Решение от 8 августа 2022 г. по делу № А36-9718/2021

Арбитражный суд Липецкой области

пл. Петра Великого д.7, г.Липецк, 398066

http://lipetsk.arbitr.ru, e-mail: info@lipetsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А36-9718/2021
г. Липецк
08 августа 2022 года
Резолютивная часть решения оглашена 02 августа 2022 года

Решение в полном объеме изготовлено 08 августа года


Арбитражный суд Липецкой области в составе судьи Истоминой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Моргачевой Н.С.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Европа» (398007, <...>, к.А, оф. 25, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (г. Липецк, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании 1 304 252 руб. 50 коп.,


при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 (доверенность № 207 от 12.11.2020, копия диплома),

от ответчика: ФИО3 (доверенность 48 АА 1727714 от 01.07.2021, копия диплома), ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ, паспорт),

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Европа-Стиль» (ООО «Европа-Стиль», истец) обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИП ФИО1, ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды № 63-КД от 01.02.2017 г. за период с 01.04.2020 г. по 25.01.2021 г. в размере 1 304 252 руб. 50 коп.

Определением от 17.11.2021 г. исковое заявление принято к производству.

Определением от 03.06.2022 г. по настоящему делу произведена замена судьи Путилиной Т.В. на судью Истомину Е.А.

Определением, резолютивная часть которого оглашена 18.07.2022 г., суд произвел процессуальное правопреемство, заменив истца по делу ООО «Европа-Стиль» на ООО «Европа».

В судебном заседании 02.08.2022 г. представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал.

Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Основным видом экономической деятельности ИП ФИО1 является торговля розничная ювелирными изделиями в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.77.2), дополнительными видами деятельности являются деятельность агентов по оптовой торговле текстильными изделиями, одеждой, обувью, изделиями из кожи и меха, торговля нательным бельем, торговля оптовая прочими потребительскими товарами, не включенными в другие группировки и др.

01.02.2017 г. между ООО «Европа-Стиль» (арендодатель) и ИП ФИО1 (арендатор) подписан договор аренды № 63-КД, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору помещение во временное владение и пользование(аренду), а арендатор обязуется принять помещение в аренду и выплачивать арендодателю арендную плату и иные платежи, предусмотренные настоящим договором.

Одновременно, наряду с другими арендаторами центра, арендатор приобретает право пользования (без передачи в аренду) в течение всего срока аренды местами общего пользования, прилегающей территорией, необходимыми для должного осуществления коммерческой деятельности, согласованной сторонами в договоре аренды, а также помещениями в здании, в которых расположены с согласия арендодателя оборудование и/или инженерные сети арендатора.

Помещение предназначено для использования в целях организации и деятельности магазина «Лилия» - для розничной торговли одеждой (торговый профиль). При этом допускается использование части помещения в складских (подсобных, вспомогательных) и административных целях, при условии, что такое использование непосредственно обеспечивает соблюдение торгового профиля, и с учетом ограничения, предусмотренного разделом 4 настоящего договора. Использование помещения в иных целях не допускается (п. 2.1.-2.2.).

Согласно п. 2.4. договора арендатор обязуется начать коммерческую деятельность в помещении 01.02.2017 г.

Из п.п. 3.1.-3.4. следует, что настоящий договор заключен на срок 11 месяцев с даты его подписания сторонами. В случае если арендатор после истечения срока аренды продолжает пользоваться помещением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, настоящий договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок с применением условий об индексации арендной платы, предусмотренной п. 7.2.1., п. 7.4., п. 7.5. настоящего договора. Количество пролонгации не ограничено.

Арендодатель в любое время вправе отказаться от исполнения настоящего договора, письменно предупредив об этом арендатора за 1 месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Арендатор обязан не позднее, чем за два месяца до даты окончания действия договора, письменно сообщить арендодателю о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока действия договора. В случае, если данное уведомление не поступило в адрес арендодателя в указанный срок, арендатор считается подтвердившим пролонгацию договора на тот же срок.

В соответствии с п.п. 7.1. (в редакции дополнительного соглашения от 01.02.2018 г.) арендная плата включает в себя: базовую арендную плату, переменную арендную плату, эксплуатационный сбор, маркетинговые платежи, страховые платежи.

Арендная плата за владение и пользование помещением вносится ежемесячно авансом на расчетный счет арендодателя в период с 01-го по 05-ое календарное число текущего месяца, за исключением случаев, предусмотренных настоящим договором.

В случае использования арендатором помещения не полный календарный месяц арендная плата рассчитывается пропорционально календарным дням пользования арендатором помещением.

Редакция дополнительного соглашения от 13.01.2020 г. дополняет п.п. 7.1. договора и содержит право арендодатель на увеличение размера арендной платы один раз в год в порядке, предусмотренном п. 7.2.1, 7.4, 7.5 и 7.11 настоящего договора.

При этом, помимо основания, предусмотренного указанным дополнением, изменение размера арендной платы производится в случае принятия законодательными или исполнительными органами власти решений об изменении арендной платы за земельные участки; ставки земельного налога; ставок налогов на недвижимое имущество; ставок иных налогов; установления новых видов налогов и сборов или иных решений, ведущих к изменению обязательств арендодателя перед федеральным, региональным или местным бюджетами. Изменение размера арендной платы производится автоматически, начиная с даты наступления любого из событий, указанных в настоящем абзаце, и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Пункты 7.2.1., 7.4., 7.5., 7.11. договора также изложены сторонами в соответствии с дополнительными соглашениями к нему.

Так, согласно дополнительному соглашению от 13.01.2020 г. размер минимальной базовой арендной платы составляет 348 944 руб. 05 коп. за все помещение в месяц, НДС не облагается.

Минимальная базовая арендная плата за владение и пользование помещением вносится ежемесячно, авансом на расчетный счет арендодателя в период с 01-го по 05-е число текущего месяца.

Арендодатель один раз в течение года, начиная с 13.01.2021 г., увеличивает размер минимальной базовой арендной платы на величину индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата (индекс берется за месяц, предшествующий месяцу увеличения, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего календарного года), но не менее, чем на 10 процентов. Увеличение размера минимальной базовой арендной платы производится автоматически, с января каждого года и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Размер эксплуатационного сбора составляет 38 490 руб. 20 коп. за все помещение в месяц, НДС не облагается.

Эксплуатационный сбор оплачивается арендатором ежемесячно авансом в период с 01 по 05 календарное число оплачиваемого месяца.

Эксплуатационный сбор покрывает все расходы арендодателя на содержание торгового центра, включая, но не ограничиваясь: круглосуточную охрану, обслуживание и уборку площадей общего пользования здания, техническое обслуживание и ремонт инженерных систем, обслуживание и ремонт лифтов и эскалаторов, уборка парковки, озеленение территории.

Арендодатель один раз в течение года, начиная с 13.01.2021 г., увеличивает размер эксплуатационного сбора на величину индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата индекс берется за месяц, предшествующий месяцу увеличения, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего календарного года), но не менее, чем на 10 процентов. Изменение размера эксплуатационного сбора производится автоматически, 13 января каждого года и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Арендатор ежемесячно, авансом в период с 01 по 05 календарное число оплачиваемого месяца оплачиваются маркетинговые платежи. Маркетинговые платежи - часть арендной платы, покрывающая расходы арендодателя на продвижение торгового центра, в том числе на организацию рекламных акций, размещение рекламы на наружных рекламных носителях и в СМИ, а также прочие расходы, связанные с продвижением торгового центра.

Размер маркетинговых платежей не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов за продвижение торгового центра.

Размер маркетинговых платежей составляет 5 932 руб. 70 коп. за все помещение в месяц, НДС не облагается.

Арендодатель один раз в течение года, начиная с 13.01.2021 г., увеличивает размер маркетинговых платежей на величину индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата (индекс берется за месяц, предшествующий месяцу увеличения, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего календарного года), но не менее, чем на 10 процентов. Изменение размера маркетинговых платежей производится автоматически, 13 января каждого года и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Стороны согласовали, что, арендатором ежемесячно авансом в период с 01 по 05 календарное число оплачиваемого месяца оплачиваются страховые платежи. Страховые платежи - часть арендной платы, покрывающая расходы арендодателя на заключение и поддержание в действии договора страхования от риска утраты (гибели) и/или повреждения здания (включая помещение), в том числе внутреннюю отделку.

Размер страховых платежей не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов на страхование здания и составляет 940 руб. 55 коп. за все помещение в месяц, НДС не облагается.

Арендодатель один раз в течение года, начиная с 13.01.2021 г., увеличивает размер страховых платежей на величину индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата (индекс берется за месяц, предшествующий месяцу увеличения, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего календарного года), но не менее, чем на 10 процентов. Изменение размера страховых платежей производится автоматически, 13 января каждого года и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Согласно п. 10 указанного соглашения стороны пришли к соглашению о том, что, начиная с 13.01.2020 г. по 12.01.2021 г. (включительно) арендатору предоставляется скидка по оплате минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора, маркетинговых платежей и страховых платежей, в связи с чем размер указанных платежей на данный период составляет:

-минимальная базовая арендная плата - 333 099 руб. 40 коп., НДС не облагается, за все помещения в месяц;

-эксплуатационный сбор - 36 753 руб. 80 коп. за все помещения в месяц, НДС не облагается;

-маркетинговые платежи - 5 643 руб. 30 коп., НДС не облагается, за все помещения в месяц;

-страховые платежи - 868 руб. 20 коп., НДС не облагается, за все помещения в месяц.

Начиная с 13.01.2021 г. оплата минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора, маркетинговых платежей и страховых платежей производится в соответствии с условиями договора аренды.

21.09.2020 г. стороны подписали второе дополнительное соглашение к договору № 63-КД от 01.02.2017 г., в котором установили внести изменения в п.п. 7.2.1., 7.4., 7.5., 7.11.

Так, размер минимальной базовой арендной платы составляет 348 944 руб. 05 коп. за все помещения в месяц, в т. ч. НДС.

Минимальная базовая арендная плата за владение и пользование помещением вносится ежемесячно, авансом на расчетный счет арендодателя в период с 01-го по 05-е число текущего месяца.

Арендодатель один раз в течение года, начиная с 13.01.2022 г., увеличивает размер минимальной базовой арендной платы на величину индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата (индекс берется за месяц, предшествующий месяцу увеличения, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего календарного года), но не менее, чем на 10 процентов. Увеличение размера минимальной базовой арендной платы производится автоматически, 13 января каждого года и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Размер эксплуатационного сбора составляет 38 490 руб. 20 коп. за все помещения в месяц, в т. ч. НДС.

Эксплуатационный сбор оплачивается арендатором ежемесячно авансом в период с 01 по 05 календарное число оплачиваемого месяца.

Эксплуатационный сбор покрывает все расходы арендодателя на содержание торгового центра, включая, но не ограничиваясь; круглосуточную охрану, обслуживание и уборку площадей общего пользования здания, техническое обслуживание и ремонт инженерных систем, обслуживание и ремонт лифтов и эскалаторов, уборка парковки, озеленение территории.

Арендодатель один раз в течение года, начиная с 13.01.2022 г., увеличивает размер эксплуатационного сбора на величину индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата (индекс берется за месяц, предшествующий месяцу увеличения, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего календарного года), но не менее, чем па 10 процентов. Изменение размера эксплуатационного сбора производится автоматически, 13 января каждого года и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Арендатор ежемесячно, авансом в период с 01 по 05 календарное число оплачиваемого месяца оплачиваются маркетинговые платежи. Маркетинговые платежи - часть арендной платы, покрывающая расходы арендодателя на продвижение торгового центра, в том числе на организацию рекламных акций, размещение рекламы на наружных рекламных носителях и в СМИ, а также прочие расходы, связанные с продвижением торгового центра.

Размер маркетинговых платежей не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов на продвижение торгового центра.

Размер маркетинговых платежей составляет 5 932 руб. 70 коп. за все помещения в месяц, в т.ч. НДС.

Арендодатель один раз в течение года, начиная с 13.01.2022 г., увеличивает размер маркетинговых платежей на величину индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата (индекс берется за месяц, предшествующий месяцу увеличения, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего календарного года), но не менее, чем на 10 процентов. Изменение размера маркетинговых платежей производится автоматически, 13 января каждого года и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

Стороны согласовали, что, арендатором ежемесячно авансом в период с 01 по 05 календарное число оплачиваемого месяца оплачиваются страховые платежи. Страховые платежи - часть арендной платы, покрывающая расходы арендодателя на заключение и поддержание в действии договора страхования от риска утраты (гибели) и/или повреждения здания (включая помещение), в том числе внутреннюю отделку.

Размер страховых платежей не зависит от фактически понесенных арендодателем расходов на страхование здания и составляет 940 руб. 55 коп. за все помещения в месяц, в т.ч. НДС.

Арендодатель один раз в течение года, начиная с 13.01.2022 г., увеличивает размер страховых платежей на величину индекса потребительских цен в соответствии с данными Росстата (индекс берется за месяц, предшествующий месяцу увеличения, по отношению к аналогичному месяцу предыдущего календарного года), но не менее, чем на 10 процентов. Изменение размера страховых платежей производится автоматически, 13 января каждого года и не требует подписания сторонами дополнительных соглашений и направления арендодателем уведомлений.

В п. 5 соглашения стороны установили, что начиная с 01.07.2020 г. по 12.01.2021 г.(включительно) арендатору предоставляется скидка по оплате минимальной базовой арендной плат, эксплуатационного сбора, маркетинговых платежей и страховых платежей, в связи с чем размер указанных платежей на данный период составляет:

-минимальная Базовая арендная плата - 333 099 руб. 40 коп., за все помещения в месяц, в т.ч. НДС;

-эксплуатационный сбор - 36 753 руб. 80 коп. за все помещения в месяц, в т.ч. НДС;

-маркетинговые платежи - 5 643 руб. 30 коп., за все помещения в месяц, в т.ч. НДС;

-страховые платежи - 868 руб. 20 коп., за все помещения в месяц, в т.ч. НДС.

Начиная с 13.01.2021 г. оплата минимальной базовой арендной платы, эксплуатационного сбора, маркетинговых платежей и страховых платежей производится в соответствии с условиями договора аренды,

Согласно п. 6. данное дополнительное соглашение вступает в силу с момента подписания его сторонами. На основании статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условия настоящего дополнительного соглашения применяются к отношениям сторон возникшим с 01.07.2020 г.

Условиями договора также предусмотрены расходы арендатора по переменной арендной плате, которая включает в себя:

-расходы на потреблённую электроэнергию, которые определяются на основании показаний приборов учёта или расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.2.4 договора;

-расходы на отопление, водоснабжение, канализацию, вентилирование, кондиционирование помещения, расходы за сброс загрязняющих веществ в канализацию, вывоз мусора, а также плата за негативное воздействие на окружающую среду (экологический сбор), плата за дератизацию, которые определяются расчетным путем пропорционально площади помещения, в соответствии с пунктом 7.2.4 договора.

Оплата переменной арендной платы производится арендатором на основании счетов, выставляемых арендодателем в течение 5 дней с момента выставления счёта.

Переменная арендная плата уплачивается арендатором с даты подписания сторонами акта доступа в помещение для проведения подготовительных работ.

В случае увеличения уполномоченными организациями тарифов на коммунальные услуги, арендодатель в одностороннем порядке пропорционально увеличивает размер переменной арендной платы (п. 7.2.3.).

В п.п. 7.3. стороны предусмотрели, что арендатор в течение 10 календарных дней с момента подписания настоящего договора обязуется уплатить арендодателю обеспечительный взнос в размере 320 273 руб. 19 коп., НДС не облагается.

Обеспечительный взнос, выплачиваемый арендатором арендодателю согласно условиям настоящего договора, является обеспечением исполнения обязательств арендатора по договору.

Арендодатель вправе использовать по своему усмотрению в расчетах с арендатором или удерживать (без начисления процентов) полностью или частично обеспечительный взнос:

-в уплату сумм задолженностей арендатора по арендной плате;

-в уплату сумм неустоек (пени, штрафов), за просрочку оплаты арендной платы;

-в уплату любого платежа, не осуществленного арендатором в срок по настоящему договору, или любой иной суммы, причитающейся арендодателю вследствие нарушения арендатором любого из условий настоящего договора;

-в уплату стоимости демонтажных работ, связанных с изъятием из помещения отделимых улучшений, указанных в настоящем договоре, в случае отказа арендатора от их проведения;

-в уплату убытков или потерь, причиненных арендодателю вследствие не исполнения арендатором любых своих обязательств (п.п. 7.3.1., 7.3.2.).

Согласно п. 9.4. договора арендатор в течение всего срока договора обязуется своевременно и в полном объеме вносить все платежи, предусмотренные настоящим договором.

Ответственность арендатора установлена, в том числе в п. 10.3. договора, согласно которому за просрочку уплаты любого платежа, предусмотренного настоящим договором, арендодатель вправе потребовать от арендатора уплаты пени в размере 0,1% от суммы, подлежащей уплате, за каждый календарный день просрочки. Арендатор перечисляет пени по письменному требованию арендодателя.

Во исполнение условий договора арендодатель передал, а арендатор принял по акту приема-передачи от 01.02.2017 г. указанное помещение в аренду.

С марта 2020 г. между сторонами велась переписка по вопросам пользования арендованным помещением и снижения размера арендной платы в связи с принятыми правительством Российской Федерации и региональными властями мерами по предотвращению распространения новой коронавирусной инфекции.

В связи с отсутствием договоренности по данному вопросу, 25.01.2021 г. стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды № 63-КД от 01.02.2017 г., помещение возвращено арендодателю по акту сдачи-приема от 25.01.2021 г.

Полагая, что арендатором ненадлежащим образом исполнены обязательства по оплате предусмотренных договором арендных платежей за период с 01.04.2020 г. по 25.01.2021 г., истец направил в адрес ответчика претензию № 27 от 06.04.2021 г. с требованием оплатить задолженность по указанному договору аренды в размере 1 304 252 руб. 50 коп.

Поскольку задолженность по оплате арендной платы ответчиком не оплачена, претензия оставлена без удовлетворения, ООО «Европа-Стиль» (правопреемник – ООО «Европа») обратилось в суд с настоящим иском.

Возражая по существу заявленных требований, ответчик указал на неправомерность представленного расчета, сослался на письмо от 27.03.2020 г., в котором арендодатель указал на то, что, в случае, если в соответствии с указаниями государственных органов власти, в том числе органов местного самоуправления, деятельность торгового центра будет приостановлена, арендные платежи за соответствующий период времени начисляться не будут.

Выслушав доводы сторон, оценив представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что требования ООО «Европа» подлежат частичному удовлетворению.

В рассматриваемом случае между сторонами возникли отношения по поводу аренды помещений.

Таким образом, к правоотношениям сторон, возникшим в рамках исполнения договора № 63-КД от 01.02.2017 г., применяются положения главы 34 «Аренда» ГК РФ.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В свою очередь, статья 614 ГК РФ предусматривает обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом в согласованном порядке (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

В силу пункта 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. При этом в соответствии с пунктом 4 указанной статьи, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшилось.

Как следует из материалов дела, арендодатель выполнил обязанность – передал арендатору по акту приема-передачи от 01.02.2017 г. помещение в аренду.

Арендатор оплачивал арендные платежи в установленном размере и сроки вплоть до апреля 2020 г., что истцом не оспаривается.

Постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 г. № 159 «О дополнительных мерах по защите населения в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) в Липецкой области» (далее – Постановлением администрации Липецкой области от 26.03.2020 г. № 159) (с учетом изменений и дополнений) с 28.03.2020 г. по 23.07.2020 г. приостановлена работа объектов розничной торговли на территории торговых и торгово-развлекательных центров, в связи с чем, ответчик был лишен возможности извлечения имущественной выгоды от осуществления своей деятельности в арендуемом помещении.

Федеральным законом от 01.04.2020 г. № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» предусмотрены следующие варианты действий при наступлении указанных ситуаций:

- возможность изменения по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. размера арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, заключенным до принятия в 2020 г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Федеральный закон от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, может изменяться по соглашению сторон в любое время в течение 2020 г. (пункт 2 статьи 19);

- право арендатора по договорам аренды недвижимого имущества потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 19);

- если арендатор, является субъектом малого или среднего предпринимательства и осуществляет деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, перечень которых утвержден Правительством Российской Федерации, он вправе потребовать уменьшения арендной платы на срок до одного года по договору аренды, заключенному до принятия органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 г. № 68-ФЗ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в отношении зданий, сооружений, нежилых помещений или их частей, используемых в целях осуществления этим арендатором указанной деятельности (пункт 4 статьи 19).

В указанный период Правительством Российской Федерации принято постановление от 03.04.2020 г. № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее - постановление Правительства от 03.04.2020 г. № 439).

Согласно пункту 1 постановления данные требования применяются к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году за использование недвижимого имущества по договорам аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020 году решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации и арендаторами по которым являются организации и индивидуальные предприниматели, осуществляющие деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В силу пункта 3 постановления Правительства от 03.04.2020 г. № 439 отсрочка предоставляется на срок до 1 октября 2020 г., начиная с даты введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации на следующих условиях:

а) задолженность по арендной плате подлежит уплате не ранее 1 января 2021 г. и не позднее 1 января 2023 г. поэтапно не чаще одного раза в месяц, равными платежами, размер которых не превышает размера половины ежемесячной арендной платы по договору аренды;

б) отсрочка предоставляется на срок действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации в размере арендной платы за соответствующий период и в объеме 50 процентов арендной платы засоответствующий период со дня прекращения действия режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации до 1 октября 2020 г.

Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержден постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. № 434 «Об утверждении перечня отраслей экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции» (далее – постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. № 434).

Как разъяснено в письме ФНС России от 09.04.2020 г. № БС-4-21/5994, для определения категорий налогоплательщиков, для которых устанавливаются налоговые льготы, необходимо предусмотреть, что осуществление арендатором по договору аренды деятельности в соответствующей сфере деятельности из наиболее пострадавших отраслей экономики определяется по коду основного вида деятельности, информация о котором содержится в ЕГРЮЛ или ЕГРИП.

Из материалов дела следует, что основным видом деятельности ИП ФИО1 является торговля розничная ювелирными изделиями в специализированных магазинах (код ОКВЭД 47.77.2), дополнительными видами деятельности являются деятельность агентов по оптовой торговле текстильными изделиями, одеждой, обувью, изделиями из кожи и меха, торговля нательным бельем, торговля оптовая прочими потребительскими товарами, не включенными в другие группировки и др.

Указанное свидетельствует о том, что деятельность, осуществляемая ответчиком, попадает в перечень, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 г. № 434, договор аренды между сторонами был заключен до 27.03.2020 г., то есть до даты введения в Липецкой области режима повышенной готовности.

Таким образом, судом установлено, что ответчик не осуществлял и не мог осуществлять деятельность, связанную с получением прибыли, в арендуемом помещении в период действия ограничительных мер.

Согласно разъяснениям, приведенным в ответе на вопрос 5 в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020 г., арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием на территории субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в силу судебного акта о понуждении арендодателя к изменению арендной платы в части уменьшения арендной платы).

Если арендодатель необоснованно уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы, размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации.

Из указанных выше положений и разъяснений следует, что арендатор недвижимого имущества, осуществляющий деятельность в отраслях российской экономики, признанных в наибольшей степени пострадавших в условиях распространения новой коронавирусной инфекции и утративший возможность использовать арендованное имущество по назначению, вправе требовать уменьшения размера арендной платы. Арендодатель, отказавший в уменьшении арендной платы в отсутствие на то обоснований, может быть понужден судом к уменьшению размера арендной платы.

Вопрос о размере уменьшения арендной платы решается по усмотрению сторон договора, поскольку положения закона в вопросе о размере уменьшения диспозитивны.

В случае недостижения между сторонами соглашения о размере уменьшения, размер арендной платы определяется судом с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата.

Таким образом, указанные положения не предусматривают возможность полного освобождения арендатора от обязательства по внесению арендной платы, не возлагают на арендодателя обязанность освободить арендатора от внесения арендной платы в полном размере, уменьшив её размер на 100%, однако такое соглашение может быть достигнуто между сторонами и нормам законодательства оно не противоречит.

Из материалов дела следует, что ответчик, возражая по существу заявленных требований, сослался на ряд писем, направленных арендодателю с предложениями о рассмотрении вопроса об уменьшении размера арендной платы, а также на дополнительные соглашения в редакции предпринимателя, которые со стороны арендодателя остались не согласованными.

Вместе с тем, перепиской по делу подтверждается, что сторонами не достигнуто согласие относительно размера арендной платы в период приостановления деятельности ИП ФИО1 и после открытия торгово-развлекательного центра «Европа». При этом из представленных в материалы дела доказательств не усматривается, что арендодатель уклонялся от заключения дополнительного соглашения об уменьшении арендной платы. Напротив, он неоднократно предлагал ответчику предоставление отсрочки уплаты арендой платы и уменьшение ее размера, в том числе на 50% (письмо № 56 от 16.08.2021 г.), что свидетельствует о заинтересованности арендодателя в сохранении между сторонами договорных отношений, поскольку согласно коду и наименованию вида деятельности 68.20.2. основным видом деятельности истца является аренда и управление собственным или арендованным нежилым имуществом.

Ссылка ответчика на письмо от 27.03.2020 г., в котором арендодатель указал на возможность не начисления арендных платежей в случае, если в соответствии с указаниями государственных органов власти, в том числе органов местного самоуправления, деятельность торгового центра будет приостановлена, судом отклоняет, как основанная на неверном толковании содержания указанного письма.

Так, в данном документе арендодатель прямо указывает на то, что основанием не начисления арендных платежей будет являться приостановление деятельности именно торгово-развлекательного центра «Европа», а не приостановление деятельности арендаторов данного центра.

Из материалов дела следует и сторонами не оспаривается тот факт, что в период с 28.03.2020 г. по 23.07.2020 г. установленные часы работы торгово-развлекательного центра «Европа» не изменялись, доступ посетителей и работников арендаторов не ограничивался. В ТРЦ продолжали осуществлять деятельность ряд арендаторов, в том числе: гипермаркет «ОКЕЙ», «Пекарня № 1», кондитерская «Наполеон», зоомагазин «ЛеМурр», кондитерская «Суфле», «Азбука Востока» (сухофрукты), магазин оптики «Счастливый взгляд», кафе (рестораны), магазины электроники и др.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что у истца, как арендодателя, отсутствовали правовые основания для освобождения ответчика, как арендатора, от полного освобождения от внесения арендной платы за период с 28.03.2020 г. по 27.07.2020 г., на котором он настаивал в отзыве от 11.07.2022 г.

Равным образом, суд находит необоснованным и указание ответчика о возможности оплаты им арендной платы за указанный период исходя из расчета 100 рублей в месяц за все помещения (см. отзыв от 10.12.2021 г.).

В свою очередь истец в ходе общения с ответчиком предоставил последнему несколько вариантов решения данного вопроса, актуальность которых предприниматель не подтвердил.

Таким образом, совокупность указанных обстоятельств свидетельствует о том, что арендодатель представил надлежащее подтверждение готовности рассмотреть изменение условий договора и предоставить скидку, однако, арендатор не осуществил необходимых действий по заключению дополнительного соглашения.

Оценив все доводы истца и ответчика, изучив представленные в дело доказательства, суд приходит к выводу о том, что в сложившейся ситуации постоянная арендная плата за период с апреля 2020 г. по 07 июля 2020 г. (08 июля ответчик возобновил свою деятельность, что им не оспаривается) подлежит уменьшению на 50%. За период с 08 июля по 31 июля 2020 г., а также за январь 2021 г. размер арендной платы не может быть уменьшен, исходя из системного толкования статьи 19 Закона № 98-ФЗ от 01.04.2020 г., поскольку в данном случае речь идет об ограничениях, связанных с невозможностью использования имущества в связи с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности. В Липецкой области такой режим отменен 23.07.2020 г.

Указанный размер снижения, по мнению суда, соответствует балансу интересов сторон и не приводит к ущемлению прав какой-либо стороны в большем размере.

С учетом изложенных обстоятельств, величина арендной платы за период с 01.04.2020 г. по 25.01.2021 г. составит:

1. Апрель 2020 г.

Минимальная базовая арендная плата без НДС в месяц: 333 099,40 / 50% = 166 549,70,

Маркетинговые платежи без НДС в месяц: 5 643,30 / 50% = 2 821,65,

Страховые платежи без НДС в месяц: 868,20 / 50% = 434,10.

Итого за апрель: 166 549,70 + 2 821,65 + 434,10 = 169 805 руб. 45 коп.

2. Май 2020 г.

Минимальная базовая арендная плата без НДС в месяц: 333 099,40 / 50% = 166 549,70,

Маркетинговые платежи без НДС в месяц: 5 643,30 / 50% = 2 821,65,

Страховые платежи без НДС в месяц: 868,20 / 50% = 434,10.

Итого за май: 166 549,70 + 2 821,65 + 434,10 = 169 805 руб. 45 коп.

3. Июнь 2020 г.

Минимальная базовая арендная плата без НДС в месяц: 333 099,40 / 50% = 166 549,70,

Маркетинговые платежи без НДС в месяц: 5 643,30 / 50% = 2 821,65,

Страховые платежи без НДС в месяц: 868,20 / 50% = 434,10.

Итого за июнь: 166 549,70 + 2 821,65 + 434,10 = 169 805 руб. 45 коп.

4. Июль 2020 г.

Минимальная базовая арендная плата с НДС в месяц:

- за 7 дней:

333 099,40 / 31 = 10 745,14 – за 1 день аренды,

10 745,14 * 7 = 75 215,98 – за 7 дней аренды,

75 215,98 / 50% = 37 607,99

- за 24 дня:

333 099,40 / 31 = 10 745,14 – за 1 день аренды,

10 745,14 * 24 = 257 883,36 – за 24 дня аренды, из них оплачено 54 775,95,

всего за 24 дня: 257 883,36 – 54 775,95 = 203 107,41.

Итого за июль: 203 107,41+37 607,99 = 240 715 руб. 40 коп.

5. Январь 2021 г.

Минимальная базовая арендная плата с НДС в месяц, с учетом зачета обеспечительного платежа – 584,85.

Итого за январь: 584 руб. 85 коп.

Общая сумма: 169 805 руб. 45 коп. + 169 805 руб. 45 коп. + 169 805 руб. 45 коп. + 240 715 руб. 40 коп. + 584 руб. 85 коп. = 750 716 руб. 60 коп.

Исходя из принципа состязательности сторон, закрепленного в статье 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), а также положений статьи 65 АПК РФ, лицо, не реализовавшее свои процессуальные права, в том числе и на представление доказательств, несет риск неблагоприятных последствий не совершения им соответствующих процессуальных действий.

Более того, в соответствии с частью 31 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Судом установлено, что факт надлежащего исполнения арендодателем своих обязательств по передаче имущества в аренду подтвержден материалами дела. Равным образом подтверждена и задолженность арендатора перед арендодателем.

При таких обстоятельствах, суд признает обоснованной и подлежащей взысканию с ответчика сумму задолженности в размере 750 716 руб. 60 коп. Указанная сумма, по мнению суда, соответствует принципу соблюдения баланса интересов сторон.

В удовлетворении остальной части искового заявления следует отказать.

В силу статьи 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины распределяются на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

При обращении с иском в арбитражный суд ООО «Еврома» уплатило государственную пошлину в размере 26 043 руб. 00 коп., размер которой соответствует подпункту 2 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации.

С учетом частичного удовлетворения заявленных требований, государственная пошлина в размере 14 990 руб. 12 коп. (размер удовлетворенных требований 750 716 руб. 60 коп. * размер государственной пошлины 26 043 руб. 00 коп. / на размер заявленных требований 1 304 252 руб. 50 коп.) относится на ответчика и взыскивается с него в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Липецк, ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Европа» (398007, <...>, к.А, оф. 25, ОГРН: <***>, ИНН: <***>) задолженность по договору аренды № 63-КД от 01.02.2017 г. за период с 01.04.2020 г. по 25.01.2021 г. в размере 750 716 руб. 60 коп., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 14 990 руб. 12 коп.

В удовлетворении остальной части искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Липецкой области в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Е.А.Истомина