Решение от 8 декабря 2017 г. по делу № А64-6713/2017

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А64-6713/2017
г. Тамбов
08 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.12.2017

Полный текст решения изготовлен 08.12.2017

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи Попова Ю.В.

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Уклеиной И.Г.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Лансер Плюс»

<...>, лит. Д (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Махаон»

<...>, литер Д (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды земельного участка

при участи в судебном заседании представителей:

от истца - ФИО1, доверенность б/н от 09.01.2017, паспорт РФ

от ответчика - ФИО2, доверенность б/н от 22.05.2017, паспорт РФ

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности, предусмотренные ст. 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее - АПК РФ), разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Лансер Плюс» (далее - ООО «Лансер Плюс», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Махаон» (далее - ООО «Махаон», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка б/н от 29.05.2015 (л.д. 7, 8).

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к иску (л.д. 126, 127).

Ответчик возражал против удовлетворения иска по мотивам, приведённым в отзыве (л.д. 84, 85), указав, что п. 2.4. договора аренды земельного участка б/н от 29.05.2015 предусмотрено, что договор аренды может быть расторгнут по соглашению сторон и при условии окончания строительства жилого дома на арендуемом земельном участке. Разрешение на строительство у ООО «Махаон» действует до 26.03.2019, следовательно, расторжение договора аренды невозможно. В силу п. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) право аренды спорного земельного участка находится в залоге у участников долевого строительства, указанное обременение также является препятствием для расторжения договора аренды.

В судебном заседании представитель иск также не признал.

Из материалов дела следует, что 29.05.2015 между ООО «Лансер Плюс» (арендодатель) и ООО «Махаон» (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка б/н (договор), по условиям п.п. 1.1., 1.2. которого арендодатель взял на себя обязательства предоставить, а арендатор принять земельный участок с кадастровым номером 68:29:0208008:124, площадью 7 217 кв.м, расположенный по адресу: <...>, вид разрешенного использования: вдоль красных линий прилегающих улиц и магистралей - жилые здания смешанного использования с размещением в нижних этажах объектов делового, культурно-просветительского обслуживающего и коммерческого назначения (в том числе общегородского уровня) с отдельными входами со стороны улиц (при наличии условий для парковки автотранспорта), под строительство многоэтажного многоквартирного жилого дома, принадлежащий арендодателю на праве собственности на основании договора купли-продажи земельного участка № 2061 от 15.12.2009, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № 68-АБ 093385 от 27.10.2010, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.01.2010 сделана запись регистрации № 68-68-01/139/2009-129 (л.д. 16-18).

В соответствии с п. 2.1. договора срок аренды устанавливается до 17.03.2020.

Согласно п. 3.1. договора размер арендной платы за участок на дату подписания договора определен сторонами по взаимному соглашению и составляет 20 000 руб. 00 коп. в квартал.

В силу п. 3.2. договора арендная плата оплачивается арендатором ежеквартально, начиная со второго квартала 2015 года и в течение всего срока действия договора до 30 числа последнего месяца квартала в сумме, установленной в п. 3.1. договора, путём перечисления денежных средств на расчётный счёт арендодателя.

Пунктом 4.1.1. договора предусмотрено, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд, либо внесении её не в полном объёме на протяжении указанного периода.

С момента заключения договора ООО «Махаон» арендные платежи ни разу не вносились.

Неисполнение обязательств по своевременному и в полном объёме внесению арендных платежей, оставление претензионного письма № 12 от 11.09.2017 (л.д. 12) без удовлетворения, послужили основанием к обращению истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив представленные по делу доказательства, суд находит исковое заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - Гражданский кодекс) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По правилам ст. 307 Гражданского кодекса в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в Гражданском кодексе.

Конституционный Суд РФ в п. 3 постановления № 9-П от 06.06.2000 «По делу о проверке конституционности положения абз. 3 п. 2 ст. 77 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» указал, что гражданское законодательство, регулирующее отношения участников гражданского оборота, в том числе отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, основано на принципах свободы экономической деятельности, признания и защиты собственности (ст. 8 Конституции РФ), относящихся к основам конституционного строя РФ, а также на гарантируемых в РФ свободном использовании имущества для предпринимательской деятельности и осуществлении прав владения, пользования и распоряжения имуществом (ч. 1 ст. 34, ч. 2 ст. 35 Конституции РФ).

Исходя из этого, Гражданский кодекс устанавливает в качестве основных начал гражданского законодательства неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела (ч. 1 ст. 1 Гражданского кодекса). Свобода гражданско-правовых договоров в её конституционно-правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон. Следовательно, регулируемые гражданским законодательством договорные обязательства, а значит, и порядок расторжения договоров в сфере имущественных отношений, должны быть основаны на равенстве сторон, автономии их воли и имущественной самостоятельности (ч. 1 ст. 2 Гражданского кодекса).

В силу положений ст. 310 Гражданского кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В соответствии со ст. 450 Гражданского кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной (ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса). Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Факт невнесения на протяжении действии договора (с 29.05.205 по 06.12.2017) арендных платежей ООО «Махаон» не отрицается.

Невыполнение ответчиком обязательств по оплате арендной платы по договору на протяжении девяти периодов суд расценивает как существенное нарушение договора.

Как указывалось выше, в п. 4.1.1. договора стороны согласовали, что арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при невнесении арендной платы два раза подряд, либо внесении её не в полном объёме на протяжении указанного периода.

В силу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком.

Аналогичная позиция содержится и в разъяснениях, данных в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса.

11.09.2017 ООО «Лансер Плюс» в адрес ООО «Махаон» направлялось уведомление № 12 (л.д. 12, 13) с предложением расторгнуть договор, а также соглашение о расторжении договора аренды, что подтверждается квитанцией от 11.09.2017, описью вложения (л.д. 14).

Довод ответчика о невозможности расторгнуть договор в связи с тем, что п. 2.4. договора предусмотрена возможность расторжения договора по соглашению сторон при условии окончания строительства жилого дома на арендуемом земельном участке судом отклоняется, так как основан на неверном толковании договора.

Пунктом 2.4. договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по соглашению сторон и при условии окончания строительства жилого дома, объектов инженерной инфраструктуры, парковки на арендуемых земельных участках.

То есть, в данном случае арендные отношения могут быть досрочно прекращены по-причине окончания строительства ввиду нецелесообразности дальнейшей аренды (принцип единой судьбы земельного участка и возведённого на нём недвижимого объекта). При этом срок аренда не может состоять в зависимости от срока строительства. Из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

Также не принимается судом довод ООО «Махаон» о невозможности расторгнуть договор из-за нахождения права аренды на спорный земельный участок в залоге у участников долевого строительства.

При этом суд исходит из следующего.

Действительно, в силу п. 1 ст. 13 Закона о долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Применительно к рассматриваемому спору, принадлежащее застройщику (ООО «Махаон») право аренды земельного участка с момента государственной регистрации соответствующего договора долевого участия в строительстве считается находящимся в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

В соответствии с п. 9 ст. 13 Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом строительстве, применяются положения Гражданского кодекса и Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных Законом о долевом строительстве.

По правилам п. 8.1. ст. 13 Закона о долевом строительстве возникший на основании этого закона залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

В то же время, вопрос о судьбе заложенного права аренды в ситуации, когда право аренды прекращается, действующим законодательством не урегулирован.

В п. 3 ч. 1 ст. 352 Гражданского кодекса закреплено, что залог прекращается в случае прекращения заложенного права.

На основании изложенного, арбитражный суд признает обоснованным и подлежащим удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды земельного участка б/н от 29.05.2015.

Статьёй 9 АПК РФ закреплено, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Из норм ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу положений ч.ч. 3.1, 5 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

При этом обстоятельства, признанные и удостоверенные сторонами в порядке, установленном ст. 70 АПК РФ, в случае их принятия арбитражным судом не проверяются им в ходе дальнейшего производства по делу.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Представленные по делу и исследованные судом доказательства и обстоятельства по спору сторон согласно заявленным основаниям, предмету иска, суд находит достаточными для разрешения спора по существу.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в полном объёме.

Частью 1 ст. 110 АПК РФ определено, что судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь ст.ст. 102, 110, 112, 167-170 АПК РФ, Арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1. Расторгнуть договор аренды земельного участка б/н от 29.05.2015, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Лансер Плюс», <...>, лит. Д (ОГРН <***>, ИНН <***>) и Обществом с ограниченной ответственностью «Махаон», <...>, литер Д (ОГРН <***>, ИНН <***>).

2. Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Махаон» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 руб. 00 коп.

3. Выдать истцу исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

4. Направить лицам, участвующим в деле, решение заказным письмом с уведомлением о вручении.

5. Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы, решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, находящийся по адресу: <...>, через Арбитражный суд Тамбовской области.

Судья Ю.В. Попов