Решение от 4 октября 2023 г. по делу № А56-11865/2023

3955/2023-438883(2)


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-11865/2023
04 октября 2023 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 28 сентября 2023 года Полный текст решения изготовлен 04 октября 2023 года

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Бугорской Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску: Истец: общество с ограниченной ответственностью "Аксиома" (191040, город

Санкт-Петербург, Черняховского улица, 69, лит.Б, 1-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.04.2007, ИНН: <***>);

Ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 17.12.2002, ИНН: <***>);

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество

Санкт-Петербурга" (191124, Санкт-Петербург город, Новгородская улица, дом 20, литера А, пом. 2-Н, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.05.2017, ИНН: <***>);

2. Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (191023, Санкт-Петербург, ФИО2 площадь, дом 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.01.2003, ИНН: <***>);

3. Администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга (198510, Санкт- Петербург, Петергоф город, Калининская улица, 7, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.01.2003, ИНН: <***>);

о проведении государственной регистрации перехода права собственности,

при участии: согласно протоколу судебного заседания от 28.09.2023,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "АКСИОМА" (далее – Истец, Покупатель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Санкт-Петербургскому государственному казенному учреждению "Имущество Санкт-Петербурга" с требованием о проведении государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения жилищного фонда

коммерческого использования Санкт-Петербурга по адресу: г. Санкт-Петербург, г. Петергоф, ул. Прудовая, д.8 лит. А, квартиры №№ 1,2,3,4 на основании договора купли- продажи № 437 АК от 28.01.2019.

Определением от 14.02.2023 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области исковое заявление принято к производству, назначено предварительное судебное заседание с возможностью перехода в основное судебное заседание в отсутствие возражений сторон.

В судебном заседании от 18.05.2023 арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и, поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136 – 137 АПК РФ, перешел к рассмотрению дела по существу.

Определением от 18.05.2023 суд заменил ненадлежащего ответчика Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" на надлежащего - Комитет имущественных отношений

Санкт-Петербурга (далее – Ответчик, КИО, Продавец), привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение "Имущество Санкт-Петербурга" (далее – СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга»).

Определением суда от 15.06.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

Определением суда от 24.08.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечена Администрация Петродворцового района Санкт-Петербурга (далее – Администрация).

Истец в заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание своего представителя не направил, уведомлен надлежащим образом. В суд от ответчика поступил отзыв на исковое заявление, в котором ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать, по мотивам, изложенным в отзыве и рассмотреть исковое заявление в отсутствие представителя.

Третьи лица в судебное заседание своих представителей не направили, уведомлены надлежащим образом. В суд от СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» поступил мотивированный отзыв с возражениями относительно удовлетворения исковых требований.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле и представленные ими доказательства, суд установил следующие обстоятельства.

Между СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» и ООО «Аксиома» был заключен Договор № 437 АК от 28.01.2019г. (далее – Договор) купли-продажи жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, лит. А, квартиры №№ 1,2,3,4 (далее - Объект).

Договор был заключен по итогам Открытого конкурса от 23.01.2019 по продаже жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования

Санкт-Петербурга.

Здание по адресу: г. Санкт-Петербург, <...>, лит. А, в котором расположены жилые помещения, на основании Заключения межведомственной комиссии Петродворцового района Санкт-Петербурга от 01.09.2008 № 287/1289 и Распоряжения администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга от 15.04.2009 № 546 признано аварийным и подлежащим реконструкции.

В соответствии с Решением Исполкома Ленгорсовета от 16.07.1990 № 608, здание является объектом культурного наследия регионального значения «Жилой дом», входящим в состав объекта культурного наследия регионального значения «Дом Д.Н. Казина».

Объект подлежит государственной охране и использованию в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Законом

Санкт-Петербурга от 12.07.2007 № 333-64 «Об охране объектов культурного наследия в Санкт-Петербурге», а также иными нормативными правовыми актами.

В отношении Объекта действует Охранное обязательство собственника или иного законного владельца, утвержденное распоряжением Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории культуры от 17.04.2018

№ 07-19-164/18 (далее - Охранное обязательство). По условию п. 3.2.3 Договора Покупатель обязался выполнить условие

Конкурса - проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния Жилых помещений в срок не позднее 21.01.2022.

Предусмотренные настоящим пунктом обязательства Покупателя считаются выполненными с момента предоставления Продавцу акта межведомственной комиссии Петродворцового района Санкт-Петербурга, предусмотренного п. 3.2.7. Договора.

В соответствии с п. 3.2.5. Договора Покупатель обязался выполнять работы, указанные в пункте 3.2.3, только при наличии технической документации, согласованной с Межведомственной комиссией Петродворцового района Санкт-Петербурга.

Согласно п. 3.2.7 Договора Покупатель обязался представить Продавцу акт межведомственной комиссии Петродворцового района Санкт-Петербурга о приеме в эксплуатацию объекта после завершения ремонтных работ в Жилых помещениях в течение 5 (пяти) рабочих дней со дня его подписания.

Во исполнение своих обязательств по Договору, истцом были выполнены следующие работы:

 Выполнены комплексные научные исследования по Объекту, включая детальное техническое обследование строительных конструкций, лабораторные и пр. исследования и испытания;

 Разработана и согласована с КГИОП научно-проектная документация на первоочередные и противоаварийные работы и мероприятия;

 Получено разрешение КГИОП на реализацию согласованной документации;

 Выполнены первоочередные и противоаварийные работы по сохранению Объекта, которые были приняты КГИОП в январе 2022г.

Согласно доводам истца, для завершения полного комплекса ремонтно-реставрационных работ по сохранению и приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию, в т.ч. устранение непригодного для проживания состояния жилых помещений Объекта, необходимо выполнить следующие действия:

1. Получить технические условия подключения объекта к инженерным коммуникациям: электроснабжение, водоснабжение/водоотведение и пр.;

2. Получить задание в КГИОП на приспособление объекта культурного наследия к современному использованию;

3. Разработать научно-проектную документацию, получить на нее положительное заключение государственной историко-культурной экспертизы;

4. Согласовать научно-проектную документацию, получить разрешение в КГИОП на выполнение работ по приспособлению объекта культурного наследия к современному использованию.

Данные действия может выполнить только собственник жилых помещений, так как для их совершения необходимы правоустанавливающие документы.

Сторонами к Договору было заключено Дополнительное соглашение от 08.09.2021, которым был изменен установленный изначально Договором порядок подтверждения выполнения условий конкурса, а именно было установлено, что обязательства Покупателя считаются выполненными с момента предоставления Продавцу подписанного КГИОП Акта приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия, включенного в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, или выявленного объекта культурного наследия (п.3.2.3. Договора).

Согласно исковому заявлению Акт приемки выполненных работ по сохранению объекта культурного наследия был получен истцом от КГИОП в январе 2022 года: Акт рег. № КГИОП 01-34-17/22-0-0 от 20.01.2022. Таким образом, истцом были выполненные условия Договора, на основании которых осуществляется передача прав собственности на жилые помещения от ответчика истцу.

При этом ответчик в нарушение условий п.3.1. Договора свои обязательства не выполнил и действий по передаче истцу прав собственности на Жилые помещения не совершил, что послужило основанием для обращения истца с настоящими исковыми требованиями в суд.

Суд полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Пунктом 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ.

В силу статьи 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно преамбуле Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон 73-ФЗ) в Российской Федерации гарантируется сохранность объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации посредством осуществления органами государственной власти охраны этих объектов.

В соответствии с пунктом 13 статьи 18, пунктом 1 статьи 33 Закона 73-ФЗ объекты культурного наследия подлежат государственной охране в целях предотвращения их повреждения, разрушения или уничтожения, изменения облика и интерьера, нарушения установленного порядка их использования, незаконного перемещения и предотвращения других действий, могущих причинить вред объектам культурного наследия, а также в целях их защиты от неблагоприятного воздействия окружающей среды и от иных негативных воздействий.

Пунктом 11 статьи 47.6 Закона № 73-ФЗ установлено, что охранное обязательство подлежит выполнению физическим или юридическим лицом, которому объект культурного наследия принадлежит на праве собственности, в том числе в случае, если указанный объект находится во владении или в пользовании третьего лица (третьих лиц) на основании гражданско-правового договора.

Согласно требованиям статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

25.08.2022 актом проверки выполнения условий Договора на основании проведённой проверки выполнения условий договора, с учётом мнения Администрации Петродворцового района Санкт-Петербурга и КГИОП Комиссией Продавца установлено неисполнение Покупателем условий п.3.2.3 Договора, а именно не проведение работ по устранению непригодного для проживания состояния Жилых помещений.

В силу п.5.2 Договора только после выполнения Покупателем обязательств, предусмотренных п.3.2.3 Договора и предоставления Продавцу документов, предусмотренных п.3.2.7 Договора, Продавцом утверждается акт о выполнении условий конкурса, являющийся основанием для государственной регистрации перехода права собственности на жилые помещения к Покупателю.

В соответствии с абз. 2 п.4.6 Договора факт неисполнения Покупателем обязательств фиксируется актом, составляемым представителями (специально созданной для этого комиссией) Продавца.

Между тем, представленный в качестве доказательства выполнения условий конкурса акт КГИОП от 20.01.2022 peг. № 01-34-17/22-0-0 свидетельствует о проведении Истцом работ по консервации и первоочередных противоаварийных работ, и не может являться доказательством выполнения работ по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений.

Согласно заключению КГИОП от 09.03.2022 № 01-43-2315/22-0-1 устранение непригодного для проживания состояния Жилых помещений в полном объеме возможно только после проведения работ по сохранению (ремонт, реставрация и приспособление для современного использования) Жилых помещений на основании согласованной КГИОП проектной документации и в соответствии с выданным КГИОП разрешением на проведение указанных работ по сохранению объекта.

Настаивая на удовлетворении исковых требований, Истец указал, что не имеет необходимых полномочий для проведения работ, предусмотренных Договором т.к. не является собственником Объекта.

Таким образом, Истец не отрицает факт невыполнения работ, предусмотренных Договором, выполнение которых является условием для передачи Объекта в собственность Покупателя.

Между тем, Истец не был лишен возможности для обращения в КГИОП за предоставлением необходимых документов. Проектная документация на проведение работ по сохранению (ремонт, реставрация и приспособление для современного использования) Объекта в КГИОП на рассмотрение не поступала, разрешение на проведение данных работ на Объекте в КГИОП не запрашивалось и не выдавалось. Работы по устранению непригодного для проживания состояния жилых помещений должны были быть выполнены Истцом до 21.01.2022 (п. 3.2.3 Договора).

Оценив представленные в материалы дела доказательства в своей совокупности и взаимосвязи, а также доводы сторон по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к выводу о не доказанности исковых требований.

В силу положений статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела, остаются на истце.

В соответствии с ч. 1 ст. 177 АПК РФ (в редакции, вступившей в законную силу с 01.01.2017) решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет".

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Бугорская Н.А.