Решение от 3 сентября 2020 г. по делу № А82-4518/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-4518/2020
г. Ярославль
03 сентября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 17 августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен 03 сентября 2020 года


Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление исковое заявление Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 10925,19 руб. и расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25505-о от 17.08.2015;


при участии:

от истца – ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2020 (до перерыва),

от ответчика – ФИО4, представитель о доверенности от 13.01.2020 (до перерыва),



установил:

Муниципальное казенное учреждение "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25505-о от 17.08.2015 за январь 2020 года в размере 0,35 руб., пени за период с 10.08.2018 по 29.01.2020 в размере 10924,84 руб., о расторжении договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25505-о от 17.08.2015.

Присутствующий в судебном заседании до перерыва представитель истца поддержал уточненные требования.

Присутствующий в судебном заседании до перерыва представитель ответчика не оспаривал сумму долга, требование о расторжении договора не признал, также заявил о снижении пени в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса РФ, представил отзыв на исковое заявление и дополнения к нему.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

17 августа 2015 года между Управлением земельных ресурсов мэрии г. Ярославля в лице истца (арендодатель) и ООО «Ремонтно-строительная компания» (арендатор) заключен договор № 25505-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, предметом которого являлся земельный участок с кадастровым номером 76:23:020801:344, площадью 1100 кв.м., расположенный по адресу: <...> напротив дома 6, предоставленный для строительства бани с инженерными коммуникациями.

Договор заключен на срок с 27.07.2015 по 26.07.2025.

Согласно п. 3.1. договора, пользование земельным участком является платным. Оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9 число текущего месяца включительно (п.3.3 договора).

В случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере, определяемом действующим порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена в Ярославской области (п. 5.1 договора).

Пунктам 4.3.1., 4.3.3. договора предусмотрены такие существенные нарушения его условий, как использование земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием, установленным договором, невнесение или неполное внесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

Дополнительным соглашением от 14.12.2015 № 1 к договору права и обязанности арендатора в полном объеме переданы ответчику.

Актами осмотра земельного участка от 27.07.2018, 18.04.2019, 10.12.2019, составленными сотрудниками истца, зафиксировано, что земельный участок частично огорожен забором, захламлен вырубленными деревьями.

Предписанием от 18.09.2019 № 8976 истец уведомил ответчика о выявленном факте неиспользования земельного участка в течение более трех лет, наличии задолженности по арендной плате, предложил в срок до 18.10.2019 устранить выявленные нарушения или подписать соглашение о расторжении договора аренды. Приложением к предписанию являлось соглашение о расторжении договора в 3-х экземплярах.

Предписанием от 29.01.2020 № 704 истец уведомил арендатора о наличии задолженности по арендной плате в сумме 31090,35 рублей, и потребовал погасить задолженность в срок до 29.02.2020.

Указывая на то, что задолженность по арендной плате за период с октября 2019 года по 31.01.2020 ответчиком не погашена, земельный участок в целях строительства объекта не используется, Агентство 13.03.2020 обратилось в суд с иском о взыскании задолженности в сумме 31090,35 рублей за период с октября 2019 года по 31.01.2020, пени в сумме 10924,84 рублей, и расторжении договора.

Последующее уменьшение цены иска до 0,35 рублей долга и 10924,84 рублей пени обусловлено внесением ответчиком платы по договору в сумме 31090,00 рублей 13.04.2020.

Ответчик, возражая против требования о расторжении договора, указывает на то, что в период с 14.12.2015 (дата передачи прав по договору) по 2020 год осуществлял подготовительные работы (освоение земельного участка). Поскольку смежные земельные участки с кадастровыми номерами 76:23:020801:345ии 76:23:020801:343 также находятся в пользовании ответчика, по заказу последнего разработан проект газификации всех трех земельных участков, работы завершены в июне 2020 года. Также ответчиком 14.06.2020 подана заявка на технологическое присоединение к сетям водоснабжения и водоотведения, сами сети на земельном участке сооружены.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из расчетов истца следует, что к взысканию предъявлены задолженность по арендной плате по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 25505-о от 17.08.2015 за январь 2020 года в размере 0,35 руб., пени за период с 10.08.2018 по 29.01.2020 в размере 10924,84 руб.

Расчет задолженности и пени ответчиком не оспорен.

При этом суд не находит оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса РФ.

Согласно пункту 2 статьи 333 Гражданского кодекса РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В определениях от 15 января 2015 года N 6-О и N 7-О Конституционный Суд выявил смысл положений части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно оспоренным положениям суд вправе уменьшить подлежащую уплате неустойку, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В нарушение требований статьи 65 АПК РФ ответчик не представил суду доказательств наличия исключительных обстоятельств, которые свидетельствовали бы о необходимости уменьшения неустойки. Также суду не представлены доказательства того, что такая ставка является чрезмерной.

Ставка для расчета пени в рассматриваемый период определена пунктом 3.3. Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства ЯО от 24.12.2008 N 710-п.

Таким образом, требования о взыскании задолженности и пени подлежат удовлетворению в полном объеме.

Также истцом заявлено требование о расторжении договора аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Задолженность погашена ответчиком 13.04.2020 (не в полном объеме), после принятия искового заявления к рассмотрению (18.03.2020).

В пункте 23 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" сформулирована правовая позиция, согласно которой судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В рассматриваемом случае арендодатель обратился в суд за расторжением договора при наличии у ответчика задолженности по арендной плате в сумме 31090,35 рублей за период с октября 2019 года по 31.01.2020, то есть за 4 расчетных периода подряд. При этом требование о погашении задолженности направлено в адрес ответчика 05.02.2020.

Кроме того, согласно пункту 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 45 Кодекса право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно, в том числе, при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В рассматриваемом случае земельный участок предоставлен для строительства капитального объекта – бани. Акт приема-передачи земельного участка подписан первым арендатором 17.08.2015. Согласно Акту арендатор фактически использует земельный участок с 27.07.2015.

Факт передачи прав арендатора в последующем ответчику не имеет правового значения для дела, поскольку не прерывает и не приостанавливает срок действия договора.

Таким образом, трехлетний срок для освоения земельного участка и начала строительства на нем объекта следует исчислять с 27.07.2018, данный срок истек 27.07.2018.

Из представленных ответчиком документов следует, что по состоянию на август 2020 года на земельном участке какие-либо объекты, в том в на числе вспомогательного назначения, не возведены. Сети водоснабжения и водоотведения сооружены ответчиком без получения необходимых технических условий и согласований, в связи с чем являются самовольно возведенными.

Работы по газоснабжению производились ответчиком с целью газоснабжения трех объектов, в том числе объектов капитального строительства, расположенных на двух смежных земельных участках, из чего суд делает вывод о том, что ответчик пренебрег своей обязанностью своевременно приступить к строительству на спорном земельном участке с целью осуществить в первую очередь газоснабжение иных принадлежащих ему объектов. Кроме того, ответчиком не обоснован неразумно длительный срок разработки проекта газоснабжения и выполнения самих работ – с конца 2015 года по июнь 2020 года, а также не представлено доказательств невозможности разработки проекта и начала строительства объекта одновременно с проведением работ по газоснабжению.

Суд учитывает при этом, что согласно приказу Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр "Об установлении срока, необходимого для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений" общий срок, необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений площадью до 1500 кв.м. составляет 9 месяцев, площадью до 5000 кв.м. – 16 месяцев, максимальный срок строительства, установленный данным приказом для объектов площадью более 30000 кв.м., составляет 42 месяца.

В данном случае земельный участок находится в аренде более 5 лет.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требование о расторжении договора также подлежит удовлетворению.

В связи с тем, что истец от уплаты госпошлины освобожден, она взыскивается с ответчика в бюджет на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>) 0,35 рублей долга, 10924,84 рублей пени. Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Расторгнуть договор от 17.08.2015 № 25505-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 8000,00 рублей руб. государственной пошлины. Исполнительный лист выдать по истечении 10-дневного срока со дня вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).



Судья Марусин В.А.