Решение от 20 октября 2020 г. по делу № А83-14983/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

http://www.crimea.arbitr.ru E-mail: info@crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-14983/2019
20 октября 2020 года
город Симферополь


Резолютивная часть решения оглашена 13.10.2020

Полный текст решения изготовлен 20.10.2020

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Гайворонского В.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации города Алушты Республики Крым к Обществу с ограниченной ответственностью «Регион» при участии в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора Совет Министров Республики Крым, Государственному комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым о признании отсутствующим,

При участии:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности № 02-13/2442 от 24.12.2019;

от ответчика – не явился;

Обстоятельства дела: Истец обратился в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки права аренды и обременение объектов долевого строительства в виде ипотеки объекта долевого строительства на земельном участке с кадастровым номером 90:15:0101105:852.

Ответчик отзыва на иск не представил.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

28 августа 2015 г. между Министерством жилищно-коммунального хозяйства Республики Крым (далее - Министерство) и Администрацией города Алушты Республики Крым (далее - Администрация) заключено Соглашение «О представлении из бюджета Республики Крым местным бюджетам иных межбюджетных трансфертов на финансовое обеспечение региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2014-2015 годы» № 30 (далее - Соглашение).

Соглашением предусмотрено предоставление бюджету 49 804 310,00 руб. (п. 1.3 Соглашения) для переселения граждан путем приобретения жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома (1.4 Соглашения). Указанная сумма перечислена Министерством в бюджет муниципального образования 03.09.2015г.

Управление капитально строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Алушты Республики Крым (далее - Управление ЖКХ) определено распорядителем указанных бюджетных средств.

27 ноября 2015 года, с целью выполнения Соглашения и реализации программы по переселению граждан из аварийного жилья, межу Управлением ЖКХ (далее -Заказчик, Участник) и ООО СК «Регион» (далее - Застройщик, Общество) подписан Договор на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома (далее - Договор) (государственная регистрация произведена 20.12.2015г., номер регистрации 90-90/016-90/001/993/2015-7410/1).

В соответствии с п. 1.1 Договора Застройщик обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом с подводящими сетями и благоустройством прилегающей территории, по строительному адресу: <...> СССР, в районе жилого дома № 16 (далее - многоквартирный дом) на земельном участке с кадастровым номером 90:15:010105:852, по адресу: <...> СССР в районе жилого дома № 16 и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать Участнику объекты долевого строительства, указанные в п. 1.2 Договора, а Участник обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять указанные объекты долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Согласно п. 2.1 Договора Застройщик обязался передать Участнику квартиры не позднее 10 июня 2016 года.

Кроме того, Заказчик обязался получить в установленном порядка не позднее 10 июня 2016 года разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в котором расположены Объекты долевого строительства (п. 4.1.7 Договора).

В соответствии с условиями Договора, Участник 31 декабря 2015 года перечислил на счет Застройщика аванс в размере 30% от цены Договора в сумме 14 845 680,00 руб., что подтверждается платежным поручением от 31.12.2015г.

Таким образом, Заказчиком в полном объеме выполнена обязанность по оплате аванса, предусмотренного п. 3.3.1 Договора.

01 июня 2016 года между Управлением ЖКХ и ООО СК «Регион» подписано дополнительное соглашение № 1 к Договору (государственная регистрация произведена 15.06.2016г., номер регистрации 90-90/016-90/001/999/2016-5280/1), которым Стороны договорились установить срок передачи Квартир Застройщиком Заказчику не позднее 20 декабря 2016 года и утвердили график этапов строительства многоквартирного дома.

Согласно утвержденному графику Застройщик обязан: до 05.06.2016г. выполнить земляные работы: котлован, вертикальные планировки; до 30.06.2016г. - устройство фундамента; до 31.07.2016г. - монтаж каркаса здания и устройство подпорных стен; до 31.10.2016г. - кровля, окна, фасад, отделка № 1, отделка №2, внутренние сети, а также благоустройство территорий; до 20.12.2016г. - ввод объекта в эксплуатацию, подписание передаточных актов, передача документов, необходимых для государственной регистрации права собственности на квартиры.

Поскольку Застройщик существенно нарушил график этапов строительства, Участником принято решение об одностороннем отказе от исполнения договора, которое 27.10.2016г. было направлено Застройщику.

10.01.2017 в Арбитражный суд Республики Крым обратилось Управление капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Алушты Республики Крым с исковым заявлением к ответчику - ООО Строительная компания «Регион» о взыскании 14 845 680.00 руб., уплаченных в счет цены Договора на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015 (с учетом изменений, внесенных 01.06.2016 Дополнительным соглашением № 1 к Договору на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015); взыскании процентов за пользование указанными денежными средствами в размере 1 228 327.50 руб.

По результатам рассмотрения дела № А83-126/2017 Арбитражным судом Республики Крым 28 сентября 2017 года принято определение об утверждении мирового соглашения и прекращения производства по делу, согласно которого, Общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «Регион» перечисляет на счет Управления капитального строительства и жилищно-коммунального хозяйства Администрации города Алушты Республики Крым 14 845 680,00 руб., уплаченные в счет цены Договора на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015г. (с учетом изменений, внесенных 01.06.2016г. Дополнительным соглашением № 1 к Договору на приобретение в муниципальную собственность жилых помещений путем участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 27.11.2015г.), а также проценты на сумму, аванса, за пользование указанными денежными средствами в размере 1 228 327,50 руб.

С целью осуществления строительства, 17 августа 2015 года Администрацией города Алушты Республики Крым, именуемой в дальнейшем «Арендодатель» с одной стороны и ООО Строительная компания «Регион», именуемым в дальнейшем «Арендатор», заключен договор аренды в отношении земельного участка площадью 3240 кв.м из земель, находящихся в собственности Муниципального образования городской округ Алушта, категория земель - земли населенного пункта, вид разрешенного использования земельного участка - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) кадастровый номер 90:15:010105:852, расположенный по адресу: г. Алушта, ул. 60 лет СССР, в районе жилого дома № 16, на основании Постановления главы администрации города Алушты от 05.08.2015 года № 790 «Об утверждении схемы земельного участка на кадастровом плане территории и предварительном согласовании предоставления земельного участка».

Договор прошел государственную регистрацию в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 19.08.2015 под номером 90- 90/016-90/001/993/2015-3402/1 (далее по тексту - Договор аренды).

Земельный участок передан Арендатору в соответствии с актом приема-передачи от 17 августа 2016 года.

12 октября 2017 года на основании решения Арбитражного суда Республики Крым от 07 сентября 2017 года (дело № А83-266/2017), заключено сторонами дополнительное соглашение к договору аренды от 19.08.2015.

Дополнительное соглашение прошло государственную регистрацию в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 20.10.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.05.2020 по делу А83-17978/2018 исковые требования Администрации города Алушты удовлетворены, расторгнут Договор аренды земельного участка от 17.08.2015г., заключенный между Администрацией города Алушты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Регион», в отношении земельного участка площадью 3240 кв.м., с кадастровым номером 90:15:010105:852, а также взыскано с Общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Регион» в пользу Администрации города Алушты Республики Крым задолженность по арендной плате за период с 12.10.2017г. по 31.07.2019г. в размере 542 318,05 рублей, пени за период с 12.10.2017г. по 19.08.2019г. в размере 142 705,33 рублей.

Согласно ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Администрацией города Алушты в Государственном комитете по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (далее по тексту - Госкомрегистр) запрошена Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:15:010105:582.

В частности, из Выписки № 99/2019/256172792 от 12.04.2019 усматривается, что земельный участок, переданный Обществу по договору аренды во временное платное пользование для строительства дома, обременен ипотекой права аренды на весь объект до полного исполнения в пользу:

ООО «СК «Регион» ИНН <***> номер государственной регистрации обременения: 90-90/016-90/001/993/2015-7411/1, дата государственной регистрации:

вид ограничения: ипотека права аренды, документы основания: сведения не предоставляются (пункт 4.2.1.),

ООО «СК «Регион» ИНН <***> номер государственной регистрации обременения: 90-90/016-90/001/999/2016-3568/1, дата государственной регистрации:

вид ограничения: договор долевого участия в строительстве, 1-но комнатная квартира с проектным номером 53, расположенная на 4 этаже многоквартирного жилого дома в секции «Б». Проектная площадь с учетом площади лоджии и балконов 37,3 кв.м., жилая площадь 14,8 кв.м., основание государственной регистрации обременения: договор участия в долевом строительстве № 04-18-53/16 от 18.04.2016 (пункт 4.2.2.),

ООО «СК «Регион» ИНН <***> номер государственной регистрации обременения: 90-90/016-90/001/999/2016-3576/1, дата государственной регистрации:

вид ограничения: договор долевого участия в строительстве, 1-но комнатная квартира с проектным номером 43, расположенная на 2 этаже многоквартирного жилого дома в секции «Б». Проектная площадь с учетом площади лоджии и балконов 37,3 кв.м., жилая площадь 14,8 кв.м., основание государственной регистрации обременения: договор участия в долевом строительстве № 04-18-43/16 от 18.04.2016 (пункт 4.2.3.),

ООО «СК «Регион» ИНН <***> номер государственной регистрации обременения: 90-90/016-90/001/999/2016-3578/1, дата государственной регистрации:

вид ограничения: договор долевого участия в строительстве, 1-но комнатная квартира с проектным номером 48, расположенная на 3 этаже многоквартирного жилого дома в секции «Б». Проектная площадь с учетом площади лоджии и балконов 37,3 кв.м., жилая площадь 14,8 кв.м., основание государственной регистрации обременения: договор участия в долевом строительстве № 04-18-48/16 от 18.04.2016 (пункт 4.2.4.),

Таким образом, в пользу указанных лиц на земельный участок, принадлежащий муниципальному образованию, в отсутствие на то согласия собственника земельного земли зарегистрировано обременение прав, что ограничивает права Муниципалитета на распоряжение собственностью в отсутствие заключенных между муниципалитетом и указанными лицами договоров об обязательствах муниципалитета, что является основанием для исключения указанных записей из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 90:15:010105:582.

В силу абз. 2 ч. 4 ст. 334 ГК РФ к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Так залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона). Правила настоящего Кодекса о залоге на основании договора соответственно применяются к залогу, возникшему на основании закона, если законом не установлено иное (ст. 334.1 ГК РФ).

Положениями Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи (пункт 1 статьи 19 Закона об ипотеке).

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства.

Согласно пункту 1 статьи 13 Закон об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2- О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона об участии в долевом строительстве, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды застройщика - общества «Строительная компания «Регион», которое возникло в силу положений специального закона - Закона о долевом участии в строительстве.

Согласно пункту 9 статьи 13 Закона о долевом участии в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании Закона о долевом участии в строительстве, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных этим Законом.

В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке.

В соответствии с п. 11 ст. 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно положениям п. 1.1. ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с частью 6 статьи 8 указанного Федерального закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Между тем, Закон о долевом участии в строительстве и Закон об ипотеке, предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды, применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия. В этом случае следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса и другими законами, регулирующими спорные правоотношения.

Факт регистрации ипотеки права аренды подтвержден Выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 12.04.2019 в отношении земельного участка, предоставленного по договору аренды.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (в том числе, когда ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими (пункт 52 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Таким образом, если ипотека по предусмотренным законом основаниям прекратилась, но значится в реестре как существующая для всех третьих лиц, что нарушает права, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.

Как следует из исполнительного производства по делу № А83-126/2017 ввиду неисполнения ООО «СК «Регион» мирового соглашения о возврате денежных средств, оплаченных муниципалитетом в качестве аванса для строительства многоквартирного дома на спорном земельном участке, т.е. ввиду неправомерных действий ответчика Администрацией не получены квартиры, подлежащие передаче в муниципальную собственность, денежные средства на счетах ответчика отсутствуют вовсе, имущество также не имеется, что свидетельствует фактически о банкротстве предприятия.

Указанное подтверждается письмами Отдела судебных приставов по Западному округу города Краснодара Управления Федеральной службы приставов по Краснодарскому краю от 09.02.2019 № 23039/19/675247, от 26.01.2019 № 23039/19/640088 и от 22.12.2018 № 23039/18/575180 по исполнительному производству № 15545/18/23039-ИП.

Так наличие многомиллионной задолженности перед гражданами и муниципальным образовании, заключившими договора участия в долевом строительстве, и отсутствие денежных средств у Застройщика с целью возведения многоквартирного дома и передачу в последующем квартир, свидетельствует и об отсутствии оснований для использования земельного участка и зарегистрированное обременение в отношении земельного участка в виде ипотеки права аренды, о наличии правовых основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме этого, в настоящее время Договор аренды земельного участка от 17.08.2015г., заключенный между Администрацией города Алушты Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания «Регион», в отношении земельного участка площадью 3240 кв.м., с кадастровым номером 90:15:010105:852 расторгнут.

Таким образом, исковые требования законны и подлежат удовлетворению.

Согласно ст. 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

На основании вышеизложенного, а также руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Крым,

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки права аренды в отношении ООО «Строительная компания «Регион» (ОГРН <***>; ИНН <***>) на земельный участок с кадастровым номером 90:15:010105:852, номер государственной регистрации обременения: 90-90/016-90/001/993/2015-7411/1, дата государственной регистрации: 30.12.2015.

Взыскать с ООО «Строительная компания «Регион» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину в сумме 6 000,00 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Информация о движении настоящего дела и о принятых судебных актах может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья В.И. Гайворонский