Постановление от 16 апреля 2019 г. по делу № А73-12871/2018

/

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА


улица Пушкина, дом 45, Хабаровск, 680000, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru




ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф03-1332/2019
16 апреля 2019 года
г. Хабаровск


Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2019 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2019 года.

Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:

Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.

Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.

при участии:

от ООО «Дальэнергомобилизация»: Рябова Е.В., представитель по доверенности без номера от 26.07.2018

от ДМС администрации г. Хабаровска: Картавая А.Э., представитель по доверенности от 26.12.2018 № 02-14/13381

рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска

на решение от 14.11.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019

по делу № А73-12871/2018 Арбитражного суда Хабаровского края

Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Маскаева А.Ю., в апелляционной инстанции судьи: Тищенко А.П., Сапрыкина Е.И., Швец Е.А.

По заявлению общества с ограниченной ответственностью «Дальэнергомобилизация»

к Департаменту муниципальной собственности администрации города Хабаровска

о признании незаконным решения от 03.07.2018 № 13-06/6668 об отказе в предоставлении в собственность земельного участка; об обязании ответчика направить в адрес истца проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010308:111 с условием о его цене из расчета 2,5 % от его кадастровой стоимости, в срок не позднее тридцати дней с даты вступления решения в законную силу


Общество с ограниченной ответственностью «Дальэнергомобилизация» (ОГРН 1152722002234, ИНН 2722043800, место нахождения: 680025, г. Хабаровск, ш. Федоровское, 12, корп. А, А1; далее – ООО «ДЭМ», общество) обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента муниципальной собственности администрации города Хабаровска (ОГРН 1032700332587, ИНН 2700001290, место нахождения: 680000, г. Хабаровск, ул. Карла Маркса, 66; далее – Департамент) об отказе от 03.07.2018 № 13-06/668 в предоставлении обществу в собственность земельного участка и о возложении на Департамент обязанности направить в адрес ООО «ДЭМ» проект договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 27:23:0010308:111, расположенного по адресу: г. Хабаровск, ш. Федоровское, д. 12, площадью 42 941 кв.м, с условием о выкупной цене из расчета 2,5% кадастровой стоимости, в срок не позднее тридцати дней с даты вступления судебного акта в законную силу.


Решением суда от 14.11.2018, оставленным постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019 без изменения, заявленные обществом требования удовлетворены частично, оспариваемый отказ Департамента от 03.07.2018 № 13-06/6668 признан незаконным. В качестве способа восстановления нарушенных прав заявителя на Департамент возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ООО «ДЭМ» о предоставлении испрашиваемого земельного участка.


В кассационной жалобе Департамент выражает несогласие с принятыми по делу судебными актами и считает, что судами неправильно применены нормы материального права, не выяснены все фактические обстоятельства спора, а также допущены нарушения положений действующего процессуального законодательства, в связи с чем заявитель просит обжалуемые решение и апелляционное постановление отменить, в удовлетворении заявленных обществом требований – отказать.


В обоснование своей правой позиции Департамент ссылается на наличие на спорном земельном участке объектов незавершенного строительства, в отношении которых у общества не имеется преимущественного права выкупа такого участка (пункт 10 части 2 статьи 39.6 и пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ). При этом обществом уже реализовано право на получение спорного участка в аренду. В связи с этим заявитель жалобы настаивает на том, что обществом избран ненадлежащий способ защиты нарушенных прав. Кроме того, по мнению Департамента, оснований для применения льготной цены в размере 2,5% кадастровой стоимости в данном случае не имеется.


ООО «ДЭМ» в отзыве на кассационную жалобу опровергло все приведенные в ней доводы и предложило оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.


В судебном заседании кассационной инстанции представитель Департамента, дав пояснения по обстоятельствам спора и ответив на вопросы суда, настаивал на удовлетворении поданной жалобы, против чего возражал представитель ООО «ДЭМ».


Проверив законность принятых по делу судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы и с учетом отзыва на нее, Арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренные статьей 288 АПК РФ основания для их отмены или изменения отсутствуют.


Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается материалами дела, ООО «ДЭМ» является собственником следующих объектов недвижимости: цех по производству товаров народного потребления, лит. Б, общей площадью 1 557,7 кв.м, 1983 года постройки, кадастровый номер 27:23:0010308:253; железнодорожный путь № 67, протяженностью 243 п.м, кадастровый номер 27:23:0000000:25629; проходная, лит. Д, общей площадью застройки 80,8 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства – 70%, кадастровый номер 27:23:0010308:260; здание объединенного производственного корпуса, лит. А, площадь застройки 6 606,6 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства – 65%, кадастровый номер 27:23:0010308:172; корпус ремонта монтажных механизмов, лит. В, площадь застройки 4 701,4 кв.м, степень готовности объекта незавершенного строительства – 70%, кадастровый номер 27:23:0010308:259.


Данные объекты приобретены обществом по договору купли-продажи от 09.06.2015 № 1800-ОТПП/1/2 у ОАО «Дальневосточное акционерное общество по монтажу теплоэнергетического оборудования».


Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0010308:111 по адресу: г. Хабаровск, ш. Федоровское, д. 12, который используется ООО «ДЭМ» на основании заключенного с Департаментом соглашения от 26.10.2017 об изменении условий договора аренды земельного участка от 11.03.2008 № 210.


Общество обратилось в Департамент с заявлением от 05.06.2018 по вопросу о предоставлении земельного участка площадью 42 940,9 кв.м с кадастровым номером 27:23:0010308:111 в собственность с учетом выкупной цены, определяемой по правилам пункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

Департамент решением от 03.07.2018 № 13-06/6668 отказал обществу в выкупе спорного земельного участка, указав на отсутствие у заявителя исключительного права, предусмотренного статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, на приобретение в собственность земельного участка ввиду того, что в отношении расположенных на испрашиваемом участке объектов строительство в настоящее время еще не завершено. При этом разъяснено право на представление земельного участка в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства данных объектов и указано на возможность после и ввода их в эксплуатацию приобретения земельного участка в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса РФ.


Не согласившись с таким решением Департамента, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями, удовлетворяя которые судебные инстанции правомерно исходили из следующего.


Пунктом 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов. К ним относится предоставление в собственность за плату земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса РФ (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ).


В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом.


В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ № 11) и в Определении Конституционного Суда РФ от 12.05.2005 № 187-О разъяснено, что в тех случаях, когда собственник здания, строения, сооружения обращается с заявлением о приобретении права собственности на земельный участок путем заключения договора его купли-продажи, а соответствующий исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления не направляет заявителю проект договора купли-продажи или предлагает заключить договор аренды, собственник объекта недвижимости может обратиться в арбитражный суд с заявлением по правилам о признании ненормативных правовых актов, действий (бездействия) этих органов незаконными в порядке, установленном главой 24 АПК РФ.

Рассматривая такие дела, суды оценивают доводы исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления о невозможности продажи спорного земельного участка в связи с его ограничением в обороте, запретом приватизации, установленным федеральным законом, либо по причине его резервирования для государственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов органов государственной власти о резервировании, использования его для других целей (государственных или публичных нужд).


Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 11).


До внесения изменений в Земельный кодекс РФ, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могли быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса РФ.


С 01.03.2015 особенности предоставления находящегося в государственной (муниципальной) собственности земельного участка, на котором расположены здание, сооружение, урегулированы в статье 39.20 Земельного кодекса РФ, введенной в действие Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ.


При этом, как верно отмечено судебными инстанциями, ни ранее действующие правила, ни новые нормы земельного законодательства прямо не предусматривают возможности предоставления в собственность земельного участка под объектами незавершенного строительства. Вместе с тем применение порядка выкупа земельных участков под такими объектами допускается в случаях, указанных в законе.


К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений 1, 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон № 178-ФЗ), а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Вводного закона.


Данная правовая позиция сформулирована в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 № 8985/2008, а также содержится в Определении Верховного Суда РФ от 29.04.2016 № 305-КГ15-19738.

Так, в силу пункта 1 статьи 28 Закона № 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.


Пунктом 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ предусмотрено, что собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.


По желанию собственника объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, соответствующий земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем сорок девять лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, - на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон.


Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.


Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.


Исследовав все обстоятельства спора и оценив имеющиеся в деле доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, а также приняв во внимание вступившие в законную силу судебные акты по ранее рассмотренному делу № А73-17075/2005, суды обеих инстанций установили, что все расположенные на спорном участке и принадлежащие в настоящее время обществу объекты недвижимости (в том числе строительство которых не завершено) были приватизированы при преобразовании Дальневосточного треста «Дальэнергомонтаж» в АООТ «Дальэнергомонтаж» в соответствии с Приказом Комитета по управлению государственным имуществом Хабаровского края от 22.01.1993 № 30-П.


Данные обстоятельства Департаментом в ходе рассмотрения настоящего спора не опровергались.


С учетом изложенного суды, правильно применив пункт 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ, признали, что ОАО «Дальэнергомонтаж», как первоначальный собственник приватизируемого имущества, так и ООО «ДЭМ» как покупатель спорных объектов недвижимости, обладали правом выкупа земельного участка, занятого этим имуществом.


В данном случае спорный земельный участок был сформирован и предоставлен в пользование первому собственнику для целей эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости в целом (производственная база). Доказательств того, что участок был образован с нарушением действующего законодательства и его площадь превышает нормативные ограничения Департаментом судам представлено не было. Необходимость раздела участка на самостоятельные части под эксплуатируемыми объектами и объектами незавершенного строительства также не обоснована. Другой недвижимости, принадлежащей иным лицам, на спорном земельном участке не имеется.


Сам по себе факт того, что часть объектов, принадлежащих обществу на праве собственности, являются объектами незавершенного строительства, в данной конкретной ситуации не является безусловным основанием для отказа в выкупе расположенного под приватизированными объектами земельного участка.


При таких обстоятельствах, учитывая отсутствие законодательных ограничений для реализации обществом имеющегося у него как собственника объектов недвижимости права выкупа арендуемого земельного участка, суды пришли к верному выводу о незаконности оспариваемого отказа Департамента от 03.07.2018 и правомерно удовлетворили заявленные обществом требования.


Указанные выводы судов, положенные в основу обжалуемых судебных актов, соответствуют фактическим обстоятельствам спора и подлежащим применению нормам материального права.


Департамент в своей кассационной жалобе фактически повторяет доводы, которые были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку. Позиция заявителя жалобы об отсутствии у общества исключительного права на приобретение земельного участка в собственность до завершения строительства спорных объектов отклоняются судом округа в силу своей несостоятельности. Наличие договора аренды, вопреки мнению заявителя, также не препятствует выкупу спорного участка в силу пункта 3 статьи 28 Закона № 178-ФЗ.


Обоснованность применения льготной цены в размере 2,5% кадастровой стоимости спорного земельного участка для целей его выкупа судами не рассматривалась с указанием на то, что данный вопрос предстоит разрешить Департаменту в установленном законом порядке при повторном рассмотрении соответствующего заявления ООО «ДЭМ». В связи с этим соответствующие доводы заявителя кассационной жалобы в этой части судом округа отклоняются.


Иных доводов, имеющих существенное значение для дела и влияющих на правильность принятых по нему судебных актов, заявителем в кассационной жалобе не приведено.


Учитывая, что неправильного применения норм материального права и нарушений положений процессуального законодательства, в том числе предусмотренных частью 4 статьи 288 АПК РФ, судебными инстанциями не допущено, то правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.


В связи с окончанием кассационного производства меры по приостановлению исполнения обжалуемых судебных актов, принятые судом округа, подлежат отмене (часть 4 статьи 283 АПК РФ).


Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 14.11.2018, постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2019 по делу № А73-12871/2018 Арбитражного суда Хабаровского края оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.


Приостановление исполнения обжалуемых судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 14.03.2019 № 0000975, отменить.


Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья С.И. Гребенщиков

Судьи О.В. Цирулик

С.Н. Новикова