Решение от 30 января 2023 г. по делу № А40-193452/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А40-193452/22-28-1423
г. Москва
30 января 2023 г.
резолютивная часть решения объявлена 23 января 2023года

полный текст решения изготовлен 30 января 2023 года


Арбитражный суд в составе судьи Хорлиной С.С. (единолично)

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по делу по первоначальному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТ ЛМ"

(121500, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КУНЦЕВО ВН.ТЕР.Г., 3-Я МЯКИНИНСКАЯ УЛ., Д. 32А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.03.2018, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕДА И ЛЮДИ"

(117418, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРЕМУШКИ ВН.ТЕР.Г., НАХИМОВСКИЙ ПР-КТ, Д. 47, К. 1, КВ. 35, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2021, ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды CWC-2022/08 от 21.02.2022г.


по встречному иску

ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕДА И ЛЮДИ"

(117418, РОССИЯ, Г. МОСКВА, МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ЧЕРЕМУШКИ ВН.ТЕР.Г., НАХИМОВСКИЙ ПР-КТ, Д. 47, К. 1, КВ. 35, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 14.01.2021, ИНН: <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТ ЛМ"

(121500, РОССИЯ, МОСКВА Г., МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ КУНЦЕВО ВН.ТЕР.Г., 3-Я МЯКИНИНСКАЯ УЛ., Д. 32А, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 23.03.2018, ИНН: <***>)

о взыскании суммы задолженности по внесению платежей по договору аренды № CWC-2022/08 от 21.02.2022 года в размере 137 228, 00., потери возникшие в связи с необходимостью отказа от исполнения договора аренды № CWC-2022/08 от 21.02.2022 года в размере 1 004 640


при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: ФИО2, паспорт, доверенность от 01.09.2022, диплом о высшем юридическом образовании

УСТАНОВИЛ:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТ ЛМ" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕДА И ЛЮДИ" о расторжении договора аренды CWC-2022/08 от 21.02.2022г.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 24 ноября 2022 года к рассмотрению совместно с первоначальным исковым заявлением, принято встречное исковое заявление ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕДА И ЛЮДИ" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТ ЛМ" о взыскании суммы задолженности по внесению платежей по договору аренды № CWC-2022/08 от 21.02.2022 года в размере 137 228, 00., потери возникшие в связи м необходимостью отказа от исполнения договора аренды № CWC-2022/08 от 21.02.2022 года в размере 1 004 640 руб.

Представитель истца первоначальные исковые требования поддержал в полном объеме, встречные исковые требования не признал.

Представитель ответчика первоначальные исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей истца и ответчика, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ, представленные доказательства, суд полагает, что первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, а встречные исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере, исходя из следующего.

Как указывает истец в обосновании иска, 21 февраля 2022 г. между арендатором (истец) и арендодателем (ответчик) был заключен договор аренды №CWC-2022/08 следующего имущества: Помещение №104, общей площадью 14, 65 кв. м. и Помещение №105, общей площадью 14,47 кв. м., расположенные по адресу: 108811, Москва, вн. тер. г. поселение Московский, <...> (далее - "Имущество") на срок 5 лет.

Арендуемые помещения предназначались для размещения арендатором (истцом) точи общественного питания.

На момент заключения указанного договора арендатору (истцу) не было известно конфронтации собственников основной части Аутлет Внуково Вилладж с собственниками здания, в котором располагаются арендуемые помещения, что привело к невозможности полноценна использовать арендуемые помещения в коммерческой деятельности, в частности:

-запрет размещения рекламы и рекламных носителей;

-ограничение и препятствие прохода посетителей;

-иные факты невозможности использования помещений.

Тем не менее арендатор своевременно вносил арендную плату и коммунальные платежи, тем самым полностью исполняя свои обязательства по договору.

Однако действия арендодателя привели к тому, что арендатор не в состоянии достигнуть основной цели аренды помещений - извлечение прибыли.

12 июля 2022 года арендатор направил в адрес арендодателя уведомление о расторжении договора аренды, в котором обосновывал причины расторжения договора по вине арендодателя, однако арендодатель своим ответчиком фактически никак не прокомментировал указанные факты.

23 августа 2022 года, в адрес арендодателя была направлена претензия о расторжении договора аренды, возврата имущества арендатора и обеспечительного платежа, однако до настоящего времени ответа на претензию не последовало.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Положениями статей 307-310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии с п. 2.1 Договора аренды, арендодатель (ООО «Еда и Люди») обязуется предоставить арендатору (ООО «Проект ЛМ») за плату во временное пользование Помещение № 104, общей площадью 14,65 (четырнадцать целых 65/100) кв.м. и Помещение № 105, общей площадью 14,47 (четырнадцать целых 47/100), расположенные на первом этаже в Фуд-холле согласно Приложению 1.1 и 1.2, а арендатор обязуется принять помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату и иные обязательные платежи, в порядке и на условиях, установленных Договором.

Условиями Договора аренды, предусмотрено, что помещение предоставляется в состоянии shell and core (без чистовой отделки), арендатор самостоятельно и за свой счет приводит помещение в состояние, пригодное для коммерческой эксплуатации.

Договор аренды подписан 21 февраля 2022 года, акт приема-передачи помещения подписан сторонами Договора аренды (ООО «Еда и Люди» и ООО «Проект ЛМ») 20 марта 2022 года.

В период с 20 марта 2022 года по 6 августа 2022 года ООО «Проект ЛМ» пользовалось Помещением для размещения и деятельности предприятия общественного питания под брендом «Мамина хата». В период действия Договора аренды, до июля 2022 года включительно, арендатор исполнял обязанности по внесению арендной платы, предусмотренной Договором аренды. Таким образом, Истец использовал Помещение в течение более чем 6 месяцев и за весь этот период ни разу не обратился к арендодателю по вопросу каких-либо недостатков Помещения, которые бы препятствовали эксплуатации помещения по его назначению.

В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Истец не предпринял никаких действий, направленных на урегулирование ситуации, не сообщил о том, что существуют какие-либо препятствия в использовании помещения. Более того, Истец вел коммерческую деятельность в помещении, наряду с другими арендаторами Фуд-холла Терминал (объект, в котором расположено Помещение). То есть, Истец получал доход от использования Помещения, однако этот доход, по мнению Истца, недостаточен для продолжения арендных отношений.

Однако, условиями Договора аренды однозначно определено, что «приостановление или снижение интенсивности деятельности Арендатора по каким бы то ни было основаниям (включая, но не ограничиваясь: в результате недостижения предполагаемых объёмов продаж, увеличения сроков проведения строительно-монтажных работ Арендатором и/или подрядчиками Арендатора в арендуемых Помещениях, применения к Арендатору ответственности органами государственной власти и/или местного самоуправления) не является основанием для освобождения от уплаты, предоставления отсрочки в уплате арендной платы либо снижения её размера если иное не будет согласовано Сторонами дополнительно.» (п. 5.4 Договора аренды).

Договором аренды прямо предусмотрено право Истца на размещение рекламы, в связи с чем утверждение, что имел место «запрет рекламы» не соответствует действительности и не подтверждено документально.

Истец заявляет о запрете на размещение рекламы, однако, Договором аренды (п. 3.6) предусмотрено, что «использование арендатором помещений для целей осуществления презентаций и других рекламных акций арендатора, размещение собственных рекламных плакатов и другой рекламное продукции, в связи с деятельностью арендатора в помещениях, осуществляется арендатором по своем» усмотрению. Арендатор уведомляет Арендодателя о предстоящих рекламных снижениях цен, предоставлении скидок на товар Арендатора и прочую рекламную информацию, не связанную с проведением промоакций.».

Истцом не представлено доказательств, какую рекламу ему запрещено размещать, а также как это повлияло на его возможность извлекать доход от эксплуатации помещения.

Указание Истцом на «ограничение и препятствие прохода посетителей» в помещение, являющееся предметом Договора аренды, не соответствует фактическим обстоятельствам.

Из поэтажного плана усматривается, являющегося приложением 1.1 к Договору аренды, помещение Истца представляет собой «корнер», один из нескольких, расположенных в Фуд-холле Терминал, имеющем свободную планировку без перегородок, что позволяет посетителям Фуд-холла Терминал свободно передвигаться по помещению и самостоятельно выбирать, в каком из «корнеров» приобретать еду.

Помещение Истца расположено прямо напротив входа в общее помещение Фуд-холла Терминал, между входов и помещением Истца нет никаких других конструкций, которые могли бы препятствовать доступу в Помещение.

Фуд-холл Терминал, в котором расположено помещение, арендованное Истцом по Договору аренды, является частью торгового комплекса, доступ на территорию которого осуществляется свободно, без каких-либо ограничений. На территории отсутствуют шлагбаумы, ограждения или иные средства, ограничивающие свободный доступ посетителей.

В соответствии с ст. 620 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет арендатору право на досрочное расторжение в судебном порядке договора аренды в ряде случаев, а именно когда:

-арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества (п. 1);

-переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора (п. 2);

-арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки (п. 3);

-имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (п. 4).

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной,

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем, истец по первоначальному иску не доказал наличие существенных нарушений Ответчиком условий Договора, позволяющих Истцу требовать расторжения Договора, в связи с чем, требования Истца удовлетворению не подлежат.

Заявляя требование о взыскании суммы задолженности по внесению платежей по договору аренды № CWC-2022/08 от 21.02.2022 года в размере 137 228, 00., потерь возникших в связи м необходимостью отказа от исполнения договора аренды № CWC-2022/08 от 21.02.2022 года в размере 1 004 640 руб. по встречному иксу, истец по встречному иску ссылается на то, что по условиям Договора аренды ООО «Проект ЛМ» получило во временное пользование (аренду; помещения № 104, общей площадью 14,65 (четырнадцать целых 65/100) кв.м. и № 105, общей площадью 14,47 (четырнадцать целых 47/100), расположенные на первом этаже в Фуд-холле Терминал, входящем в состав комплекса «Vnukovo I Premium Outlets», расположенное по адресу: Российская Федерация, 108811, г. Москва, вн.тер.г. поселение Московский, <...>.

Помещение передано арендатору во временное владение и пользование по акту приема-передачи от 20 марта 2022 года согласно условиям Договора аренды.

ООО «Проект ЛМ» выполнило в Помещении отделочные работы и приступило к его эксплуатации: в соответствии с п. 3.1 Договора аренды арендатор использовал помещения для осуществления коммерческой деятельности предприятия общественного питания под брендом «Мамина Хата».

При этом арендатор, исходя из специфики деятельности арендодателя (Фуд-холл) принял на себя обязательства по оказанию услуг общественного питания в арендуемом помещении на условиях непрерывности в часы работы Фуд-холла.

Стороны согласовали, что прекращение осуществления коммерческой деятельности в Помещении без предварительного согласования на период свыше 1 (один) календарный день является существенным нарушением условий Договора аренды.

28.07.2022 года представителю ООО «Проект ЛМ» было передано уведомление исх. № П-09/2022 о необходимости устранения нарушения условий Договора, а именно -возобновить коммерческую деятельность в арендуемом помещении, оставленную арендатором без указания причин и без согласования с арендодателем.

Вместе с тем, ООО «Проект ЛМ» выявленное нарушение не устранило, коммерческая деятельность в помещении была прекращена, имущество арендатора без согласования с арендодателем-демонтировано и вывезено.

В соответствии с п. 8.2 Договора аренды арендодатель вправе в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения Договора аренды если арендатор допустил одно из нарушении, предусмотренных указанным пунктом, и не устранил его в течение 5 (пять) рабочих дней с дать получения арендатором соответствующего требования от арендодателя.

Абзацем два пункта 8.2 Договора аренды предусмотрено основание для одностороннего внесудебного отказа от Договора аренды - прекращение арендатором осуществления Коммерческой деятельности в Помещении по собственной инициативе без письменного согласования арендодателя в полном объеме на 1 (один) и более календарных дней, за исключением обстоятельств форс-мажора.

Получив уведомление от 28.07.2022 года, арендатор не только не возобновил коммерческую деятельность в помещении, но приступил к демонтажу собственного оборудования.

04.08.2022 года, руководствуясь п. 8.2 Договора ООО «Еда и Люди» направило в адрес ООО «Проект ЛМ» уведомление о расторжении договора № CWC-2021/08 от 21.02.2022 года с 06.08.2022 года по основанию «прекращение осуществления Коммерческой деятельности в Гомещении по собственной инициативе без письменного согласования Арендодателя в полном объеме на 1 (один) и более календарных дней, за исключением обстоятельств форс-мажора».

В соответствии с п. 8.2 Договора он считается расторгнутым с даты, указанной в направляемом Арендатору уведомлении Арендодателя об отказе от исполнения Договора. Таким образом, Договор аренды № CWC-2021/08 от 21.02.2022 года расторгнут с 06.08.2022 года.

По состоянию на дату расторжения Договора у ООО «Проект ЛМ» имелась задолженность перед ООО «Еда и Люди»:

- задолженность по оплате Постоянной части Арендной платы за период с 01 по Об августа 2022 года включительно в сумме 70 983,00 рубля.

-задолженность арендатора по оплате коммунальных платежей по показаниям счетчика за период июнь 2022 года в сумме 27 146,00 рублей, за период июль 2022 года в сумме 18 099,00 рублей,

-возмещение расходов арендодателя на подключение касс арендатора к системе сбора данных в сумме 21 000 рублей.

Общая сумма по просроченным ООО «Проект ЛМ» платежам, предусмотренных Договором аренды, составляет 137 228 руб.

В связи с односторонним отказом арендодателя от Договора аренды у последнего возникло право требования возмещения потерь:

В соответствии с п. 9.7 Договора аренды «в случае одностороннего внесудебного отказа Арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 8.2 Договора аренды, руководствуясь статьей 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны особо оговорили обязательство арендатора возместить арендодателю, в срок, установленный арендодателем в соответствующее уведомлении, потери, возникшие в связи с необходимостью отказа арендодателя от исполнения Договора аренды вследствие допущенного Арендатором нарушения в размере, который рассчитывается по следующей формуле:

Y= 3 * А + В + С, где

Y- размер потерь Арендодателя, подлежащих возмещению Арендатором;

А - денежные средства, составляющие Постоянную часть Арендной платы по Договору за последний месяц Срока аренды;

В - денежные средства, уплаченные арендатором авансом в качестве любой части Арендной платы, срок начисления по которой не наступил;

С - сумма Обеспечительного платежа, уплаченного арендатором арендодателю по Договору аренды на дату его расторжения.

Указанная сумма потерь к возмещению уплачивается арендатором в дополнение к иные суммам, которые Арендатор обязан был уплатить по Договору по состоянию на дату его расторжения.»

Таким образом, сумма компенсации потерь Истца в связи с расторжением Договора составляет.

Постоянная часть Арендной платы,

руб./мес.

•
Денежные средства, уплаченные Арендатором авансом в качестве

любой части Арендной платы, срок начисления по которой не наступил,

руб.

Сумма Обеспечительного платежа, уплаченного Арендатором Арендодателю по Договору на дату его расторжения,

руб.

Размер потерь Арендодателя, подлежащих возмещению Арендатором,

руб.

Сумма компенсации потерь к взысканию


А
1

В
С

3*А+В+С

(3*А+В+С)-В-С


334 880,00*

00,00

873 600,00

2 212 880,00

1 004 640,00


Требование о выплате компенсации, предусмотренной п. 9.7 Договора, было заявлено Истцом в уведомлении исх. № П-09/2022-1 от 04.08.2022 года, а также в досудебной претензии исх. № МХ-11/04 от 16.08.2022 г.

В соответствии с ст. 406.1 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны обязательства, действуя при осуществлении ими предпринимательской деятельности, могут своим соглашением предусмотреть обязанность одной стороны возместить имущественные потери другой стороны, возникшие в случае наступления определенных в таком соглашении обстоятельств и не связанные с нарушением обязательства его стороной (потери, вызванные невозможностью исполнения обязательства, предъявлением требований третьими лицами или органами государственной власти к стороне или к третьему лицу, указанному в соглашении, и т.п.). Соглашением сторон должен быть определен размер возмещения таких потерь или порядок его определения.

Доказательств погашения истребуемой задолженности ответчиком по встречному иску в материалы дела не предоставлено, в связи с чем, заявленные требования истца по встречному иску подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат, встречные исковые требования подлежат удовлетворению в заявленном размере.

В соответствии с частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся судом на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 8, 11, 12, 307, 308, 309, 310, 314, 406.1, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 65, 71, 110, 123, 156, 167, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении первоначального иска отказать.

Встречное исковое заявление удовлетворить.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПРОЕКТ ЛМ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) пользу ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЕДА И ЛЮДИ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) сумму задолженности по внесению платежей по договору аренды № CWC-2022/08 от 21.02.2022 года в размере 137 228, руб., потери возникшие в связи с необходимостью отказа от исполнения договора аренды № CWC-2022/08 от 21.02.2022 года в размере 1 004 640 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 24 419 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина