Решение от 21 января 2020 г. по делу № А32-52151/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-52151/2019
г. Краснодар
21 января 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.01.2020г.

Полный текст решения изготовлен 21.01.2020г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации города Сочи, г. Сочи

к ООО «Лакомка», г. Сочи

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ОГРН <***>, ИНН <***>), Краснодарский край, г. Краснодар

о расторжении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности;

от иных лиц: не явились, извещены.

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «Лакомка» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 17.11.2003 № 4900002946 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 693 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:12, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 12а, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права ООО «Лакомка» по договору аренды от 17.11.2003 № 4900002946.

Требования мотивированы существенным нарушением арендатором условий спорного договора аренды (нецелевое использование участка).

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление росреестра по Краснодарскому краю.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание с участием представителя истца.

Ответчик, третье лицо в предварительное судебное заседание не явились, возражений относительно рассмотрения дела в их отсутствие не заявили.

На основании пункта 4 статьи 137 АПК РФ суд в отсутствие возражений сторон завершает предварительное судебное заседание и открывает судебное заседание в первой инстанции.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить в полном объеме.

В судебном заседании объявлен перерыв до 14.01.2020 до 17-00час.

После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон и третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил, что 17.11.2003 администрация (арендодатель) и ООО «Лакомка» (арендатор) заключили договор аренды № 4900002946 земельного участка площадью 693 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0302010:0012, с видом разрешенного использования – для размещения и эксплуатации кафе, категория земель – земли поселений, в городской черте, во второй зоне горно-санитарной охраны курорта, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, ул. Черноморская, 12а на срок до 01.10.2045.

В силу пункта 1.3 земельный участок предоставляется для использования его в целях общественного питания.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что арендатор обязан при эксплуатации участка строго соблюдать требования федерального законодательства и иных подзаконных актов, регламентирующих порядок использования земельных участков.

Согласно пункту 3.1 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор в случаях неисполнения арендатором его условий.

В ходе осуществления муниципального земельного контроля установлено, что фактически земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:0012 используется для эксплуатации магазина, что зафиксировано в акте осмотра от 28.02.2019.

По результатам контрольных мероприятий администрация направила обществу претензию от 19.03.2019 № 4633/02-05-16 с требованием о приведении земельного участка в соответствие с видом разрешенного использования в 30-дневный срок со дня получения претензии.

В связи с невыполнением требований претензии администрация направила обществу претензию от 15.06.2019 № 4633/02-05-16 с требованием о расторжении договора аренды по соглашению сторон в связи с нарушением пунктов 1.3, 4.1, 4.2 договора (использование участка не по целевому назначению).

Ответчик соглашение о расторжении договора аренды в досудебном порядке не подписал, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Обязательства, возникающие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства, как и одностороннее изменение его условий, не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309 и 310 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Статья 619 ГК РФ определяет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ (пункт 1 статьи 619 ГК РФ).

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Право требовать расторжения договора (по правилам пункта 2 статьи 452 ГК РФ) возникает у Арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок Арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Заявленные требования мотивированы нецелевым использованием земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:12.

Вместе с тем Согласно абзацу 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств» (далее – постановление № 57) арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора.

Пунктом 2 данного постановления к обстоятельствам, имеющим значение для правильного рассмотрения дела и подлежащим установлению на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, отнесены обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора. При этом надлежащая квалификация спорных правоотношений является необходимым процессуальным действием, позволяющим суду правильно разрешить заявленный иск.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции на дату заключения договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Города-курорты Анапа, Геленджик, Сочи в составе курортов на Черноморском побережье Краснодарского края отнесены к курортам общесоюзного значения постановлением Совета Министров СССР «О мерах по упорядочению застройки территорий курортов и зон отдыха и строительства санаторно-курортных учреждений и учреждений отдыха» № 723 от 28.08.1970.

Постановлением Совета Министров РСФСР от 17.12.1987 № 494 установлены границы и режим округа санитарной охраны Геленджикской группы курортов (Кабардинка, Геленджик, Дивноморск, Джанхот, Прасковеевка, Криница-Бетта, Архипо-Осиповка) в Краснодарском крае.

Частью 3 статьи 10 Федерального закона от 28.12.2013 № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"» (далее – Закон № 406-ФЗ) предусмотрено, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного Федерального закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу указанного Федерального закона.

Пунктом 3 статьи 96 Земельного кодекса РФ в редакции, не измененной Законом № 406-ФЗ, закреплено, что использование земельных участков в границах второй и третьей зон санитарной (горно-санитарной) охраны ограничивается в соответствии с законодательством об особо охраняемых природных территориях.

Курорты г. Сочи не утратили статус курортов и продолжают входить в состав земель особо охраняемых территорий.

Законом № 406-ФЗ курорты исключены из состава особо охраняемых природных территорий. В то же время пункт 3 статьи 10 Закона № 406-ФЗ предусматривает, что особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу данного закона, сохраняются в границах, определенных соответствующими органами государственной власти или органами местного самоуправления в порядке, установленном до дня вступления в силу Закона № 406-ФЗ.

С введением в действие Закона № 406-ФЗ не утратил силу запрет на приватизацию курортов как территорий объектов, находящихся под особой охраной.

Пунктом 1.1 спорного договора определено, что участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, таким образом, курорты федерального значения в соответствии с законодательством Российской Федерации являются особо охраняемыми природными территориями федерального значения. Земельные участки, находящиеся в пределах особо охраняемой территории федерального значения, являются федеральной собственностью в силу Закона № 33-ФЗ.

Следовательно, спорный земельный участок относится к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договора аренды от 17.11.2003 № 4900002946 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Закона № 33-ФЗ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).

Согласно пункту 1 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с Федеральным законом «Об особо охраняемых природных территориях» в редакции, действовавшей на дату заключения договора аренды (17.11.2003), земельные участки, расположенные в границах второй зоны округа санитарной охраны курорта, относились к собственности Российской Федерации, и у администрации города Сочи отсутствовали полномочия по распоряжению данными землями.

Наличие оснований для отнесения земельного участка к муниципальной собственности по состоянию на дату заключения договора аренды администрация не доказала.

Муниципальное образование город-курорт Сочи не являлось собственником спорного земельного участка ни на момент подписания договора аренды от 17.11.2003 № 4900002946, ни на момент фактической передачи ответчику земельного участка. Доказательства того, что администрации ноябре 2003 года были предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в материалах дела отсутствуют.

При таких обстоятельствах договор аренды земельного участка от 17.11.2003 № 4900002946, является недействительной (ничтожной) сделкой на основании статей 166, 168 ГК РФ.

Недействительность (ничтожность) договора аренды исключает возможность его расторжения в судебном порядке.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, исковые требования администрации удовлетворению не подлежат.

Арбитражный суд Краснодарского края, руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 110, 156, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу решения, через принявший решение в первой инстанции Арбитражный суд Краснодарского края.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко