Решение от 24 декабря 2017 г. по делу № А42-8166/2017

Арбитражный суд Мурманской области

улица Книповича, дом 20, город Мурманск, 183049

http://www.murmansk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город МурманскДело № А42-8166/2017

25.12.2017

Резолютивная часть решения принята 19.12.2017.

Полный текст решения изготовлен 25.12.2017.

Судья Арбитражного суда Мурманской области Востряков К.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бобковым Б.Ф., с использованием средств аудиозаписи,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Комитета имущественных отношений города Мурманска (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: ул. Комсомольская, 10, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «АЗИМУТ ИНВЕСТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: ул. Промышленная д.19 <...>)

Третьи лица - Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: ул. Знаменка, д. 19, <...>);

Федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: ул. Звенигородская, д. 5, <...>);

Федеральное государственное казенное учреждение «Управление лесного хозяйства и природопользования» Министерства обороны Российской Федерации в лице Архангельского лесничества Министерства обороны Российской Федерации – филиала Федерального государственного казенного учреждения «Управление лесного хозяйства и природопользования» Министерства обороны Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, место нахождения: ул. Пироговская Б., д. 21, стр. 1, <...>; адрес филиала: ул. Мира, д. 3, г. Мирный, Архангельская обл., 164170)

о взыскании 1 271 780,94 рубля

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО1 по доверенности;

от ответчика – ФИО2 по доверенности;

от третьих лиц – от ФГКУ «Управление лесного хозяйства и природопользования» Минобороны России в лице Архангельского лесничества Минобороны России – ФИО3 по доверенности; остальные – не явились, извещены;

установил:

Комитет имущественных отношений города Мурманска (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Мурманской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «АЗИМУТ ИНВЕСТ» (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 04.12.2015 № 12276 в размере 1 271 780,94 рубля, в том числе 1 168 623,93 рубля задолженность по арендной плате за период с 3 квартала 2016 года по 1 квартал 2017 года, 103 157,01 рубля пени за период с 19.01.2016 по 24.05.2017.

В обоснование иска истец сослался на ненадлежащее исполнение ответчиком условий договора в части полной и своевременной оплаты арендных платежей.

Определением суда от 28.11.2017 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, Федеральное государственное казенное учреждение «Северо-Западное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны российской Федерации (далее – ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России, Учреждение), Федеральное государственное казенное учреждение «Управление лесного хозяйства и природопользования» Министерства обороны Российской Федерации в лице Архангельского лесничества Министерства обороны Российской Федерации – филиала Федерального государственного казенного учреждения «Управление лесного хозяйства и природопользования» Министерства обороны Российской Федерации (далее – третье лицо, ФГКУ «Управление лесного хозяйства и природопользования» Минобороны России в лице Архангельского лесничества Минобороны России).

Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации, ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России в судебное заседание полномочных представителей не направили, считаются извещенными о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

19.12.2017 от ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России поступила правовая позиция, в которой Учреждение указало, что земельный участок, в отношении которого между истцом и ответчиком заключен договор аренды, на техническом и бюджетном учете ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России не состоит, в договорных отношениях с участниками данного процесса в отношении указанного объекта недвижимости не состоит, в связи с чем Учреждению не представляется возможным изложить свою позицию по заявленным требованиям, вынесенное решение не затрагивает его права и интересы; заявил об исключении Учреждения из числа лиц, участвующих в деле, проведении слушаний дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии с пунктом 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть спор в отсутствие представителей третьих лиц.

В судебном заседании представитель истца поддержала исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве, а именно:

- считает договор аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:003186:31, заключенный между истцом и ответчиком, недействительным, поскольку Комитет является лицом, не уполномоченным от имени собственника на распоряжение земельным участком.

В обоснование довода сослался на то, что согласно кадастровой выписке в отношении земельного участка имеются ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 405 "Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны" п. 12, Запретная зона военного объекта - Архангельское лесничество Министерства обороны Российской Федерации, зона с особыми условиями использования территорий, № 1, 51.00.2.39, Выписка из протокола заседания межведомственной комиссии по определению необходимости установления зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации № 1/МК от 08.10.2015.

Поскольку данный земельный участок предоставлен вооруженным силам, расположен в границах запретной зоны и относится к зонам с особыми условиями использования, к лесам Минобороны России, следовательно, в силу пункта 10 статьи 1 Федерального закона «Об обороне» является федеральной собственностью, в связи с чем Комитет неуполномочен был им распоряжаться;

- полагает, что договор аренды не зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с чем является незаключенным для третьих лиц, в частности – Минобороны России; считает ссылку истца на пункт 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" несостоятельной, поскольку сторонами не было достигнуто соглашение о размере платы за пользование имуществом;

- условие о повышении размера арендной платы с 3 квартала 2016 года не было согласовано между истцом и ответчиком, поскольку соглашение об изменении договора считается заключенным с момента его подписания (пункт 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, далее – ГК РФ);

- в период с 17 по 23 мая 2017 года на земельном участке с кадастровым номером 51:20:0003186:31, на котором расположено здание плодоовощного комбината с АБК, произошло затопление паводковыми водами, пострадали сам земельный участок (проседание и повреждение асфальтового покрытия, просадка грунта), первый этаж указанного здания, в связи с чем ответчику причинен значительный материальный ущерб;

- установленные запретной зоны путем включения в нее земельного участка с кадастровым номером 51:20:003186:31 нарушает права ответчика в сфере предпринимательства и иной экономической деятельности, поскольку незаконно возлагает на Общество обязанности, подразумевает запрет и ограничения в хозяйственной и иной деятельности на ее территории, в том числе касающейся строительства и реконструкции объектов недвижимого имущества, а также препятствует выкупу земельного участка. Поскольку Общество лишено возможности пользоваться земельным участком в соответствии с условиями договора и правами, предусмотренными законодательством, ответчик полагает, что у него, как у арендатора, возникает право требования уменьшения размера арендной платы, в чем ему было отказано Комитетом в письме от 27.06.2017 № 15-08-01/1568;

- решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 24.10.2017 установлена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 51:20:003186:31 в размере его рыночной стоимости 12 850 000 рублей, в связи с чем размер ежеквартального платежа ответчика с 01.01.2017 должен составлять 48 187,5, а не 389 619,06 рубля;

- в случае если суд придет к выводу об удовлетворении исковых требованиях полностью или частично, заявил о применении статьи 333 ГК РФ в отношении заявленной к взысканию неустойке.

Представитель истца в судебном заседании поддержала представленные в суд письменные возражения на отзыв ответчика, на иске настаивала в полном объеме.

Представитель третьего лица считает исковые требования подлежащими удовлетворению в связи со следующим:

- ответчиком не оспаривается факт заключения с истцом договора аренды земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003186:31, при заключении которого ответчик был извещен о наличии на земельном участке объектов, принадлежащих другим собственникам и наличии обременении. На момент заключения договора возражений от Ответчика по этому вопросу не поступало, следовательно, подписывая договор на указанных условиях, он обязался выполнять условия договора в полном объеме;

- довод ответчика о том, что договор недействителен из-заналичия обременения является несостоятельным, поскольку согласно пункту 2 статьи 274 ГК РФ обременение не лишает собственника права владения, пользования и распоряжения земельным участком. Сервитут накладывается лишь с целью обеспечения нужд других лиц, интересы которых не могут быть защищены без установления сервитута (пункт 1 статьи 274 ГК РФ).

- чрезвычайная ситуация на земельном участке, последствия которой препятствуют пользованию им, не имеет отношения к спору, поскольку арендная плата требуется за период до наступления форс-мажорных обстоятельств.

Как следует из материалов дела, ответчику с 22.07.2016, 03.02.2015, 03.05.2015, 04.02.2015 на праве собственности принадлежат: нежилое здание плодоовощного комбината с АБК общей площадью 16 977 кв.м. (кадастровый номер 51:20:0000000:3918); часть здания плодоовощного комбината с АБК общей площадью 6210,4 кв.м. (кадастровый номер 51:20:0002021:3944); часть здания плодоовощного комбината с АБК общей площадью 5893,8 кв.м. (кадастровый номер 51:20:0002021:3945); часть здания плодоовощного комбината с АБК – незавершенное строительство общей площадью 1035,4 кв.м (кадастровый номер 51:20:0002021:3943), расположенные по адресу: ул. Промышленная, д. 19, г. Мурманск (выписки из ЕГРП и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества от 18.08.2016 № 51/001/017/2016-8058, от 31.05.2017 № 51/001/003/2017/45764, № 51/001/003/2017-45766, № 51/001/003/2017-45768).

Руководствуясь Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), решением Совета депутатов города Мурманска от 27.03.2015 № 10-130, на основании заявления от 24.11.2015, 04.12.2015 между Комитетом (арендодателем) и Обществом (арендатором) заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор) аренды земли № 12276 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды из категории земель – земли населенных пунктов, земельный участок площадью 21488 кв.м, с кадастровым номером 51:20:0003186:31, расположенный по адресу: город Мурманск, Ленинский административный округ, улица Промышленная, именуемый в дальнейшем («Участок»). Размер оплачиваемой площади за пользование земельным участком: 21225 кв.м. Земельный участок к установленных границах обследован и имеет следующие характеристики: здание плодоовощного комбината с АБК и защитным сооружением ГО. Участок находится в территориальной зоне: не установлена; вид разрешенного использования: помещения в здании плодоовощного комбината и бытовые помещения (пункты 1.1., 1.2., 1.3. договора аренды).

Участок передан по акту приема-передачи от 04.12.2015.

Договор аренды заключен на срок с 04.12.2015 по 04.12.2018 под части здания плодоовощного комбината с АБК и часть здания плодоовощного комбината с АБК – незавершенное строительство (пункт 1.4. договора аренды).

В кадастровой выписке от 07.03.2017 № 51/301/17-53981 о земельном участке с кадастровым номером 51:20:0003186:31 указана категория – земли населенных пунктов, разрешенное использование: помещения в здании плодоовощного комбината и бытовые помещения.

Пунктом 2.1. договора аренды предусмотрено, что Арендатор обязуется вносить арендную плату за использование земельным участком пропорционально доле Арендатора на недвижимость, расположенную на земельном участке, в размере, установленном в соответствии с действующими нормативными правовыми актами, согласно прилагаемому к договору Расчету арендной платы (Приложение).

Арендная плата исчисляется с даты передачи Участка по акту приема-передачи. Арендная плата, начисленная с 04.12.2015 по 31.12.2015 и установленная пунктом 5.2.н) договора, вносится арендатором а месячный срок с даты подписания сторонами акта приема-передачи Участка (пункт 2.3. договора).

Согласно расчетам арендной платы ее размер в 2015, 2016 годах составил 45 953,34 рубля в год (с 04.12.2015), с 01.07.2016 – 1 558 476,25 рубля в год.

Расчет арендной платы в указанные периоды произведен Комитетом в соответствии с Методиками определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденными решениями Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2017 № 37-445 (в редакции решения Совета депутатов города Мурманска от 01.03.2013 № 59-805), от 27.11.2014 № 3-41 (в редакции решения Совета депутатов города Мурманска от 26.05.2016 № 26-402).

Сроки внесения арендной платы установлены пунктом 2.2 договора аренды, согласно которому арендная плата вносится Арендатором равным частями ежеквартально не позднее 1 числа третьего месяца квартала, а за 4-ый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

За период с 3 квартала 2016 года по 1 квартал 2017 года оплата от ответчика не поступила, в результате чего образовалась задолженность в размере 1 168 623,93 рубля, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Пунктом 2.5. договора аренды установлено, что в случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки, арендатор уплачивает пени в размере 0,05% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

За нарушение сроков платежей ответчиком истец в соответствии с условиями договора начислил пени в размере 103 157,01 рубля за период с 19.01.2016 по 24.05.2017, которые предъявляются к взысканию вместе с основным долгом.

29.05.2017 ответчику вручена претензия от 25.05.2017 № 15-08-01/6116 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени, в ответе (от 07.06.2017 исх. № 39) на которую ответчик указал обстоятельства, препятствующие Обществу в пользовании земельным участком в соответствии с условиями договора аренды и правами, предусмотренными законодательством, просил рассмотреть вопрос об уменьшении размера арендной платы.

Комитет в письме от 27.06.2017 исх. № 15-08-01/7568 указал на отсутствие оснований для уменьшения ответчику размера арендной платы за землю.

Задолженность ответчиком на момент рассмотрения спора не оплачена.

Исследовав материалы дела, заслушав мнение лиц, участвующих в деле, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.

Согласно статье 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является платность землепользования.

В силу части 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (часть 3 статьи 71 АПК РФ).

Исходя из обстоятельств дела и представленных доказательств, суд соглашается с позицией истца, изложенной в возражениях на отзыв ответчика, и отклоняет доводы Общества по следующим основаниям:

1. В отзыве ответчик полагает, что договор аренды является недействительным ввиду его подписания неуполномоченным лицом.

В материалы дела представлена кадастровая выписка от 07.03.2017 № 51/301/17-53981 о земельном участке с кадастровым номером 51:20:0003186:31, в которой в графе «Характеристика части» указаны «Ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства РФ от 05.05.2014 № 405 "Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны" п. 12, Запретная зона военного объекта - Архангельское лесничество Министерства обороны Российской Федерации, зона с особыми условиями использования территорий, № 1, 51.00.2.39, Выписка из протокола заседания межведомственной комиссии по определению необходимости установления зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации № 1/МК от 08.10.2015».

Согласно пункту 1 статьи 27 ЗК РФ оборот земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом.

Пунктом 2 статьи 27 ЗК РФ предусмотрено, что земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 1 пункта 5 статьи 27 ЗК РФ Федерации ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи.

Таким образом, ограниченными в обороте признаются земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

На основании статьи 56 ЗК РФ права на землю могут быть ограничены. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.

В соответствии с пунктом 7 статьи 93 ЗК РФ в целях обеспечения обороны страны и безопасности государства, защиты населения, бесперебойного функционирования объектов в области обороны страны и безопасности государства могут устанавливаться запретные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

Порядок установления указанных зон и использования в их границах земельных участков определяется Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2014 N 405 "Об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны" утверждено Положение об установлении запретных и иных зон с особыми условиями использования земель для обеспечения функционирования военных объектов Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, выполняющих задачи в области обороны страны.

Положением определены понятия запретной зоны, зоны охраняемого военного объекта, охранные зоны военного объекта, внешний периметр военного объекта, а также определены границы соответствующих зон. В частности, установлено, что запретные зоны являются территориями с особыми условиями использования находящихся в их границах земельных участков.

Ответчик, возражая против иска, полагает, что поскольку в отношении земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003186:31 установлены ограничения, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ, запретная зона военного объекта – Архангельское лесничество Минобороны России с особыми условиями использования территории, то в силу пункта 10 статьи 1 Федерального закона «Об обороне» является федеральной собственностью.

Вместе с тем согласно статье 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3.1. Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее – Закон № 137-ФЗ) в целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности относятся: земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности Российской Федерации; земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти; земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвозмездного пользования у государственных академий наук, у организаций, находившихся в ведении государственных академий наук до дня вступления в силу Федерального закона от 27 сентября 2013 года N 253-ФЗ "О Российской академии наук, реорганизации государственных академий наук и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", а также у государственных учреждений, входящих в структуру Российской академии наук; земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги" федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства; иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Однако ни одного из указанных выше оснований для признания федеральной собственности на спорный земельный участок в данном случае не установлено, доказательств иного, в нарушение статьи 65 АПК РФ, ответчиком не представлено.

Кроме того, ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России в своих пояснениях указало, что земельный участок, в отношении которого между истцом и ответчиком заключен договор аренды, на техническом и бюджетном учете ФГКУ «Северо-Западное ТУИО» Минобороны России не состоит, договорных отношений с участниками спора не имеет.

Исходя из документов, имеющихся в материалах дела, земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003186:31 относится к категории земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Согласно кадастровой выписке от 07.03.2017 № 51/301/17-53981 земельный участок с кадастровым номером 51:20:0003186:31 относится к категории земель: земли населенных пунктов, сведения о правах на земельный участок отсутствуют.

В соответствии с уведомлением от 31.05.2017 № 51/001/003/2017-45763 (л.д. 45) сведения о зарегистрированных правах на указанный земельный участок отсутствуют.

Учитывая изложенное, оснований полагать, что договор аренды является недействительным, поскольку подписан лицом, не имеющим полномочий на его подписание от имени Российской Федерации, не имеется.

2. Довод ответчика о том, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном порядке и, следовательно, является незаключенным, также является несостоятельным ввиду следующего.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2014 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 ГК РФ не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Кроме того, в пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Судом установлено, что сторонами в договоре аренды в требуемой форме были достигнуты договоренности по всем существенным условиям договора аренды, несмотря на отсутствие его государственной регистрации, ответчик пользовался арендуемым земельным участком, договор частично исполнялся ответчиком путем внесения арендной платы.

3. Довод ответчика о необходимости заключения письменного соглашения к договору аренды об изменении размера арендной платы не принимается судом.

Согласно пункту 2.8. договора аренды порядок определения размера арендной платы за пользование земельным участком и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя, устанавливается нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации – Мурманской области и нормативными актами органов местного самоуправления муниципального образования город Мурманск. В случае внесения изменений в вышеуказанные нормативные правовые акты, арендатор обязан самостоятельно исчислять размер арендной платы с момента вступления в силу соответствующих нормативных правовых актов.

Пунктом 9.1. договора предусмотрено, что изменение условий договора без согласия арендатора не допускается, за исключением п. 2.8. договора.

С 01.07.2016 решением Совета депутатов города Мурманска от 26.05.2016 № 26-402 «О внесении изменений в решение Совета депутатов города Мурманска от 27.11.2014 № 3-41 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования города Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» приняты новые базовые ставки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 7 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» муниципальные правовые акты, принятые органами местного самоуправления, подлежат обязательному исполнению на всей территории муниципального образования.

Решение № 26-402 с приложением опубликовано в газете «Вечерний Мурманск» 31.05.2016. Пунктом 5 решения № 26-402 указана дата его вступления в силу - 01.07.2016.

В силу статьи 614 ГК РФ и пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются договором.

В соответствии со статьей 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Таким образом, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11).

С учетом изложенного, изменение размера арендной платы произведено в установленном законом и договором порядке.

4. Факт затопления земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003186:31 в период с 17 по 25 мая 2017 года, на который ответчик ссылается в обоснование своих возражений, не имеет правового отношения к рассматриваемому спору, поскольку не затрагивает заявленный Комитетом период взыскания – с 3 квартала 2016 года по 1 квартал 2017 года.

Также Общество указывает, что установление запретной зоны путем включения в нее земельного участка с кадастровым номером 51:20:0003186:31, нарушает его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на Общество обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности, подразумевает запрет строительства и реконструкции объектов недвижимого имущества, а также препятствует выкупу земельного участка.

Статьями 56, 56.1 ЗК РФ предусмотрена возможность установления такого ограничения прав на землю как особые условия использования земельного участка и режим хозяйственной деятельности, что не свидетельствует о фактическом занятии этого земельного участка, как части земной поверхности, а наличие установленных ограничений не препятствует Ответчику в использовании указанного земельного участка под существующим объектом недвижимости и не освобождает от обязанности по внесению платы за использование земельного участка.

Письмом от 07.11.2016 № 141/34958 (л.д. 82) Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации разъяснил ответчику, что готов согласовать размещение в границах запретной зоны объектов капитального строительства и проведение ландшафтно-реабилитационных, рекреационных и иных работ, в случае подтверждения органами военного управления отсутствия угрозы безопасности военного объекта на территории запретной зоны Архангельского лесничества Минобороны России.

Кроме того, частью 7 статьи 56 ЗК РФ предусмотрена возможность обжалования в судебном порядке ограничения прав на землю лицом, чьи права ограничены.

Спорный земельный участок находится у ответчика на праве аренды, что является одним из вариантов передачи прав на земельный участок в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, и не нарушает его права пользования земельным участком.

Учитывая изложенное, оснований для уменьшения размера арендной платы по договору не имеется.

5. Ссылаясь на решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Мурманской области от 24.10.2017, статью 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582, постановление Правительства РФ от 05.05.2017 № 531 Общество полагает, что размер ежеквартального платежа с 01.01.2017 должен составлять 48 187, 50 рубля.

До 01.01.2015 арендная плата рассчитывалась согласно Методике определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящими в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск, утвержденной решением Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2007 № 37-445.

27.11.2014 решением Совета депутатов города Мурманска принято решение № 3-41 «Об утверждении Методики определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования города Мурманск, и признании утратившими силу отдельных решений Совета депутатов города Мурманска» (далее - Методика), которая в отличие от действовавшего до 1 января 2015 года решения Совета депутатов города Мурманска от 25.05.2007 № 37-445, не предусматривает участие кадастровой стоимости в определении размера арендной платы.

В пункте 3 Методики № 3-41 указано, что годовой размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности муниципального образования город Мурманск рассчитывается по формуле: АП = Пзу х Аб х Кмп х Кпл х Кр х Коз х Ксп х Кд.

Абзацем 1 пункта 2 Методики №3-41 установлено, что предусмотренные базовые ставки арендной платы и коэффициенты к ним, а также порядок их определения, предусмотренный настоящим решением, используются для расчета арендной платы за пользование земельными участками в границах муниципального образования город Мурманск, государственная собственность на которые не разграничена.

В силу пункта 3 Методике № 3-41 размер арендной платы за пользование земельным участком, устанавливаемый в договоре аренды земли, определяется в соответствии с Методикой, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, в частности добавлен следующий принцип: "принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют".

Вместе с тем постановление Правительства Российской Федерации от 05.05.2017 № 531 вступило в силу 12.08.2017, в связи с чем отсутствуют основания для его применения при расчете арендной платы за 1 квартал 2017 года.

Учитывая выше изложенное, суд приходит к выводу, что ответчиком нарушены условия договора аренды, в связи с чем требование истца о взыскании задолженности по арендной плате за период с 3 квартала 2016 года по 1 квартал 2017 года подлежит удовлетворению в размере 1 168 623,93 рубля.

Согласно части 1 статьи 330 ГК РФ должник обязан уплатить кредитору неустойку (штраф, пеня), определенную законом или договором, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Размер неустойки согласован сторонами в пункте 2.5. договора аренды, в соответствии с которым истцом начислены пени в размере 103 157,01 рубля за период с 19.01.2016 по 24.05.2017.

Ответчик, ссылаясь на статью 333 ГК РФ, заявил о снижении ее размера.

Согласно статье 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Как разъяснено в пункте 69 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – далее - Постановление N 7), подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке.

В пункте 71 Постановления N 7 предусмотрено, если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 73 Постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доводы ответчика о невозможности исполнения обязательства вследствие тяжелого финансового положения, наличия задолженности перед другими кредиторами, наложения ареста на денежные средства или иное имущество ответчика, отсутствия бюджетного финансирования, неисполнения обязательств контрагентами, добровольного погашения долга полностью или в части на день рассмотрения спора, выполнения ответчиком социально значимых функций, наличия у должника обязанности по уплате процентов за пользование денежными средствами (например, на основании статей 317.1, 809, 823 ГК РФ) сами по себе не могут служить основанием для снижения неустойки.

Согласно пункту 77 Постановления N 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что исполнение договора аренды связано с осуществлением Обществом предпринимательской деятельности.

Определение баланса между размером неустойки и последствиями нарушения обязательства относится к фактическим обстоятельствам дела, которые устанавливает суд при рассмотрении дела по существу.

Как указано в пункте 75 постановления Пленума ВС РФ N 7, при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ).

Приняв во внимание компенсационный характер неустойки, согласованную сторонами в договоре процентную ставку неустойки (0,05 %), продолжительность допущенной Обществом просрочки оплаты арендных платежей, суд, исходя из принципа соразмерности гражданско-правовой ответственности последствиям нарушения обязательства, признает заявленную Комитетом к взысканию неустойку соразмерной последствиям нарушенного обязательства.

При таких обстоятельствах требование истца о взыскании договорной неустойки в размере 103 157,01 рубля, начисленной за период с 19.01.2016 по 24.05.2017, подлежит удовлетворению.

В порядке статьи 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации, части 3 статьи 110 АПК РФ с ответчика взыскивается государственная пошлина в размере 25 718 рублей.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Взыскать с ООО «АЗИМУТ ИНВЕСТ» в пользу Комитета имущественных отношений г. Мурманска (бюджет муниципального образования города Мурманска) арендную плату в размере 1 168 623,93 рублей, пени 103 157,01 рублей, а всего 1 271 780,94 рублей.

Взыскать с ООО «АЗИМУТ ИНВЕСТ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 25 718 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья К.А. Востряков