Решение от 13 августа 2025 г. по делу № А83-11855/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, <...>

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А83-11855/2024
14 августа 2025 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 14 августа 2025 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Борисенко Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Асановой С.Р. рассмотрел материалы искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; пл. Советская, 1, г. Ялта, <...>)

к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Радогость» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Калинина, 38, г. Алупка, г. Ялта, <...>)

о взыскании задолженности и пени по арендной плате

при неявке лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

21.06.2024 Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Ялта Республики Крым (далее – истец, департамент) обратился в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) к обществу с ограниченной ответственностью «Радогость» (далее – ответчик) с требованиями с учетом заявления от 05.05.2025, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о взыскании задолженности по арендной плате в размере 429,74 руб. и пени за период с 11.04.2015 по 05.02.2024 в размере 61 699,01 руб.

Определением от 15.05.2025 производство по делу прекращено в части взыскания основного долга в размере 429,74 руб. вследствие отказа департамента от иска в данной части.

Заявленные требования департамент со ссылками на положения статей 307, 309, 310, 314, 330, 408, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) мотивирует ненадлежащим выполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка от 13.10.2007 в части несвоевременного внесения арендных платежей, вследствие чего к нему применена мера гражданско-правовой ответственности в виде неустойки.

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Согласно возражениям от 08.08.2025 ООО «Радогость» просит суд отказать в удовлетворении требований в части взыскания основного долга и применить срок исковой давности в части взыскания пени.

Согласно дополнительным пояснениям от 18.09.2024 департамент настаивает на удовлетворении исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.

26.09.2007 между Алупкинским городским советом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Аквилон» (далее – ООО «Аквилон») заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование на условиях аренды земельный участок общей площадью 0,0783 га, расположенный но адресу: Украина, Автономная <...> (кадастровый номер - 0111970200:01:002:0063) из земель, не переданных в собственность и не предоставленных в пользование, в пределах г. Алупка (строка 12.3, шифр 96 формы 6-зем), в частности по угодьям: - 0,0783 га - «Застроенные земли», в частности «Иные земли» (графы 34,44 формы 6-зем) для обслуживания здания (гостиницы и узла почтовой связи) (код УКЦ13 1.13). На земельном участке расположен объект недвижимого имущества - гостиница, узел почтовой связи (согласно заключению №151/08-2005 о возможности закрепления земельного участка главного отдела архитектора исполнительного комитета Алупкинского городского совета). 16/100 доли домовладения по адресу: <...>, является государственной собственностью Украины (УГППС «Укрпочта») согласно свидетельству о праве собственности на недвижимое имущество серия САА №135926 от 01.02.2006 и используется под отделение связи, 84/100 доли домовладения по адресу: <...>, принадлежат ООО «Аквилон» согласно свидетельству о праве собственности на недвижимое имущество серия САА №135925 от 01.02.2006 и используется под гостиницу.

05.02.2005 договор зарегистрирован в органе Государственной регистрации по месту расположения земельного участка ЯО КРФ ГП «ЦГЗК», о чем в Государственном реестре земельных участков сделана запись под №040800700004.

Земельный участок, передаваемый в аренду, не имеет недостатков, существенно влияющих на его использование (пункт 1.3 договора).

В силу пункта 1.4 договора целевое назначение (использование) земельного участка согласно решению 14-ой очередной сессии 5-го созыва Алупкинского городского Совета от 19.03.2007 за №22/2: для обслуживания здания (гостиницы и узла почтовой связи).

Цель использования земельного участка, который передается в аренду: для обслуживания здания (гостиницы и узла почтовой связи) по адресу: Украина, Автономная <...>. Передача земельного участка осуществляется на момент заключения этого договора (пункт 2.1 договора).

Договор заключен сроком на 49 лет (с 19.03.2007 по 19.03.2056) (раздел 3 договора).

Разделом 4 договора стороны определили, что арендная плата определяется арендатору в денежной форме и устанавливается арендодателем за земельный участок площадью 0,0658 га в размере 14 194, 57 грн. в год (не включая сумму НДС), и вносится арендатором ежемесячно в срок до 30 числа месяца, следующего за расчетным. Арендная плата определяется арендатору в денежной форме и устанавливается арендодателем за земельный участок площадью 0,0125 га в размере 1 078 грн. в год (не включая сумму НДС), и вносится арендатором ежемесячно в срок до 30 числа месяца, следующего за расчетным. Внесение арендной платы на будущий период аренды допускается на срок не более одного года. В случае прекращения действия или расторжения договора внесенная на будущий период арендная плата арендатору не возвращается. Передача продукции и оказание услуг в расчет арендной платы оформляется соответствующими актами. Размер арендной платы пересматривается в случаях: изменения условий хозяйствования, предусмотренных договором, в том числе, изменения функционального назначения земельного участка; изменения денежной оценки, ставок арендной платы, индексации, в том числе вследствие инфляционных процессов. Индексация и перерасчет сумм арендной платы производится арендодателем после принятия сессией Алупкинского городского совета решения «О проведении индексации денежной оценки земель»; ухудшения состояния арендованного земельного участка не по вине арендатора, что подтверждено документально; невыполнения арендодателем обязанности уведомления арендатора о правах третьих лиц на арендованный земельный участок; увеличения размеров ставки земельного налога; в других случаях, предусмотренных законодательными актами Украины. За несвоевременное внесение платежей по данному договору арендатор платит арендодателю пеню от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, но размер пени не должен превышать двойную учетную ставку НБУ, действующую на период, за который уплачивается пеня, а также несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством Украины.

Арендодатель вправе требовать от арендатора своевременного внесения арендной платы (раздел 7 договора). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату.

Земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду ООО «Аквилон», что подтверждается соответствующим актом приема-передачи земельного участка.

22.03.2016 года между ООО «Аквилон» и ООО «Радогость» заключен договор купли-продажи объекта недвижимого имущества - помещения отеля общей площадью 794,6 кв.м., расположенного по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, улица Калинина (ул. Войкова), 38, кадастровый номер 90:25:090102:65.

04.04.2016 ООО «Радогость» выдано свидетельство о государственной регистрации права на вышеуказанный объект.

Помещения отеля общей площадью 794,6 кв.м., расположенные по адресу: Республика Крым, г. Ялта, г. Алупка, улица Калинина (ул. Войкова), 38, кадастровый номер 90:25:090102:65, расположены на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и являющемся предметом договора аренды.

После регистрации перехода права собственности на объект, расположенный на арендованном земельном участке, к ООО «Радогость» перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка.

На дату подачи настоящего искового заявления договор прекратил свое действие 27.11.2023 в рамках переоформления договора аренды в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Однако вследствие ненадлежащего исполнения ООО «Радогость» условий договора в части своевременного внесения арендных платежей за период с 11.04.2015 по 05.02.2024 у него образовалась задолженность по пене.

С целью досудебного урегулирования спора 09.02.2024 в адрес общества направлена претензия №1682/02.1-25, содержащая требование погасить образовавшуюся задолженность и пеню. Несмотря на это, спор в досудебном порядке разрешен не был, что, в свою очередь, стало основанием для обращения департамента в суд с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.

Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению ввиду нижеследующего.

В силу части 6 статьи 26 Закона Республики Крым от 21.08.2014 №54-ЗРК «Об основах местного самоуправления в Республике Крым» (далее – Закон Республики Крым №54-ЗРК), в частности, органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования. Органы местного самоуправления вновь образованного муниципального образования в соответствии со своей компетенцией являются правопреемниками органов местного самоуправления, которые на день создания вновь образованного муниципального образования осуществляли полномочия по решению вопросов местного значения на соответствующей территории, в отношениях с органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти Республики Крым, органами местного самоуправления, физическими и юридическими лицами. Вопросы правопреемства подлежат урегулированию муниципальными правовыми актами вновь образованного муниципального образования.

Согласно пункту 6 решения 1 сессии 1 созыва Ялтинского городского совета от 29.09.2014 №12 Ялтинский городской совет первого созыва является правопреемником прав и обязанностей органов местного самоуправления, действовавших на момент проведения выборов 14.09.2014 на территориях, которые отнесены к территории вновь образованного муниципального образования городской округ Ялта.

Уставом муниципального образования городской округ Ялта определены полномочия Ялтинского городского совета по принятию нормативно-правовых актов в сфере землепользования (статья 33) и администрации города в части земельных отношений как непосредственное управление и распоряжение земельными участками муниципальной собственности, проведение земельного контроля (статья 52), участие в суде в качестве истца и ответчика по вопросам землепользования.

Во исполнение требований устава муниципального образования Ялтинским городским советом 1-го созыва принято решение от 28.11.2014 №131 «Об учреждении Департамента имущественных и земельных отношений администрации города Ялты».

К числу задач и обязанностей департамента согласно Положению о Департаменте имущественных и земельных отношений Администрации города Ялты Республики Крым, утвержденному решением от 28.03.2019 №6, относится обеспечение управления и распоряжение муниципальным имуществом в соответствии с действующим законодательством, обеспечение полноты и стабильности поступления в местный бюджет средств и администрирование неналоговых доходов местного бюджета, полученных при управлении и распоряжении муниципальным имуществом, осуществление контроля за соблюдением условий договоров, предметом которых является муниципальное имущество, в части своевременности и полноты поступления средств в местный бюджет, обеспечение управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, обращение в правоохранительные органы, суды в случае выявления фактов нарушения законодательства в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом.

Учитывая изложенные обстоятельства, суд пришел к выводу, что департамент является надлежащим истцом в рамках рассматриваемого дела.

В связи с окончанием переходного периода на территории Республики Крым, в течение которого урегулировались вопросы интеграции Республики Крым в правовую систему Российской Федерации (статья 6 Федерального конституционного закона №6-ФКЗ от 21.03.2014 «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь» (далее - Федеральный конституционный закон №6-ФКЗ)), с 01.01.2015 к полномочиям органов налоговой службы Республики Крым не относится администрирование арендной платы за земли муниципальной собственности и взыскание задолженности по арендной плате.

В соответствии со статьей 23 Федерального конституционного закона №6-ФКЗ законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом. Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя действуют на территориях соответственно Республики Крым и города федерального значения Севастополя до окончания переходного периода или до принятия соответствующих нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта Республики Крым, нормативного правового акта Российской Федерации и (или) нормативного правового акта города федерального значения Севастополя. Нормативные правовые акты Автономной Республики Крым и города Севастополя, Республики Крым и города с особым статусом Севастополя, противоречащие Конституции Российской Федерации, не применяются.

Давая правовую оценку материалам дела, суд принимает во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона №6-ФКЗ, статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ и приходит к выводу о том, что по вопросу правовой квалификации данного договора подлежит применению также законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.

Данный вывод суда соответствует положениям пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 №16 «О свободе договора и ее пределах», из анализа которых следует, что к отношениям, связанным с ответственностью за ненадлежащее исполнение обязательства, возникшим из договора, заключенного в период действия законодательства Украины, подлежат применению нормы права, действовавшие на момент заключения договора. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 26.08.2015 по делу №А83-1755/2014.

При этом судом учитывается, что нормы Федерального конституционного закона №6-ФКЗ не имеют обратного действия, а поэтому правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

При таких обстоятельствах, к спорным правоотношениям подлежат применению также нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины в случае, если они не противоречат нормам российского права.

Согласно статье 629 Гражданского кодекса Украины договор является обязательным для исполнения сторонами.

В соответствии со статьей 193 Хозяйственного кодекса Украины и статьями 525, 526 Гражданского кодекса Украины обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями этих Кодексов, других актов гражданского законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или других требований, которые обычно относятся.

В силу статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (часть 1 статьи 65 ЗК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 423 ГК РФ договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Кроме того, по смыслу абзаца 2 пункта 3 статьи 552 ГК РФ при приобретении недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем отчуждателю, покупатель приобретает право пользования соответствующим участком на тех же условиях, что и отчуждатель.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» и пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). Покупатель недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником участка.

Таким образом, при продаже объектов недвижимости к приобретателю такого объекта переходят все права и обязанности в отношении соответствующего земельного участка. То есть фактически осуществляется законная передача пользования земельным участком.

В пункте 22 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020), утвержденном его Президиумом 25.11.2020, разъяснено, что в результате передачи договора (статья 392.3 ГК РФ) к третьему лицу переходят все права и обязанности стороны, в том числе возникшие до передачи договора, если иное прямо не установлено в соглашении о передаче договора.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (статья 307 ГК РФ).

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела усматривается, что арендодатель надлежащим образом выполнил обязанность по передаче земельного участка в аренду. Указанное обстоятельство ответчиком не оспорено.

Тем не менее, оплата арендных платежей осуществлена ответчиком с нарушением согласованных договором сроков. Данное обстоятельство ответчиком не опровергается.

К тому же, департаментом заявлены требования о взыскании с ответчика пени по поименованному договору за период с 11.04.2015 по 21.05.2024 в размере 61 744,57 руб.

В силу части 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Как установлено в статье 331 ГК РФ, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

В свою очередь, разделом 4 договора установлено, что за несвоевременное внесение платежей по договору арендатор уплачивает арендодателю пени от неоплаченной суммы за каждый день просрочки, но размер пени не должен превышать двойной учетной ставки Национального банка Украины, действующей на период, за который уплачивается пеня, а также несет ответственность, предусмотренную действующим законодательством Украины.

Статьей 23 Федерального конституционного закона №6-ФКЗ предусмотрено, что законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации действуют на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным конституционным законом.

Поскольку требования о взыскании пени по договору заявлены за период после 18.03.2014 (с 11.04.2015 по 21.05.2024), то в данных правоотношениях необходимо руководствоваться положениями ГК РФ, регулирующими вопросы аренды на территории Республики Крым с момента ее принятия в состав Российской Федерации.

Согласно статье 332 ГК РФ кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом, независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон. Однако действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Данный правовой подход также нашел свое подтверждение в постановлении Арбитражного Суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Более того, начисление пеней в размере, не превышающем двойной учетной ставки Национального банка Украины, которая определена с 11.04.2015, недопустимо и противоречит публичному порядку Российской Федерации, нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств. Аналогичный подход также изложен в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015, от 11.12.2017 по делу №А84-4210/2017.

Более того, из искового заявления следует, что, обращаясь с требованием о взыскании пени, истец нормативно ссылается на пункт 4.3 постановления Совета Министров Республики Крым от 12.11.2014 №450 «О плате за земельные участки, которые расположены на территории Республики Крым», согласно которому за нарушение сроков внесения платежей взимается пеня в размере 0,1% от просроченной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В связи с изложенным, заявляя иск о взыскании пени, установленной постановлением Совета Министров Республики Крым №450 (0,1% от просроченной арендной платы за каждый календарный день просрочки), истец в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора в нарушение положений статьи 450 ГК РФ, используя иной, нежели предусмотрен договором, алгоритм и основания для ее начисления, что является недопустимым.

При этом до внесения изменений в соответствующий договор аренды в части определения размера ответственности за нарушение сроков внесения арендной платы, исковые требования о взыскании пени, установленной постановлением Совета Министров Республики Крым №450, противоречат действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Аналогичная правовая позиция изложена Арбитражным судом Центрального округа в постановлении от 27.06.2016 по делу №А83-3705/2015.

Учитывая изложенные обстоятельства, требование Департамента имущественных и земельных отношений о взыскании с ответчика пеней по договору в размере 61 699,01 руб. является необоснованным и удовлетворению не подлежит.

При изложенных выше обстоятельствах разрешение по существу ходатайства общества о пропуске истцом трехлетнего срока исковой давности нецелесообразно.

Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.


Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый  арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).


Судья                                                                                                                      Д.М. Борисенко