Решение от 15 июня 2020 г. по делу № А54-2836/2019

Арбитражный суд Рязанской области

ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;

http://ryazan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А54-2836/2019
г. Рязань
15 июня 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 10 июня 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 15 июня 2020 года.

Арбитражный суд Рязанской области в составе судьи Сельдемировой В.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску

общества с ограниченной ответственностью "Буревестник" (ОГРН <***>, Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы)

к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области (ОГРН <***>, <...>),

к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (ОГРН <***>, г. Ногинск Московской области)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Администрация Гиблицкого сельского поселения Касимовского муниципального района Рязанской области, Министерство имущественных и земельных отношений по Рязанской области

о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки, обязании предоставить в собственность за плату земельный участок без проведения торгов

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен надлежащим образом;

от ответчика (администрации Касимовского муниципального района Рязанской области): ФИО3- представитель по доверенности от 22.04.2019;

от ответчика (главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2): ФИО2- лично;

от третьих лиц: не явились, извещены надлежащим образом;

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Буревестник" (далее - ООО "Буревестник", истец) обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации Касимовского муниципального района Рязанской области (далее - администрация Касимовского муниципального района) и к главе крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (далее - глава КФХ ФИО2, ответчики) с требованиями:

- о признании недействительным договора от 12.02.2018 №А-024-18Д аренды земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131, расположенного по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, заключенного между администрацией Касимовского муниципального района Рязанской области и главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2;

- применении последствий недействительности сделки в виде обязания главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 возвратить администрации Касимовского муниципального района Рязанской области земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131, расположенный по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы;

- обязании администрации Касимовского муниципального района Рязанской области предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Буревестник" земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131, расположенный по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, площадью 117 032 кв.м, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, в собственность за плату без проведения торгов.

Исковые требования основаны на нормах земельного и гражданского законодательства и мотивированы тем, что общество является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, в связи с чем имеет преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность за плату без проведения торгов, заключением договора аренды нарушены права истца на приватизацию земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Рязанской области, Администрация Гиблицкого сельского поселения Касимовского муниципального района Рязанской области, Министерство имущественных и земельных отношений по Рязанской области.

Определением от 20.09.2019 суд по ходатайству истца назначил по делу судебную землеустроительную экспертизу, проведение которой поручил индивидуальному предпринимателю ФИО4. В связи с назначением экспертизы производство по делу было приостановлено до окончания установленного судом срока проведения экспертизы.

В связи с окончанием срока проведения экспертизы, суд определением от 14.11.2019 возобновил производство по делу.

13.12.2019 в материалы дела поступило заключение эксперта.

Не оспаривая выводы судебной экспертизы, истец в ходе рассмотрения дела настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводилось в отсутствие истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения спора в порядке, предусмотренном статьями 121-123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчики в судебном заседании исковые требования не признали, указали, что на момент заключения договора аренды администрация располагала сведениями об отсутствии на земельном участке объектов недвижимости. С учетом результатов судебной экспертизы, установившей факт нахождения на спорном земельном участке двух объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности истцу, администрацией Касимовского муниципального района выделены два земельных участка для использования данных объектов недвижимости, земельные участки поставлены на кадастровый учет, истец вправе обратиться с заявлением о предоставлении земельных участков в собственность. Оставшаяся часть земельного участка находится в аренде у главы КФХ ФИО2, сторонами 18.03.2020 заключено соглашение к договору аренды от 12.02.2018 №А-024-18Д, согласно которому изменена площадь земельного участка. Данное соглашение зарегистрировано в установленном порядке.

Рассмотрев материалы дела, оценив и исследовав представленные в дело доказательства, арбитражный суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ООО "Буревестник" является собственников объектов недвижимости: склада - ангара общей площадью 240,4 кв., с кадастровым номером 62:046054:0101:529 и здания механических мастерских общей площадью 326,2 кв.м., с кадастровым номером 62:04:0540101:668, расположенных по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, приобретенных у колхоза "Буревестник" по договорам купли-продажи от 01.09.2005 (л.д. 17-18 т.1). Право собственности покупателя зарегистрировано 20.12.2005.

Между администрацией Касимовского муниципального района (арендодатель) и главой крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 (арендатор) по результатам открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка 12.02.2018 заключен договор №А-024-18Д аренды земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131 (л.д. 72-75 т.1), по условиям которого арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду на срок с 12.02.2018 по 11.02.2067 земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131, общей площадью 117032 кв.м., расположенный по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.02.2018 (л.д. 76 т.1).

Государственная регистрация договора аренды №А-024-18Д от 12.02.2018 произведена 01.03.2018.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131 площадью 117032 кв.м. входит в состав земельного участка с кадастровым номером 62:04:0000000:56 (единое землепользование) общей площадью 221239 +/- 4116 кв.м.

Земельный участок с кадастровым номером 62:04:0000000:56 (единое землепользование), разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства принадлежал на праве постоянного (бессрочного) пользования колхозу "Буревестник".

Постановлением администрации Касимовского муниципального района Рязанской области от 04.09.2017 №777 (л.д. 54 т.2) право постоянного (бессрочного) пользования колхоза "Буревестник" на земельный участок с кадастровым номером 62:04:0000000:56 прекращено в связи с ликвидацией колхоза "Буревестник" на основании определения суда о завершении конкурсного производства.

Ссылаясь на то, что на земельном участке с кадастровым номером 62:04:0540101:131, переданном в аренду главе КФХ ФИО2 по договору аренды от 12.02.2018 №А-024-18Д, расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Буревестник", тем самым нарушены права общества на приобретение земельного участка в собственность, истец обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом.

Под способами защиты нарушенных или оспоренных гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление нарушенных или оспоренных прав.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исходя из положений пункта 1 статьи 264 ГК РФ, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (пункт 2 статьи 264 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно подпункту 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Статьей 39.6. ЗК РФ, введенной в действие Федеральным законом N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 01.03.2015, установлены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

Оспариваемый договор от 12.02.2018 №А-024-18Д аренды земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131 заключен между администрацией Касимовского муниципального района и главой КФХ ФИО2 по результатам торгов, проведенных в форме открытого аукциона.

Из положений подпункта 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ следует правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Статьей 39.20 ЗК РФ предусмотрены особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением.

Следовательно, исключительность закрепленного в статье 39.20 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 N 4275/11 по делу N А48-2067/2010, в случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В обоснование исковых требований истец указывает на нарушение его исключительного права, как собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 62:04:0540101:131, а именно, склада-ангара общей площадью 240,4 кв. и здания механических мастерских общей площадью 326,2 кв.м., на приобретение в собственность земельного участка.

В рамках рассмотрения настоящего спора судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, проведение которой было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО4. На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1). Находятся ли принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Буревестник" объекты недвижимости: склад - ангар общей площадью 240,4 кв., с кадастровым номером 62:046054:0101:529, здание механических мастерских общей площадью 326,2 кв.м., с кадастровым номером 62:04:0540101:668, в границах земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131 общей площадью 117032 кв.м., расположенного по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения?

2). В случае нахождения данных объектов недвижимости на земельном участке с кадастровым номером 62:04:0540101:131, определить площадь земельного участка, необходимого для использования данных объектов недвижимости.

3). Каковы границы и координаты части земельного участка, занятого данными объектами недвижимости и необходимого для их использования, на земельном участке с кадастровым номером 62:04:0540101:131?

Согласно выводам судебной экспертизы (л.д. 3-62 т.4), принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Буревестник" объекты недвижимости: склад - ангар общей площадью 240,4 кв., с кадастровым номером 62:046054:0101:529, и здание механических мастерских общей площадью 326,2 кв.м., с кадастровым номером 62:04:0540101:668, находятся в границах земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131 общей площадью 117032 кв.м., расположенного по адресу: Рязанская область, Касимовский район, с. Гиблицы, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения.

Для размещения и обслуживания объекта недвижимости - склада - ангара с кадастровым номером 62:046054:0101:529 необходим земельный участок площадью 421 кв.м. Для размещения и обслуживания объекта недвижимости - здания механических мастерских с кадастровым номером 62:04:0540101:668 необходим земельный участок площадью 488 кв.м. Экспертом описаны границы образуемых земельных участков :ЗУ1 и :ЗУ2, необходимых для размещения и обслуживания объектов недвижимости - склада-ангара и здания механических мастерских. По мнению эксперта, образуемые земельные участки :ЗУ1 и :ЗУ2 для размещения и обслуживания вышеуказанных объектов недвижимости возможно передать в собственность ООО "Буревестник". Кроме того, как указал эксперт, проектируемый проезд - земельный участок :ЗУ3 возможно использовать для установления обременения (сервитута) на земельном участке с кадастровым номером 62:04:0540101:131.

Выводы судебной экспертизы лицами, участвующими в деле, не оспорены.

С учетом заключения судебной экспертизы администрацией Касимовского муниципального района проведены кадастровые работы в отношении земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131, из данного земельного участка выделены земельные участки 62:04:0540101:131:ЗУ1 площадью 421 кв.м. и 62:04:0540101:131:ЗУ2 площадью 488 кв.м.

Данным земельным участкам присвоены кадастровые номера 62:04:0540101:852 и 62:04:0540101:853 соответственно, земельные участки поставлены на кадастровый учет 18.03.2020 (л.д.143-146 т.4).

На основании постановления администрации Касимовского муниципального района от 18.03.2020 №225 между администрацией Касимовского муниципального района и главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 19.03.2020 заключено соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка №А-024-18Д от 12.02.2018, в части площади земельного участка, переданной в аренду, а именно, вместо 117032 кв.м. указано 116123 кв.м., а также размера годовой арендной платы, вместо 8126 руб. указано 8012,49 руб. (л.д. 147-148 т.4).

Соглашение от 18.03.2020 о внесении изменений в договор аренды земельного участка №А-024-18Д от 12.02.2018 зарегистрировано в установленном порядке 17.04.2020.

При изложенных обстоятельствах, учитывая результаты судебной землеустроительной экспертизы, установившей площадь и расположение земельных участков, необходимых для размещения и обслуживания принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 62:04:0540101:131, а также выделение из данного земельного участка обособленных земельных участков, внесение сторонами изменений в оспариваемый договор аренды, в соответствии с которыми земельные участки площадью 421 кв.м. и 488 кв.м. исключены из площади земельного участка с кадастровым номером 62:04:0540101:131, оснований для удовлетворения исковых требований о признании недействительным договора аренды №А-024-18Д от 12.02.2018, применении последствий недействительности сделки в виде обязания главы крестьянского фермерского хозяйства ФИО2 возвратить администрации Касимовского муниципального района земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131, обязании администрации Касимовского муниципального района предоставить обществу с ограниченной ответственностью "Буревестник" земельный участок с кадастровым номером 62:04:0540101:131 площадью 117 032 кв.м. в собственность за плату без проведения торгов у суда не имеется.

При этом суд разъясняет, что истец вправе обратиться с заявлением о предоставлении в собственность земельных участков, необходимых для размещения и обслуживания принадлежащих истцу на праве собственности объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по делу относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Рязанской области.

На решение, вступившее в законную силу, может быть подана кассационная жалоба в порядке и сроки, установленные статьями 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, через Арбитражный суд Рязанской области.

Судья В.А. Сельдемирова