Решение от 3 июня 2025 г. по делу № А56-31749/2023

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-31749/2023
04 июня 2025 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  02 июня 2025 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи  Сайфуллиной А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шатохиной В.В.,

рассмотрев в судебном заседании:

Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»

к

Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу


третьи лица:

-общество с ограниченной ответственностью «СКН»;

-Гаражно-строительный кооператив «Автодом»


при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 02.06.2025,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее – Управление Росреестра) о признании незаконными действий по государственной регистрации соглашения от 09.02.2023 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК03942 (государственный регистрационный номер 78:10:0005552:1027- 78/011/2023-6 от 09.03.2023).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:

-общество с ограниченной ответственностью «СКН» (далее – ООО «СКН»);

-гаражно-строительный кооператив «Автодом» (далее – ГСК «Автодом»).

Решением суда от 05.04.2024 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2024 решение оставлено без изменения.

Впоследствии, постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.02.2025 вышеуказанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.


Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

В судебном заседании представитель  Комитета исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель Управления против удовлетворения заявленных требований возражал.

Иные участники процесса, поддержали ранее заявленные позиции.

Изучив материалы дела, заслушав присутствовавших в судебном заседании лиц, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным   рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Как усматривается из представленных в материалы дела документов, между Комитетом  и  ООО «СКН» (далее - Арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942 (далее - Договор) в отношении земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Токсовская улица, уч. 2, северо-западнее дома 127 по Гражданскому проспекту (далее - Участок).

В соответствии с пунктом 3.1 Договора срок действия договора установлен до 21.10.2021

В соответствии с пунктом 4.3.8 договора арендатор обязан не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных арендатору по договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, внесение права на аренду участка или его части в уставный капитал юридического лица и др.) без письменного разрешения арендодателя.

  В ходе исполнения Договора,  21.04.2022,            между Комитетом и Арендатором заключено Дополнительное соглашение №1,  которым срок действия Договора был  установлен до 21.04.2025.

Далее, 09.02.2023 между ООО «СКН» (арендатор) и ГСК «Автодом» (новый арендатор) заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей Арендатора по Договору (далее - Соглашение о переуступке).

В соответствии с выпиской их Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) соглашение от 09.02.2023 зарегистрировано Управлением Росреестра 09.03.2023 за номером государственной регистрации 78:10:0005552:1027-78/011/2023-6.

Полагая, что действия Управлением Росреестра по государственной регистрации соглашения от 09.02.2023 являются незаконными, противоречат положениям пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиям договора, и нарушают права Комитета, поскольку соглашение заключено без согласия арендодателя, последний обратился в арбитражный суд с настоящим иском.


В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).


Отношения, связанные с государственным кадастровым учетом объектов недвижимости и государственной регистрацией прав на объекты недвижимости, а также сделок с таким имуществом регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон №218-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 14 Закон №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В то же время пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации  предусмотрено право арендатора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, при его аренде на срок более чем пять лет, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Таким образом, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателя, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет или договором аренды, заключенным на срок менее пяти лет, не предусмотрена необходимость получения согласия арендодателя.

При этом из положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а также позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятой и отраженной в определении от 17.12.2008 по делу №А21-6182/2007, не следует, что исчисление пятилетнего срока производится путем суммирования сроков.

Пунктом 3.1 Договора срок его действия определен до 21.10.2021.

Дополнительным соглашением от 21.04.2022 срок действия договора установлен до 21.04.2025.

Пунктом  6.1 Договора было установлено, что  после истечения срока, на которой он был заключен, Договор считается возобновленным в порядке и пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на тех же условиях на неопределенный срок.

Договор аренды земельного участка от 28.12.2018 №04/ЗК-03942 с учетом дополнительного соглашения от 21.04.2022 №1 заключен на срок менее 5 лет и в соответствии с положениями пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиями, изложенными в пункте 4.3.8 договора, требовалось согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей арендатора по договору, являются правильными.

С данными выводами согласился суд кассационной инстанции.  

Стороны указывали на то, что соглашение о переуступке прав и обязанностей по Договору, было заключено на основании разъяснения содержащегося в письма Комитета от 05.09.2022 №04-15-45221/22-0-1,

Именно это письмо было предоставлено в Управление  Росреестра вместе с комплектом документов, необходимых для регистрации.

Как усматривается из представленной в материалы дела копии письма от 05.09.2022 №04-15-45221/22-0-1 (л.д. 62) Комитет дает разъяснения на обращения ГСК «Автодом» и ООО «СНК» от 02.09.2022 №04-15-45221/22-0-0, 04-19-45223/22-0-0 по вопросу принятия решения о передаче прав и обязанностей по трем договорам аренды (от 05.10.2020 №04/ЗК-04110, от 20.12.2018 №04/ЗК-03942 и от 07.07.2021 №04/ЗК-04187).

В рамках настоящего спора рассматриваются действия Управления  Росреестра, которое проведя экспертизу представленных документов не имело возможность подозревать, что представленное письмо от 05.09.2022 №04-15-45221/22-0-1 подписано ненадлежащим лицом, содержит опечатки; Управление Росреестра не имело оснований истребовать дополнительные документы, в том числе обращения ГСК «Автодом» и ООО «СНК», на которые имелась ссылка в письме, исходя из требований Закона №218-ФЗ.

Данные в ходе судебного разбирательства, пояснения Комитета о некорректной формулировке текста письма, о том что письмо подписано ненадлежащим лицом, могут быть предметом рассмотрения  при решении вопроса о правомерности заключения договор уступки, которые на оспорен в установленном порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности сделки и о применении последствий недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Закона №218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Отказ в регистрации возможен только по основаниям, предусмотренным  Законом  №218-ФЗ. 

 Доказательства нарушения Управлением  Росреестра, положений Закона №218-ФЗ при проведении экспертизы представленных документов в материалы дела не представлены.

Доказательства предоставления неполного комплекта документов в материалы дела не представлены.

Основания для направления в порядке, предусмотренном части 8 статьи 29 Закона №218-ФЗ межведомственных запросов необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документов (сведений, содержащихся в них), в рассматриваемом случае не имелось.

Доводы Комитета, основанные на толковании писем Комитета, представленных в материалы дела, данном в ходе судебного разбирательства, не могут служить основанием для признания незаконными действий Управления Росреестра, совершенных по результатам анализа представленных писем без пояснений, данных в судебных заседаниях.

Следует отметить, что оспаривая действия Управлением  Росреестра, указывая на то, что действия Управлением Росреестра по государственной регистрации соглашения от 09.02.2023 являются незаконными, противоречат положениям пунктов 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и условиям договора, и нарушают права Комитета, поскольку соглашение заключено без согласия арендодателя, Комитет сделки не оспаривал.

 В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, суд полагает, что в рассматриваемом случае действиями Управления по государственной регистрации Соглашения к Договору права Комитета не были нарушены, как следствие, удовлетворение заявленных требований не приведет к восстановлению нарушенных прав ввиду отсутствия такого нарушения и приведет к злоупотреблению правом со стороны Комитета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

в удовлетворении требований   отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья                                                                            Сайфуллина А.Г.