Решение от 14 августа 2023 г. по делу № А35-4594/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРСКОЙ ОБЛАСТИ

г. Курск, ул. К. Маркса, д. 25

http://www.kursk.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А35-4594/2023
14 августа 2023 года
г. Курск



Резолютивная часть решения объявлена 09 августа 2023 года.

Арбитражный суд Курской области в составе судьи Кочетовой И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Агросил»

к Администрации Гончаровского сельсовета Суджанского района Курской области

о признании права собственности на объекты недвижимого имущества:

- одноэтажное нежилое здание зерносклада (Здание № 1) площадью 2064,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера БЗ;

- одноэтажное нежилое здание зернохранилища (Здание № 2) площадью 3052,0 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера Б8;

- одноэтажное нежилое здание зерносушилки (Здание № 3) площадью 30,8 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера В,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация Суджанского района Курской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Курской области,

при участии представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 12.05.2023;

от ответчика: не явился, извещен надлежащим образом;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Агросил» обратилось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к Администрации Гончаровского сельсовета Суджанского района Курской области о признании права собственности на объекты недвижимого имущества: одноэтажное нежилое здание зерносклада (Здание № 1) площадью 2064,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера БЗ; одноэтажное нежилое здание зернохранилища (Здание № 2) площадью 3052,0 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера Б8; одноэтажное нежилое здание зерносушилки (Здание № 3) площадью 30,8 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера В.

Определением суда от 26.05.2023 исковое заявление принято к производству по общим правилам искового производства, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация Суджанского района Курской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Курской области.

Определением суда от 20.06.2023 дело назначено к судебному разбирательству.

В обоснование исковых требований истец ссылался на отсутствие возможности зарегистрировать право собственности на объекты недвижимости, поскольку продавец недвижимости был ликвидирован.

Ответчик в письменном мнении возражений против удовлетворения исковых требований не заявил. Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Публично-правовая компания «Роскадастр» в лице филиала по Курской области в ходе рассмотрения дела представила в материалы дела выписки из ЕГРН в отношении спорных объектов недвижимости. Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представители иных третьих лиц в судебное заседание не явились, дополнительных документов не представили.

Суд, руководствуясь ст.ст. 123, 156, 170 АПК РФ, рассмотрел дело в отсутствие представителей ответчика и третьих лиц, извещенных о дате и времени судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, арбитражный суд установил следующее.

09.02.2005 между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Гончаровский» (далее – Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Агросил» (далее – Покупатель) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (зданий).

Согласно пунктам 1, 2 договора Продавец продал, а покупатель приобрел в собственность три одноэтажных нежилых здания:

- одноэтажное нежилое здание зерносклада (Здание № 1) площадью 2064,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера БЗ, 1987 года постройки;

- одноэтажное нежилое здание зернохранилища № 12 (Здание № 2) площадью 3052,0 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера Б8, 1987 года постройки;

- одноэтажное нежилое здание зерносушилки (Здание № 3) площадью 30,8 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера В, 1987 года постройки.

Указанные объекты построены хозяйственным способом правопредшественником СПК «Гончаровский» - колхозом «им XX Съезда КПСС», осуществлявшим свою деятельность до 1992 года, и принадлежали продавцу в порядке закрепленного в Уставе правопреемства на праве собственности (пункт 1 договора).

Цена трех зданий была определена сторонами в размере 1 000 000 рублей.

Как следует из пункта 4 договора, на момент заключения настоящего договора Покупатель произвел оплату Продавцу в счет цены зданий №№ 1,2,3 в полном объеме.

Спорные объекты недвижимости находятся на земельном участке с кадастровым номером 46:23:050102:129, относящимся к категории земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования – для обеспечения сельскохозяйственного производства, расположенном по адресу: Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет.

Земельный участок на настоящий момент принадлежит на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Агросил» (запись в Едином государственном реестре недвижимости от 10.02.2022, номер государственной регистрации права 46:23:050102:129-46/033/2022-1).

С целью регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости истец обратился в Управление Росреестра по Курской области, однако 25.04.2023 регистратором было сообщено о невозможности внесения указанных сведений в ЕГРН со ссылкой на необходимость подачи заявления о государственной регистрации объектов и соответствующих документов прежним продавцом.

Вместе с тем, 18.05.2007 СПК «Гончаровский» было ликвидировано на основании решения суда, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись за государственным регистрационным номером 2074623008250.

В связи с тем, что в настоящее время зарегистрировать право собственности на спорные объекты недвижимости не представляется возможным, истец обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим иском.


Оценив представленные документальные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), арбитражный суд полагает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Право собственности может быть приобретено, а как следствие, и признано за собственником только по тем основаниям, которые предусмотрены действующим законодательством.

На основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно абзацу 1 части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК РФ).

В силу пункта 4 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закона «О государственной регистрации недвижимости») государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 5 статьи 1 Закона «О государственной регистрации недвижимости»).

В соответствии со статьей 15 Закона «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора.

Как следует из материалов дела, в качестве основания приобретения права собственности истец ссылается на договор купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2005, заключенный между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Гончаровский» (далее – Продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «Агросил» (далее – Покупатель).

Согласно пунктам 1, 2 договора Продавец продал, а покупатель приобрел в собственность три одноэтажных нежилых здания:

- одноэтажное нежилое здание зерносклада (Здание № 1) площадью 2064,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера БЗ, 1987 года постройки;

- одноэтажное нежилое здание зернохранилища № 12 (Здание № 2) площадью 3052,0 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера Б8, 1987 года постройки;

- одноэтажное нежилое здание зерносушилки (Здание № 3) площадью 30,8 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера В, 1987 года постройки.

Цена трех зданий была определена сторонами в размере 1 000 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства истец, ввиду истечения срока хранения бухгалтерских документов, не смог представить доказательства оплаты стоимости объектов недвижимости.

Однако, как следует из пункта 4 договора, на момент заключения настоящего договора Покупатель произвел оплату Продавцу в счет цены зданий №№ 1,2,3 в полном объеме.

В судебном заседании 09.08.2023 суд обозрел подлинник договора купли-продажи недвижимого имущества от 09.02.2005.

Таким образом, факт полной оплаты имущества подтверждается договором купли-продажи недвижимого имущество (зданий), скрепленным подписями и печатями организаций.

Вместе с тем, переход права собственности на недвижимость к покупателю зарегистрирован не был.

В соответствии с пунктом 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности не связан только с отсутствием заявления продавца, но и с отсутствием регистрации первичного права продавца (СПК «Гончаровский») на спорное имущество.

Таким образом, в рассматриваемом случае истец лишен возможности обратиться в суд в порядке, установленном главой 24 АПК РФ, поскольку основанием для отказа в регистрации перехода права собственности является не только отсутствие продавца, но и отсутствие регистрации ранее возникшего права на спорное имущество

В силу пункта 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон «О государственной регистрации недвижимости») права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их обладателей.

На основании пункта 2 статьи 69 Закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникающие в силу закона (вследствие обстоятельств, указанных в законе, не со дня государственной регистрации прав), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН осуществляется по заявлениям правообладателей, решению государственного регистратора прав при поступлении от органов государственной власти и нотариусов сведений, подтверждающих факт возникновения таких прав, кроме случаев, установленных федеральными законами.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

В пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

В соответствии с технической документацией, подготовленной обществом с ограниченной ответственностью «Кадастровый инженер», спорные объекты недвижимости построены в 1987 году.

Следовательно, право собственности на спорное имущество возникло у продавца до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Продавец спорных объектов недвижимости ликвидирован и спор о праве собственности на здания зерносклада, зернохранилища и зерносушки, отсутствует.

Материалами дела подтверждается, что спорное имущество в реестрах имущества федеральной и муниципальной собственности не значится (уведомления Администрации Суджанского района Курской области от 12.05.2023 № 1993, МТУ Росимущества в Курской и Белгородской областях от 13.02.2023 № ЮБ-02-211, Министерства имущества Курской области от 11.05.2023 №№ ВРМИ-20230511-12737904310-3, ВРМИ-20230511-12736827865-3, ВРМИ-20230511-12737777665-3).

Факт передачи недвижимости и оплата его стоимости в полном объеме покупателем подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.

В процессе рассмотрения настоящего спора возражений относительно заявленных истцом требований представлено не было, встречных требований со стороны ответчика не заявлено.

Руководствуясь вышеуказанными правовыми нормами и разъяснениями об их применении, суд приходит к выводу о том, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у продавца (СПК «Гончаровский») на дату заключения договора купли-продажи недвижимого имущества (зданий) от 09.02.2005, само по себе, не влияло на действительность названной сделки как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по ней прав; отсутствие в ЕГРН записи о зарегистрированных правах на указанные объекты недвижимости не является препятствием для перехода права собственности на них и соответствующей государственной регистрации даже в случае ликвидации продавца.

Учитывая вышеизложенное, оценив представленные доказательства, принимая во внимание отсутствие правопритязаний на спорное имущество, наличие права собственности у истца на земельный участок, на котором расположены спорные объекты недвижимости, суд признает требования общества с ограниченной ответственностью «Агросил» обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в сумме 18 000 рублей возлагается судом на истца, оплатившего ее при обращении в суд.

На основании статей 12, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст. ст. 16, 110, 112, 156, 167-170, 176 и 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Агросил» (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального общества с ограниченной ответственностью «Агросил» на объекты недвижимого имущества:

- одноэтажное нежилое здание зерносклада (Здание № 1) площадью 2064,2 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера БЗ;

- одноэтажное нежилое здание зернохранилища (Здание № 2) площадью 3052,0 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера Б8;

- одноэтажное нежилое здание зерносушилки (Здание № 3) площадью 30,8 кв.м, расположенное по адресу: Российская Федерация, Курская область, Суджанский район, Гончаровский сельсовет, сл. Гончаровка, ул. Мира, Литера В.

Данное решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Курской области в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже.


Судья И.В. Кочетова