Решение от 16 июля 2024 г. по делу № А47-1739/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-1739/2024
г. Оренбург
16 июля 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 02 июля 2024 года

В полном объеме решение изготовлено 16 июля 2024 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Калашниковой А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Соколовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Сфера», Оренбургская область, Саракташский район, с. Черный Отрог (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области, Оренбургская область, Саракташский район, п. Саракташ (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к администрации муниципального образования Черноотрожский сельсовет Саракташского района Оренбургской области, Оренбургская область, Саракташский район, с. Черный Отрог (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании права собственности.

при участии представителей сторон:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 19.03.2024, паспорт;

от ответчиков: представители не явились, извещены.

Общество с ограниченной ответственностью «Сфера» обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области; Администрации муниципального образования Черноотрожский сельсовет Саракташского района Оренбургской области о признании права собственности на самовольную постройку- нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 1095,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Ответчики, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебное заседание не явились. Судебное заседание проводится в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчиков.

Истец поддерживает исковые требования в полном объеме.

Администрация муниципального образования Саракташского района Оренбургской области (ответчик) представила письменный отзыв на заявление, в котором не возражает в удовлетворении заявленных требований; просит вынести решение исходя из представленных доказательств и требований действующего законодательства.

Администрации муниципального образования Черноотрожский сельсовет Саракташского района Оренбургской области (соответчик) отзыв на исковое заявление не представила.

Истец и ответчики не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью "Сфера" (арендатор) и муниципальным образованием Саракташского района (арендодатель) заключен договор аренды от 14.09.2009 (далее – договор аренды), на основании протокола о результатах торгов по продаже права аренды земельного участка от 09.09.2009, арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком с 14.09.2009 по 14.09.2012 года земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 93152 кв.м. с разрешенным использованием: для строительства производственной базы, в границах указанных на прилагаемом к договору чертеже границ земельного участка и в качественном состояние как он есть. Местоположение: <...>. Кадастровый номер 56:26:2001001:1383 (пункт 1.1 договора аренды).

Договор зарегистрирован в управлении Федеральной государственной службы по Оренбургской области 01.10.2009 за № 56-56-29/003/2009-391.

Дополнительным соглашением от 12.09.2012 к договору аренды земельного участка № 9 от 14.09.2009 на основании п.4.1 стороны продлили срок действия договора до 14.09.2061 года по соглашению сторон. Земельный участок расположен на землях населенных пунктов по адресу: <...>, площадью 93152 кв.м., кадастровый номер 56:26:2001001:1383. Разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования (пункт 1 дополнительного соглашения от 12.09.2012).

Право на земельный участок подлежит обязательной регистрации в Управлении федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (пункт 2 дополнительного соглашения от 12.09.2012).

Дополнительное соглашение зарегистрировано в управлении Федеральной государственной службы по Оренбургской области 27.12.2012 за № 56-56-26/027/2012-242.

26.12.2012 ООО «Сфера» (сторона 1) и ООО «Яр-Мак-Строй» (сторона 2) заключили соглашение к договору аренды земельного участка № 9 от 14.09.2009 года (далее – соглашение), по условиям которого сторона 1, являющаяся арендатором земельного участка 93152 кв.м. с кадастровым номером 56:26:2001001:1383, местоположение: <...> в соответствии с договорам аренды земельного участка № 9 от 14.09.2009 года, заключенным между муниципальным образованием Саракташский район и ООО «Сфера» и являясь одновременно кредитором по данному обязательству, уступает стороне 2 определенные данным договором права (требования), в соответствии со ст. 382-390 ГК РФ (пункт 1 соглашения)

Сторона 1, являясь одновременно должником по вышеуказанному обязательству переводит с согласия кредитора (арендодателя Муниципального образования Саракташский район), а сторона 2 принимает определенные данным договором обязательства (долг), в соответствии со ст. 391-1392 ГК РФ (пункт 2 соглашения).

Соглашение зарегистрировано за № 56-56-22/005/2013-480.

Общество с ограниченной ответственностью «Яр-Мак-строй» (сторона 1) и общество с ограниченной ответственностью «Сфера», (сторона 2) 20.05.2020 заключили соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 9 от 14.09.2009 (далее – соглашение о переуступке), в соответствии с которым сторона 1 обязуется передать стороне 2 права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка от 14.09.2009 г. № 9, зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 01.10.2009 г. за № 56-56-29/003/2009-391, дополнительным соглашением от 12.09.2012 г., соглашением от 26.10.2012 г, дополнительным соглашением от 10.09.2018 г, (далее - договор аренды), а сторона 2 обязуется принять переданные ей права и обязанности (пункт .1 соглашения о переуступке).

Местоположение земельного участка; Оренбургская область. <...> к.

Кадастровый номер земельного участка: 56:26:2001001:1383.

Общая площадь участка: 70 160 кв.м.

Сторона 1 передает имеющиеся у него права и обязанности по договору аренды в течение 3 рабочих дней с момента уведомления арендодателя по договору аренды о подписании настоящего соглашения.

Передача прав и обязанностей по настоящему соглашению оформляется передаточным актом. Настоящее соглашение подлежит государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 609, ст.625 и ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункты 1.2-1.5 соглашения о переуступке).

Сторона 1 информирует сторону 2, о том, что части земельного участка, с кадастровыми номерами 56:26:2001001:1383/1, 56:26:2001001:1383/2, 56:26:2001001.1383/3, 56:26:2001001:1383/4, 56:26:2001001:1383/5, 56:2б:2001001:1383-6, находящиеся в границах земельного участка 56:26:2001001:1383 имеют ограничения прав, предусмотренные ст.ст. 56, 56.1. Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1.6 соглашения о переуступке).

Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости от 26.01.2024 № КУВИ-001/2024-26487197 земельный участок с кадастровым номером 56:26:2001001:1383, площадью 70160+/-93 кв.м., местоположение <...>; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, поставлен на кадастровый учет: 08.07.2009. В пределах земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 56:26:2001001:3383, 56:26:2001001:3420, 56:26:2001001:3421, 56:26:2001001:3439, 56:26:2001001:3440, 56:26:2001001:3442, 56:26:2001001:3841, 56:26:2001001:3844, 56:26:2001001:3843.

На указанном участке истцом, без получения разрешения на строительство, возведен объект недвижимости: нежилое здание, общей площадью 1095,5 кв.м.

В декабре 2023 года Общество обратилось в Администрацию МО «Саракташский район» о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Согласно ответу от 18.01.2024г. № 116 в выдаче разрешения отказано.

Истец, ссылаясь, что указанный объект построен на отведенном для строительства земельном участке, но без получения разрешительной документации, обратился в суд с настоящим иском о признании права собственности на объект на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

Как разъяснено в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", при возведении объекта недвижимости арендатор земельного участка ограничен как правовым режимом земельного участка, так и условиями договора аренды, определяющими обязанность (возможность) арендатора создать, возвести на участке конкретный объект. Постройка, возведенная арендатором на земельном участке, условиями договора аренды которого не предусматривалась возможность создания соответствующего объекта, является самовольной.

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 3 п. 41 указанного постановления Пленума Верховного суда РФ, арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

Также в п. 43 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

С учетом приведенных выше положений и установленных по делу обстоятельств, касающихся возведения на арендованном земельном участке нежилого здания, предусмотренного условиями договора аренды (для строительства производственной базы, в границах указанных, на прилагаемом к договору чертеже границ земельного участка), наличие у спорного объекта характеристик, позволяющих определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, суд усматривает предусмотренные п. 3 ст. 222 ГК РФ основания для признания права собственности истца на самовольную постройку.

Строительство (реконструкция) объектов капитального строительства осуществляется в соответствии с пунктом 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации при наличии разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной нормой.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Суд в совокупности обстоятельств учитывает, что истцом был заказан и утвержден уполномоченным органом градостроительный план земельного участка.

Согласно указанному плану, а также заключению о соответствии построенного объекта градостроительным нормам и правилам, спорный объект расположен в месте допустимого размещения, соответствует градостроительным нормам и правилам.

Кроме того, на земельном участке уже имеются объекты недвижимости, право собственности на которые, зарегистрировано за истцом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из юридически значимых обстоятельств по делу о признании права собственности на самовольную постройку в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, правила застройки, установленные в муниципальном образовании и иные обязательные требования, обеспечивающие безопасность объекта.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные обстоятельства проверены судом в ходе судебного разбирательства.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранением объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению в области строительно-технической экспертизы № 23/064/3/СНиП от 15.11.2023, сделаны следующие выводы:

Процент износа конструкций объекта - нежилого здания фермы общей площадью 1095,5 кв.м., расположенного по адресу: <...> по состоянию на дату осмотра равен 25 %. Техническое состояние здания является работоспособным, строительные конструкции отвечают требованиям эксплуатационной надежности, опасность для пребывания и осуществления трудовой деятельности людей отсутствует. Здание соответствует требованиям строительных норм и правил и не создаёт угрозу жизни и здоровью, либо имуществу граждан.

Объект - нежилое здание общей площадью 1095,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> по состоянию на дату осмотра (на 13.11.2023 г.) является пригодным для пребывания и осуществления деятельности людей, не имеет нарушений экологических и санитарных норм и правил и не создаёт угрозу жизни и здоровью, либо имуществу граждан.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению в области градостроительной экспертизы № 23/053/1/ГСЭ от 27.06.2024, сделаны следующие выводы:

Объект – нежилое здание общей площадью 1095,5 кв.м., расположенное по адресу: <...> по состоянию на дату осмотра (на 24.06.2024) соответствует градостроительным нормам и правилам, и не создает угрозу жизни и здоровью, либо имуществу граждан.

Ответчик возражений по представленным заключениям не представил.

При таких обстоятельствах, требования истца о признании права собственности на самовольно построенный объект недвижимого имущества подлежат удовлетворению.

Основания государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ, в том числе пунктом 5, согласно которому основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Учитывая положения части 1 статьи 58 Закона N 218-ФЗ, орган регистрации прав не вправе самостоятельно по своей инициативе при отсутствии заявлений и необходимых для государственной регистрации прав документов вносить в ЕГРН какие-либо записи (за исключением случаев, установленных законом, либо если обязанность осуществить внесение соответствующих записей в ЕГРН возложена на орган регистрации прав судом в резолютивной части вступившего в законную силу судебного акта и копия такого акта была направлена судом в орган регистрации прав).

В связи с чем, государственная регистрация прав на основании решения суда осуществляется в общем административном порядке.

Расходы по государственной пошлине в размере 6 000 руб. относятся на истца. В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022, разъяснено, что судебные издержки, понесенные в связи с рассмотрением требования о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную без получения необходимых разрешений на принадлежащем ему земельном участке, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, при отсутствии нарушения прав истца ответчиком (пункт 27).

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,



Р Е Ш И Л:

1.Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Сфера» удовлетворить.

Признать за обществом с ограниченной ответственностью «Сфера» право собственности на нежилое здание, одноэтажное, общей площадью 1095,5 кв.м., расположенное на земельном участке с кадастровым номером 56:26:2001001:1383 (местоположение земельного участка <...>).

Расходы по оплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб. отнести на истца.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья А.В. Калашникова