Решение от 13 июня 2019 г. по делу № А40-49577/2019

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-49577/19-61-426
14 июня 2019 года
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 16 мая 2019 года

Решение в полном объеме изготовлено 14 июня 2019 года

Арбитражный суд в составе

судьи Орловой Н.В.,

при ведении протокола помощником судьи Тюриной А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МЕТРОМАШ" (107143, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ТАГИЛЬСКАЯ, 4, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 09.12.2002, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (125009, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ГАЗЕТНЫЙ, ДОМ 1/12, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

о признании права истца вносить арендную плату по договору аренды земельного участка в сумме 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и 80% от кадастровой стоимости земельного участка,

при участии:

от истца – ФИО1, доверенность от 07.02.2017,

от ответчика – ФИО2, доверенность от 04.03.2019.

УСТАНОВИЛ:

АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "МЕТРОМАШ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА (далее - ответчик):

- о признании права вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 г. №М-03-050988 за первый год после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) в сумме 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и 80% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 284 410 550 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки) исходя из кадастровой стоимости в размере 348 970 000 руб.;

- об обязании ответчика произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "МЕТРОМАШ" по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 г. №М-03-050988 за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную со строительством (реконструкцией), в том числе в части платежей по рассрочке, исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 348 970 000 руб.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Суд, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № М-03-050988 от 27.07.2017 года.

Предметом Договора является земельный участок площадью 11 646 кв.м, из состава земель населенных пунктов, кадастровый номер 77:03:0002005:2093, имеющий адресные ориентиры: <...>, з/у 8, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей эксплуатации существующих зданий и сооружений.

В связи с обращением АО «Метромаш» от 23.11.2017 № 33-5-156341/17-(0)-0 по вопросу предоставления государственной услуги «Внесение изменений в договор аренды земельного участка, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства на земельном участке» в отношении указанного земельного участка Департаментом выпущено распоряжение от 19.12.2017 № 42931 «Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:03:0002005:2093», которым вид разрешенного использования земельного участка был изменен на вид, предусматривающий строительство объектов капитального строительства, в том числе жилого назначения.

05.03.2018 Управлением Росреестра по Москве на основании распоряжения Департамента от 19 декабря 2017 года №42931 в ЕГРН внесены изменения в части установления нового вида разрешенного использования Земельного участка, а также новой кадастровой стоимости Земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования Земельного участка.

05.04.2018 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды о внесении изменений в указанный договор, предусматривающих изменение цели предоставления земельного участка на цель, связанную о строительством (реконструкцией), а также уплату Обществом арендной платы по указанному договору аренды за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную со строительством, в размере суммы величин 1,5% от кадастровой стоимости и 80% от кадастровой стоимости земельного участка, что составляло 425 227 294 рублей.

Истец, реализуя право, предоставленное ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Москве, с заявлением о пересмотре/ кадастровой стоимости земельного участка (521 751 281,40 рублей) в связи с ее несоответствием рыночной стоимости земельного участка (завышение кадастровой стоимости составило 33%, рыночная стоимость земельного участка составляла 348 970 ООО рублей).

Решением Комиссии от 19.07.2018 установлено несоответствие кадастровой стоимости земельного участка (521 751 281,40 рублей) его рыночной стоимости (348 970 000 рублей), установлено завышение кадастровой стоимости земельного участка по сравнению с рыночной стоимостью на 33%, а кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере рыночной стоимости, а именно в размере 348 970 000 рублей. Сведения о кадастровой стоимости земельного участка, установленной решением Комиссии от 19.07.2018 в размере 348 970 000 рублей были внесены в ЕГРН в соответствии со ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 31 июля 2018 года №77/ИСХ/18-2470690, выданной Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая плата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве».

25.07.2018 Общество письмом от 24 июля 2018 года №86 обратилось в Департамент с просьбой о перерасчете арендной платы за первый год срока аренды земельного участка по договору аренды земельного участка №М-03-050988 после изменения цели его предоставления в соответствии с кадастровой стоимостью в размере 348 970 000 рублей, установленной решением Комиссии от 19.07.2018 года.

В ответ на указанное обращение, Департамент письмом от 23.08.2018 года №ДГИ-1-57710/18-1 сообщил Обществу о том, что на основании решения Комиссии от 19.07.2018 года об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка Департамент произвел перерасчет арендной платы по договору аренды.

Вместе с тем, из письма Департамента городского имущества города Москвы от 23.08.2018 года следовало, что в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Комиссии от 19.07.2018 года перерасчет арендной платы по Договору аренды произведен Департаментом только в части составляющей арендной платы, равной 1,5% от кадастровой стоимости, в перерасчете второй составляющей арендной платы (80% кадастровой стоимости) Департамент со ссылкой на положения п. 3.4. договора аренды и Приложение №2 к договору аренды, указал, что при изменении кадастровой стоимости земельного участка расчет арендной платы производится арендатором самостоятельно, на основании уведомления арендодателя и заключение дополнительного соглашения к договору аренды для перерасчета арендной платы не требуется.

Аналогичная информация была предоставлена Департаментом Обществу в письмах от 23 августа 2018 года№33-6-152106/18-(0)-0, от 25 сентября 2018 года №ДГИ-1-69788/18-1.

Полагая, что оснований для отказа в перерасчете арендной платы у ответчика не имелось, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Закона города Москвы от 19 декабря 2007 г. N 48 "О землепользовании в городе Москве" порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование таких земельных участков устанавливаются Правительством Москвы;

Пунктом 2 и 5 статьи 20 указанного закона предусмотрено, что при определении размера арендной платы учитываются разрешенное использование земельных участков, вид осуществляемой на них хозяйственной и иной деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города. Размер ежегодной арендной платы за земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 20 Закона, устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ, а именно:

- принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке (в ред. Постановления Правительства Российской Федерации от 19 августа 2011 г. N 697);

- принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

- принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

- принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

- принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога;

- принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В рассматриваемом случае, уполномоченный орган Правительства Москвы пересмотрел кадастровую стоимость и уточнил ее, фактически признав наличие ошибки в определении стоимости земельного участка (стоимость завышена на 33%).

В соответствии с п. 3 ст. 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Комиссия как уполномоченный ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории города Москвы орган не просто пересмотрела кадастровую стоимость Земельного участка, а признала наличие существенной ошибки в определении стоимости Земельного участка, указав на ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью на 33%. Квалификация ошибки в определении стоимости Земельного участка как существенной при завышении кадастровой стоимости на 33% основана на критерии (30%), приведенном в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 28.06.2011 №913/11.

В соответствии с положениями ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для расчета арендной платы за земельный участок, в том числе за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка, должна использоваться внесенная в ЕГРН кадастровая стоимость Земельного участка в размере 348 970 000 рублей, установленная по результатам оспаривания решением Комиссии от 19.07.2018 года.

Таким образом, при установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере 521 751 281 руб. 40 коп. уполномоченным органом был нарушен в первую очередь принцип экономической обоснованности, а ответчиком при отказе в перерасчете арендной платы, исходя из новой кадастровой стоимости, необоснованно ссылаясь на согласование сторонами условий о размере арендной платы - принцип экономической обоснованности, принцип предсказуемости расчета арендной платы и предельно допустимой простоты расчета арендной платы, которая должна быть рассчитана от кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2, 3.2.1 Постановления Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП в случае принятия в установленном порядке по заявлению арендатора земельного участка Департаментом городского имущества города Москвы решения о внесении изменений в договор аренды, если такие изменения предусматривают проектирование и строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства арендатором земельного участка, а также при оформлении договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства (реконструкции) без проведения торгов и (или) на основании вступившего в законную силу судебного акта, размер арендной платы за земельные участки и сроки ее уплаты определяются в следующем порядке: за первый год срока аренды земельного участка арендная плата устанавливается в сумме ставок согласно приложениям 1 и 3 к Постановлению Правительства Москвы N 273-ПП.

Согласно п. п. 3, 5 ст. 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Размер арендной платы за земельные участки в городе Москве относится к категории регулируемых цен согласно п. п. 3, 5 ст. 65 ЗК РФ, ч. 1, 3 ст. 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в г. Москве", Постановление Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. №273-ПП, и устанавливается в виде определенной величины в процентах от кадастровой стоимости земельного участка как это предусмотрено Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. N 273-ПП.

В соответствии с п. 3.4. Договора аренды, а также Приложением №2 к Договору аренды в случае изменения кадастровой стоимости Земельного участка арендная плата определяется арендатором самостоятельно на основании уведомления арендодателя. Аналогичная позиция подтверждена самим Департаментом в письме от 25 сентября 2018 года №ДГИ-1-69788/18-1.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включая оспаривание решений и действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Таким образом, в соответствии с п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 № 28 установление решением Комиссии от 19.07.2018 года кадастровой стоимости земельного участка в результате ее оспаривания является изменением кадастровой стоимости Земельного участка.

Соответственно, истец как арендатор по договору аренды с учетом разъяснений п. 1 п. 1 Постановления Пленума ВС РФ от 30 июня 2015 г. № 28, п. 3.4. и Приложением №2 к договору аренды имеет право вносить арендную плату за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную со строительством, в размере, определяемом в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 г. №273-ПП и условиями Договора аренды в размере суммы 1,5% и 80% от кадастровой стоимости Земельного участка, установленной по результатам оспаривания кадастровой стоимости решением Комиссии от 19 июля 2018 года в размере 348 970 000 руб., при этом заключение дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы не требуется.

Доводы ответчика о ненадлежащем способе защиты нарушенных прав судом отклоняются, поскольку статьей 12 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что одним из способов защиты гражданских прав является такой способ, как признание права, что и просит истец в своем иске.

Что касается перерасчета арендной платы, то данное требование истца правомерно, согласно условиям закона и договора в случае изменения кадастровой стоимости, арендная плата должна быть изменена.

Поскольку ответчик необоснованно отказался пересчитывать арендную плату за первый год аренды, заявленный истцом иск является обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме.

Расходы по уплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 9, 65, 66, 71, 102, 110, 121, 123, 156, 167-171, 180, 181 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать за АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "МЕТРОМАШ" право вносить арендную плату по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 г. №М-03-050988 за первый год после изменения цели его предоставления для осуществления строительства (реконструкции) в сумме 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка и 80% от кадастровой стоимости земельного участка за первый год срока аренды земельного участка после изменения цели его предоставления, что составляет 284 410 550 руб. (без учета процентов за предоставление рассрочки) исходя из кадастровой стоимости в размере 348 970 000 руб.

Обязать ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ произвести перерасчет арендной платы, подлежащей уплате АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "МЕТРОМАШ" по договору аренды земельного участка от 27.07.2017 г. №М-03-050988 за первый год срока аренды после изменения цели предоставления земельного участка на цель, связанную со строительством (реконструкцией), в том числе в части платежей по рассрочке, исходя из кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в размере 348 970 000 руб.

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МЕТРОМАШ" расходы по оплате госпошлины в размере 12 000 руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья Н.В. Орлова