Решение от 6 июля 2025 г. по делу № А75-24403/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-24403/2024
07 июля 2025 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 07 июля 2025 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Гавриш С.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания   Кругловой Е.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Югратеплогазстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 25.05.2017, адрес: 129327, <...>, пом. VI, ком. 7 РМ офис 16) к ФИО1 (ИНН <***>) о признании сделки действительной,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище», Администрация города Ханты-Мансийска, муниципальное предприятие «Ханты-Мансийскгаз» муниципального образования город Ханты-Мансийск,

без участия представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная компания «ЮГРАТЕПЛОГАЗСТРОЙ» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с иском к ФИО1 (далее – ответчик) о признании договора купли-продажи автоматизированной отдельно стоящей модульной газовой котельной мощностью 16 050 кВт по ул. Ледовая в г. Ханты-Мансийске» назначение: нежилое здание 1-этажный, общей площадью 165,2 кв.м., инв. № 71:131:000:000057950, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> кадастровый номер 86-86/01/017/2011-324, общедолевая собственность, доля в праве 3/100, заключенный на публичных торгах по реализации имущества должника по делу о банкротстве № А75-14055/2018, между ООО «ЮТГС» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (продавец) и ООО СК «ЮТГС» (покупатель), действительной сделкой.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, Окружной фонд развития жилищного строительства «Жилище», Администрация города Ханты-Мансийска, муниципальное предприятие «Ханты-Мансийскгаз» муниципального образования город Ханты-Мансийск

Определением суда от 14.05.2025 судебное заседание отложено на 19.06.2025.

Протокольным определением в судебном заседании, открытом 19.06.2025, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 24.06.2025. Об объявлении перерыва в судебном заседании, а также о времени и месте продолжения судебного заседания участники арбитражного процесса извещены путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет». После окончания перерыва судебное заседание было продолжено в указанное время в том же составе суда без участия представителей сторон и третьих лиц.

Стороны и третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе путем размещения объявления на официальном сайте Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в сети «Интернет», явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

Судебное заседание проводится в отсутствие сторон и третьих лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Ответчик отзыв на исковое заявление не представил.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре представило отзыв на иск, в котором он просит принять решение на усмотрение суда.

От публично-правовой компании «Роскадастр» поступили истребованные судом сведения (информация).

В силу статей 67, 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению и с позиций их относимости, допустимости, достоверности, достаточности и взаимной связи в их совокупности.

Суд, исследовав материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как  следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 30.07.2019 по делу № А75-14055/2018 общество с ограниченной ответственностью «Югратеплогазстрой» признано несостоятельным (банкротом). В отношении его имущества было открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

Конкурсный управляющий в соответствии с требованиями Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» осуществил инвентаризацию имущества, сформировал конкурсную массу, в которую вошел, в том числе объект недвижимости - автоматизированная отдельно-стоящая модульная газовая котельная мощностью 16050 кВт по ул. Объездная - Ледовая в г. Ханты-Мансийске, доля в праве 3/100.

В процессе конкурсного производства конкурсный управляющий организовал и провел торги по продаже имущества организации-должника, в том числе торги на электронной площадке http//www.fabrikant.ru, предметом которых была 3/100 доли в общей собственности автоматизированной отдельно-стоящей модульной газовой котельной мощностью 16050 кВт по ул. Объездная - Ледовая в г. Ханты-Мансийске.

По результатам проведенных торгов конкурсный управляющий ООО «ЮТГС» ФИО1 (продавец) и ООО Строительная компания «Югратеплогазстрой» (покупатель) заключили договор купли-продажи имущества от 12.03.2020 (далее - договор), по условиям которого продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель обязался принять и оплатить следующее имущество: Автоматизированная отдельно-стоящая модульная газовая котельная мощностью 16050 кВт по ул. Ледовая в г. Ханты-Мансийске, назначение нежилое здание, 1-этажный, общей площадью 165,2 кв.м. инв № 71:131:000:000057950, адрес( местонахождение) объекта: Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, <...> кад. номер 86-86/01/017/2011-324. Общедолевая собственность, доля в праве 3/100 (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 2.1. договора цена имущества составляет 27 915,84 рублей.

Платежными поручениями от 12.02.2020 № 91 на сумму 4 653 руб. 00 коп. и от 18.03.2020 № 178 на сумму 23 262 руб. 84 коп. ООО Строительная компания «Югратеплогазстрой» произвело оплату за долю в праве на объект недвижимости.

Как указывает истец, на момент заключения договора купли-продажи, право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за ООО «Югратеплогазстрой».

14.02.2023 истец обратился в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре с заявлением о регистрации общей долевой собственности в отношении здания, расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> кадастровый номер 86:12:0000000:479 (ранее присвоенный условный номер 86-8601/017/2011-324).

По результатам проведения правовой экспертизы представленных документов, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре принято решение от 07.03.2023 № КУВД-001/2023-5925761/1 о приостановлении государственной регистрации права на долю здания на основании части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) до 02.06.2023.

Приостанавливая регистрацию права, Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре, в том числе сделан вывод о том, что сделка купли-продажи доли в праве на общее имущество в рассматриваемом случае подлежала обязательному нотариальному удостоверению.

Истец, полагая, что данное решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре является незаконным и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, обратился в арбитражный суд заявлением о признании недействительным решения от 07.03.2023 № КУВД-001/2023-5925761/1 о приостановлении государственной регистрации. Делу присвоен номер А75-7673/2023.

Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 05.07.2023 по делу № А75-7673/2023, оставленным в силе постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2023,  в удовлетворении заявления ООО Строительная компания «Югратеплогазстрой» отказано.

В целях реализации нарушенных прав истец неоднократно обращался к конкурсному управляющему ФИО1 с просьбой нотариально удостоверить сделку купли-продажи 3/100 доли в праве газовой котельной мощностью 16050 кВт по ул. Объездная - Ледовая в г. Ханты-Мансийске, а также произвести ее государственную регистрацию, однако ответчик самоустранился, ответы на обращения истца не предоставил.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Принцип свободы договора, закрепленный статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривает, в том числе, право сторон по своему усмотрению определять условия заключаемого договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязательное требование о соответствии условий заключаемого договора императивным нормам законодательства, действующим в момент его заключения.

На основании статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе, в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

В части 1 статьи 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в ред. от 01.05.2019) установлено, что государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества. Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона), а также договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.

Данная норма определена законодателем как общее правило для целей защиты долевых собственников от злоупотреблений со стороны недобросовестных долевых сособственников, для предотвращения совершения сделок одних собственников без соблюдения преимущественного права других долевых собственников, для целей предотвращения мошеннических сделок, реализации прав в отношении незначительных долей, то есть для целей защиты добросовестных долевых собственников.

В пункте 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.

При этом по смыслу названной статьи, признание сделки, требующей нотариального удостоверения, действительной, основывается на оценке судом конкретных обстоятельств дела. Разрешая вопрос о действительности сделки, суд учитывает причины, по которым сделка не была удостоверена нотариально, а также поведение каждой из ее сторон.

Признание сделки действительной возможно только в том случае, если причиной отсутствия нотариального удостоверения послужило недобросовестное поведение второй стороны, принявшей исполнение, но неправомерно уклоняющейся от заключения сделки в требуемой законом форме.

Отношения, возникающие вследствие уклонения либо отказа от государственной регистрации перехода права по исполненному договору купли-продажи недвижимости, урегулированы в пункте 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Из материалов дела следует, что спорный договор купли-продажи сторонами исполнен, денежные средства за приобретаемое имущество истцом ответчику перечислены.

На момент заключения между сторонами спорного договора купли-продажи обременение (ограничение) на распоряжение спорным имуществом отсутствовало, спорное имущество под арестом (запрещением) не состояло. Иного из материалов дела не усматривается.

Таким образом, истец имел право требовать от ответчика совершить действия для нотариального удостоверения сделки.

Однако, ответчик до настоящего времени необходимых действий для нотариального удостоверения сделки и государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество не предпринял.

Учитывая изложенное, уклонение ответчика от нотариального удостоверения сделки, а также от ее государственной регистрации является основанием для признания вышеуказанного договора купли-продажи от 12.03.2020 действительной сделкой, исковые требования подлежащими удовлетворению.

Принимая во внимание удовлетворение исковых требований, руководствуясь статьями 101, 110, 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд относит судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в размере  50 000 руб. 00 коп. на ответчика.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать договор купли-продажи автоматизированной отдельно стоящей модульной газовой котельной мощностью 16050 кВт по ул. Ледовая в г. Ханты-Мансийске назначение: нежилое здание 1-этажный, общей площадью 165,2 кв.м., инв. № 71:131:000:000057950, адрес (местонахождение) объекта: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...> кадастровый/ условный номер 86-86-01/017/2011-324; общедолевая собственность, доля в праве 3/100, заключенный на публичных торгах по реализации имущества должника по делу о банкротстве № А75-14055/2018 между обществом с ограниченной ответственностью «Югратеплогазстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО1 (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью Строительная компания  «Югратеплогазстрой» (покупатель), действительной сделкой.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью Строительная компания «Югратеплогазстрой» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 50 000 руб. 00 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.


Судья                                                                                                              С.А. Гавриш