Решение от 16 ноября 2017 г. по делу № А41-71036/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-71036/17
16 ноября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2017 года Полный текст решения изготовлен 16 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Л.В. Федуловой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению

Комитета по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (адрес: 143300, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 15.06.2000)

к ООО "Фармлайф" (адрес: 117452, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 14.02.2006)

третьи лица:

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (адрес: 143403, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 21.12.2004),

Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 18.08.2000; дата присвоения ОГРН: 25.12.2002)

о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и расторжении договора аренды земельного участка № 4792 от 24.01.2012г.

при участии в судебном заседании представителей сторон согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (далее – истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Фармлайф» (далее – ответчик, Общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 143 709,55 руб. за период с 01.10.2016 по 30.06.2017, неустойку за просрочку оплаты в размере 7 640,56 руб. за период с 01.10.2016 по 30.06.2017 на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, от 24.01.2012 № 4792, а также о расторжении договора аренды.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

В порядке, предусмотренном статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании 01.11.2017 объявлялся перерыв до 07.11.2017.

Представитель истца, присутствовавший в судебном заседании до объявления перерыва, по окончании перерыва в судебное заседание не явился.

Представители третьих лиц, извещенных надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Дело рассмотрено в порядке ст.ст.123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей истца и третьих лиц, извещенных надлежащим образом.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве. Полагает неправомерными и необоснованными требования Комитета о взыскании задолженности и расторжении договора аренды, ссылаясь на неправомерность применения Комитетом при расчете арендной платы базового размера арендной платы - «Аб» равного 25,55, который применяется в отношении земель населенных пунктов, при том, что арендуемый земельный участок отнесен к землям промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения, в отношении которого подлежит применению коэффициент «Аб» равный 4,14. Размер задолженности за спорный период, с учетом применения правильных коэффициентов составляет 23 286,01 руб., а размер неустойки – 1 238 руб., которые погашены платежным поручением от 27.10.2017 № 271.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

На основании представленных в дело доказательств судом установлено, что 24.01.2012 истцом (арендодатель) и ООО «Фармлайф» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, № 4792, во исполнение условий которого истец передал ответчику в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:26:0140701:91 под строительство пристройки к дому № 12 с последующим размещением аптеки.

Согласно пункту 1.2 договор заключен на срок три года с 24.01.2012 по 23.01.2015.

Дополнительным соглашением от 29.12.2014 срок действия договора продлен на три года до 23.01.2018.

Размер и порядок внесения арендной платы установлены Разделом 2 договора аренды.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки и размере за период с 01.10.2016 по 30.06.2017, на оставление без исполнения выставленной ответчику претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате, об уплате пени, а также с предупреждением об обращении в суд с требованием о досрочном расторжении договора аренды, в случае неисполнения требований о погашении задолженности по аренде и пени в установленный срок, Комитет обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, начисленной в связи с просрочкой оплаты неустойки (пени), а также о расторжении договора аренды, ссылаясь на просрочку арендных платежей более двух раз подряд, а также на неиспользование земельного участка по целевому назначению.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В обоснование исковых требований Комитет ссылается на то, что Обществом не исполнено договорное обязательство по внесению арендной платы в размере, определенном в соответствии с Законом Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ по формуле Апл=Аб х Кд х Пкд х Км х S.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее.

Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории.

При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

В соответствии с Законом Московской области N 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» базовый размер арендной платы за

земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 и 2017 год установлены Законом Московской области от 18.07.2015 № 127/2015-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2016 год» и Законом Московской области от 11.07.2016 № 102/2016-ОЗ «Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2017 год».

Согласно Приложениям к указанным законам, базовый размер арендной платы за земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения по Наро-Фоминскому муниципальному району установлен в размере 4.14 руб./кв.м.

Таким образом суд признает обоснованными доводы ответчика относительно неправомерного применения Комитетом при расчете арендной платы по договору аренды спорного земельного участка базового размера арендной платы «Аб» за земли населенных пунктов в границах городов и поселков городского типа, равного 25,55 руб./кв.м, поскольку арендуемый земельный участок отнесен к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, в отношении которых законом прямо установлен базовый размер арендной платы – 4,14 руб./кв.м.

Согласно представленному ответчиком контррасчету с учетом применения «аб» в соответствии с требованиями закона, размер арендной платы за спорный период составляет 23 286,01 руб.

Представленный ответчиком контррасчет не оспорен истцом, проверен судом и признан правильным

В соответствии с п.2.3 договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный срок начисляется пеня в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с произведенным ответчиком перерасчетом пени за спорный период просрочки арендных платежей, исходя из установленного размера задолженности по арендной плате, не оспоренным ответчиком, проверенным судом и признанным правильным, размер пени составляет 1 238,04 руб.

Представленным в суд платежным поручением от 27.10.2017 № 271 ответчик произвел оплату спорной задолженности по арендной плате, а также пени в общем размере 24 524,05 руб., что признается судом как надлежащее исполнение обязательство, влекущее в силу п.1 ст.408 Гражданского кодекса Российской Федерации прекращение обязательства.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований Комитета о взыскании задолженности по аренде и пени за заявленный период.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» предусмотрено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором

срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Принимая во внимание исполнение ответчиком обязательства по внесению арендных платежей за спорный период и отсутствие спорной задолженности, а также исполнение обязательства по уплате предусмотренной условиями договора пени за просрочку внесения арендной платы, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Администрации о расторжении договора аренды, заявленного со ссылкой на положения пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Анализ положений статьи 619 ГК РФ, с учетом разъяснений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, данных в пункте 29 информационного письма от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений.

Кроме того суд принимает во внимание те обстоятельства, что в отношении арендуемого Обществом по спорному договору аренды администрацией п.Калининец Наро- Фоминского муниципального района 30.12.2013 подготовлен градостроительный план земельного участка, утвержденный в установленном порядке постановлением Администрации городского поселения Калининец от 30.12.2013 № 557, а также Обществу 29.12.2014 выдано разрешение на строительство пристройки к дому № 12 с последующим размещением аптеки на спорном земельном участке, срок действия которого установлен до 31.12.2019, что свидетельствует о принятии арендатором мер по освоению земельного участка в целях строительства объекта и использованию арендованного земельного участка в соответствии с целевым назначением.

Таким образом, учитывая устранение арендатором нарушений условий договора аренды в части своевременного внесения арендных платежей, наличие у арендатора действующих градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

При этом суд учитывает, что доказательств наличия иных оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя Комитетом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено и судом не установлено.

Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

В соответствии с частью 1 статьи 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Л.В. Федулова