Решение от 7 ноября 2024 г. по делу № А41-16026/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-16026/24
07 ноября 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 09 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 07 ноября 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрация городского округа Дубна Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Главгосстройнадзор Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об установлении арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:524 в размере земельного налога, об обязании заключить дополнительное соглашение,

при участии в судебном заседании:

от ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" – ФИО1, представитель по доверенности от 07.05.2024 № 1, паспорт РФ,

от Администрация городского округа Дубна Московской области – Завидный Я.Ю., представитель по доверенности от 09.01.2024 № 31, паспорт РФ,

от Министерства имущественных отношений Московской области – ФИО2, представитель по доверенности от 09.01.2024, служебное удостоверение



УСТАНОВИЛ:

ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрация городского округа Дубна Московской области с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, об установлении арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:524 в размере земельного налога, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды от 14.12.2021 № 252-ОЗО об изменении размера арендной платы.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию суду. Представитель ответчика по требованиям возражал, представил в материалы дела дополнительные документы. Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по требованиям возражал согласно отзыву.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км – коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Как следует из материалов дела, между Администрацией городского округа Дубна Московской области и ООО Специализированный застройщик «Ин-Групп Маленький» на срок с 14.12.2021 по 31.10.2026 заключен договор аренды земельного участка от 14.12.2021 № 252-030 (с учетом дополнительного соглашения от 23.06.2022).

В аренду обществу предоставлен земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:524 площадью 1749 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Как следует из дополнительного соглашения от 07.06.2022 к договору аренды земельный участок передано ООО Специализированный застройщик «Ин-Групп Маленький» договором от 17.05.2022 № 1-К купли-продажи имущества, заключенному с предыдущим арендатором ООО «Бетиз и К». Участок предоставлен в целях завершения строительства незавершенного строительство жилого дома № 34 общей площадью 8239,4 кв.м.

Приложением 1 к договору аренды определен порядок расчета арендной платы согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010302:524 приобретено ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" на основании договора купли-продажи имущества от 17.05.2022 № 1-К, заключенного по результатам торгов по продаже имущества ООО «Бетиз и К», признанного несостоятельным (банкротом), и который являлся ранее застройщиком многоквартирных жилых домов № 34/1, 34, 30-32 и 28 по ул. Тверская г. Дубна Московской области. По условиям договора купли-продажи новый арендатор принял обязательства застройщика перед кредиторами – физическими лицами, чьи требования в рамках дела о банкротстве № А41-85396/19 признаны обоснованными и включены в реестр требований кредиторов, в качестве требований, обеспеченных залогом имущества.

В соответствии с выпиской из ЕГРН о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве от 10.01.2023 в отношении многоквартирного жилого дома № 34, расположенного на земельном участке 50:40:0010302:524, зарегистрированы договоры долевого участия строительстве от 24.06.2019 № 34-2, от 10.10.2019 № 34-4, от 10.10.2019 № 34-5, от 10.10.2019 № 34-6, от 10.10.2019 № 34-7, заключенные ООО «БЕТИЗ и К» с физическими лицами, права застройщика по которым переданы в пользу ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" согласно дополнительным соглашениям от 26.12.2022 к договорам долевого участия в строительстве.

На момент приобретения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:524 по договору аренды от 14.12.2021 № 252-ОЗО – 07.06.2022 –многоквартирный дом № 34 был включен в реестр проблемных объектов. Данный объект исключен из реестр проблемных объектов только с 07.03.2023.

В этой связи, поскольку к ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" перешла обязанность по завершению строительства проблемного объекта, в отношении которого с физическими лицами заключены договоры долевого участия в строительстве, истец полагается, что в силу абзаца 3 части 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" по договору аренды от 14.12.2021 № 252-ОЗО подлежит применению льготная ставка аренды в размере не выше ставки земельного налога.

Общество обратилось в Администрацию городского округа Дубны Московской области с заявлением (претензией) о пересчете арендной платы по договору аренды земельного участка от 14.12.2021 № 252-030 за период с 07.06.2022 по 30.03.2023 и о возврате излишне уплаченных денежных средств с учетом пени за пользование чужими денежными средствами; о заключении дополнительного соглашения к договору от 14.12.2021 № 252-030.

В ответ на повторное обращение о заключении дополнительного соглашения к Договору аренды земельного участка от 14.12.2021 № 252-ОЗО, в соответствии с которым арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 50:40:0010302:524 будет установлена в размере земельного налога, Администрация городского округа Дубна Московской области решением от 17.05.2023 № Р001-5874434395-70949234 отказала в заключении дополнительного соглашения.

Ссылаясь на указанные обстоятельства ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абзац 4 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Следовательно, в судебном порядке договор может быть изменен при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными. Такая дата определяется судом исходя из существа договора и (или) характера правовых последствий его изменения, но не может быть ранее даты наступления обстоятельств, послуживших основанием для изменения или расторжения договора.

При применении нормативных актов, принятых органом власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, также необходимо учитывать основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", в том числе принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Судом установлено, что Приложением 1 к договору аренды определен порядок расчета арендной платы в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области".

Материалами дела также подтверждается, что к ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" перешли обязанности по завершению строительства проблемного объекта и по передаче физическим лицам объектов долевого строительства в многоквартирном доме № 34, строительство которого ведется в границах участка с кадастровым номером 50:40:0010302:524.

В силу абзаца 3 части 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" в случае предоставления в аренду земельных участков, находящихся в собственности Московской области, муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, юридическому лицу, с которым в порядке, установленном федеральным законодательством и законодательством Московской области, заключено соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта, предусматривающее предоставление гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства расположенных на территории Московской области многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", меры поддержки по завершению строительства таких многоквартирных домов, а также в отношении земельных участков, по которым приняты обязательства по завершению строительства расположенных на территории Московской области многоквартирных жилых домов, находящихся в едином реестре проблемных объектов, с исполнением обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены, арендная плата устанавливается в размере земельного налога за соответствующий земельный участок.

Указанная норма введена в действие с января 2022 года в связи с принятием Закона Московской области от 27.12.2021 № 272/2021-ОЗ «О внесении изменений в Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области» (принят постановлением Мособлдумы от 16.12.2021 № 11/11-П).

В пояснительной записке к законопроекту указанного закона, размещенной на официальном Интернет-сайте Мособлдумы, содержатся положения о том, что арендная плата устанавливается в размере земельного налога за земельные участки, включенные в соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта, предусматривающее предоставление гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов, меры поддержки по завершению строительства таких проблемных объектов, а также в отношении земельных участков, по которым приняты обязательства по завершению строительства многоквартирных жилых домов, находящихся в едином реестре проблемных объектов, с исполнением обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.

Введение указанного размера платы обусловлено необходимостью создания льготных условий для застройщиков, реализующих социально ориентированные проекты, реализация которых направлена в первую очередь на решение жилищных проблем граждан.

Финансово-экономическое обоснование к проекту указанного закона также разъясняется, что ставка арендной платы в размере земельного налога подлежит установлению в целях создания льготных условий для застройщиков, которые приняли обязательства по завершению строительства расположенных на территории Московской области многоквартирных жилых домов, находящихся в едином реестре проблемных объектов, с исполнением обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.

По запросу суда в материалы дела представлены письменные пояснения Мособлдумы от 07.10.2024 по вопросу толкования и применения нормы абзаца 3 части 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", в которых указывается, что установление арендной платы в размере земельного налога за соответствующий земельный участок предусматривает наличие соглашения о реализации масштабного инвестиционного проекта и обязательства по завершению строительства расположенных на территории Московской области многоквартирных жилых домов, находящихся в едином реестре проблемных объектов, с исполнением обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.

Таким образом, исходя из буквального, грамматического и телеологического толкования нормы абзаца 3 части 13 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" во взаимосвязи с содержанием пояснительной записке к проекту Закона Московской области от 27.12.2021 № 272/2021-ОЗ, льготная ставка арендной платы в размере земельного налога применяется к:

1) арендаторам, заключившим соглашение о реализации масштабного инвестиционного проекта, предусматривающее предоставление гражданам, чьи денежные средства привлечены для строительства расположенных на территории Московской области многоквартирных домов, включенных в единый реестр проблемных объектов в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", меры поддержки по завершению строительства таких многоквартирных домов,

2) арендаторам земельных участков, по которым приняты обязательства по завершению строительства расположенных на территории Московской области многоквартирных жилых домов, находящихся в едином реестре проблемных объектов, с исполнением обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирных домов и права которых нарушены.

Как указывается истцом, ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" относится ко второй группе арендаторов, поскольку обществом приняты обязательства по завершению строительства многоквартирного жилого дома № 34, входившего в единый реестр проблемных объектов, с исполнением обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирного дома и права которых нарушены.

Вместе с тем, принимая во внимание цель создания льготных условий для застройщиков, реализующих социально ориентированные проекты, реализация которых направлена в первую очередь на решение жилищных проблем граждан, суд приходит к выводу, что льготная ставка арендной платы по договору аренды от 14.12.2021 № 252-030 могла быть применена исключительно в период нахождения многоквартирного дома № 34 в едином реестре проблемных объектов, поскольку в данный период новый застройщик вынужден переоформить права на земельный участок, внести изменения в исходно-разрешительную документацию в целях завершения строительства и выполнения обязательств перед пострадавшими участниками долевого строительства.

Необходимость внесения арендной платы в данный период в ином размере, чем в размере ставки земельного налога, не отвечает принципам экономической целесообразности и целям мер поддержки, предоставляемым добросовестным застройщикам. В такой период земельный участок не может использоваться для целей строительства при отсутствии корректной исходно-разрешительной документации при том, что для получения, оформления или переоформления такой документации требуется действующий договор аренды. В то же время в период освоения участка для целей строительства (завершения строительства) арендная плата также подлежит внесению, но с учетом гарантированных мер поддержки застройщиков в пониженном (льготном) размере.

В силу пункта 6 части 1.4 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» снованием исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов является устранение застройщиком оснований включения объекта в единый реестр проблемных объектов, указанных в части 1.1 настоящей статьи, путем внесения изменений в разрешение на строительство в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, предусматривающих продление срока его действия, при условии внесения соответствующих изменений о сроке действия разрешения на строительство в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства и изменения предусмотренных договорами участия в долевом строительстве сроков передачи застройщиком объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, и (или) прекращение производства по делу о банкротстве застройщика в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".

Пояснениям Главгосстройнадзора Московской области и представленными в материалы дела доказательствами подтверждается, что многоквартирный дом № 34 включен в реестр проблемных объектов 25.10.2020 в связи с признанием первоначального застройщика несостоятельным (банкротом). Поскольку права по завершению строительства и передаче объектов долевого строительства переданы новому застройщику, которым переоформлены права на земельный участок, внесены изменения в проектную документацию и в разрешение на строительство, многоквартирный дом № 34 с 07.03.2023 исключен из реестра проблемных объектов.

Следовательно, после исключения многоквартирного дома № 34 из реестра проблемных объектов и переоформления проектной и разрешительной документации, ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" приобрел возможность использования по договору аренды от 14.12.2021 № 252-ОЗО земельного участка с кадастровым номером 50:40:0010302:524 по целевому назначению – многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) и в полном объеме права застройщика-арендатора.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что достаточных правовых оснований для установления льготного размера арендной платы и внесения изменений в договор аренды от 14.12.2021 № 252-ОЗО не имеется, в связи с чем требования ООО Специализированный застройщик "ИН-Групп Маленький" являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении иска отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец