Решение от 20 октября 2017 г. по делу № А41-45354/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. д.18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-45354/17
20 октября 2017 года
г. Москва


Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 20 октября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Р.Ш. Бирюков , при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шаряфетдиновым К.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 12.04.1996, юридический адрес: 143009, <...>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Красная горка Одинцово» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 27.05.2008, юридический адрес: 143002, <...>)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата регистрации: 18.08.2000, юридический адрес: 143969 ,<...>; фактический адрес: 143407, <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка от 12.06.2012 г. № 4973

при участии в заседании:

от истца: ФИО1, представитель по дов. № 17 от 13.01.2017, удостоверение № 000734.

от ответчика: ФИО2, представитель по дов. № 16/06 от 01.04.2017, удостоверение № 10997.

от третьего лица: представитель не явился, извещен надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Красная горка Одинцово» (далее – ООО «Красная горка Одинцово», ответчик) с требованием о расторжении договора аренды земельного участка от 12.06.2012 г. № 4973, заключенного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом с ООО «Красная горка Одинцово».

В обоснование заявленных требований истец указал, что в нарушение положений договора аренды земельного участка от 12.06.2012 г. № 4973 ответчик не исполняет принятые на себя обязательства, а именно земельный участок не используется по целевому назначению.

В деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, участвует Министерство имущественных отношений Московской области.

Дело рассматривалось в соответствии с ч.3 ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствии представителя третьего лица, извещенного о месте и времени рассмотрения искового заявления надлежащим образом.

В судебном заседании представитель истца заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, указывая, что объект недвижимого имущества, принадлежащий на праве собственности ответчику, не располагается на земельном участке, предоставленном в аренду, что подтверждается актом осмотра земельного участка и распечаткой с информационного ресурса – публичной кадастровой карты.

Представитель ответчика исковые требования не признала, возражала против их удовлетворения, заявила об оставлении искового заявления без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, рассмотрев доводы, изложенные в исковом заявлении, арбитражный суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Как установлено материалами дела, 19 июня 2012 года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области (далее – Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Красная горка Одинцово» (далее – Арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 4973 (далее – договор № 4973 от 19.06.2012).

Согласно п. 1.1 договора № 4973 от 19.06.2012, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью 819+/-20 кв.м., из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 50:20:0041306:508, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Большие Вяземы, <...> для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Срок аренды устанавливается с 19.06.2012 года по 18.06.2022 года (п. 2.1 договора № 4973 от 19.06.2012).

Согласно п. 2.2 договора № 4973 от 19.06.2012, участок считается переданным Арендодателем в аренду Арендатору с даты, указанной в п. 2.1. договора).

Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в органе осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 2.3 договора № 4973 от 19.06.2012).

Размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами в Приложении № 2 (Расчет арендной платы) к договору, которое является его неотъемлемой частью (п. 3.1 договора № 4973 от 19.06.2012).

Согласно п. 3.3 договора № 4973 от 19.06.2012, Арендная плата вносится Арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала включительно.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования (п. 4.4.2 договора № 4973 от 19.06.2012).

Согласно п. 4.1.1 договора № 4973 от 19.06.2012 Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, при невнесении арендной платы два раза подряд (более чем за 6 месяцев) либо внесении ее не в полном объеме на протяжении указанного периода.

Договор № 4973 от 19.06.2012 г. зарегистрирован в установленном законодательстве порядке в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области 03.08.2012 года.

21 апреля 2017 года Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области проведена проверка использования земельного участка по целевому назначению, по итогам проверки составлен Акт проверки выполнения условий договора аренды от 19.06.2012 № 4973, в котором указано, что земельный участок площадью 819+/-20 кв.м., с кадастровым номером 50:20:0041306:508, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, городское поселение Большие Вяземы, <...> не используется по целевому назначению. Участок частично огорожен, на территории участка находятся ТБО контейнеры, бытовой и крупно-габаритный мусор, произрастает кустарниковая растительность.

28.04.2017 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района Московской области направил в адрес ООО «Красная горка Одинцово» претензию (№ б/н от 28.04.2017), в которой предложил в срок до 06.06.2017 приступить к использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением, в противным случае, Комитет предложил расторгнуть договор аренды в добровольном порядке с подписанием соглашения о расторжении и передачей земельного участка по акту приема-передачи (почтовый идентификатор: 14300311045251).

Доводы ответчика о том, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, а претензия направлена иному лицу, не принимается судом во внимание по следующим обстоятельствам.

В соответствии с пунктом 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации на территории Российской Федерации путем указания наименования населенного пункта (муниципального образования). Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа - иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не установлено законом о государственной регистрации юридических лиц.

Согласно пункту 3 статьи 54 Гражданского кодекса РФ, юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений (статья 165.1), доставленных по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, а также риск отсутствия по указанному адресу своего органа или представителя. Сообщения, доставленные по адресу, указанному в едином государственном реестре юридических лиц, считаются полученными юридическим лицом, даже если оно не находится по указанному адресу.

Непосредственно в тексте претензии, а также в строке «Кому» описи в почтовое отправление получателем претензии значится ответчик – ООО «Красная горка Одинцово».

Действительно, в почтовой квитанции по почтовому отправлению с почтовым идентификатором 14300311045251 и на сайте Почта Россия по отслеживанию почтового отправления получателем почтового отправления указано ООО «Красная горка».

В соответствии с выпиской из ЕГРЮЛ местом нахождения ООО «Красная горка» является: 143002, <...>, в то время как местом нахождения ООО «Красная горка Одинцово» является: 143002, <...>.

Как следует из описи почтового отправления, претензия направлена в адрес ООО «Красная горка Одинцово» по адресу: 143002, <...>, то есть по месту нахождения ответчика, а не третьего лица ООО «Красная горка».

Более того, в соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 23.12.2015 года, по смыслу п. 8 ч. 2 ст. 125, ч. 7 ст. 126, п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, претензионный порядок урегулирования спора в судебной практике рассматривается в качестве способа, позволяющего добровольно без дополнительных расходов на уплату госпошлины со значительным сокращением времени восстановить нарушенные права и законные интересы. Такой порядок урегулирования спора направлен на его оперативное разрешение и служит дополнительной гарантией защиты прав. Если из обстоятельств дела следует, что заявление ответчика об оставлении иска без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора направлено на необоснованное затягивание разрешения возникшего спора, суд на основании ч. 5 ст. 159 АПК РФ отказывает в его удовлетворении.

В рамках настоящего дела из поведения как истца, так и ответчика не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, путем подписания соглашения о расторжении договора аренды, поскольку истец настаивает на том, что ответчиком земельный участок не используется по целевому назначению, а объект недвижимого имущества, принадлежащий последнему на праве собственности, расположен за границами арендуемого земельного участка, а ответчик настаивает на том, что на земельном участке частично расположен объект недвижимого имущества, принадлежащий ему на праве собственности, и земельный участок используется по целевому назначению.

При таких обстоятельствах суд считает, что оставление иска без рассмотрения приведет к необоснованному затягиванию разрешения возникшего спора и ущемлению прав одной из его сторон.

В связи с тем, что в досудебном порядке договор аренды не был расторгнут, а земельный участок, по мнению арендодателя, не используется по целевому назначению, истец обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Отношения сторон по настоящему делу регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Исходя из содержания пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс РФ) земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Исходя из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 45, статьи 46 Земельного кодекса РФ следует, что аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что в том случае, если земельный участок, предоставленный на праве аренды для целей строительства не используется по целевому назначению в течение трех лет, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, то арендодатель в соответствии с установленной законодательством процедурой имеет право требовать расторжение договора аренды.

Следовательно, действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

При этом, исходя из вышеуказанных норм, под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

В настоящем деле в связи с тем, что земельный участок предоставлялся под строительство – это обязательный этап, связанный с подготовкой к строительству, то есть подготовкой всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным, в том числе проекта планировки территории (статья 42 Градостроительного кодекса РФ), градостроительного плана земельного участка (статья 44 Градостроительного кодекса РФ), получения разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса РФ) и т.д.

Как следует из материалов дела, в соответствии с Договором аренды земельный участок должен использоваться в целях размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.

Постановлением Администрации городского поселения Большие Вяземы от 04.06.2013 г. № 554 был утвержден градостроительный план земельного участка № RU50511102-00.1.1.101300383 в отношении земельного участка, предоставленного в аренду; 01.07.2013 года обществу выдано разрешение на строительство №RU50511102-55, в соответствии с которым на земельном участке разрешено строительство административно-офисного здания сроком действия по 01.07.2015 года.

Следовательно, с 01.07.2013 года период освоения земельного участка был завершен.

В связи с тем, что после выдачи разрешения на строительство общество не приступило к использованию земельного участка по целевому назначению, истец просит расторгнуть договор аренды.

Однако, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, истец не принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с кадастровым паспортом от 15.04.2016 года № МО-16/ЗВ-973520 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:20:0041306:508 на части данного земельного участка располагается объект недвижимого имущества – с кадастровым номером 50:20:0041306:2718, общей площадью 538,6 кв.м, принадлежащий на праве собственности ООО «Красная горка Одинцово».

Факт расположения объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:20:0041306:2718 также подтверждается кадастровым паспортом на указанный объект от 10.03.2016 года № МО-16/ЗВ-538368 (строка 9 данного паспорта и схема расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке(ах))заключением строительно-технической экспертизы, подготовленного в 2013 году ООО «Сервисстрой».

В соответствии с разрешением на строительство № RU505111102-35 от 01.11.2011 года и решением Одинцовского городского суда Московской области от 06.05.2014 года, которым было признано право собственности на помещения, расположенные в здании с кадастровым номером 50:20:0041306:2718, следует, что указанное здание является торгово-офисным зданием.

Более того, из текста решения Одинцовского городского суда Московской области от 06.05.2014 года также следует, что торгово-офисное здание расположено на двух земельных участков, принадлежащих на праве аренды ООО «Красная горка Одинцово», в том числе на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041306:508.

Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации Одинцовского муниципального района, опровергая факт расположения указанного объекта недвижимого имущества на спорном земельном участке ссылается на Акт выполнения условий договора аренды земельного участка от 21.04.2017 года и Акт осмотра от 14.09.2017 года.

В свою очередь, ответчик в подтверждение своих доводов о расположении здания на спорном земельном участке, представил в суд Техническое заключение от 14.09.2017 года, подготовленное ИП ФИО3

В целях установления факта расположения объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 50:20:0041306:2718 на спорном земельном участке, определением суда от 19.09.2017 года сторонам предлагалось рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы, судом были направлены соответствующие запросы о возможности проведения экспертизы в экспертные организации.

В судебном заседании представитель истца и представитель ответчика от проведения судебной экспертизы по делу отказались, просили рассмотреть дело по имеющимся в деле доказательствам.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Согласно положениям статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Исходя из вышеизложенного, принимая в совокупности представленные доказательства, суд приходит к выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств, свидетельствующих о том, что на земельном участке с кадастровым номером 50:20:0041306:508 не располагается офисное торговое здание, принадлежащее на праве собственности ответчику, а, следовательно, не представлено надлежащих доказательств того, что земельный участок используется обществом не по целевому назначению.

При таких обстоятельствах исковые требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Судья Р.Ш. Бирюков