Решение от 6 сентября 2021 г. по делу № А20-2635/2021

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-2635/2021
г. Нальчик
06 сентября 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 06.09.2021.

полный текст решения изготовлен 06.09.2021.


Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе судьи Ф.А.Цыраевой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Местной администрации Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Маджести» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 144 717 руб. и расторжении договора аренды,

при участии в заседании:

от истца – ФИО2 по доверенности от 18.01.2021 № 49-102/01-21,

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 01.07.2021, ФИО4 по доверенности от 14.07.2021,

У С Т А Н О В И Л:

Местная администрация Зольского муниципального района Кабардино-Балкарской Республики (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маджести» (далее - общество), в котором просит ( с учетом уточнения):

1. взыскать 144 717 руб., из которых:

- 133 632 руб. задолженность по арендной плате по договору аренды от 27.07.2016 года № 1/1;

- 11 085 руб. неустойка за просрочку оплаты;

2. расторгнуть договор аренды земельного участка № 1/1 от 27.07.2016 года.

Исковые требования аргументированы со ссылкой на статьи 614, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, и мотивированы нарушением ответчиком обязательств по своевременной уплате арендных платежей за арендуемый земельный участок сельскохозяйственного назначения.

В судебном заседании представитель истца заявил, что основной долг ответчиком был погашен до подачи иска в суд, однако указанная информация на день подачи иска в суд у администрации отсутствовала.

Представитель ответчика просил отказать в удовлетворении исковых требований по тем основаниям, что на основании чеков-ордеров ПАО «Сбербанк России» от 27.05.2021 на сумму 93 500 руб. и от 27.05.2021 на сумму 134 500 руб. долг перед истцом полностью погашен; данное обстоятельство стороны подтвердили в акте сверки взаимных расчетов сторон.

Изучив материалы дела, и оценив их по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установлено следующее.

Как следует из материалов дела, на основании решения по организации и проведению торгов (протокол от 26.07.2016 № 1), между местной администрацией с.п. Каменомостское Зольского муниципального района КБР (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности от 27.07.2016 № 1/1 (л.д.52-57).

Согласно пункту 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с.п. Каменномостское, с кадастровым номером 07:02:2400000:444 площадью 1 035 027 кв.м расположенный ад адресу: КБР, Зольский район, в восточной части от с.п. Каменномостское, для сельскохозяйственного производства. Вид сельскохозяйственных угодий: пашня.

В пункте 1.2 договора срок действия договора установлен с 27.07.2016 по 26.07.2023.

Как указано в пункте 3.1 договора сумма годовой арендной платы за арендуемый участок составляет 134 332 руб. и установлен он на основании протокола о результатах торгов от 26.07.2016 № 1.

В соответствии с пунктом 3.2 договора размер годовой арендной платы, установленный в пункте 3.1 договора может изменяться в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, с учетом указаний ЦБ РФ о размере и ставках рефинансирования и в других случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами Российской Федерации, Кабардино-Балкарской Республики и органов местного самоуправления Зольского муниципального района. Уведомление об изменении арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем в течение трех дней с момента принятия решения, является обязательным для арендатора и составляет неотъемлемую часть договора.

Согласно пункту 3.3 договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально, в течение первых трех кварталов не позднее 15 числа первого месяца квартала, следующего за отчетным, а в четвертом квартале – не позднее 15 ноября текущего года в следующем порядке:

- в 1 квартале текущего года 20% годовой арендной платы;

- во II квартале текущего года 10% от годовой арендной платы;

- в III квартале текущего года 30% годовой арендной платы;

- в IV квартале текущего года 40% от годовой арендной платы.

В пункте 6.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы в виде уплаты пени в размере 0,1% от размера квартальной арендной платы за каждый день просрочки платежа.

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КБР.

Ответчик ненадлежащим образом исполнял обязательство по внесению арендных платежей, в связи с чем за ним с июля 2020 года по июнь (включительно) 2021 года образовалась задолженность в сумме 133 632 руб. Арбитражный суд обращает внимание, что в исковом заявлении истец период образования долга не указывает, однако принимая во внимание расчет долга и общую сумму задолженности, суд пришел к выводу о том, что спорный долг образовался в указанный период (с июля 2020 года по июль 2021 года включительно).

29.04.2021 за исх. № 01-21/021/1-38 администрация направила в адрес общества уведомление с требованием до 05.05.2021 погасить задолженность по арендной плате в сумме 133 632 руб. (л.д.58-61). Претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

12.05.2021 администрация за исх. № 01-21/021/2-21 направила в адрес ответчика претензию, в которой требовала в срок до 20.05.2021 погасить задолженность по арендной плате в сумме 133 632 руб. (л.д. 62065). В претензии также указано, что в случае невыполнения данного требования или отказе от выполнения договорных обязательств в добровольном порядке будет вынуждено обратиться в суд иском о взыскании долга, пени и расторжении договора аренды.

19.05.2021 администрация направила в адрес общества уведомление за исх. № 01-21/021/1-40 о досрочном погашении договора аренды в связи с нарушением обязательств по своевременной уплате арендной платы (л.д. 66,67).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или во временное пользование.

В силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Из материалов дела следует и ответчиком не оспаривается, что арендная плата им оплачивалась несвоевременно, в связи с чем задолженность ответчика по внесению арендной платы за период с июля 2020 года по июль (включительно) 2021 года составляла 133 632 руб.

Однако на основании чеков-ордеров ПАО «Сбербанк России» от 27.05.2021 на сумму 93 500 руб. и от 27.05.2021 на сумму 134 500 руб. ответчиком полностью погашен перед истцом. Данное обстоятельство стороны подтвердили в акте сверки взаимных расчетов сторон, который подписан представителями сторон и заверен гербовыми печатями администрации и общества (л.д. 102). В судебном заседании представитель истца подтвердил полное погашение ответчиком долга до подачи иска в суд.

Таким образом, в связи с тем, что ответчиком основной долг погашен в полном объеме в части взыскания основного долга в сумме 133 632 руб. в иске истцу следует отказать.

На основании пункта 6.2 договора администрация предъявила к взысканию пени за просрочку платежа из расчета 0,1% за каждый день просрочки за период с октября 2020 года по июнь 2021 года в сумме 11 085 руб. (уточненный расчет, л.д. 75). При этом из представленного истцом расчета точные даты начального и конечного периодов начисления установить невозможно. Суд неоднократно требовал от истца представления обоснованного расчета пени с указанием начального и конечного периодов начисления (число, месяц, год). Вместе с тем, истцом требование суда не исполнено – обоснованный расчет пени не представлен.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исковые требования в части взыскания пени арбитражный суд считает обоснованными, поскольку из представленных материалов дела усматривается, что ответчик за спорный период арендную плату не уплачивал.

В связи с тем, что обоснованный расчет пени с указанием начального и конечного периодов начисления суду не представлен, проверить правильность расчета не представляется возможным. В то же время, арбитражный суд считает, что в иске в части взыскании пени истцу следует отказать, поскольку из акта сверки взаимных расчетов сторон за период с 01.01.2021 по 28.05.2021 следует, что сальдо в пользу ответчика составляет 94 369 руб. – ответчик по чекам-ордерам ПАО «Сбербанк России» от 27.05.2021 перечислил истцу денежные средства в общей сумме 228 000 руб. без указания назначения платежа. Между тем, по настоящему делу сумма пени составляет 11 085 руб. (уточненные требования). Таким образом, излишне перечисленные ответчиком денежные средства полностью перекрывают сумму пени.

В части расторжения договора аренды от 27.07.2016 № 1/1 в удовлетворении иска следует отказать по следующим основаниям.

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 Гражданского кодекса определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее – постановление Пленума от 24.03.2005 № 11) разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По общему правилу в соответствии с пунктом 1 статьи 65 Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Местная администрация в качестве основания расторжения договора аренды указало на нарушение обществом обязанности по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельными участками в сумме 133 632 руб. С учетом того, что согласно пункту 3.1 договора аренды сумма годовой арендной платы составляет 134 332 руб., спорный долг образовался в результате не оплаты арендных платежей на протяжении около одного года.

Вместе с тем, ответчик до подачи истцом настоящего иска в суд, произвел полное погашение долга. Так, долг ответчиком погашен 27.05.2021, а администрация обратилась в арбитражный суд с иском (согласно почтовому штемпелю на конверте) – 04.06.2021.

Таким образом, поскольку спорный долг по арендной плате ответчиком погашен до подачи иска в суд, то есть в разумный срок, в силу вышеуказанных разъяснений постановления Пленума от 24.03.2005 № 11, факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка. Поэтому в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка от 27.07.2016 № 1/1 истцу следует отказать.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует возложить на истца.

В силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, в связи с государственная пошлины не подлежит с нее взысканию.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В иске истцу отказать.

Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики.

Судья Ф.А. Цыраева