Решение от 5 февраля 2020 г. по делу № А27-9288/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, Кемерово, 650000

http://www.kemerovo.arbitr.ru

E-mail: info@kemerovo.arbitr.ru

тел. (384-2) 58-43-26, тел./факс (384-2) 58-37-05

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-9288/2019
город Кемерово
05 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения оглашена 29 января 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 05 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Верховых Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Побединской М.С. рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению заместителя прокурора Кемеровской области в интересах субъекта Российской Федерации в лице Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478), муниципального образования – город Кемерово в лице Администрации города Кемерово, г. Кемерово, Кемеровская область (ОГРН 1034205011610, ИНН 4207023869)

к обществу с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс», г. Новосибирск, Новосибирская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по Кемеровской области, г. Кемерово, Кемеровская область

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении к нему последствий недействительности ничтожной сделки, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, погашении регистрационной записи

при участии:

от заявителя: ФИО2 - служебное удостоверение;

от ООО ХК «Новолекс»: ФИО3 – представитель по доверенности №7 от 09.01.2020, паспорт;

от КУГИ КО: ФИО4 – представитель по доверенности от 01.10.2019, удостоверение;

от Администрации: ФИО5- представитель по доверенности № 01-32/2625 от 30.12.2019, паспорт;

от Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф. Горбачева» Центр судебных экспертиз: ФИО6 - эксперт, паспорт;

от Управления Росреестра: представитель не явился, извещены.

у с т а н о в и л:

заместитель прокурора Кемеровской области в интересах субъекта Российской Федерации в лице Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, муниципального образования – город Кемерово в лице Администрации города Кемерово обратился в арбитражный суд с исковым заявлением о признании недействительным договора купли-продажи от 11.01.2018 № МП21-Ю земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:347 площадью 1 180 кв.м., расположенного в г. Кемерово, юго-западнее областной ГИБДД по ул. Баумана, заключенный 11.01.2018 между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области обществом с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс», применить к договору купли-продажи от 11.01.2018 последствия недействительности ничтожной сделки, признании отсутствующим зарегистрированного права собственности общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» на сооружение - автомобильную стоянку с кадастровым номером 42:24:0101030:17905 (государственная регистрация права от 27.07.2017 № 42:24:0101030:17905-42/001/2017-1) и погашении регистрационной записи в Едином государственном реестре недвижимости от 27.07.2017 № 42:24:0101030:17905-42/001/2017-1 (в редакции заявления об уточнении требований, принятого судом в порядке статьи 49 АПК РФ, что отражено в протоколе судебного заседания).

Определением суда от 26.08.2019 произведена замена судьи Конаревой И.А. путем применения автоматизированной информационной системы распределения дел. Дело рассматривает судья Верховых Е.В.

Определением суда от 09.01.2020 рассмотрение спора откладывалось на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на 29.01.2020.

В судебное заседание третье лицо – Управление Росреестра по Кемеровской области явку представителя не обеспечило, извещено в порядке ст.ст.121-123 АПК РФ.

Суд проводит заседание в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие Управления Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по Кемеровской области.

Заявитель на требованиях в редакции уточнений настаивал, полагая, что ответчик не обладает исключительным правом на приватизацию испрашиваемого земельного участка по смыслу статьи 39.20 ЗК РФ, в связи с чем, у КУГИ по Кемеровской области не имелось достаточных правовых оснований для принятия решения о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов и заключения договора купли-продажи.

Представители общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» и Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области возражали против удовлетворения заявленных требований, указывая на то, что спорный земельный участок предоставлен на законных основаниях, сооружение – автомобильная стоянка является объектом недвижимости. Более подробно возражения изложены в отзывах, дополнениях к ним.

Представитель Администрации города Кемерово в ходе рассмотрения спора поддержал позицию ответчиков.

Управление Федеральной службы государственной регистраций, кадастра и картографии по Кемеровской области представило пояснение по иску.

Заслушав представителей лиц, участвующих в рассмотрении спора, изучив и оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

17.10.2016 между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 02-10-ТС-2016, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное возмездное владение и пользование земельный участок, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору.

Договор аренды заключен в соответствии с протоколом об итогах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка от 23.09.2016 №7.

Характеристики земельного участка: категория земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 42:24:0101030:347, адрес: г. Кемерово, Заводский район, юго-западнее областной ГИБДД по ул. Баумана, площадь 1180 кв.м, разрешенное использование: обслуживание автотранспорта (стоянка) (п.1.2. договора).

В соответствии с пунктом 1.3. договора, земельный участок предоставляется для обслуживания автотранспорта (стоянка).

Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена (п.1.4. договора).

Согласно условию пункта 2.1 договора аренды срок его действия установлен до 22.03.2018. (18 месяцев). Государственная регистрация права аренды Земельного участка произведена 27.10.2016.

Градостроительный план земельного участка площадью 1180 кв.м., кадастровый номер 42:24:0101030:347,разрешенное использование: обслуживание автотранспорта (стоянка),расположенного юго-западнее областной ГИБДД по ул. Баумана, утвержден постановлением Администрации города Кемерово от 02.12.2016 № 3071. Согласно п.2. постановления земельный участок считать неделимым.

Градостроительный план земельного участка подготовлен на основании заявления ООО ХК «Новолекс» от 01.11.2016.

06.02.2017 ООО ХК «Новолекс» подано заявление о выдаче разрешения на строительство, зарегистрированное за № 1497 от 06.02.2017, вместе с которым общество представило проектную документацию 104-ПЗ на автомобильную парковку, разработанную ООО «Проект-Сити».

Постановлением Администрации города Кемерово от 03.02.2017 № 150 «О предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства» предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347, расположенном в Заводском районе города Кемерово, юго-западнее областной ГИБДД ПО УЛ. Баумана, сокращение минимальных отступов от границ земельного участка с 3 м до 0 м (заявитель ООО ХК «Новолекс».

13.04.2017 ООО ХК «Новолекс» было получено Разрешение на строительство № 42-305-129-2017 для строительства сооружения – автомобильная стоянка, срок действия разрешения на строительство до 11.07.2017.

Решением Администрации города Кемерово от 03.05.2017 № 03-05/217000701, принято присвоить адрес: Российская Федерация, Кемеровская область, Кемеровский городской округ, город Кемерово, Заводский район,северо-восточнее торгового центра по ул. Баумана, 20 объекту адресации: объект капительного строительства - автомобильная стоянка, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347.

По окончанию строительства было получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 42-305-52-2017 от 23.06.2017.

Сооружению – автомобильной стоянке был присвоен кадастровый номер 42:24:0101030:17905, дата постановки на кадастровый учет 10.07.2017 и зарегистрировано право собственности № 42:24:0101030:17905-42/001/2017-1 от 27.07.2017, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах от 27.07.2017.

Сооружение с кадастровым номером 42:24:0101030:17905 расположено на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347.

06.09.2017 ООО ХК «Новолекс» обратилось в Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), указав наличие на земельном участке автомобильной стоянки.

В письме от 29.09.2017 ООО ХК «Новолекс» также сообщало Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области, что на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347 расположен принадлежащий на праве собственности ООО ХК «Новолекс» объект недвижимости – автомобильная стоянка (кадастровый номер объекта недвижимости - 42:24:0101030:17905)

Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в письме от 04.10.2017 сообщил об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, сославшись на то, что расположенная на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347 автомобильная стоянка не обладает характеристиками самостоятельного объекта недвижимости, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для предоставления заявителю в собственность земельного участка под указанным объектом. Дополнительно было сообщено, что комитет имеет намерения обратиться в суд с иском об оспаривании прав общества на находящуюся на участке автомобильную стоянку.

Решение об отказе в предоставлении земельного участка обществом не оспорено.

В письмо от 22.11.2017 № 09-01/5224 управление архитектуры и градостроительства сообщило о возможности размещение в пределах указанного земельного участка самостоятельного сооружения – автомобильной стоянки, исходя из вида разрешенного использования земельного участка, наличия самостоятельного объекта кадастрового учета в пределах земельного участка с кадастровым номером 42:24:0101030:347, выданных разрешений на строительство объекта и ввод его в эксплуатацию.

27.11.2017 ООО ХК «Новолекс» вновь обратилось в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка без проведения торгов по основаниям, предусмотренным статьей 39.20 ЗК РФ, указав наличие на нем автомобильной стоянки.

Несмотря на то, что фактические обстоятельства не изменились, Комитет в письме от 22.12.2017 № 10-6-12004 уведомил общество о подготовке проекта договора купли-продажи Земельного участка и его направлении в адрес общества.

11.01.2018 между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области и обществом с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» заключен договор купли-продажи земельного участка № МП21-Ю.

Согласно пункту 1.1 договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях настоящего договора, земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью, со следующими характеристиками: кадастровый номер 42:24:0101030:347, адрес (адресный ориентир) Кемеровская область,г. Кемерово, юго-западнее областной ГИБДД по ул. Баумана; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование:обслуживание автотранспорта (стоянка); общая площадь 1180 кв.м.

В пункте 1.4 указано, что на участке расположены объекты недвижимости, принадлежащие покупателю на праве собственности: автомобильная стоянка (государственная регистрация права от 27.07.2017 № 42:24:0101030:17905- 42/001/17-1).

Цена земельного участка определена в размере 2 972 529 руб. 20 коп. Согласно платежному поручению № 80 от 17.01.2018 оплата за земельный участок внесена в полном объеме.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 26.02.2018 право собственности Общества на земельный участок зарегистрировано 05.02.2018.

По акту приема-передачи земельного участка от 11.01.2018 продавец передал покупателю, а покупатель принял земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, прилагаемом к договору купли-продажи земельного участка от 11.01.2018 №МП21-10.

18.01.2018 в отношении общества было вынесено распоряжение (приказ) №2 о проведении плановой, документарной, выездной проверки юридического лица в целях осуществления муниципального земельного контроля соблюдения на территории города Кемерово обязательных требований, установленных в области земельных отношений федеральными законами, законами Кемеровской области, муниципальными правовыми актами города Кемерово.

Полагая отсутствующим у общества права собственности на указанную автостоянку как на объект недвижимости, а также считая, что договор купли-продажи земельного участка является недействительной (ничтожной) сделкой, прокурор обратился с настоящим иском в суд.федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф. Горбачева» Центр судебных экспертиз ФИО6.

В соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации" и частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки, совершенной органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований, причем отличительным моментом является субъектный состав этих сделок.

Предъявляя иск о признании недействительной сделки или применении последствий недействительности ничтожной сделки, совершенной лицами, названными в абз. 2, 3 ч. 1 ст. 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прокурор обращается в арбитражный суд в интересах публично-правового образования (п. 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе»).

Право требовать признания недействительными сделок, заключенных органами местного самоуправления, предоставлено прокурору в целях защиты публичной собственности и иных публичных интересов (постановление Президиума ВАС РФ от 24.05.2011 N 16402/10).

Нарушение порядка распоряжения государственной, муниципальной собственностью свидетельствует о нарушении публичных интересов посредством исполнения сделок, которые праве оспорить прокурор.

Понятие «публичный интерес» является обобщающим, включающим в себя не только интересы общества, государства, муниципальных образований, но и интересы неопределенного круга лиц.

В соответствии с пунктом 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

При заключении договора купли-продажи земельного участка без торгов создаются преимущественные условия для одного юридического лица, при этом другие хозяйствующие субъекты (неопределенный круг лиц) лишаются возможности через торги реализовать свое право на получение земельного участка.

Нарушение интереса неопределенного круга лиц также свидетельствует о наличии публичного интереса в оспаривании договора купли-продажи земельного участка.

Согласно части 1 статьи 15 Федеральный закон от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" органам местного самоуправления, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Положения этой нормы также направлены на защиту интересов неопределенного круга лиц, предупреждение и пресечение недопущения, ограничения, устранения конкуренции органами местного самоуправления.

Спорные правоотношения регулируются нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2013 № 100-ФЗ.

В ходе судебного разбирательства по делу обществом с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» заявлено ходатайство о назначении судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 14.10.2019 по делу назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф. Горбачева» Центр судебных экспертиз ФИО6; срок производства экспертизы установлен судом до 22 ноября 2019 года; производство по делу № А27-9288/2019 приостановлено до получения судом заключения по результатам проведения судебной экспертизы.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: отвечает ли сооружение (автомобильная стоянка, кадастровый номер 42:24:0101030:17905, государственная регистрация права от 27.07.2017 № 42:24:0101030:17905-42/001/2017-1) признакам недвижимого имущества, а именно: прочная связь с землей, невозможность перемещения объекта без соразмерного для него ущерба; существует ли у данного сооружения самостоятельное функциональное назначение: обладает ли сооружение полезными свойствами, позволяющими использовать его отдельно от земельного участка или остальных объектов, существуют ли у сооружения конструктивные элемент, посредством которых осуществляется неразрывная связь с землей.

18.11.2019 от эксперта федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Кузбасский государственный технический университет имени Т.Ф. Горбачева» Центр судебных экспертиз ФИО6 в суд поступило заключение эксперта № 9 ДЖ 04/2-01-2019.

Согласно выводам эксперта: сооружение (автомобильная стоянка, кадастровый номер 42:24:0101030:17905, государственная регистрация права от 27.07.2017 № 42:24:0101030:17905-42/001/2017-1) отвечает признакам недвижимого имущества по критериям прочной связи с землей и невозможности перемещения объекта без соразмерного для него ущерба. У данного сооружения самостоятельное функциональное назначение отсутствует, так как данная автомобильная стоянка не может быть использована отдельно от земельного участка, на котором она располагается. У автостоянки имеется конструктивный элемент – дорожное покрытие, который обеспечивает прочную связь с землей.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и правовым позициям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлениях N 9626/08 от 16.12.2008, N 14971/09 от 02.03.2010, N 6200/10 от 20.10.2010, от 17.01.2012 N 4777/08, от 28.05.2013 N 17085/12 и от 24.09.2013 N 1160/13, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Объект недвижимого имущества, тесно связанный с землей, должен соответствовать следующим критериям: обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором он находится; обладание объектом полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от других находящихся на общем земельном участке зданий, сооружений, иных объектов недвижимого имущества в предпринимательской или иной экономической деятельности собственника такого имущественного комплекса; невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

«Автомобильная стоянка» как объект - сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено, поэтому является его неотъемлемой частью и не может в силу статей 128, 130 ГК РФ относиться к недвижимому имуществу, в силу чего «автомобильная стоянка» не может являться самостоятельным объектом гражданских прав, право на который подлежит государственной регистрации, поскольку является обычным благоустройством земельного участка, то есть Составной частью данного земельного участка.

Понятие "недвижимость" является правовой категорией, поэтому признание объекта недвижимым в качестве объекта гражданских прав невозможно на том лишь основании, что он прочно связан с землей, его нельзя переместить без причинения ему ущерба, получения технических документов. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться в судебном порядке с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием.

Таким образом, поскольку понятие объекта недвижимости является правовой категорией, именно суд, исходя из имеющихся в деле доказательств, оценив их в совокупности, может дать оценку отвечает ли объект признакам объекта недвижимости или нет. Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ). В силу п. 23 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" сооружение - результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 17.11.2001 N 795 "Об утверждении Правил оказания услуг автостоянок" автостоянкой является здание, сооружение (часть здания, сооружения) или специальная открытая площадка, предназначенные для хранения автомототранспортных средств.

На основании изложенного, автопарковка, выполненная путем укладки асфальтобетона на поверхность земли, в отсутствие ее подземной или надземной части не является сооружением и, как следствие, не отвечает признакам недвижимого имущества.

Учитывая изложенное, суд подвергает сомнению выводы эксперта, который относит спорный объект к недвижимому имуществу.

Для эксплуатации автопарковки по назначению, а именно - для временного хранения автомобилей, необходим лишь непосредственно сам земельный участок, а иные элементы, в том числе покрытие, лишь улучшают полезные свойства земельного участка и не имеют самостоятельных полезных свойств.

Кроме того, по смыслу норм статей 33, 35, 36 ЗК РФ земельный участок должен быть сформирован в объеме, необходимом для эксплуатации объекта недвижимости, то есть для целей возможности использования объекта согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ). Вместе с тем, автопарковка и спорный земельный участок по площади практически одинаковы (стоянка 1173 кв.м., земельный участок 1180 кв.м.).

Согласно пункту 1.3 раздела 1 «Пояснительная записка» проектной документации 104-ПЗУ на спорной земельном участке до проведения работ по его асфальтированию и разработки проектной документации уже была расположена парковка.

Согласно проектной документации фактически сооружение «Автомобильная стоянка» представляет собой земельный участок площадью 1180 кв. м., в границах которого выполнены работы по выемке грунта и планировке территории, отсыпка щебнем, ограждение земельного участка и островков безопасности бордюрным камнем, выполнение асфальтобетонного покрытия и озеленения (проектная документация, раздел 2 «Схема планировочной организации земельного участка» 104-ПЗУ, графическая часть, приложения «План организации рельефа», «План земляных масс», «План благоустройства»).

Из содержания проектной документации и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 23.06.2017 (пункт 2.1) следует, что у спорной автомобильной стоянки отсутствует фундамент, стены, перекрытия, кровля.

В проекте отсутствует оценка соответствия конструктивных и других элементов характеристик надежности и безопасности сооружения нормам Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», СП 118.13330,2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», утвержденных приказом Минрегиона России от 29.12.2011 № 635/10, Перечню видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, утвержденного приказом Минрегиона РФ от 30.12.2009 № 624.

В составе проектной документации имеется градостроительный план земельного участка, согласно которому минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения, зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений – 3м. Постановлением администрации города от 03.02.2017 указанный параметр изменен. Соответствующие изменения в проектную документацию не внесены.

В рассматриваемом случае плоскостное сооружение как объект - сооружение не имеет самостоятельного функционального назначения, и создано исключительно в целях улучшения качества земель и обслуживает только земельный участок, на котором расположено.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 22.03.2019 спорный объект – автомобильная стоянка является сооружением дорожного транспорта, его основной характеристикой является площадь 1173 кв.м. Иные параметры, в том числе количество этажей, подземных этажей, материалы стен, предыдущие кадастровые номера отсутствуют.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что сооружение – автомобильная стоянка представляет собой асфальтобетонное покрытие, которое не может быть признано самостоятельным объектом недвижимости.

Сам по себе ввод в эксплуатацию автомобильной стоянки не является безусловным основанием для признания спорного объекта недвижимым имуществом в отрыве от фактических характеристик и функционального назначения спорного объекта.

Сам по себе факт создания спорного объекта с помощью получения разрешительных документов не является в данном случае основанием для возникновения у этого имущества статуса недвижимого.

Доказательств предоставления земельного участка именно в целях строительства объекта - автомобильной стоянки, не представлено.

Согласно договору аренды земельный участок предоставлен для обслуживания автотранспорта (стоянка).

Вид использования спорного участка с кодом 4.9. строительство не предусматривает. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков» содержит следующее: наименование вида разрешенного использования земельного участка, описание вида разрешенного использования земельного участка, код ( числовое обозначение) вида разрешенного использования земельного участка. Указанный приказ содержит такие виды разрешенного использования, которые прямо предусматривают строительство, как в наименовании вида использования, так и в его описании. Приказ № 540 содержит наименование вида разрешенного использования: код 4.9. – обслуживание автотранспорта, описание вида разрешенного использования земельного участка: размещение постоянных или временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок (парковок), гаражей, в том числе, многоярусных, не указанных в коде 2.7.1.

Извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков не содержит указания на максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Как уже изложено выше, Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области в письме от 04.10.2017 сообщил об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, сославшись на то, что расположенная на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:347 автомобильная стоянка не обладает характеристиками самостоятельного объекта недвижимости, а, следовательно, отсутствуют правовые основания для предоставления заявителю в собственность земельного участка под указанным объектом. Дополнительно было сообщено, что комитет имеет намерения обратиться в суд с иском об оспаривании прав общества на находящуюся на участке автомобильную стоянку.

Оценив, в том числе, содержания и обстоятельства заключения договора аренды, купли-продажи, суд пришел к выводу о том, что на земельном участке изначально не предполагалось строительство объекта недвижимости, изменение градостроительного регламента использования земельного участка и впоследствии передача земельного участка в собственность без наличия законных оснований произведено сторонами, в отсутствие необходимых публичных процедур, предусмотренных для реализации права на приобретение земельного участка.

Суд считает, что при заключении договора купли-продажи земельного участка не было обоснованно возникновение у общества исключительного права на приобретение в собственность земельного участка, что свидетельствует о недействительности договора купли-продажи в силу его ничтожности применительно к положениям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, как не соответствующие требованиям закона.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как разъяснено в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ, в редакции, действующей на момент совершения сделки, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений, т.е. объектов недвижимого имущества.

Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В то же время, сам по себе факт создания спорного объекта с помощью получения разрешительных документов не является основанием для возникновения у этого имущества статуса недвижимого.

Наличие государственной регистрации права собственности общества на автомобильную стоянку не может свидетельствовать само по себе о правомерности отнесения ее к недвижимому имуществу. Согласно разъяснениям, данным Президиумом ВАС РФ в постановлении от 04.09.2012 N 3809/12, сам по себе факт регистрации объекта как недвижимого имущества, в отрыве от его физических характеристик, в едином государственном реестре прав не является препятствием для предъявления иска о признании зарегистрированного права отсутствующим по мотиву неправомерного отнесения объекта к недвижимому имуществу.

При указанных обстоятельствах государственная регистрация права собственности на сооружение -– автомобильную стоянку с кадастровым номером 42:24:0101030:17905, как на объект недвижимости не влечет возникновения такого права, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения такого права.

Таким образом, сооружение, возведенное на земельном участке с кадастровым номером 42:24:0101030:17905, не обладает признаками недвижимого имущества, указанными в ст. 130 ГК РФ, в связи, с чем у общества отсутствовало право на приобретение спорного земельного участка в собственность по основаниям, предусмотренным статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку заключение договора купли-продажи земельного участка повлекло нарушение прав Российской Федерации, в том числе, интересов неопределенного круга лиц, заинтересованных в приобретении земельного участка в общем порядке, требования заместителя прокурора о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка от 11.01.2018 № МП21-Ю подлежит удовлетворению.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В настоящем случае последствием недействительности договора купли-продажи земельного участка является передача земельного участка по акту приема-передачи Комитету, и возврат обществу денежных средств, уплаченных за земельный участок.

Поскольку автомобильная стоянка объектом недвижимого имущества не является, то и возникновение права собственности на нее не подлежало государственной регистрации. Запись в ЕГРП в отношении несуществующего объекта не может быть сохранена по причине ее недостоверности.

В связи с изложенным, суд полагает подлежащим удовлетворению также требование заместителя прокурора о признании права собственности общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» на автомобильную стоянку, отсутствующим.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В случаях, когда запись в названном реестре нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Поскольку в данном случае судом установлено, что право собственности на движимое имущество - автопарковку - зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» как право на недвижимое имущество, по основаниям, изложенным выше, суд полагает правомерным избранный прокурором исключительный способ защиты (ст. 12 ГК РФ).

Нарушением прав неопределенного круга лиц в данном случае является сам факт государственной регистрации права собственности общества на имущество, которое не обладает признаками недвижимости. При подобных обстоятельствах нарушенное право восстанавливается исключением из реестра записи о праве собственности ответчика на объект.

На основании изложенного выше суд считает, что исковые требования прокурора подлежат удовлетворению в полном объеме.

Поскольку судом решен вопрос о применении последствий недействительности договора купли-продажи, настоящее решение суда является основанием для внесения указанных изменений в ЕГРН. Последствием признания право собственности отсутствующим будет являться исключение соответствующей записи из ЕГРН, в связи с чем, суд полагает возможным указать на погашение записи в ЕГРН в резолютивной части судебного акта.

Поскольку прокуратура и комитет не являются плательщиками государственной пошлины при рассмотрении арбитражных дел, суд в соответствии со ст. 110 АПК РФ и нормами Налогового кодекса РФ взыскивает госпошлину с ответчика общество с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка от 11.01.2018 № МП21-Ю, заключенный между Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области, г. Кемерово (ОГРН <***>, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс», г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Применить последствий недействительности договора от 11.01.2018 № МП21-Ю: обязать общество с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» возвратить по акту-приема передачи земельный участок с кадастровым номером 42:24:0101030:347, площадью 1180 кв.м., расположенный по адресу: г. Кемерово, юго-западнее областной ГИБДД по ул. Баумана в распоряжение Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области, обязать Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области возвратить обществу с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» денежные средства в размере 2 972 526 руб. 20 коп.

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» г. Новосибирск (ОГРН <***>, ИНН <***>) на сооружение – автомобильную стоянку с кадастровым номером 42:24:0101030:17905.

Решение является основанием для погашения в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 27.07.2017 № 42:24:0101030:17905-42/001/2017-1 о регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» на сооружение - автомобильную стоянку с кадастровым номером 42:24:0101030:17905.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Холдинговая компания «Новолекс» в доход федерального бюджета 9000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его вступления в законную силу, при условии, если оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Кемеровской области.


Судья Е.В. Верховых