пункте 2 данного постановления (застройщики многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, включенных в единый реестр проблемных объектов), независимо от того, обладают они признаками неплатежеспособности и (или) недостаточности имущества либо нет.

Согласно пункту 3 Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 № 497 настоящее постановление действует в течение 6 месяцев.

Таким образом, в период действия указанного моратория не подлежат начислению пени с 01.04.2022 по 31.08.2022 в отношении задолженности, возникшей до введения моратория (т.е. до 31.03.2022), в связи с чем, суд отказывает истцу в удовлетворении требований в указанной части.

Самостоятельно произведя перерасчет неустойки, суд удовлетворяет требования истца о взыскании неустойки в общей сумме 653 руб. 61 коп., рассчитанной за периоды с 22.06.2021 по 31.03.2022 (на всю задолженность) и с 21.06.2022 по 30.06.2022 (на задолженность, возникшую в период действия моратория – текущую), исходя из установленной на день принятия решения ставки рефинансирования Центрального банка РФ – 15% годовых и заявленного истцом периода взыскания неустойки.

В остальной части суд отказывает в удовлетворении исковых требований в указанной части по договору № 49 от 25.05.2021 .

Ответчик в отзыве на исковое заявление просил снизить размер заявленной неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ до 700 рублей.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Из содержания пункта 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - Постановление № 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).

Согласно разъяснениям информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", основанием для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств, длительность неисполнения обязательства и другое.

Ответчик в нарушение требований статьи 65 АПК РФ не представил доказательств несоразмерности начисленной неустойки последствиям нарушения своего денежного обязательства, более того, при расчете суда взысканию подлежит неустойка в размере 653 руб. 61 коп., в то время как ответчик просит снизить неустойку до 700 рублей.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для снижения начисленной неустойки по статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, размер подлежащий взысканию с ответчика неустойки составит 653 руб. 61 коп.


Рассмотрев требования Комитета в части взыскания задолженности по договору № 01 от 25.02.2020, против удовлетворения которых ответчик возражает, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии со статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей, за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).


Возражая против удовлетворения требований в рассматриваемой части, ответчик указал, что использование переданного в аренду земельного участка по договору № 01 от 25.02.2020 не представляется возможным, а сам участок является непригодным к использованию.

Как следует из материалов дела, 25.02.2020 года между Комитетом и обществом заключен договор аренды земельного участка № 01 на основании протокола заседания аукционной комиссии (т.д.1, л.д.14)

Из содержания договора аренды следует, что земельный участок с кадастровым № 65:15:0000007:347 предоставляется с разрешенным использованием: среднеэтажная жилая застройка. Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем «Разрешенным использованием» (пункт 1.3 договора).

В этот же день сторонами по договору подписан Акт приема-передачи земельного участка.

Поскольку земельный участок предоставлялся для строительства, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проектной документации (статьи 47, 48 Градостроительного Кодекса РФ), получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства и так далее.

Для строительства многоквартирных домов, расположенных на данном участке в апреле 2020 года ООО «Сахалинским территориальным институтом инженерно-строительных изысканий» были выполнены инженерно-геологические изыскания.

Согласно техническому отчету, 65-2015-ИГИ выполненному ООО «СахТИСИЗ» (т.д.1, л.д.125), инженерно-геологические изыскания проводились по местоположению объекта – Сахалинская область, Углегорский городской округ, <...> в границах земельных участков с кадастровыми №№ 65:15:0000007:134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 178, 217.

Согласно информации, представленной ООО «СахТИСИЗ» от 22.05.2023 года № 23/207 (т.д.2, л.д.59) изыскания проводились на земельном участке, расположенном по адресу: <...> район бывшей больницы, площадь участка – 26 299 кв.м., кадастровый № 65:15:0000007:347.

По запросу суда Комитетом представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости –земельном участке , из содержания которой, следует, что земельный участок с кадастровым № 65:15:0000007:347 образован путем объединения участков с кадастровыми номерами 65:15:0000007:134, 135, 136, 137, 138, 139, 140, 141, 178, 217 (т.д.2, л.д. 67).

В письменных пояснениях, поступивших в суд 15.06.2023, КУМС Углегорского городского округа пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 65:15:0000007:347 был образован путем перераспределения земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности и земельного участка с кадастровым номером 65:15:0000007:346, который в свою очередь был образован путем объединения земельных участков с кадастровыми номерами 65:15:0000007:134, 65:15:0000007:135, 65:15:0000007:136, 65:15:0000007:137, 65:15:0000007:138, 65:15:0000007:139, 65:15:0000007:140, 65:15:0000007:141. В подтверждение представил выписку из ЕГРНП.


Таким образом, предметом инженерно-геологических и инженерно-геодезических изысканий ООО «СахТИЗИС» являлся земельный участок с кадастровым № 65:15:0000007:347, являющийся предметом договора № 01 от 25.02.2020.


Как следует из заключения Технического отчета, в ходе работ было выполнено бурение 8 скважины глубиной по 20 м в пределах контуров проектируемых жилых домов. Согласно отчету основанием фундамента для многоквартирных домов служит: ИГЭ-3 ил глинистый с примесью органического вещества, и ИГЭ 3.1 ил суглинистый с примесью органического вещества. Мощность слоев достигает 18 метров.

В пределах исследуемого участка на момент проведения изысканий подземные воды встречены повсеместно. Уровни появления отмечены на глубине 0,5-1,3 м (абсолютные отметки - 3,10-1,75 м), уровни установления зафиксированы на этих же глубинах, отмечается незначительный напор - 0,7 м. Грунты ИГЭ 3 и ИГЭ 3.1 согласно пункту 2.19 (таблица Б.27) ГОСТ 25100-2011 являются чрезмернопучинистыми.

Согласно таблице 5.1 СП 14.13330. 2018 «Строительство в сейсмических районах» грунты ИГЭ 3.1. и ИГЭ 3 относятся к III категории по сейсмическим свойствам. В соответствии с п. 5.8 СП 14.13330.2018 площадки строительства объектов, в пределах которых залегают грунты III категории являются неблагоприятными в сейсмическом отношении.

Согласно таблице 5.1 СП 14.13330.2018 нормативная сейсмичность района расположения площадки для данной категории грунтов составляет > 9 баллов.

В соответствии с приложением Г СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» максимально допустимая осадка здания должна быть не более 18 см. Предварительный расчет осадки основания здания составил для ИГЭ-3 ил глинистый с примесью органического вещества, и ИГЭ 3.1 ил суглинистый с примесью органического вещества превышает предельно допустимые значения.

Давление на основание (нагрузка от фундамента) должная быть меньше расчетного сопротивление грунта. Если давления на грунт больше расчетного сопротивления грунта, то деформация грунтов будет уже пластической, т.е. не восстанавливаемой со временем даже после снятия нагрузки (например, сноса здания) и приведет к существенному изменению структуры грунтов (как минимум тех, которые находятся ближе всего к подошве фундамента).

Такая деформация называется просадкой и будет она значительно больше, чем осадка, вот только просадку из-за пластической деформации даже приблизительно просчитать не представляется возможным.

Согласно п. 6.4.31 СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений» при толщине слоев органоминеральных и органических грунтов, которыми и являются илы. превышающей 3 м, их следует уплотнять с использованием вертикальных дрен. В ходе инженерно-геологического исследования выявлены такие опасные процессы как подтопление и криогенные процессы.

Процесс подтопления является следствием деятельности подземных вод. Согласно пособию к СНиП 2.02.01-83 произведена оценка территории по подтопляемости, установлено, что при глубине проектируемого (подвала) - 3 метра, оценивается как подтопляемая. Провести оценку возможных естественных сезонных и многолетних колебаний уровня подземных вод не представляется возможным в виду отсутствия многолетних режимных наблюдений.

Мерзлотные (криогенные) геологические процессы и явления связаны с промерзанием грунтов. Промерзание сопровождается морозным пучением грунтов в зимний период и осадками в период оттаивания мерзлоты.

Согласно вышеизложенному, строительство домов по адресу Сахалинская область. Углегорский городской округ, <...> в границах ЗУ 65:15:0000007:134, 135, 136, 137,138, 139, 140, 141, 178, 217 является небезопасным для здоровья и комфортных условий эксплуатации проектируемых объектов капитального строительства в связи с высоким уровнем грунтовых вод, низкими прочностными характеристиками залегающих грунтов и осадками здания, превышающие предельно допустимые значения.


В судебном заседании 7 сентября 2023 года был опрошен в качестве свидетеля ФИО4, занимающий в период с 2016 года по июль 2021 года должность главы муниципального образования Углегорского городского округа.

Истцом в материалы дела представлены распоряжение от 27.12.2018 № 407-к о вступлении в должность ФИО4 и распоряжение от 23.07.2021 № 203-к об отставке по собственному желанию.

Свидетель пояснил, что строительство на земельном участке с кадастровым номером 65:15:0000007:347 планировалось в рамках государственной программы «Переселение из ветхого и аварийного жилья».

Строительство осуществлено не было, поскольку по результатам инженерно-геологических изысканий было дано заключение о невозможности строительства домов на данном участке, принимая во внимание, в том числе, сейсмические показания местности.

Участок был серьезно обводнен, с учетом технических решений, принимая во внимание состояние земельного участка, стоимость квадратного метра такого строительства значительно повышалась, что в дальнейшем привело бы к невозможности заключения договоров на приобретение квартир в рамках установленной сметы.

В связи с этим, им, как главой муниципального образования, совместно с представителями ООО «ПМК» был осуществлен осмотр иных земельных участков, для возможности строительства домов. По результатам указанных мероприятий, были организованы новые торги на заключение договора аренды иного земельного участка для реализации программы по строительству домов, победителем которых был объявлен ответчик. По какой причине договор не был расторгнут в установленном порядке, свидетель пояснить затруднился, указав, что его главной целью являлось реализация Программы по переселению жителей из ветхого и аварийного жилья в установленные сроки.


Исследовав и оценив в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о невозможности использования переданного комитетом обществу земельного участка.

Суд не принимает доводы истца, о том, что ответчик не воспользовался предусмотренным пунктом 10 Аукционной документации правом на подачу заявки для осмотра земельного участка на местности.

При этом, суд считает заслуживающими внимание доводы общества о том, что недостатки земельного участка с кадастровым номером 65:15:0000007:347 не могли быть обнаружены арендатором при осмотре земельного участка, поскольку данные недостатки обусловлены высоким уровнем грунтовых вод, а мероприятия по проведению аукциона и заключение договора аренды происходило в зимний период.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обязательства, на которое оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Под достаточностью доказательств понимается такая их совокупность, которая позволяет сделать однозначный вывод о доказанности или о недоказанности определенных обстоятельств.


Доводы ответчика о непригодности земельного участка комитетом не оспариваются, однако истец ссылается на то, что общество за период действия договора аренды никаких претензий относительно состояния земельного участка не заявляло.

Между тем, суд считает, что в рассматриваемом случае и арендодатель, осведомленный о состоянии земельного участка и невозможности его использования в установленных целях, также не предпринимал на протяжении длительного времени никаких действий, с заявлением о взыскании задолженности обратился только 16.11.2022 года.

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015 арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Кроме того, необходимо отметить, что согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017), арендная плата не подлежит взысканию с арендатора за период, в котором арендатор был фактически лишен возможности использовать арендованное имущество.

Таким образом, отсутствие со стороны арендатора претензий относительно состояния земельного участка, не возлагает на последнего обязанность по внесению арендных платежей в отсутствие объективной возможности использования указанного земельного участка по назначению.


Ввиду предоставления в аренду земельного участка, использование которого по целевому назначению в период действия договора аренды оказалось невозможным, доказательства обратного Комитетом не представлены, обществом не была достигнута цель, для реализации которой земельный участок был приобретен в аренду.

Оценив в соответствии со статьей 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что ООО «ПМК» не имело возможности пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора и видом разрешенного использования по независящим от него обстоятельствам, в связи с чем истец не имеет правовых оснований для взыскания задолженности и пени по договору аренды земельного участка № 01 от 25.02.2020.

При таких обстоятельствах, суд отказывает Комитету в удовлетворении исковых требований в указанной части.


В соответствии со ст. 110 АПК РФ с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу закона.

Государственная пошлина взыскивается пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.


Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л :

Исковые требования комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Передвижная механизированная колонна» в пользу комитета по управлению муниципальной собственностью Углегорского городского округа задолженность в размере 52 101 руб. 37 коп. и пени в сумме 653 руб. 61 коп., всего взыскать 52 754 (пятьдесят две тысячи семьсот пятьдесят четыре) руб. 98 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Передвижная механизированная колонна» в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 1 360 (одна тысяча триста шестьдесят) рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Сахалинской области в течение месяца со дня его принятия.


Судья Е.М. Александровская