Решение от 20 ноября 2020 г. по делу № А45-15964/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-15964/2020
г. Новосибирск
20 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 ноября 2020 года.

В полном объёме решение изготовлено 20 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании в помещении №610 арбитражного суда по адресу: <...>, дело по иску общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (ОГРН <***>), г. Барнаул

к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Агросервис» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

третьи лица, не заявляющие самостоятельные требования относительно предмета спора: 1) мэрия города Новосибирска, <...>)Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска, <...>) ФИО2

об установлении порядка пользования нежилого здания,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО3 по доверенности от 31.12.2018, диплом, паспорт, ФИО4 по доверенности от 28.06.2020, диплом, паспорт;

от ответчика: ФИО5 по доверенности от 25.03.2020, диплом, паспорт;

от третьих лиц: 1) не явился, уведомлен; 2) не явился, уведомлен; 3) не явился, уведомлен;

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Ра» (далее по тексту – истец, ООО ПКФ (Мария-Ра») обратилось в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Агросервис» (далее по тексту – ответчик, ООО ПКФ «Агросервис») об обязании изменить наименование нежилого здания, кадастровый номер 54:35:052865:495, на «Магазины (4.4)»; «Стоянки (3.1)».

Истец в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании и представленном отзыве на исковое заявление исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Третье лицо - Мэрия города Новосибирска, в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве на исковое заявление просило отказать в удовлетворении исковых требований.

Третье лицо - ФИО2, в судебное заседание не явилось, в представленных письменных пояснениях поддержало позицию истца в полном объеме.

Третье лицо - Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска, в судебное заседание не явилось, отзыв по делу и доказательства, опровергающие требования истца, суду не представило.

В силу статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, третьи лица считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование исковых требований истец ссылается на следующие обстоятельства.

Истец является собственником нежилого помещения, кадастровый номер - 54:35:052865:520, в нежилом здании, кадастровый номер - 54:35:052865:495, расположенного но адресу: <...>, кадастровый номер: 54:35:052865:191, в соответствии с Договором купли-продажи будущего недвижимого имущества от 20 августа 2018 года.

Здание находится в совместной собственности двух юридических лиц - ООО «Мария-Pa» и ООО ПКФ «АГРОСЕРВИС», и физического лица ФИО2. Иных правообладателей помещений в здании не имеется.

Указанное здание по адресу: <...>, было построено и введено в эксплуатацию с назначением: «Двухуровневая автостоянка».

ООО «Мария-Pa» обратилось в Управление по земельным ресурсам Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером: 54:35:052865:191.

31.10.2019 истцом получен ответ от Управления по земельным ресурсам Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска, в котором говорится, что здание, находящееся на указанном земельном участке, используется под магазин продовольственных и смешанных товаров. Согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, разрешенное использование испрашиваемого земельного участка - автостоянки. В связи с вышеуказанным истцу было отказано в предоставлении земельного участка с кадастровым номером: 54:35:052865:191.

При этом, здание расположено в территориальной зоне Ж-1.1 (подзона застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности), в которой размещение магазинов разрешено, равно как и разрешено размещение стоянок для автомобилей.

ООО «Мария-Pa» неоднократно обращалось (устно, посредством электронной почты) к ООО ПКФ «АГРОСЕРВИС» с просьбой инициировать процедуру смены вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства на следующее: «Нежилое здание».

04.02.2020 в адрес ООО ПКФ «АГРОСЕРВИС» было направлено письмо с просьбой принять решение о смене наименования здания.

20.02.2020 от ООО ПКФ «АГРОСЕРВИС» поступило письмо с ответом, что ответчиком инициирована процедура смены вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства, что подтверждается исходящим письмом № 981 от 05.02.2020, направленным в адрес руководителя Департамента строительства и архитектура мэрии города Новосибирска.

После получения истцом ответа от ООО ПКФ «АГРОСЕРВИС» ничего не поступало. Информации о смене вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства не имеется.

Вышеизложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Анализ представленных доказательств в порядке ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска, при этом суд исходит из следующего.

31.03.2016 между мэрией и ответчиком заключен договор аренды земельного участка №123839р с кадастровым номером 54:35:052865:191 для строительства автостоянки по улице Оловозаводской.

Нежилое помещение с кадастровым номером 54:35:052865:520 было приобретено ООО «Мария-Pa» у ООО ПКФ «Агросервис» по договору купли-продажи будущего недвижимого имущества от 20.08.2018 (далее - Договор).

Согласно условиям договора продавец (ООО ПКФ «Агросервис») принял на себя обязательства передать в собственность покупателю (ООО ПКФ «Мария-Pa») часть нежилого здания, назначение: нежилое, площадью 562. 69 кв.м. (далее - помещение), расположенное на первом этаже здания двухуровневой автостоянки, общей проектной площадью 1269,3 кв.м,, объем застройки: 3797,88 куб.м., в т.ч. подземной части: 1812,75 куб.м., количество этажей 2, количество подземных этажей 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Одовозаводская. 4а (далее - Здание).

Как установлено в п. 1.4 договора, строительство здания осуществляется на основании Разрешения на строительство №54-RU54303000-189-2017 от 20.10.2017, в соответствии с которым наименованием объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией является «Двухуровневая автостоянка».

Согласно п. 3.2.2 договора покупатель обязан осуществить строительство здания, помещения в соответствии с проектной документацией, требованиями технических, градостроительных регламентов, нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии с п. 1.5 договора строительство здания осуществляется на земельном участке, категория земель: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 54:35:052865:191, общей площадью 1065 кв.м. Земельный участок принадлежит продавцу на праве аренды на основании договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска № 123839р от 31.03.2016. Срок аренды - с 31.03.2016 по 31.03.2026.

Согласно п. 1.3 договора аренды земельного участка, земельный участок передается арендатору для строительства автостоянки по ул. Оловозаводской. При этом, указанный договор аренды был заключен на основании решения Мэрии города Новосибирска с предварительным согласованием места размещения объекта и без проведения аукциона (Постановления Мэрии города Новосибирска № 10616 от 03.12.2014, № 752 от 05.02.2015, № 7329 от 23.12.2015).

Заключение договора купли-продажи будущего недвижимого имущества было одобрено общим собранием участников ООО «Мария-Pa» от 10.08.2018.

Согласно Протоколу общего собрания участников общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Мария-Pa» от 10.08.2018, участники общества постановили: «Одобрить ООО «Мария-Pa» заключение договора купли-продажи будущего недвижимого имущества: часть нежилого здания, назначение: нежилое, площадью 562, 69 кв.м, (далее - помещение), расположенное на первом этаже здания двухуровневой автостоянки, общей проектной площадью 1269,3 кв.м., объем застройки: 3797,88 куб.м., в т.ч. подземной части: 1812,75 куб.м., количество этажей 2, количество подземных этажей 1, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Кировский район, ул. Оловозаводская, 4а».

По завершении строительства ООО ПКФ «Агросервис» было получено разрешение на ввод в эксплуатацию объекта «Двухуровневая автостоянка». Помещение первого этажа построенной автостоянки было передано покупателю по Акту приема-передачи от 10.04.2019.

Таким образом, на момент заключения договора и передачи помещения, покупателю было известно, что приобретаемое им нежилое помещение является одним из этажей двухуровневой автостоянки, и фактически осуществляемые им виды деятельности должны соответствовать разрешенному использованию земельного участка и объекта капитального строительства, т.е. как автостоянка.

Документов, подтверждающих факт обращения истца в уполномоченные органы с заявлением о смене наименования объекта, в материалы дела не представлено.

Как указывает ответчик в представленном отзыве на исковое заявление, не возражая против изменения вида разрешенного использования земельного участка и расположенного на нем объекта капитального строительства, ООО ПКФ «Агросервис» обратилось в Департамент строительства и архитектуры .мэрии города Новосибирска с заявлением о смене вида разрешенного использования земельного участка (исх. № 981 от 05.02.2020).

Как следует из выписки № 4.3 из протокола комиссии по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г.Новосибирска от 05.03.2020 № 461, было принято решение продлить рассмотрение вопроса об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:052865:191 по ул. Оловозаводской в Кировском районе с «автостоянки» на «коммунальное обслуживание (3.1. - стоянки; магазины - (4,4) - объекты для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м. и внесении изменений в договор аренды до проработки в администрации района и УАСИ.

30.04.2020 комиссией по вопросам земельных отношений и застройки земельных участков на территории г. Новосибирска было принято решение об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 54:35:052865:191.

Доказательств того, что указанный отказ был обжалован (оспорен) истцом или ответчиком в материалы дела не представлено.

В силу положений Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории: они могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (статья 9); владение, пользование и распоряжение землей и другими ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лип; условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (части 2 и 3 статьи 36).

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства.

Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствий с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса, пункта 9 статьи 1, частей 1,2 статьи 37 Градостроительного кодекса также следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке. При этом, действующим законодательством не предусмотрен запрет на изменение видов разрешенного использования земельного участка в случае, если он предоставлялся без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом либо в соответствии с условиями договора, либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

Таким образом, окончательное решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка и размещенного на нем объекта капитального строительства относится к компетенции Мэрии города Новосибирска, как собственника земельного участка.

Из материалов дела следует, что ответчику 20.10.2017 выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - «Двухуровневая автостоянка» от №54Ru54303000-189-2017, а также разрешение на ввод в эксплуатацию данного объекта капитального строительства от 14.01.2019 №54Ru54303000-2-2019.

Согласно Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденным решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 №1288, земельный участок расположен в Зоне объектов общественно-делового значения (ОД-1), где размещение магазинов является условно разрешенным видом использования земельных участков.

Истец самостоятельно, без согласования с компетентными органами, без внесения соответствующих изменений в необходимую документацию, изменил назначение спорного помещения.

В представленном отзыве на исковое заявление третье лицо Мэрия города Новосибирска указывает на то, что недобросовестное поведение истца и ответчика в части самостоятельного определения вида использования земельного участка нарушает право мэрии на участие в градостроительной деятельности, право на решение вопросов местного значения, а также правомочия по комплексному развитию территории и разработку градостроительное документации.

Согласно подпункту 1, подпункту 3.4 пункта 4 статьи 42 Устава города Новосибирска, принятого решением городского Совета Новосибирска 27.06.2007 №616, в целях решения вопросов местного значения мэрия, в том числе, обладает следующими полномочиями в области градостроительной деятельности и строительства: разрабатывает проект правил землепользования застройки города Новосибирска, а также проект о внесении изменений в них.

Согласно подпункту 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», утверждение правил землепользования и застройки относится к исключительной компетенции мэрии.

Реализовывая свои правомочия, мэрия разработала правила землепользования и застройки города Новосибирска, реализовав свое право на территориальное планирование.

Таким образом, использование истцом земельного участка в нарушение документа градостроительного зонирования (Правила землепользования и застройки города Новосибирска) противоречит статьям 30, 36, 37 Градостроительного кодекса РФ, в связи с чем, нарушает право мэрии на планирование застройки города Новосибирска.

В соответствии с частью 1 статьи 9 Градостроительного кодекса РФ, территориальное планирование направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерией транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Реализация муниципальным образованием полномочий, возложенных на него Градостроительным кодексом РФ, призвана обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, которые могут вступать в объективное противоречие с интересами правообладателей земельных участков. Задача органов местного самоуправления в реализации таких полномочий состоит не в обеспечении приоритета прав правообладателей земельных участков в ущерб иным интересам, а в согласовании этих прав интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (статья 1 Земельного кодекса РФ).

Документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа, порядок внесения в него изменений (пункт 8 статьи 1 Градостроительное кодекса РФ). Правила землепользования и застройки включают в себя, в том числе, градостроительные регламенты (пункт 2 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ).

Правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства определяется градостроительным регламентом (статья 36 Градостроительного кодекса РФ).

В соответствии с пунктом 6 статьи 30 Градостроительного кодекса РФ, в градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в том числе, указывается вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Мэрия в силу закона является распорядителем земельного участка, соответственно, истец обязан соблюдать установление мэрией градостроительные регламенты.

При этом, в соответствии с пунктом 5 статьи 28 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», по вопросам изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки проводятся общественные обсуждения или публичные слушания, порядок организации и проведения которых определяется уставом муниципального образования и (или) нормативным правовым актом представительного органа муниципального образования с учетом положений законодательства о градостроительной деятельности.

Доказательств того, что истец обращался в мэрию по вопросу о проведении общественных слушаний для изменения разрешенного использования земельного участка и объекта капитального строительства, в материалах дела не имеется.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования в заявленном виде необоснованы и удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

в иске отказать.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

Ю.Н. Голубева