Решение от 10 апреля 2024 г. по делу № А32-53153/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

арбитражного суда первой инстанции


дело № А32-53153/2023

г. Краснодар «10» апреля 2024 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 марта 2024 года.

Решение суда в полном объёме изготовлено 10 апреля 2024 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Голубченко Д.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании дело №А32-53153/2023

по заявлению индивидуальных предпринимателей ФИО1 (ОГРНИП 307233713800044 ИНН <***>), ФИО2 (ОГРНИП 319237500126579 ИНН <***>)

к администрации муниципального образования город-курорт Анапа и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа

о признании незаконным решения об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка с новым видом разрешенного использования,


при участии в судебном заседании представителя заявителей – адвоката Цветкова А.В. (по доверенности, до перерыва), представителей администрации и управления – ФИО3 (по доверенностям, до и после перерыва), ФИО4 (по доверенностям, после перерыва),



УСТАНОВИЛ:

индивидуальные предприниматели ФИО1 и ФИО2 (далее – заявители) обратились с заявлением к администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – администрация) и управлению имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее – управление) со следующими требованиями:

- признать решение администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 на гостиничное обслуживание, выраженное в письме заместителя главы администрации муниципального образования город-курорт Анапа № 3018-ОГ/23 от 12.04.2023, незаконным;

- признать решение управления об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, выраженное в письме начальника управления № 27-05-7811/23 от 21.08.2023, незаконным;

- обязать управление заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 со множественностью лиц на стороне арендатора для цели гостиничное обслуживание в течение десяти дней после вступления решения суда по настоящему делу в законную силу.

Заявленные требования мотивированы следующим. Предпринимателям на праве собственности принадлежат нежилое здание площадью 1460,5 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107001:1561, право собственности зарегистрировано 08.02.2013, и нежилое здание площадью 3510,8 кв. м с кадастровым номером 23:37:0107001:1651, право собственности зарегистрировано 18.02.2019. Здания расположены на земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:557 с видом разрешенного использования – для размещения комплекса общественного питания. Здания используются в качестве гостиниц. Земельный участок используется по договору аренды от 02.08.2010 № 3700003885. Решением Анапского городского суда от 19.10.2012 по делу № 2-2942/2012 по иску ФИО1 к администрации признано право собственности в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации на административно-бытовой корпус с комнатами для размещения отдыхающих литер «А» площадью 1460,5 кв. м (в настоящее время – кадастровый номер 23:37:0107001:1561), пятиэтажный с техническим этажом комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер «Б» площадью 3242,5 кв. м. Решением Анапского городского суда от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 признано право собственности по иску ФИО1 к администрации на семиэтажный комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер «Б» общей площадью 3510,8 кв. м (в настоящее время – кадастровый номер 23:37:0107001:1651). В 2019 году ФИО1 продал семиэтажное здание с кадастровым номером 23:37:0107001:1651 ФИО2 В связи с истечением срока договора аренды собственники указанных объектов для заключения нового договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора обратились с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка в соответствии с назначением зданий, расположенных на участке, - гостиничное обслуживание. Администрацией отказано в изменении вида разрешенного использования земельного участка. Поскольку разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка в аренду, в предоставлении земельного участка в аренду также было отказано. В результате двух отказов управления и администрации собственники зданий оказались лишены возможности реализации исключительного права на оформление права аренды на земельный участок. По мнению заявителей, администрация обязана привести вид разрешенного использования земельного участка в соответствии с установленными решениями судов видом разрешенного использования зданий, расположенных на нем, с учетом документов градостроительного зонирования. В соответствии с действующей редакцией Правил землепользования и застройки, земельный участок расположен в территориальной зоне Р2, для которой предусмотрен в числе основных ВРИ такой вид как «гостиничное обслуживание».

В судебном заседании, состоявшемся 27 февраля 2024 года, представитель заявителей требования поддержал полностью, представитель управления и администрации против требований возражал, приобщил акт обследования земельного участка.

В судебном заседании был объявлен перерыв до 13 марта 2024 года, 14 часов 00 минут, после перерыва в заседание явился представитель администрации, который заявил ходатайство об объявлении перерыва или об отложении заседания для предоставления актуальной выписки из ИСОГД в отношении спорного земельного участка.

В судебном заседании 13 марта 2024 года был объявлен перерыв до 27 марта 2024 года, 09 часов 20 минут.

В судебное заседание после указанного перерыва 27 марта 2024 года явился представитель управления и администрации, которым была приобщена актуальная выписка из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в отношении спорного земельного участка, против заявленных требований представитель администрации возражал.

Представитель заявителей в судебное заседание после перерыва не явился.

Изучив материалы дела, суд пришёл к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 был предоставлен в аренду управлением по договору аренды от 02.08.2010 № 3700003885 на основании постановления администрации от 28.07.2010 №1774 «О предоставлении ФИО5 в аренду земельного участка по адресу: <...>», для размещения комплекса общественного питания.

Договор аренды заключен на срок до 28.07.2015.

По договору от 13.09.2010 права и обязанности арендатора указанного земельного участка перешли к ФИО1

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 16.11.2023 № КУВИ-001/2023-259612533, земельный участок с кадастровым номером 23:37:0107001:557 площадью 1900 кв. м находится в собственности муниципального образования город-курорт Анапа, на земельный участок зарегистрирована аренда в пользу ФИО1, дата регистрации 24.08.2010, на основании договора аренды земельного участка № 3700003885 от 02.08.2010. Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и имеет вид разрешенного использования «для размещения комплекса общественного питания».

На данном земельном участке по сведениям ЕГРН расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1561, 23:37:0107001:1651.

На здание с кадастровым номером 23:37:0107001:1651 зарегистрировано 18.02.2019 право собственности ФИО2, назначение «нежилое», наименование «нежилое здание», виды разрешенного использования «нежилое», площадь 3510 кв. м, количество этажей: 7 (выписка из ЕГРН от 16.11.2023 № КУВИ-001/2023-259612507).

На здание с кадастровым номером 23:37:0107001:1561 зарегистрировано 08.02.2013 право собственности ФИО1, площадь здания 1460,5 кв. м, назначение «нежилое», наименование «здание», виды разрешенного использования «нежилое (нежилое здание)».

На указанные здания право собственности было признано решениями суда общей юрисдикции в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, решением Анапского городского суда от 19.10.2012 по делу № 2-2942/2012 признано за ФИО1 право собственности на административно-бытовой корпус с комнатами для размещения отдыхающих литер А площадью 1460,5 кв. м, пятиэтажный с техническим этажом комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер Б площадью 3242,5 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

Решением Анапского городского суда от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 признано за ФИО1 право собственности на семиэтажный комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер Б общей площадью 3510,8 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

ФИО1 и ФИО2, ссылаясь на расположение на спорном земельном участке с кадастровым номером 23:37:0107001:557 принадлежащих им на праве собственности указанных объектов недвижимости, обратились в администрацию с заявлением от 28.02.2023 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 на гостиничное обслуживание. В заявлении было указано, что оба здания используются в качестве гостиниц, в связи с истечением срока действия договора аренды возникла необходимость в заключении нового договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, в связи с чем, считают необходимым изменить указанный в государственном кадастре недвижимости вид разрешенного использования земельного участка с размещения комплекса общественного питания на гостиничное обслуживание, который также включен в качестве основных видов разрешенного использования для территориальной зоны Р2 и соответствует фактическому использованию земельного участка.

В письме от 12.04.2023 № 3018-ОГ/23 администрация отказала в изменении вида разрешенного использования земельного участка, в связи с изначальным предоставлением земельного участка в аренду в порядке публичной процедуры предварительного согласования места размещения объекта для строительства комплекса общественного питания.

ФИО2 обратился в управление с заявлением от 21.06.2023 о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 площадью 1900 кв. м в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора с указанием цели использования – гостиничное обслуживание.

В письме от 21.08.2023 № 27-05-7811/23 управление отказало в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 в аренду, поскольку вид разрешенного использования земельного участка – для размещения комплекса общественного питания, испрашиваемая цель предоставления земельного участка в аренду не соответствует его установленному виду разрешенного использования, в соответствии с пунктом 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, принимается в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Не согласившись с данными отказами администрации и управления, заявители обратились с настоящими требованиями в суд.

Суд считает необходимым привести правовую позицию, выраженную в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 07.07.2022 № 308-ЭС21-28715 по делу Арбитражного суда Краснодарского края № А32-49829/2017.

В данном Определении Верховный Суд Российской Федерации указал следующее:

«Из положений статьи 222 Гражданского кодекса, как в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, действовавшей на дату признания права собственности на самовольные постройки за истцом, так и в последующих редакциях, следует, что законодатель установил для недобросовестного застройщика санкции в виде непризнания права собственности на самовольную постройку; непризнания самой самовольной постройки законным объектом недвижимости, исключение ее из гражданского оборота; сноса постройки или обращения ее в собственность обладателя вещного права на земельный участок, на котором она возведена, с компенсацией застройщику лишь расходов на ее возведение.

Так Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 11.11. 2021 № 48-П «По делу о проверке конституционности положений пункта 6 части четвертой статьи 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 32 Федерального закона «О газоснабжении в Российской Федерации» в связи с жалобой гражданина ФИО6», обращаясь к вопросу о правовой природе обязанности по сносу самовольной постройки подчеркивал, что эта обязанность представляет собой санкцию за правонарушение, которое может состоять в нарушении норм, регулирующих предоставление земельного участка и его застройку, которая применима лишь при наличии вины застройщика.

Согласно пункту 3 статьи 222 Гражданского кодекса признание права собственности на самовольную постройку допускается лишь при наличии установленных в ней оснований.

Легализуя постройку, суд оценивает степень вины застройщика и безопасность постройки, а также решает вопрос о том, можно ли считать такую постройку безопасным зданием, строением, сооружением и ввести ее в гражданский оборот.

Помимо собственно признания права собственности на постройку такая легализация исключает применение приведенных выше санкций, предусмотренных статьей 222 Гражданского кодекса: постройка более не считается самовольной; является полноценным объектом гражданских прав; не подлежит сносу по тем основаниям самовольности, которые были предметом рассмотрения при ее легализации, поскольку объект уже введен в гражданский оборот.

Отказ собственнику легализованной в судебном порядке самовольной постройки в реализации предоставляемых государством льгот на выкуп земельного участка на том основании, что постройка изначально была самовольной, означает введение еще одной санкции, которая законом не предусмотрена.

Такой отказ в льготе противоречит принципу соразмерности ответственности допущенному нарушению, не учитывает вину застройщика, которая уже была оценена судом, признавшим право на постройку. Кроме того, отказ в признании легализованной судом самовольной постройки зданием, строением, сооружением, в отношении которого собственник вправе реализовать все права, по существу означает пересмотр обоснованности такого судебного решения.

В случае отказа в предоставлении льготной цены выкупа собственникам легализованных в установленном порядке самовольно возведенных объектов такая норма, как исключение из общего правила, должна быть прямо предусмотрена законом и это не может выводиться путем расширительного или ограничительного толкования.

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда (пункт 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

После вступления в силу и исполнения решения суда о признании права собственности на самовольную постройку для гражданского оборота в целом и для решения вопроса о возможности приватизации земельного участка под таким объектом в частности, основание возникновения права на недвижимость правового значения не имеет.

Собственник соответствующего здания, сооружения имеет исключительное право на приобретение земельного участка под ним (статья 39.20 Земельного кодекса).

Пункт 1 статьи 2, пункт 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ не содержат указания на то, что предусмотренный ими порядок не применим к зданиям, строениям, сооружениям, на которые распространялся ранее режим самовольной постройки и которые были легализованы в судебном порядке.

Прямого ограничения (исключения) для применения льготной цены выкупа публичного земельного участка только на том основании, что право на объект приобретено в силу признания его судом на основании статьи 222 Гражданского кодекса действующее законодательство не содержит. А следовательно, и оснований для отказа в их применении лишь на этом основании не имеется».

Таким образом, само по себе признание права собственности на здание как на самовольную постройку в порядке статьи 222 ГК РФ не может быть основанием для ограничения прав его собственника в сфере землепользования.

Вместе с тем, в настоящем случае право собственности признано вступившими в законную силу решениями Анапского городского суда от 19.10.2012 № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 согласно резолютивной части решений на следующие объекты:

- административно-бытовой корпус с комнатами для размещения отдыхающих литер А площадью 1460,5 кв. м, пятиэтажный с техническим этажом комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер Б площадью 3242,5 кв. м;

- семиэтажный комплекс общественного питания с комнатами для размещения отдыхающих литер Б общей площадью 3510,8 кв. м.

В резолютивной части данных решений суда отсутствует вывод о признании права собственности на гостиницу или отель.

Таким образом, вступившими в законную силу решениями Анапского городского суда от 19.10.2012 № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014 право собственности на гостиницу, гостиничный комплекс или на отель не признавалось, расположенные на спорном земельном участке здания не были легализованы соответствующими судебными решениями именно в качестве гостиниц или отелей.

Описание объектов, приведённое в резолютивной части соответствующих решений суда, не позволяет однозначно отнести данные объекты к гостиницам или отелям.

В Едином государственном реестре недвижимости здания с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1651 и 23:37:0107001:1561 зарегистрированы с указанием назначения «нежилое», наименованием «нежилое здание», с видом разрешенного использования «нежилое».

В Едином государственном реестре недвижимости, таким образом, информация об отнесении данных зданий к гостиницам отсутствует, в качестве гостиниц данные объекты в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрированы.

Таким образом, исходя из буквального содержания резолютивной части решений Анапского городского суда от 19.10.2012 № 2-2942/2012 и от 19.12.2014 по делу № 2-3930/2014, а также сведений Единого государственного реестра недвижимости о принадлежащих заявителям на праве собственности зданиях, которые при их легализации в порядке статьи 222 ГК РФ решениями суда не были признаны гостиницами, - основания для изменения вида разрешенного использования земельного участка на «гостиничное обслуживание» отсутствуют.

Кроме того, суд отмечает, что договор аренды от 02.08.2010 № 3700003885 земельного участка с кадастровым номером 23:37:0107001:557 с видом разрешенного использования «для размещения комплекса общественного питания» не расторгнут, не прекращён сторонами в одностороннем порядке, в связи с чем, с истечением установленного в нём срока данный договор был возобновлён на неопределенный срок в порядке статьи 610 ГК РФ и является действующим.

При наличии действующего договора аренды земельного участка надлежащим способом защиты является не оспаривание решения администрации об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка, поскольку констатация арбитражным судом незаконности решения уполномоченного муниципального органа сама по себе не изменит договорное условие о предоставлении земельного участка в аренду для размещения комплекса общественного питания. Следовательно, избранный способ защиты является ненадлежащим, поскольку не повлечет восстановление его нарушенных прав (статья 1 Гражданского кодекса, статья 4 Кодекса). В сложившейся ситуации собственники объектов недвижимости не лишены возможности обратиться с иском о внесении изменений в договор аренды в судебном порядке (аналогичная позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.02.2023 по делу № А32-49469/2020), исходя из назначения и технических характеристик зданий с кадастровыми номерами 23:37:0107001:1651 и 23:37:0107001:1561 как они указаны в резолютивной части решений суда общей юрисдикции, признавшего право собственности на эти объекты в порядке статьи 222 ГК РФ, и в соответствии с назначением и разрешенным использованием зданий, указанных в сведениях Единого государственного реестра недвижимости об этих объектах.

При таких обстоятельствах, администрация и управление правомерно отказали заявителям как в изменении вида разрешенного использования арендуемого земельного участка с установленного договором «размещения комплекса общественного питания» на «гостиничное обслуживание», так и в заключении нового договора аренды с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», поскольку решениями суда общей юрисдикции, которыми расположенные на участке объекты были легализованы в порядке статьи 222 ГК РФ, право собственности на эти здания как на гостиницы признано не было.

Таким образом, суд не находит достаточных оснований для признания оспариваемых решений администрации и управления незаконными и для обязания администрации и управления к предоставлению земельного участка в аренду с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание», в связи с чем, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать полностью.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 160 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

в удовлетворении заявленных требований отказать полностью.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в порядке, определённом главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края в течение одного месяца со дня изготовления текста решения суда в полном объёме.


Судья А.Л. Назыков