Решение от 23 октября 2025 г. по делу № А56-97490/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-97490/2024
24 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 сентября 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 24 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Парнюк Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Ивановой Д.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью «ЯКОРЬ» (188645, Ленинградская область, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.02.2018, ИНН: <***>)

ответчик: Администрация Тосненского муниципального района Ленинградской области (187000, Ленинградская область, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 27.12.2005, ИНН: <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (191311, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: <***>)

о признании права собственности на самовольную постройку, при участии

согласно протоколу от 17.09.2025,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ЯКОРЬ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Администрации Тосненского муниципального района Ленинградской области (далее – Администрация) о признании права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 47:26:0608001:592, общей площадью 15 502 кв.м. по адресу: Ленинградская область, Тосненский муниципальный район, Тосненское городское поселение, <...> з/у 75.

Определением от 22.04.2025 суд назначил по делу экспертизу, проведение которой поручил экспертам судебным экспертам ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации». В связи с назначением экспертизы производство по делу приостановлено до окончания срока ее проведения.

От ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» в материалы дела поступило заключение эксперта от 29.07.2025 № 1551/12-3-25.

В соответствии со статьей Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - 146 АПК РФ) арбитражный суд возобновляет производство по делу по заявлению лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление, либо до их устранения по заявлению лица, по ходатайству которого производство по делу было приостановлено.

Поскольку заключение эксперта поступило в суд, суд усматривает основания для возобновления производства по делу.

В суд поступило письмо ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» от 29.07.2025 о перечислении оплаты за проведенную экспертизу, приложен счет от 29.07.2025 № 251/16-001.

В соответствии с частью 2 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

Поскольку заключение эксперта поступило в суд, ООО «Стройторговля» платежным поручением от 09.04.2025 № 3298 внесло за ООО «Якорь» на депозитный счет суда сумму 655 480 руб. для оплаты экспертизы, указанная сумма подлежит перечислению ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» за производство по делу экспертизы.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об уточнении иска, в котором просит признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Якорь» на нежилое здание магазина строительных и хозяйственных товаров с кадастровым номером 47:26:0608001:903, общей площадью 1427,9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Тосненский муниципальный район, Тосненское городское поселение, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 47:26:0608001:592, площадью 15502 кв.м., расположенном по адресу: <...>.

В соответствии с частью 1 статьи 49 АПК Р) истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Рассмотрев ходатайство истца, суд полагает, что оно подлежит удовлетворению, уточенные требования приняты судом к рассмотрению.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, представитель Администрации против удовлетворения иска возражал.

Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 АПК РФ, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Общество является собственником земельного участка с кадастровым номером 47:26:0608001:592, площадью 15 502 кв.м., расположенного по адресу: Ленинградская область, Тосненский муниципальный район, Тосненское городское поселение, <...> з/у 75, с видом разрешенного использования «магазины» (далее — земельный участок).

Общество решило построить на указанном земельном участке здание магазина строительных и хозяйственных товаров. На момент принятия решения о строительстве данного объекта в отношении земельного участка был установлен вид разрешенного использования «для размещения производственной базы». Земельный участок расположен в территориальной зоне П-1-А (зона размещения объектов производственного и коммунального назначения V класса опасности). Правила землепользования и застройки Тосненского городского поселения Тосненского района Ленинградской области, утвержденные решением Совета депутатов второго созыва Тосненского городского поселения Тосненского района Ленинградской области от 21.02.2012 № 128, не предусматривали в качестве основного вида разрешенного использования «магазины».

Общество заказало и получило градостроительный план земельного участка № РФ-47-4-17-1-05-2021-0002, в соответствии с пунктом 2.2. которого к основным видам разрешенного использования земельного участка относится «склады» - размещение

сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз: промышленные базы, склады, погрузочные терминалы и доки, элеваторы и продовольственные склады, за исключением железнодорожных перевалочных складов.

Общество выполнило работы по подготовке документов для получения разрешения на строительство здания склада строительных и хозяйственных товаров при фактическом осуществлении в последующем строительства здания магазина строительных и хозяйственных товаров. Для этого были проведены необходимые инженерные изыскания. На основании результатов инженерных изысканий ООО «АрхиКо» был разработан проект стадии «П» и стадии «Р».

На основании всех вышеуказанных документов ООО «Якорь» получило в Администрации разрешение на строительство здания склада строительных и хозяйственных товаров от 26.11.2021 № 47-517105-15-2021.

ООО «Якорь» осуществило строительство здания магазина с привлечением подрядных организаций, имеющих необходимые допуски к соответствующим видам работ. Документы, подтверждающие это, содержатся в исполнительной документации.

После завершения строительства по заказу ООО «Якорь» кадастровым инженером ООО «ЛКМ» была проведена техническая инвентаризация здания, по результатам которой подготовлен технический план здания от 22.04.2024, в соответствии с которым площадь здания составляет 1427,9 кв.м. Филиалом ГУЛ «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» Гатчинское БТИ был подготовлен технический паспорт здания.

Построенный объект полностью подключен к системам инженерно-технического обеспечения, в подтверждение чего Общество представило:

- энергоснабжение — договор энергоснабжения от 01.11.2020 № 47290000322159 с Приложением № А к договору, в соответствии с которым в перечень энергоснабжаемых объектов включен спорный объект;

- холодное водоснабжение и водоотведение — договор холодного водоснабжения и водоотведения от 23.12.2020 № Т-370-О и дополнительное соглашение от 01.07.2024 № 1, в соответствии с которым спорный объект подключен к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения;

- теплоснабжение и горячее водоснабжение — договор № 758 на пользование тепловой энергией и горячей водой (горячего водоснабжения) от 06.03.2023 и акт от 02.09.2024 № 363 проверки готовности объекта к эксплуатации в отопительном сезоне теплоснабжающей организацией, в соответствии с которым спорный объект допущен к эксплуатации в отопительном сезоне 2024-2025 гг. Дополнительного соглашения к данному договору по спорному объекту нет, поскольку по правилам теплоснабжающей организации такое дополнительное соглашение заключается после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

На стадии завершения строительства объекта вид разрешенного использования земельного участка был изменен с «для размещения производственной базы» на «магазины».

ООО «Якорь», осуществив фактически строительство здания магазина, а не склада по всем нормам, предусмотренным для объекта торговли, получив разрешение на строительство склада, на настоящий момент не имеет возможности получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания магазина, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании права собственности на здание в порядке статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам, соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, сохранения объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документы.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Условиями приобретения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество является соблюдение при его создании закона и иных правовых актов, то есть необходима совокупность юридических фактов: предоставление земельного участка для строительства соответствующего объекта (статьи 29 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции до 01.03.2015, статьи 39.1 - 39.20 указанного Кодекса в редакции, действующей с 01.03.2015); получение разрешения на строительство (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации); соблюдение при возведении (реконструкции) объекта градостроительных, строительных, санитарных, природоохранных и других норм, установленных законодательством Российской Федерации; - государственная регистрация права на созданный объект недвижимого имущества (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В отношении объектов, подпадающих по своим физическим характеристикам под понятие недвижимого имущества, созданных с нарушением требований законодательства, применяются положения статьи 222 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее - постановление Пленума № 44) разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

Согласно пункту 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда

Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Аналогичная правовая позиция сформулирована и в пункте 9 информационного письма от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации».

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что земельный участок с кадастровым номером 47:26:0608001:592, площадью 15 502 кв.м., расположенный по адресу: Ленинградская область, Тосненский муниципальный район, Тосненское городское поселение, <...> з/у 75, с видом разрешенного использования «магазины», находится в собственности Общества.

Администрация выдала Обществу разрешение на строительство здания склада строительных и хозяйственных товаров от 26.11.2021 № 47-517105-15-2021.

Администрация 11.12.2024 выдала Обществу разрешение на ввод объекта в эксплуатацию как склада строительных и хозяйственных товаров.

Однако на стадии завершения строительства объекта вид разрешенного использования земельного участка был изменен с «для размещения производственной базы» на «магазины», при этом ООО «Якорь» фактически построило здание магазина, а не склада по всем нормам, предусмотренным для объекта торговли, получив разрешение на строительство склада, в связи с чем в настоящий момент не имеет возможности получить разрешение на ввод в эксплуатацию здания магазина.

По ходатайству Общества судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ФБУ «Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации».

По результатам экспертного исследования экспертом был сделан вывод о том, что объект недвижимости, расположенный по адресу: Ленинградская область, Тосненский муниципальный район, Тосненское городское поселение, <...> з/у 75, в целом соответствует требованиям технических регламентов, градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, противопожарных норм и правил, соблюдение которых является обязательным для магазинов, но имеются отдельные несоответствия, часть которых являются устранимыми, а часть – несущественными. Исследуемый объект недвижимости в целом соответствует предоставленной проектной и рабочей документации, при этом эксперт отмечает, что основные обязательные требования к объемно-планировочным, конструктивным, архитектурным решениям и для здания склада, и для здания магазина единичные и отличаются характером использования и наличием торгового оборудования. Сохранение нежилого здания не создает угрозы обрушения.

С учетом представленных в дело доказательств суд приходит к выводу о наличии условий, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, что является основанием для

удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку. При этом обстоятельств, исключающих удовлетворение иска, а именно явного и намеренного недобросовестного поведения истца, по настоящему делу не установлено.

Спорный объект расположен в границах земельного участка, принадлежащего истцу, объект отвечает всем строительным, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, пожарным требованиям и не создает угрозы обрушения. Нарушений градостроительных и строительных норм и правил судом не установлено, сохранение объекта не нарушает права третьих лиц.

В силу установленных обстоятельств суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований Общества.

В соответствии с пунктом 5 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, судебный акт, которым признано право на конкретное недвижимое имущество, является достаточным основанием для государственной регистрации права на имущество.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

р е ши л :

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Якорь» (ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 15.02.2018, ИНН: <***>) на нежилое здание магазина строительных и хозяйственных товаров с кадастровым номером 47:26:0608001:903, общей площадью 1427,9 кв.м., расположенное по адресу: Российская Федерация, Ленинградская область, Тосненский муниципальный район, Тосненское городское поселение, <...>, на земельном участке с кадастровым номером 47:26:0608001:592, площадью 15 502 кв.м., расположенном по адресу: <...>.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Федеральному бюджетному учреждению Северо-Западный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ИНН <***>) по счету от 29.07.2025 № 251/16-001 655 480 руб. вознаграждения за производство судебной экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия его принятия.

Судья Парнюк Н.В.