Решение от 25 июля 2018 г. по делу № А82-14287/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-14287/2017
г. Ярославль
25 июля 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 18.07.2018.

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Шадриновой Л.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Управления муниципальной собственности администрации г. Переславля-Залесского (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Славянский рынок" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Росреестра по Ярославской области, Администрация Переславского муниципального района (ИНН <***>; ОГРН <***>), общество с ограниченной ответственностью "Славянский базар" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Ярославское отделение Верхнее-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация» - Федеральное БТИ (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФГБУ Национальный парк "ПЛЕЩЕЕВО ОЗЕРО" (ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2

о признании отсутствующим права, признании сделки недействительной,


при участии:

от истца – ФИО3, паспорт, доверенность от 19.06.2017,

от Администрация Переславского муниципального района – ФИО3, паспорт, доверенность от 09.01.2018,

от ответчика, иных третьих лиц – не явились,



установил:

Управление муниципальной собственности Администрации г. Переславля - Залесского обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Славянский рынок" о признании отсутствующим права собственности ответчика на:

- объект с кадастровым номером 76:18:010902:310 (назначение нежилое - туалет, гараж, общей площадью 77,4 кв.м, по адресу: <...>,

- объект с кадастровым номером 76:18:010902:3733 (назначение нежилое - здание, общей площадью 75,9 кв.м, по адресу: <...>, запись о праве собственности от 24.12.2015г. № 76-76/006-76/06/002/2015- 6504/2),

- объект с кадастровым номером 76:18:010101:2630 (назначение нежилое - торговый павильон, общей площадью 8,6 кв.м, по адресу: <...>,

а также о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи от 28.09.2017 земельного участка общей площадью 4 900 кв.м с кадастровым номером 76:18:010902:118, расположенного по адресу: Ярославская область, город Переславль - Залесский, ул. Строителей, д. 31 А, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Славянский рынок" и Управлением муниципальной собственности Администрации г. Переславля - Залесского.

В судебном заседании истец предъявленные исковые требования поддержал. Управление муниципальной собственности Администрации г. Переславля – Залесского полагает, что объекты ответчика, расположенные на земельном участке площадью 4 900 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010902:118, не являются объектами недвижимого имущества, их площадь несоразмерна площади используемого земельного участка, поэтому имеются основания для признания договора купли-продажи от 28.09.2016 недействительной сделкой.

От ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в виду невозможности обеспечения явки представителя.

Учитывая продолжительность рассмотрения настоящего дела, суд не установил наличия предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований, по которым рассмотрение дела невозможно в данном судебном заседании, в связи с чем отказывает в удовлетворении ходатайства ответчика.

По существу спора ответчиком представлен отзыв, заявлено ходатайство о применении срока исковой давности.

По данным ответчика спорные объекты ранее принадлежали на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Славянский базар" и были переданы обществу с ограниченной ответственностью "Славянский рынок" в качестве оплаты доли в уставном капитале при участии в создании юридического лица по акту приема-передачи в счет вклада в уставный капитал от 17.12.2015 в соответствии с протоколами внеочередного собрания участников общества с ограниченной ответственностью "Славянский базар" от 27.08.2015, от 01.10.2015. При этом администрацией г. Переславля-Залесского были выданы разрешение на строительство объектов и разрешение на ввод объектов в эксплуатацию. Ранее соответствующие объекты недвижимости были расположены на земельном участке площадью 8 067 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010902:118, вид разрешённого использования: для эксплуатации рынка, по адресу: Ярославская область, город Переславль - Залесский, ул. Строителей, д. 31 А, используемом обществом с ограниченной ответственностью "Славянский базар" на праве аренды на основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 30.03.2009 (дата государственной регистрации 05.05.2009). Впоследствии в результате кадастровых работ, выполненных по заказу Администрации г. Переславля-Залесского, из земельного участка площадью 8 067 кв.м. образован земельный участок 4 900 кв.м. Учитывая приведённые фактические обстоятельства, ответчик исходит из отсутствия правовых оснований для удовлетворения предъявленных требований.

Общество с ограниченной ответственностью "Славянский базар" направило отзыв, поддержало позицию ответчика, в удовлетворении требований просило отказать.

Администрация Переславского муниципального района ходатайствовала о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

ФИО2 в письменных пояснениях указал на отсутствие оснований для приобретения обществом с ограниченной ответственностью "Славянский рынок" объектов недвижимости и земельного участка с кадастровым номером 76:18:010902:118, поддержал позицию истца.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

На основании Постановления администрации г. Переславля-Залесского от 23.09.2016 № ПОС.03-1346/16 «О предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Славянский рынок" в собственность земельного участка для эксплуатации рынка» между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) 28.09.2016 заключён договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка общей площадью 4 900 кв.м. с кадастровым номером 76:18:010902:118, вид разрешённого использования: для эксплуатации рынка, расположенного по адресу: Ярославская область, город Переславль - Залесский, ул. Строителей, д. 31 А.

Передаточный акт подписан сторонами 19.10.2016.

Государственная регистрация произведена 02.11.2016.

В ходе рассмотрения спора установлено, что на соответствующем земельном участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью "Славянский рынок":

- объект с кадастровым номером 76:18:010902:310, назначение нежилое - туалет, гараж, общей площадью 77,4 кв.м. (дата государственной регистрации права: 24.12.2015),

- объект с кадастровым номером 76:18:010902:3733, назначение нежилое – торговый павильон, общей площадью 75,9 кв.м. (дата государственной регистрации права: 24.12.2015),

- объект с кадастровым номером 76:18:010101:2630, назначение нежилое - здание, общей площадью 8,6 кв.м. (дата государственной регистрации права: 24.12.2015).

Полагая, что основания для заключения договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 28.09.2016 без проведения торгов (в порядке пп 6 п 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ) отсутствовали, поскольку объекты общества с ограниченной ответственностью "Славянский рынок" не являются объектами недвижимости, Управление муниципальной собственности Администрации г. Переславля – Залесского направило обществу с ограниченной ответственностью "Славянский рынок" претензию от 17.05.2017 №395з.

В виду не урегулирования спора во внесудебном порядке истец обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.

Определением суда от 26.02.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено Автономной некоммерческой организации Центр исследований, сертификаций и технических испытаний "Независимая Экспертиза" (эксперту ФИО4).

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

Имеют ли возведенные объекты с кадастровыми номерами №№ 76:18:010902:310, 76:18:010902:3733, 76:18:010101:2630, расположенные по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010902:118 прочную связь с землей, являются ли объектами капитального строительства?

Возможно ли перемещение объектов с кадастровыми номерами 76:18:010902:310, 76:18:010902:3733, 76:18:010101:2630 без несоразмерного ущерба их назначению?

Имеются ли на земельном участке с кадастровыми номерами 76:18:010902:118 иные здания, строения, сооружения, помимо указанных выше?

В случае наличия, имеют ли они неразрывную связь с землей, являются объектами капитального строительства? Земельный участок какой площади необходим для эксплуатации объектов, имеющих неразрывную связь с землей, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010902:118 и принадлежащих ООО «Славянский рынок» на праве собственности?

В заключении эксперта Автономной некоммерческой организации Центр исследований, сертификаций и технических испытаний «Независимая Экспертиза» от 26.04.2018 № 8859 (в ред. дополнения от 28.06.2018) приведены следующие выводы:

Возведенные объекты с кадастровыми номерами 76:18:010902:310, 76:18:010101:3733, 76:18:010902:2630, расположенные по адресу: <...> на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010902:118, имеют прочную связь с землей и являются объектами капитального строительства.

На основании проведенного осмотра, выполненных исследований перемещение объектов с кадастровыми номерами 76:18:010902:310, 76:18:010101:3733, 76:18:010902:2630 без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

На земельном участке с кадастровым номером 76:18:010902:118 имеются иные здания, строения, сооружения:

Комплекс торговых павильонов «синий»

Общая площадь торговых павильонов «синий» составляет 1023,8 кв.м., все они имеют неразрывную связь с землей, являются объектами капитального строительства.

Поперечный павильон

Общая площадь здания составляет 101,5 кв.м., здание имеет неразрывную связь с землей, является объектом капитального строительства.

3-й ряд торговых павильонов от ул. Строителей

Общая площадь торговых павильонов по 3 ряду составляет 121,1 кв.м., все они имеют неразрывную связь с землей, являются объектами капитального строительства.

4-й ряд торговых павильонов от ул. Строителей

Общая площадь торговых павильонов по 4 ряду составляет 222, 4 кв.м., все они имеют неразрывную связь с землей, являются объектами капитального строительства.

Помещение охраны

Общая площадь здания составляет 9,9 кв.м., здание не имеет неразрывной связи с землей, и не является объектом капитального строительства.

Асфальтированная площадка

Общая площадь площадки составляет 1076,3 кв.м., площадка имеет неразрывную связь с землей, является объектом капитального строительства.

Хозпостройка

Общая площадь здания составляет 22,0 кв.м., здание не имеет неразрывной связи с землей, и не является объектом капитального строительства.

Навесы из древесины

Общая площадь навесов составляет 278,5 кв.м., данные строения не имеют неразрывной связи с землей, и не является объектом капитального строительства.

Для эксплуатации объектов, имеющих неразрывную связь с землей, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 76:18:010902:118 и принадлежащих ООО "Славянский рынок" на праве собственности требуется земельный участок площадью 1259,4 кв м, (в соответствии с приложением Д СП 42.13330.2016 и СП 89.13330.2016).

При проведении исследований экспертом на земельном участке с кадастровымномером 76:18:010902:118 выявлены другие строения торгового назначения, имеющие неразрывную связь с землей общей площадью 1468,8 кв м. Для эксплуатации всех имеющихся торговых объектов (помещений), имеющих неразрывную связь с землей, расположенных на момент осмотра на земельном участке скадастровым номером 76:18:010902:118 требуется земельный участок площадью от3277,2 кв.м. до 6521,4 кв.м. (в соответствии с приложением Д. СП 42.13330.2016 и СП89.13330.2016).

Оценив доводы лиц, участвующих в деле, представленные документы, суд исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В пунктах 74 и 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Согласно положениям пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В обоснование исковых требований истец указывает на тот факт, что площадь спорного земельного участка значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации зарегистрированных объектов.

Согласно ст.ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Предусмотренное указанной нормой исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок, занятый этим объектом и необходимый для его использования.

В силу пункта 2 статьи 7, пункта 1 статьи 28, пункта 3 статьи 33, пункта 1 статьи 36 ЗК РФ предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования, что соответствует правовому подходу, изложенному в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 27.01.2009 N 12202/07.

Возникновение права пользования земельным участком, находящимся под объектом недвижимости и необходимым для его использования только у собственника данного объекта, не допускают возможности предоставления соответствующего земельного участка в собственность иному лицу. При приобретении прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения, местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

На основании пункта 6 статьи 11.9 ЗК РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

В данном случае земельный участок с кадастровым номером 76:18:010902:118 образован из земельного участка с кадастровым номером 76:18:010902:72 для эксплуатации рынка. Нормальная эксплуатация рынка обеспечивается функциональной связью объектов, входящих в ее состав.

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств, подтверждающих формирование спорного земельного участка с нарушениями порядка землепользования, требований земельного и градостроительного законодательства, равно как и доказательств того, что переданный по договору участок имеет излишние площади, которые не должны использоваться для полноценной эксплуатации рынка, учитывая разрешенное использование земельного участка и функциональное назначение объектов недвижимсоти, расположенных на участке.

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснений, приведенных в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Положения пункта 5 статьи 166 ГК РФ являются важной конкретизацией принципа добросовестности, закрепленного в статье 1 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Судом установлено, что договор исполнен сторонами, земельный участок передан покупателю по передаточному акту, 02.11.2016 произведена государственная регистрация.

Между тем с иском о признании договора недействительным продавец обратился спустя 10 месяцев после ее заключения, при этом в материалах дела отсутствуют доказательства того, что в течение указанного времени управление давало основание другим лицам полагаться на недействительность сделки.

В рассматриваемой ситуации действует принцип эстоппеля и правила venire contra factum proprium (никто не может противоречить собственному предыдущему поведению).

На основании изложенной правовой позиции и фактических обстоятельств дела, принимая во внимание судебную экспертизу в части признания объектами капитального строительства, проведение кадастровых работ по заказу Администрации г. Переславля-Залесского и образование из земельного участка площадью 8 067 кв.м. земельного участка 4 900 кв.м., учитывая разрешенное использование земельного участка и функциональное назначение объектов недвижимости, расположенных на участке, как части объектов инфраструктуры ранка, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).


Судья

Шадринова Л.А.