Решение от 13 октября 2023 г. по делу № А40-97241/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-97241/23-28-770
г. Москва
13 октября 2023 г.
Резолютивная часть решения объявлена 06 октября 2023года

Полный текст решения изготовлен 13 октября 2023 года

Арбитражный суд города Москвы

в составе: судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола судебного заседания секретарем с\з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по первоначальному иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРСА ГРУПП» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.03.2015, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, 37" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2014, ИНН: <***>) о признании договора аренды расторгнутым 03.02.2023г.

по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, 37" (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.07.2014, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРСА ГРУПП» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.03.2015, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №15816 от 16.11.2018г. в размере 449 856,00 руб., при участии:

от истца: ФИО2, паспорт, доверенность от 05.11.2022г., диплом

от ответчика: ФИО3, паспорт, доверенность от 18.10.2022г., диплом

в судебном заседании был объявлен перерыв с 04.10.2023г. по 06.10.2023г. в порядке ст. 163 АПК РФ. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда.

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРСА ГРУПП» обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, 37" о признании расторгнутым 03.02.2023 г. договора аренды от 16.11.201 8 г. № А15816, заключенного между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРСА ГРУПП» и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, 37".

Совместно к рассмотрению с первоначальным иском, судом принят к производству встречный иск ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, 37" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРСА ГРУПП» о взыскании задолженности по арендной плате по Договору аренды №А15816 от 16.11.2018 г. в размере 449 856,00 рублей.

В судебном заседании представитель ООО «БАРСА ГРУПП» поддержал первоначальные исковые требования, встречный иск не признал на основании доводов, изложенных в отзыве.

Представитель ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, 37" первоначальные требования ООО «БАРСА ГРУПП» не признал на основании доводов, изложенных в отзыве, встречный иск поддержал.

Суд, рассмотрев исковые требования, заслушав объяснения сторон, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, считает, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению, а встречные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

16.11.2018 г. между Обществом с ограниченной ответственностью «Интеграция» (14.06.2022 переименовано в Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Ленинградский проспект, 37» (далее - Арендодатель, Ответчик) и Обществом с ограниченной ответственностью «Оптовик» (23.03.2022 переименовано в Общество с ограниченной ответственностью «БАРСА Групп» (далее - Арендатор, Истец) был заключен договор аренды нежилых помещений № А15816 (далее - договор), на условиях которого (п.2.1) Арендодатель обязался передать, а Арендатор принять во временное пользование за плату Помещения в соответствии с Приложением № 1. Срок действия договора (в редакции Дополнительного соглашения от 06.05.2022 г. № 5: с 01.06.2022 по 30.04.2023 г.)

Согласно п. 5.1 договора Арендатор обязуется использовать Помещения в качестве офисных.

В соответствии с Приложением № 1, а также Актом приема-передачи от 01.12.2018 г., Арендодатель передал, а Арендатор принял нежилые помещения, общей площадью 83,6 кв.м: помещение VII, комнаты № 24,24а, 25, 27, 27а, находящиеся по адресу: <...>, этаж 5.

23.06.2021 г. Дополнительным соглашением № 4 условия договора были изменены. Вышеуказанные Помещения были возвращены Арендодателю по Акту б/н от 30.06.2021 г., а Арендодатель передал Арендатору на прежних условиях договора другие нежилые помещения, общей площадью 94,7 кв.м: помещение V, комнаты № 5, 6, находящиеся по адресу: <...>, этаж 3.

Срок действия договора в редакции Дополнительного соглашения № 5 от 06.05.2022 г.: с 01.06.2022 по 30.04.2023 г.

В обоснование заявленных требований Истец ссылается на то, что Арендатором не были обеспечены нормальные условия пользования Помещениями, а именно - в зимний период времени в помещениях было холодно. Ответчик не предпринял никаких действий по приведению арендуемых Помещений в соответствие с условиями договора. В связи с чем Истцом было принято решение о возврате арендуемых помещений Арендатору и расторжении договора аренды, о чем Ответчик 02.02.2023 г. был уведомлен письмом № 05/01 от 31.01.2023 г. Ответчик на уведомление не ответил.

Поскольку дальнейшее нахождение в арендуемых помещениях было невозможно, 03.02.2023 г. (в пятницу) Истец их освободил и попытался вручить ключи и пропуска Ответчику, а также подписать Акт возврата. Ответчик от приема ключей, пропусков, подписания Акта отказался.

После нескольких неудачных попыток, Истец был вынужден 14.02.2023 г. направить ключи, пропуска и Акты возврата Ответчику по почте. Посылка была получена Ответчиком 28.02.2023 г., что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 12329875001628, описью вложения и кассовым чеком. Также Акт возврата был передан Ответчику 13.02.2023 г. с помощью системы электронного документооборота (ЭДО).

Таким образом, недостатки переданных в аренду Помещений не позволили добросовестному Истцу пользоваться ими по назначению, в качестве офисных. От приведения Помещений в соответствие условиями договора Ответчик безосновательно уклонился, в связи с чем, Истец по первоначальному требованию обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статья 620 ГК РФ предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

В данном случае, арендуемое помещение находилось в состоянии не пригодном для использования, что подтверждается материалами дела.

Так, 24.01.2023 г. письмом № 02/01 от 24.01.2023 г. Истец с помощью системы электронного документооборота (ЭДО) уведомил Ответчика о том, что 25.01.2023 г. им будет проводиться специальная оценка условий труда сотрудников.

25.01.2023 г. в рамках специальной оценки условий труда сотрудников ООО «БАРСА Групп» сотрудниками независимой испытательной лаборатории ООО ЦОТ «Связь» было выявлено, что температура воздуха в исследуемых Помещениях ниже нормативных значений (от +17,8 до +18,2 °C) при норме от +22 до + 24 °C согласно СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания», Постановлению Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 г.

Письмом № 03/01 от 26.01.2023 г. Истец ознакомил Ответчика с Протоколом испытаний (измерений) микроклимата № БРС ГР/МСКВ-1-ПК-1-МХ от 26.01.2023 г., зафиксировавшем указанные нарушения, и потребовал от Ответчика в срок до 30.01.2023 г. привести температурный режим арендуемых помещений с соответствие их назначением по договору.

27.01.2023 г. (в пятницу, в конце рабочего дня) Истец уведомил Ответчика о том, что 30.01.2023 г. будет вновь проводиться специальная оценка условий труда сотрудников.

30.01.2023 г. в рамках повторной специальной оценки условий труда сотрудников ООО «БАРСА Групп» сотрудниками независимой испытательной лаборатории ООО ЦОТ «Связь» было выявлено, что температура воздуха в исследуемых Помещениях вновь ниже нормативных значений (от +14,5 до +15,3 °C), что подтверждается Протоколом испытаний (измерений) микроклимата № БРС ГР/МСКВ-2-ПК-1-МХ от 30.01.2023 г.

Согласно п.2.2 Договора Здание, в котором расположено арендуемое Помещение, принадлежит Ответчику на праве собственности. Здание оборудовано системой центрального отопления и отопительными приборами в местах общего доступа и в арендуемых Помещениях. Все отопительные приборы в Здании являются собственностью Арендодателя, установлены им, подключены к единой им же обслуживаемой сети теплоснабжения (п. 2 Приложения № 4 к Договору «Акт разграничения ответственности»).

Нормами СанПиН 1.2.3685-21 «Гигиенические нормативы и требования к обеспечению безопасности и (или) безвредности для человека факторов среды обитания». Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 28.01.2021 г. установлена минимальная температура на рабочих местах в зимний период - от +22 до + 24 °C.

Фактически температура в арендуемом помещении по состоянию на 25.01.2023 г. составляла от +17,8 до +18,2 °C, что подтверждается Протоколом испытаний (измерений) микроклимата № БРС ГР/МСКВ-1-ПК-1-МХ от 26.01.2023 г. и по состоянию на 30.01.2023 г. от +14,5 до +15,3 °C, что подтверждается Протоколом испытаний (измерений) микроклимата № БРС ГР/МСКВ-2-ПК-1-МХ от 30.01.2023 г.

При выявлении нарушения указанного температурного режима Истец (как работодатель) обязан привести температуру в арендуемых офисных помещениях в соответствие с нормами СанПиН. При этом офисное Помещение, где находятся рабочие места работников Истца, не является его собственностью, а арендуется им на условиях Договора у Ответчика.

Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно п. п. 5.6 Договора Арендатор обязуется содержать Помещение в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии и нести ответственность за надлежащее техническое, санитарное и противопожарное состояние Помещения, в частности, но не ограничиваясь этим, перед контролирующими органами.

Кроме того, согласно п. 6.3.1, Арендатор обязан содержать Помещения в технически исправном состоянии, соответствующем санитарным и противопожарным нормам, устранять выявленные нарушения указанных норм таким образом, чтобы привести Помещения в такое состояние, в котором оно бы соответствовало указанным нормам.

При этом в соответствии с п. 6.2.1, 6.2.2 Договора Арендодатель обязан согласно Акту Разграничения Ответственности устранять за свой счет и в разумные сроки неисправности, аварии в сети электроснабжения, водоснабжения и канализации, теплоснабжения и иных системах Здания, обеспечивающих содержание Помещений в нормальном состоянии, за исключением аварий на городских сетях электроснабжения, водоснабжения и канализации или теплоснабжения, произошедших не по вине Арендодателя.

Производить согласно Акту Разграничения Ответственности необходимый капитальный ремонт фундамента, крыши, внешних стен, кровельной водосточной системы, несущих конструкций Здания и основных систем отопления Здания, систем вентиляции и кондиционирования воздуха, систем распределения электроэнергии, водопроводных систем, систем дымовой и пожарной сигнализации и лифтов.

Согласно пункту 2.8 Приложения № 4 к Договору «Акт разграничения ответственности», указано что «Арендодатель несет ответственность за работоспособность системы отопления, в том числе за исправность узлов ИТП, теплосчетчиков, циркуляционных и повысительных насосов, заполненность системы подготовленным теплоносителем, соответствие температуры теплоносителя графику температуры, исправность системы автоматики и мониторинга».

Таким образом, из толкования условий договора аренды в их совокупности следует, что обязанность предоставления Арендатору коммунальных услуг возложена непосредственно на Арендодателя, который обязан был обеспечить нормальную подачу тепла через систему центрального отопления в арендуемое Помещение. Он принял на себя такую обязанность по Договору и взимал за это оплату,

Таким образом, недостатки переданных в аренду Помещений не позволили Истцу по первоначальному требованию пользоваться ими по назначению, в качестве офисных. От приведения Помещений в соответствие условиями договора Ответчик безосновательно уклонился, в связи с чем, первоначальные требования подлежат удовлетворению.

Ссылка Ответчика на Акт, согласно которому службой ОТЭ 31.01.2023 г. в 12-00 был произведён осмотр помещения 304, ООО «БАРСА ГРУПП» и выявлены некие нарушения, судом не принимается, поскольку данный акт, составленный в одностороннем порядке, не является надлежащим доказательством наличия нарушений со стороны Истца.

Доказательств того, что Истец уведомлялся о проведении осмотра и присутствовал при составлении данного акта не предоставлено.

При этом, факт проведения осмотра арендуемого Помещения кем-либо 31.01.2023 г. в 12-00 в его присутствии Истец оспаривает.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу ст. 328 ГК РФ встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств (п. 1); в случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков; если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению (п. 2); ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (п. 3); правила, предусмотренные пп. 2 и 3 данной статьи, применяются, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 4).

Общее регулирование, содержащееся в ст. 328 ГК РФ применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в п. 4 ст. 614 названного кодекса.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату. Данная правовая позиция изложена в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 июня 2015 г., п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25 ноября 2020 г., в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 20 февраля 2018 г. N 305-ЭС17-17952.

Учитывая, что, как указано выше арендатор не мог пользоваться помещениями по назначению, в качестве офисных, 14.02.2023 г. арендатор направил арендодателю ключи, пропуска и Акты возврата Ответчику по почте, то основания для взыскания арендной платы за март и апрель 2023 года отсутствуют, в связи с чем встречные требования удовлетворению не подлежат.

Расходы по оплате государственной пошлины по иску распределяются в порядке ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 110, 123, 156, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 177 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Первоначальный иск удовлетворить.

Признать договор аренды от 16.11.201 8 г. № А15816, заключенный между ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРСА ГРУПП» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, 37" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>), расторгнутым 03.02.2023 г.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЛЕНИНГРАДСКИЙ ПРОСПЕКТ, 37" в пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «БАРСА ГРУПП» (115191, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ДОНСКОЙ, ДУХОВСКОЙ ПЕР., Д. 17, СТР. 15, ЭТ/КОМ/ОФ 2/12/А-06, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.03.2015, ИНН: <***>) расходы по уплате госпошлины в размере 6000 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в

Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня вынесения. Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья С.С. Хорлина