Решение от 11 июля 2024 г. по делу № А67-386/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


г. Томск Дело № А67-386/2024

11.07.2024 г.


Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Завгородской Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска, г. Томск (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Паводок», г. Томск (ИНН <***>, ОГРН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – 1) Департамент градостроительного развития Томской области, г. Томск (ИНН <***>), 2) ФИО1, г. Томск,

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО2, по доверенности от 06.05.2024, удостоверение,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 25.12.2023, удостоверение адвоката,

от третьих лиц – 1) не явился, извещен, 2) ФИО4, по доверенности от 11.01.2024, паспорт,



У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (далее – департамент, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» (далее – ООО «Паводок», ответчик, общество) с требованием об изъятии путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ № 1299 от 03.12.2014 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства», объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0100003:2881, расположенного по адресу: <...>.

Протокольным определением от 05.07.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Департамент градостроительного развития Томской области и ФИО1.

Ответчик возражал относительно предъявленного иска, указав в отзыве следующее.

Из п. 1 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ следует, что ее применение возможно только в случае, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 11 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются.

В феврале 2008 года между ответчиком и физическими лицами были заключены 24 договора целевого займа, которые по своей сути являются договорами долевого участия.

Также имеется подписанный договор долевого участия в строительстве между ответчиком и ООО «Константа», ИНН <***>.

Из Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) следует, что изучение судебной практики показало, что привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность и пр.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Таким образом, поскольку указанные договоры целевого займа предусматривают прекращение обязательства в части возврата суммы займа путем передачи жилого помещения в многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) после завершения его строительства в собственность займодавцев-физических лиц, то данные договоры необходимо квалифицировать как договоры долевого участия и применять к ним положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе и п. 11 ст. 4, который исключает применение ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Как указано ответчиком, он намерен завершить строительство многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, и ввести его в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на строительство № 70-RU301000-006-2020 от 05.05.2023 сроком действия до 11.02.2026, а также обращением ООО «Паводок» в Администрацию г. Томска с заявлением от 24.07.2023 о продлении срока действия договора аренды земельного участка.

ООО «Паводок» вложило в строительство объекта значительные средства, что подтверждается рыночной стоимостью данного объекта недвижимости в размере 332 620 000 рублей, в том числе НДС, установленной в отчете ООО «Алгоритм» об оценке № 328/Н/2023/1 от 23.06.2023.

Кроме того, согласно п. 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Определением Арбитражного суда Томской области от 05.03.2021 принято к производству заявление индивидуального предпринимателя ФИО5 о признании общества с ограниченной ответственностью «Паводок» несостоятельным (банкротом), возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Паводок».

Определением от 19.08.2021 (резолютивная часть объявлена 12.08.2021) в отношении ООО «Паводок» введена процедура несостоятельности (банкротства) – наблюдение.

Решением от 25.07.2022 (резолютивная часть) ООО «Паводок» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим ООО «Паводок» утвержден член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Альянс» ФИО6.

Определением от 23.11.2023 (резолютивная часть) по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Паводок» утверждено мировое соглашение; производство по делу № А67-1421/2021 о несостоятельности (банкротстве) ООО «Паводок» прекращено.

Постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.02.2024 данное определение оставлено без изменения.

Таким образом, у ООО «Паводок» были объективные причины невозможности завершения строительства многоквартирного жилого дома до окончания срока действия договора аренды земельного участка в виде банкротства ООО «Паводок» по решению суда, являющегося государственным органом власти.

Несоблюдение срока строительства в том числе связано с тем, что согласно проекта строящийся многоквартирный жилой дом является одним из самых больших в г. Томске.

Более подробно доводы ответчика изложены в отзыве.

Вместе с тем в судебном заседании 11.07.2024 представитель ответчика указал, что все обязательства по ранее представленным договорам целевого займа с гражданами прекращены, действующих договоров участия в долевом строительстве в отношении спорного объекта не имеется.

Департамент градостроительного развития Томской области в представленном отзыве оставил вопрос удовлетворения иска на усмотрение суда, дополнительно указав, что истец по делу является надлежащим.

Определением суда от 07.05.2024 удовлетворено ходатайство муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска о принятии обеспечительных мер; суд запретил Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области осуществлять государственную регистрацию перехода прав и обременений в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0100003:2881, расположенного по адресу: <...>, а также запретил обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключать договоры участия в долевом строительстве, совершать иные сделки по отчуждению и обременению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0100003:2881, расположенного по адресу: <...>.

В судебном заседании представители сторон поддержали изложенные процессуальные позиции по делу, представитель третьего лица ФИО1 оставил разрешение спора на усмотрение суда.

На основании ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено судом в отсутствие третьего лица Департамента градостроительного развития Томской области, извещенного о времени и месте судебного заседания.

Согласно доводам истца, на основании положений ст. 39.6, 39.17 Земельного кодекса РФ между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-21868 от 10.08.2017 (далее – договор аренды), в соответствии с которым истец передал ответчику во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов по адресу: <...> с кадастровым номером 70:21:01010003:579 площадью 11 062 кв.м. Земельный участок был предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок действия договора установлен с 11.05.2017 по 10.05.2020. Дополнительным соглашением № 2 от 28.07.2020 срок действия договора аренды продлен до 09.08.2023. Таким образом, в настоящее время срок действия указанного договора истек. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 47 750,4 кв.м., степень готовности 22%, с кадастровым номером 70:21:0100003:2881, право собственности на который зарегистрировано за ответчиком. Поскольку земельный участок уже предоставлялся ответчику для завершения строительства ранее, к настоящему времени ответчик утратил право на получение земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства расположенного на нем объекта. Ссылаясь на положения ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, истец обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые главами 15, 21, 22, 23, параграфом 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 22, главой X Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требование истца об изъятии объекта незавершенного строительства подлежит удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Судом установлено, что 09.10.2014 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (арендодатель) и ООО «Паводок» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20700, согласно которому на основании постановления Администрации г. Томска № 1484-з от 25.08.2014 арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: <...> с кадастровым номером 70:21:0100003:579 площадью 11 062 кв.м. (п. 1.1).

Земельный участок предоставляется для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями и парковкой (п. 1.4).

Согласно п. 2.1 договора срок его действия устанавливается с 25.08.2014 по 24.08.2016.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (п. 5.2.4), строительство объектов недвижимости производить в соответствии и в порядке, предусмотренном земельным и градостроительным законодательством (п. 5.2.10).

По акту приема-передачи от 09.10.2014 земельный участок передан арендатору при отсутствии у последнего претензий к его состоянию. Также передача участка в аренду подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 25.10.2023 № КУВИ-001/2023-241610109. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

Также 09.10.2014 стороны расторгли ранее заключенный договор аренды того же земельного участка № ТО-21-16674 от 28.02.2007.

10.08.2017 между муниципальным образованием «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью Администрации города Томска (арендодатель) и ООО «Паводок» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-21868, согласно которому на основании ст. 39.17, пп. 10 п. 2, пп.2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ арендодатель обязуется передать арендатору во временное возмездное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, местоположение которого: <...> с кадастровым номером 70:21:0100003:579 площадью 11 062 кв.м. (п. 1.1).

Земельный участок предоставляется для завершения строительства объекта незавершенного строительства (п. 1.3).

Согласно п. 1.4 договора аренды вид разрешенного использования земельного участка: для строительства жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями и парковкой.

Согласно п. 2.1 договора срок его действия устанавливается с 10.08.2017 по 09.08.2020 (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.07.2020).

Дополнительным соглашением № 2 от 28.07.2020 срок действия договора увеличен на три года, то есть до 09.08.2023.

Арендатор обязан использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления (п. 5.2.3).

По акту приема-передачи от 10.08.2017 земельный участок передан арендатору при отсутствии у последнего претензий к его состоянию.

Как усматривается из материалов дела, до настоящего времени строительство многоквартирного дома ответчиком не завершено.

Согласно акту обследования земельного участка от 01.10.2019, составленному МБУ «Томский городской центр инвентаризации и учета», строительная деятельность на участке не осуществляется, по данным аэрофотосъемки на земельном участке расположена строительная площадка.

Как следует из представленной выписки из ЕГРН от 25.10.2023 № КУВИ-001/2023-241610923, объект незавершенного строительства (многоквартирный дом) с кадастровым номером 70:21:0100003:2881, расположенный по адресу: <...>, площадью 47 750,4 кв.м., степень готовности 22%, находится в собственности ответчика с 06.12.2010, располагается в границах земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100003:579.

Письмом от 04.09.2023 № 9711 истец отказал ответчику в продлении договора аренды земельного участка со ссылкой на отсутствие такой возможности в действующем законодательстве (предоставление земельного участка для завершения строительства допускается лишь однократно).

Изложенные обстоятельства послужили основанием обращения в суд с настоящим иском.

Изучив представленные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

Согласно положениям ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В настоящее время постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 утверждены Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Правила ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно п. 2 ст. 125 Гражданского кодекса РФ от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа (ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Поскольку департамент является отраслевым органом администрации Города Томска, осуществляющим управленческие функции в сфере управления муниципальной собственностью и землепользования на территории муниципального образования «Город Томск», осуществляет полномочия по предоставлению земельных участков, выступает истцом и ответчиком в суде (Положение о Департаменте управления муниципальной собственностью Администрации г. Томска, утвержденное решением Думы города Томска от 30.10.2007 № 683), то он является надлежащим истцом по требованию об изъятии объекта незавершенного строительства у его собственника путем продажи с публичных торгов.

Статья 239.1 введена в ГК РФ Законом № 171-ФЗ. В силу части 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Согласно статье 35 Закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015. В данном случае договор аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства заключен сторонами 10.08.2017, следовательно положения ст. 239.1 ГК РФ применимы к спорной ситуации.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ. Законом № 171-ФЗ изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Данные изменения вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии с частью 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов – пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. В силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в числе прочего, в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1- 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов. В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015. Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Закона № 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона № 137- ФЗ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

К объекту долевого строительства, строительство (создание) которого на находящемся в государственной или муниципальной собственности земельном участке на день прекращения действия договора аренды такого земельного участка не завершено, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются (ч. 11 ст. 4 Закона № 214-ФЗ).

Из представленных ответчиком договоров целевого займа, заключенных с гражданами, следует, что заемные средства привлекались ответчиком для строительства спорного многоквартирного дома; возврат заемных средств изначально предполагался в виде передачи квартир в построенном доме. Приложениями к договору определялись характеристики подлежащих передаче квартир. В будущем предполагалось заключение сторонами договоров участия в долевом строительстве.

Согласно п. 6.1 представленных договоров целевого займа при возврате суммы займодавцу от заемщика путем заключения договора участия в долевом строительстве, договор займа прекращает свое действие, а сумма внесенная займодавцем зачитается в качестве внесения долевого взноса. Указанные договоры участия в долевом строительстве в материалы дела не представлены.

Более того, представитель ответчика в судебном заседании подтвердил факт прекращения обязательств по указанным договорам.

Кроме того, ответчиком в материалы дела также представлен договор об участии в долевом строительстве от 18.12.2023, заключенный с ООО «Константа», предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными административно-торговыми помещениями и парковкой по ул. Асиновской в г. Томске. Однако доказательств государственной регистрации данного договора не представлено, в силу чего он не может считаться заключенным (ч. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ). Также представитель ответчика подтвердил отсутствие действующих договоров участия в долевом строительстве в отношении спорного объекта.

При этом в судебном заседании 29.05.2024 представитель ответчика пояснил, что в бухгалтерской отчетности ООО «Паводок» названные договоры целевого займа, договор об участии в долевом строительстве от 18.12.2023 не отражены.

Также указанные договоры не отражены в описи документов, передаваемых конкурсному управляющему ООО «Паводок» в рамках дела о банкротстве.

Из ответа арбитражного управляющего ФИО6 от 27.05.2024 следует, что решением Арбитражного суда Томской области по делу № А67-1421/2021 от 02.08.2022 (резолютивная часть объявлена 25.07.2022) ООО «Паводок» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6. В соответствии с судебным актом Арбитражного суда Томской области по делу А67-1421/2021 от 30.11.2023 утверждено мировое соглашение по делу о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Паводок», прекращено производство по делу о банкротстве. При проведении процедуры банкротства в отношении ООО «Паводок» Арбитражным судом Томской области не был применен параграф 7 ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 N 127-ФЗ «Банкротство застройщиков», участники долевого строительства для целей включения в реестр требований не поступали ни в адрес конкурсного управляющего, ни в материалы дела о банкротстве. В ходе проведения конкурсного производства должник не осуществлял какую-либо хозяйственную деятельность, в том числе направленную на исполнение обязательств по договорам целевых займов или договорам участия в долевом строительстве. Квартиры, включенные в состав конкурсной массы, находятся в жилых домах, которые ранее уже были введены в эксплуатацию. Информация о наличии у должника неисполненных обязательств перед гражданами по передаче квартир единственным участником общества и/или бывшим руководителем должника конкурсному управляющему не сообщалась. В адрес конкурсного управляющего требования, возникшие у общества в рамках договоров целевого займа, договоров участия в долевом строительстве, а также перед иными лицами, не включенными в реестр требований кредиторов, не поступали.

Истец, возражая относительно доводов ответчика, указал, что последний не включен в единый реестр застройщиков в соответствии с положениями Закона № 214-ФЗ (ст. 23.1),

С учетом изложенных обстоятельств судом отклоняются доводы ответчика о невозможности изъятия спорного объекта незавершенного строительства.

Мнение ответчика о невозможности строительства объекта по причине возбуждения дела о банкротстве суд также отклоняет, поскольку деловые просчеты в планировании финансово-хозяйственной деятельности, задолженность перед кредиторами являются риском осуществления предпринимательской деятельности, имманентно ей присущи и не могут служить основанием для освобождения застройщика от ответственности за незавершение строительства объекта в течение определенного срока.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 10.08.2017 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов для завершения строительства указанного объекта, то есть ответчик реализовал свое право на однократное продление договора аренды земельного участка для целей завершения строительства, после чего утратил право на получение участка в аренду без торгов, до настоящего времени строительство объекта не завершено, иск подлежит удовлетворению.

Согласно ч. 4 ст. 96 АПК РФ в случае удовлетворения иска обеспечительные меры сохраняют свое действие до фактического исполнения судебного акта, которым закончено рассмотрение дела по существу. Принимая во внимание сущность заявленных требований (изъятие объекта незавершенного строительства), характер принятых судом обеспечительных мер, суд полагает необходимым сохранить их до вступления настоящего решения в законную силу, после чего отменить.

Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, последняя в силу ч. 3 ст. 110 АПК РФ подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 168-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Паводок», г. Томск (ИНН <***>, ОГРН <***>) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0100003:2881, расположенный по адресу: <...>, путем его продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ № 1299 от 03.12.2014 «О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Паводок», г. Томск (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Принятые судом обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области осуществлять государственную регистрацию перехода прав и обременений в отношении объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0100003:2881, расположенного по адресу: <...>, запрета обществу с ограниченной ответственностью «Паводок» (ИНН <***>, ОГРН <***>) заключать договоры участия в долевом строительстве, совершать иные сделки по отчуждению и обременению объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 70:21:0100003:2881, расположенного по адресу: <...>, сохранить до момента вступления настоящего решения в законную силу, после чего отменить.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.


Судья Е.И. Бутенко