Решение от 11 февраля 2019 г. по делу № А32-47315/2018

Арбитражный суд Краснодарского края

350063, г. Краснодар, ул. Постовая,32,

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-47315/2018
г. Краснодар
11 февраля 2019 г.
Резолютивная часть решения объявлена 04 февраля 2019 г.

Полный текст решения изготовлен 11 февраля 2019 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Язвенко В.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Педько Л.О.

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «Центр Здоровья», г. Краснодар

к ИП ФИО1, г. Москва

о расторжении договора аренды от 08.12.2017

при участии:

от истца: ФИО2, по доверенности.

от ответчика: не явился.

УСТАНОВИЛ:

ООО «Центр Здоровья» обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды, заключенного между ООО «Центр Здоровья» и ИП ФИО1 08.12.2017.

Представитель истца настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

От истца в материалы дела поступило ходатайство об уточнении (уменьшении) исковых требований, в котором просит читать п. 1 искового заявления от 14.11.2018 в следующей редакции: «Договор аренды нежилого помещения, заключённого 08 Декабря 2017 года между истцом (ООО «Центр Здоровья») и ответчиком (ИП ФИО1.)».

Ходатайство истца об уточнении (уменьшении) исковых требований, судом рассмотрено и удовлетворено.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 08.12.2017 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды нежилых помещений № б/н (далее-Договор), согласно п. 1.1 которого арендодатель представляет во временное пользование, а арендатор принимает за плату во временное возмездное пользование нежилое помещение, общей площадью 221 кв.м., (номер помещений на поэтажном плане, № 1-Холл, №2-Подвал, №3-Торговый зал, №4-Туалет, №5-Туалет, №6-Подсобное помещение, №7-Лестничная площадка, №8-Подсобное помещение) и часть помещения на втором этаже - площадью 222.8 кв.м., (номер помещений на поэтажном плане, №1-Торговый зал, №2-Лестничная площадка, №3-Торговый зал, №4-Туалет, №5-Туалет), расположенных по следующему адресу: <...>.

Указанное помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждено выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 05.12.2017 года. Кадастровый (условный) номер 23:38:0110032:199 (п. 1.2 договора).

Согласно п. 2.1 размер арендной платы за предмет договора на момент заключения составляет 120 000 (сто двадцать тысяч) российских рублей в месяц, без учета НДС. Коммунальные платежи, такие как электроэнергия, вода, газ, услуги связи и интернет, услуги охранной организации, а также все дополнительно подключенные услуги оплачиваются Арендатором.

Арендная плата вносится Арендатором безналичным способом на расчетный счет, либо на расчетный счет, либо на банковскую карту арендодателя ежемесячно, не позднее 14 числа следующего за отчетным месяцем (п. 2.2 договора).

Согласно п. 2.5 договора каждый последующий год срока аренды ставка ежемесячной арендной платы увеличивается на ИПЦ по данным Росстата за календарный год, предшествующий дате индексации, индексация осуществляется не позднее 31 января каждого последующего года.

О продлении действия договора на определённый срок арендатор письменно сообщает арендодателю не позднее 1 месяца до окончания срока действия соглашения (п. 3.2 договора).

В соответствии с п. 4.1 арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату согласно ч. 2 договора (п. 4.1.1 договора);

- использовать предмет договора в соответствии с назначением, указанным в п. 1.1 договора (п. 4.1.1 договора);

- самостоятельно устранять ущерб, причиненный предмету договора в результате неправомерных деяний арендатора либо третьих лиц, допуск к помещению которым обеспечен или разрешён арендатором (работники арендатора, посетители и т.д.). За арендатором сохраняется право требовать возмещения убытков в порядке регресса с третьих лиц (п. 4.1.3 договора);

- своевременно осуществлять текущий ремонт предмета договора (п. 4.1.4 договора).

- передать предмет договора на основании акта приёма-передачи в надлежащем санитарно-техническом состоянии в течение 5 дней со дня истечения срока действия соглашения либо со дня его досрочного расторжения (п. 4.1.7 договора).

В соответствии с п. 4.2 арендатор вправе:

- расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю письменное предупреждение, не позднее чем за 30 дней до предполагаемого срока расторжения соглашения (п. 4.2.4 договора).

В случае расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя, он так же предупреждает Арендатора за 30 календарных дней.

Согласно п. 6.1 договор расторгается, продлевается или изменяется по соглашению сторон, о чём оформляются Дополнительные соглашения, прилагаемые к Договору. Данное правило не распространяется на случаи расторжения Договора в одностороннем порядке вследствие несоблюдения одной из сторон условий соглашений.

Срок действия договора сторонами определен с 08.12.2017 по 08.12.2022.

Спорный договор аренды 24.01.2018 зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

В связи с финансовыми затруднениями и освобождения спорных помещений 30.03.2018 истец направил в адрес ответчика уведомление (предупреждение) о намерении расторжении договора аренды нежилого помещения с 01.03.2018, однако ответа на данное уведомление не поступило.

Как указывает истец и подтверждается материалами дела 25.04.2018 в адрес ответчика службой курьерской доставки направлено соглашение о расторжения договора аренды нежилого помещения от 26.04.2018 и акт приема-передачи нежилого помещения подписанное и скрепленное печатью ООО «Центр Здоровья». Указанные документы получены ответчиком 16.05.2018. Однако, игнорируя указанное сообщение, обратно вышеуказанные документы, так и не поступили в адрес истца (л.д. 61).

05.06.2018 истец направил в адрес ответчика повторное уведомление о намерении расторжения договора аренды исх. № б/н.

В связи с неудачной попыткой вручения ответчику заказного письма (л.д. 15) с повторным уведомлением, направленного 05.06.2018, 20.06.2018 в очередной раз заказным письмом (л.д. 16) с уведомлением о вручении в адрес ответчика направлено повторное уведомление о намерении расторжении договора. Данные письма были получены ФИО1 25.07.2018 (л.д. 17-18), однако вновь оставлены им без удовлетворения и ответа, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу положений пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны свободны в определении условий договора при его заключении.

В соответствии со статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Статьей 620 Гражданского кодекса предусмотрены основания для досрочного расторжения договора аренды, абзац второй подпункта 4 которой указывает, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда либо при существенном нарушении договора другой стороной, либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса).

Из приведенных норм следует, что для досрочного расторжения арендатором договора аренды по основаниям, не предусмотренным статьей 620 Гражданского кодекса, такие основания должны быть указаны в договоре.

Согласно п. 6.1 договор расторгается, продлевается или изменяется по соглашению сторон, о чём оформляются Дополнительные соглашения, прилагаемые к Договору. Данное правило не распространяется на случаи расторжения Договора в одностороннем порядке вследствие несоблюдения одной из сторон условий соглашений.

Согласно п. 1 ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Исходя из названных правовых норм, стороны предпринимательской деятельности вправе согласовать выплату компенсации за досрочное расторжение договора (отказ от договора) по инициативе одной из сторон в зависимости от обстоятельств, послуживших основанием к отказу от договора.

В целях соблюдения баланса интересов таких сторон, следует также принимать во внимание то обстоятельство, что при заключении договора арендодатель рассчитывает на получение дохода от сданного в аренду имущества в течение всего срока действия договора и в связи с досрочным расторжением договора по инициативе арендатора он утрачивает такую возможность.

По этой причине стороны предпринимательской деятельности могут определить порядок, основания расторжения договора и согласовать в соответствии с положениями статей 329, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации особые условия для расторжения договора, в том числе немотивированного, в одностороннем порядке, установив определенную компенсацию за досрочный отказ от договора, не свидетельствующую о привлечении отказавшейся от договора стороны к ответственности, а напротив, предоставляющую стороне договора возможности расторгнуть его без объяснения причин.

Такой вывод соответствует разъяснениям, данными в Постановлении Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах", согласно которым односторонний отказ стороны от договора, исполнение которого связано с осуществлением обеими его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлен необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне (п. 4 указанного Постановления). Аналогичная правовая позиция изложена в Определении ВС РФ № 305- ЭС15-6784 от 03.11.2015.

Как установлено судом, заключенным между сторонами договором аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке каждой из сторон.

Согласно п. 4.2 договора аренды от 08.12.2017, арендатор вправе расторгнуть договор досрочно, направив арендодателю письменное предупреждение, не позднее чем за 30 дней до предполагаемого срока расторжения соглашения (п. 4.2.4 договора).

Между тем, в случае расторжения настоящего договора по инициативе арендодателя, он так же предупреждает Арендатора за 30 календарных дней (4.2.4), но в сопоставлении с п. 6.3 договора, где указаны причины досрочного расторжения (использование предмета договора полностью или частично не по целевому назначению, проведение работ по перепланировке или улучшению предмета договора, нарушение арендатором условий об оплате), суд приходит к выводу что данные обстоятельства относятся только к виновным действиям арендатора.

Из сопоставления буквального смысла вышеуказанных пунктов договора следует, что причин и мотивов по которым арендатор может принять такое решение в одностороннем порядке, в отличие от арендодателя, сторонами не оговорено, из чего следует, что арендатор может в любой момент принять такое решение и согласно п. 4.2.4 расторгнуть договор аренды, в том числе ввиду несоблюдения арендодателем условий п. 6.1 договора, дающего право арендатору освободить помещения и расторгнуть договор по соглашению сторон.

В связи с финансовыми затруднениями истец освободил помещения и 30.03.2018 направил в соответствии с п. 4.2.4 договора в адрес ответчика уведомление (предупреждение) о намерении расторжении договора аренды нежилого помещения с 01.03.2018, однако ответа на данное уведомление не поступило.

Как указывает истец 25.04.2018 в адрес ответчика службой курьерской доставки направлено соглашение о расторжения договора аренды нежилого помещения от 26.04.2018 и акт приема-передачи нежилого помещения подписанное и скрепленное печатью ООО "Центр Здоровья". Указанные документы получены ответчиком 16.05.2018. Однако, вышеуказанные документы, так и не поступили в адрес истца (л.д. 61).

05.06.2018 истец направил в адрес ответчика повторное уведомление о намерении расторжения договора аренды исх. № б/н.

В связи с неудачной попыткой вручения ответчику заказного письма (л.д. 15) с повторным уведомлением, направленного 05.06.2018, 20.06.2018 в очередной раз заказным письмом (л.д. 16) с уведомлением о вручении в адрес ответчика направлено повторное уведомление о намерении расторжении договора. Данные письма были получены ФИО1 25.07.2018 (л.д. 17-18).

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Из представленных в материалы дела доказательств суд усматривает в действиях ответчика злоупотребление правом, выражавшееся в игнорировании требований истца, не подписании соглашения о досрочном расторжении договора аренды, отсутствии каких-либо активных действий с его стороны, из которых бы следовало его намерение о сохранении договора включая явку в судебные заседания или направление своей позиции по спору.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что согласно статье 35 АПК РФ иск предъявляется в арбитражный суд субъекта Российской Федерации по месту нахождения или месту жительства ответчика. Вместе с тем часть 1 статьи 38 АПК РФ устанавливает правила исключительной подсудности и предусматривает, что иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества. В абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 №54 «О некоторых вопросах подсудности дел по искам о правах на недвижимое имущество» разъяснено, что к искам о правах на недвижимое имущество относятся, в частности, иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, об установлении сервитута, о разделе имущества, находящегося в общей собственности, о признании права, об установлении границ земельного участка, об освобождении имущества от ареста. По месту нахождения недвижимого имущества также рассматриваются дела, в которых удовлетворение заявленного требования и его принудительное исполнение повлечет необходимость государственной регистрации возникновения, ограничения (обременения), перехода, прекращения прав на недвижимое имущество или внесение записи в Единый государственный реестр прав в отношении сделок, подлежащих государственной регистрации.

В основе определения исключительной подсудности лежит предмет требования, его специфика предопределяет место рассмотрения.

Согласно пункту 3 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

В силу пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

На основании пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В случае удовлетворения требования о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимости исполнение судебного акта повлечет необходимость государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) недвижимого имущества арендой, порожденной спорным договором, и внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (данная правовая позиция согласуется с позицией, изложенной в вопросе № 10 Рекомендаций Научноконсультативного совета при Федеральном арбитражном суде Северо-Кавказского округа от 21.06.2013, постановлениях Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.03.2016 по делу № А32-28190/2015, от 07.05.2015 по делу № А32- 44384/2-14, Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.05.2014 по делу № А32-14776/2013, определении Верховного Суда Российской Федерации от18.11.2016 № 303-ЭС16-15219).

Как следует из материалов дела, ООО «Центр Здоровья» в рамках настоящего иска предъявило требования к ИП ФИО1 о расторжении договора аренды нежилых помещений расположенных по следующему адресу: <...>.

На основании указанного договора в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о наличии обременения объекта недвижимости с кадастровым номером 23:40:0403080:562 арендой в пользу предпринимателя, что подтверждено штампом о регистрации от 24.01.2018.

Следовательно, удовлетворение настоящего иска повлечет необходимость в государственной регистрации прекращения аренды в пользу ответчика.

Заявленное по настоящему делу требование о расторжении договора аренды подлежит квалификации (для целей решения вопроса о подсудности) как иск о правах на недвижимое имущество, в связи с чем, такое требование подлежит рассмотрению арбитражным судом по месту нахождения соответствующего недвижимого имущества.

Ввиду вышеизложенного спор о расторжении зарегистрированного договора аренды недвижимости должен рассматриваться с применением правил части 1 статьи 38 АПК РФ.

При указанных обстоятельствах, исковые требования ООО «Центр Здоровья» о расторжении договора аренды нежилого помещения, заключенного 08.12.2017 между ООО «Центр Здоровья» и ИП ФИО1, являются законными, обоснованными и подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Ходатайство истца об уточнении исковых требований – удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения, заключенного 08.12.2017 между ООО «Центр Здоровья» (ИНН <***>) и ИП ФИО1 (ИНН <***>).

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>) в пользу ООО «Центр Здоровья» (ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины.

Настоящее решение является основанием для погашения в Единый государственный реестр недвижимости записи № 23:38:0110032:199:23/037/2018-3 от 24.01.2018 о регистрации договора аренды от 08.12.2017.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья В.А. Язвенко