Решение от 30 августа 2018 г. по делу № А63-10291/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63-10291/2018
г. Ставрополь
30 августа 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 августа 2018 года

Решение изготовлено в полном объеме 30 августа 2018 года


Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края, ОГРН <***>, г. Михайловск,

к - главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2, ОГРН <***>, г. Ставрополь,

- обществу с ограниченной ответственностью «ПИК», ОГРН <***>, г. Ставрополь,

третье лицо: администрация муниципального образования Сенгилеевского сельсовета Шпаковского района Ставропольского края, ОГРН <***>, с. Сенгилеевское Шпаковског района,

о расторжении договора аренды и договора переуступки права аренды, возвращении земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и пени,

при участии представителя истца ФИО3 по доверенности от 09.01.2018, представителя ответчиков ФИО4 по доверенностям от 10.07.2018, представителя третьего лица ФИО5 по доверенности от 13.08.2018,

УСТАНОВИЛ:

комитет имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к главе КФХ ФИО2 и ООО «ПИК» о расторжении договора аренды от 06.05.2013 № 121 земельного участка с кадастровым номером 26:11:050201:24, заключенного между комитетом и главой КФХ ФИО2, договора переуступки права аренды от 01.03.2017 б/н, заключенного между главой КФХ ФИО2 и ООО «ПИК»; возвращении земельного участка комитету, взыскании с главы КФХ ФИО2 задолженности по арендной плате за период с 01.01.2016 по 17.03.2017 в размере 957 097,93 руб. и пени за период с 15.03.2016 по 01.06.2018 в размере 439 908,46 руб.; взыскании с ООО «ПИК» задолженности по арендной плате за период с 18.03.2017 по 01.06.2018 в размере 986 221,36 руб. и пени за период с 15.06.2017 по 01.06.2018 в размере 125 099,46 руб.; указании в резолютивной части решения суда на то, что оно является основанием для погашения регистрационной записи от 17.03.2017 № 26:11:050201:24-26/021/2017-3 (с учетом уточнений, принятых протокольным определением от 13.08.2018).

Глава КФХ и общество ходатайствовали об оставлении искового заявления без рассмотрения в связи с несоблюдением досудебного порядка урегулирования спора. В обоснование ходатайства ответчики указывают, что претензии, направленные в их адрес, подписаны неуполномоченным лицом – ФИО3, в доверенности которой не предусмотрено право на подписание или предъявлении претензии от имени комитета; в претензиях не описаны фактические обстоятельства об изменении порядка расчета арендных платежей, также в них отсутствуют требования о расторжении договора и дополнительного соглашения.

В отзывах на иск ответчики с требованиями не согласились, указав, что арендная плата исходя из размера 26 825,77 руб., указанного в договоре, оплачена в полном объеме; в нарушение указанного пункта 3.4 договора истец изменил размер арендной платы, не известив об этом ответчика, в связи с чем она признается оставшейся прежней, и у истца отсутствуют основания для возложения на ответчика обязанности но оплате арендной платы за период с 18.03.2017 по 01.06.2018; пояснили, что сторона, которой предоставлено право на одностороннее изменение договора, при осуществлении этого права должна действовать добросовестно и разумно; сослались на недействительность постановления от 01.10.2013 № 255 по причине того, что администрация сельсовета не обладает полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, кроме того, для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения градостроительное зонирование не осуществляется и виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются, вследствие чего они не могут быть изменены; изменение вида разрешенного использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию; новая кадастровая стоимость земельного участка не подлежит применению в связи с тем, что при пересчете кадастровой стоимости земельного участка в 2015 году основным параметром выступил незаконно принятый вид разрешенного использования «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации», в связи с чем новая кадастровая стоимость оказалась завышенной в десятки раз.

Администрация в отзыве на иск поддержала исковые требования.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела, на основании постановления администрации района от 06.05.2013 № 296 между комитетом (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) заключен договор аренды от 06.05.2013 № 121 (далее - договор), согласно которому арендатор принимает в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения общей площадью 292698 кв. м, с кадастровым номером 26:11:050201:24, расположенный по адресу: Ставропольский край, Шпаковский район, 3470 м по направлению на северо-запад от ориентира здания администрации МО Сенгилеевского сельсовета: с. Сенгилеевское, ул. Ленина, 1, для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности КФХ, сроком по 05.05.2023.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 24.06.2013 за № 26-26-33/016/2013-928.

По акту приема-передачи от 06.05.2013 земельный участок передан арендатору.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что арендная плата начисляется с момента принятия решения о предоставлении земельного участка. Размер арендной платы определен согласно расчету, приложенному к договору и является неотъемлемой частью договора.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы пересматривается при принятии нормативных правовых актов Российской Федерации и Ставропольского края, касающихся определения размера, порядка, условий и сроков ее внесения. В этом случае исчисление размера арендной платы производится в соответствии с нормативными правовыми актами, с даты, указанной в них, с письменным извещением арендатора и не требует заключения дополнительных соглашений.

07 июля 2013 года глава КФХ обратился в администрацию района с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации». Заявление передано на рассмотрение администрации сельсовета. Решением Думы муниципального образования Сенгилеевского сельсовета от 21.08.2013 № 332 по данному вопросу назначены публичные слушания.

Постановлением администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета от 01.10.2013 № 255 на основании результатов публичных слушаний изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для сельскохозяйственного производства и осуществления деятельности КФХ» на вид «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации».

По договору от 01.03.2017 глава КФХ передал ООО «Пик» права и обязанности по договору аренды.

В письме от 02.03.2017 глава КФХ уведомила администрацию о передаче прав и обязанностей по договору аренды в соответствии с договором переуступки от 01.03.2017.

Договор зарегистрирован в ЕГРН 17.03.2017 за номером 26:11:050201:24-26/021/2017.

Претензией в адрес главы КФХ комитет просил оплатить задолженность по арендной плате за период с 01.01.2016 по 17.03.2017 в размере 983 923, 70 руб. и 423 129,05 руб. пени за период с 15.03.2016 по 25.04.2018. Претензия направлена ответчику 25.04.2018 и возвращена органом связи за истечением срока хранения.

Претензией в адрес общества комитет просил оплатить задолженность по арендной плате за период с 18.03.2017 по 25.04.2018 в размере 932 646,11 руб. и 103 885,20 руб. пени за период с 15.06.2017 по 25.04.2018, а также освободить земельный участок и прибыть в комитет для подписания соглашения о расторжении договора и возврата земельного участка Претензия направлена ответчику 25.04.2018 и получена им 03.05.2018.

Претензии подписаны представителем комитета ФИО3, действующей по доверенности от 01.01.2018.

В связи с неисполнением претензий, комитет обратился в суд.

Судом рассмотрены и признаны не подлежащими удовлетворению ходатайства истца об оставлении иска без рассмотрения.

Так, довод ответчиков о подписании претензии неуполномоченным лицом – ФИО3, в доверенности которой не предусмотрено право на подписание или предъявлении претензии, отклоняется ввиду несостоятельности.

В материалах дела имеется доверенность от 09.01.2018 № 1, выданная ФИО3 комитетом имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района с правом на представление интересов комитета. Необходимость специально оговаривать в доверенности право на подписание претензии действующим законодательством не предусмотрена. Претензия представляет собой предусмотренное процессуальным законодательством действие по соблюдения досудебного порядка урегулирования спора и, вопреки мнению ответчиков, не является односторонней сделкой.

Таким образом, основания для оставления искового заявления без рассмотрения отсутствуют.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (действовавшего до 01.03.2015) и подпункту 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Судом отклоняется довод ответчика о нарушении пункта 3.4 договора о необходимости извещения ответчика при изменении размера арендной платы.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 разъяснено, что к договору аренды, заключенному после введения в действие Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Ненаправление администрацией извещения об образовавшейся задолженности, об изменении арендной платы не снимает с арендатора обязанности оплачивать арендную плату в новом размере с момента изменения ставки или кадастровой стоимости земельного участка.

При этом согласно пояснений истца извещение об изменении показателей для расчета арендной платы происходило на сайте администрации района.

Ссылка ответчика на необходимость действовать добросовестно и разумно стороне, обладающей правом одностороннего изменения арендной платы, не принимается судом, поскольку в данном случае имеет место не одностороннее изменение арендатором условий договора, а государственное регулирование цены договора (арендной платы).

Расчет арендной платы за спорный период производился администрацией на основании постановления Правительства Ставропольского края от 16.04.2008 № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (далее – Порядок № 64-п), а с 01.04.2016 – на основании постановления Правительства Ставропольского края от 29.03.2016 № 112-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленных в аренду без торгов» (далее – Порядок № 112-п) исходя из базового размера арендной платы равного 1 % (для несельскохозяйственных угодий) и кадастровой стоимости земельного участка в размере 83 846 269,08 руб., установленной приказом министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 № 1381 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае».

Базовый размер арендной платы равный 1 % применен исходя из вида разрешенного использования земельного участка «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации», установленного постановлением администрации муниципального образования Сенгилеевского сельсовета от 01.10.2013 № 255.

Вместе с тем, согласно статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 ЗК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

Градостроительный кодекс Российской Федерации определяет градостроительное зонирование, как зонирование территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов, которые включаются в правила землепользования и застройки и определяют правовой режим земельных участков. В данных регламентах указываются виды разрешенного использования земельных участков, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны. Градостроительные регламенты не устанавливаются для земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, а решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков, расположенных на землях, для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами (пункт 6 статьи 1, пункт 3 часть 2 и часть 6 статьи 30,части 1, 6 статьи 36, часть статьи 37 Градостроительного кодекса).

Статья 77 ЗК РФ не предусматривает размещение аэродромов и посадочных площадок, в связи с чем говорить о трансформации (изменении вида сельскохозяйственных угодий) в данном случае не представляется возможным.

Согласно пункту 7 статьи 40 Воздушного кодекса Российской Федерации посадочная площадка - участок земли, льда, поверхности сооружения, в том числе поверхности плавучего сооружения, либо акватория, предназначенные для взлета, посадки или для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов.

С учетом изложенного изменение вида разрешенного использования «для размещения посадочной площадки самолетов сельскохозяйственной авиации» возможно только после перевода земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию, что осуществляется в ином порядке нежели проведение публичных слушаний и издание сельсоветом постановления по данному вопросу.

Таким образом постановление от 01.10.2013 № 255 не соответствует закону, является недействительным и соответственно не подлежит применению.

Со слов ответчика земельный участок не используется для взлета-посадки самолетов и посадочная площадка на нем не оборудована вплоть до настоящего времени.

В связи с этим, суд при расчете арендной платы исходит из ставки, установленной для пастбищ в размере 0,20 %, с учетом отсутствия в договоре аренды указания вида сельскохозяйственных угодий, но принимая во внимание карту земель из государственного фонда данных, согласно которой спорный земельный участок является пастбищем.

Кадастровая стоимость в размере 83 846 269,08 руб. утверждена Приказом Минимущества края от 27.11.15 № 1381 и не может быть пересчитана (пересмотрена) в рамках настоящего дела.

Таким образом годовой размер арендной платы за спорные периоды составляет 167 692,54 руб. (83 846 269,08 х 0,2%).

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата вносится ежеквартально, не позднее 15 числа последнего месяца отчетного квартала равными долями.

Согласно пункту 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,07% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

С учетом изложенного, размер задолженности и пени, подлежащие взысканию с ФИО2 составляет:

Период аренды

Размер арендная платы за период

Сумма платежей

Период начисления пени

долг нарастающим итогом (с учетом переплаты за предыдущие периоды)

Сумма пени

01.01.16

31.03.16

41694,05


16.03.16

14.06.16

-20341,56

01.04.16

30.06.16

41694,05


16.06.16

14.09.16

21352,49

1375,1

01.07.16

30.09.16

42152,22


16.09.16

14.12.16

63504,71

4045,25

01.10.16

31.12.16

42152,22

26825,77

16.12.16

23.12.16

105656,93

591,68

26825,77

24.12.16

21.02.17

78831,16

3310,91


22.02.17

14.03.17

52005,39

800,88

01.01.17

17.03.17

34916,8


16.03.17

01.06.18

86922,19

26954,57


Всего

86 922,19

31 176,80


размер задолженности и пени, подлежащие взысканию с ООО «Пик» составляет:

Период аренды

Размер арендная платы за период

Сумма платежей

Период начисления пени

долг нарастающим итогом

Сумма пени

18.03.17

31.03.17

6432,04




6432,04


01.04.17

30.06.17

41808,28


16.06.17

15.09.17

48240,32

3106,68

01.07.17

30.09.17

42267,71


16.09.17

15.12.17

90508,03

5765,36

01.10.17

31.12.17

42267,71


16.12.17

15.03.18

132775,74

8364,87

01.01.18

31.03.18

41348,85

26825,77

16.03.18

11.05.18

174124,59

6947,57





12.05.18

01.06.18

147298,82

2165,29

01.04.18

30.06.18

41808,28




189107,10







всего

189 107,10

26 471,66


Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 06.05.2013 № 121 и договора переуступки права аренды от 01.03.2017 б/н.

Претензией от 18.01.2018 № 12, направленном главе КФХ 27.02.2018 и вернувшейся за истечением срока хранения, что подтверждается почтовым конвертом, комитет потребовал расторжения договора аренды с приложением трех экземпляров соглашения о расторжении и акта о возврате, и расторжении дополнительного соглашения.

В связи с наличием переуступки комитетом в адрес общества направлялась претензия (о которой говорилось ранее) об оплате задолженности по арендной плате, освобождении земельного участок и необходимости прибыть в комитет для подписания соглашения о расторжении договора.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора.

Длительность неоплаченного периода и размер основного долга позволяют сделать вывод о существенности нарушений условий договора.

Задолженность ответчиками не погашена, а на предложение о расторжении договора по соглашению арендатор не отреагировал, в связи с этим договор подлежит расторжению судом, а земельный участок – возврату арендодателю на основании статьи 622 ГК РФ.

В связи с перенаймом по спорному договору аренды и с учетом пункта 2 статьи 615 ГК РФ, ответчиком по требованию о расторжении договора и возврате земельного участка является общество, заменившее ФИО2 в договоре аренды на стороне арендатора.

Истец также просит расторгнуть договор переуступки от 01.03.2017, однако комитет не является его стороной, поэтому данное требование не подлежит удовлетворению.

Комитет также просит указать в резолютивной части решения суда на то, что оно является основанием для погашения регистрационной записи от 17.03.2017 № 26:11:050201:24-26/021/2017-3.

В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что если зарегистрированный договор был расторгнут по решению суда, то запись о его расторжении вносится в государственный реестр на основании вступившего в законную силу судебного акта по заявлению соответствующей стороны.

В связи с этим указание в решении суда на погашение записи о регистрации спорного договора не требуется.

По правилам статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден, подлежит взысканию с ответчика в бюджет пропорционально размеру удовлетворенных требований.

По требованию о расторжении договора аренды государственная пошлина подлежит взысканию в бюджет с общества.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Ходатайство ответчиков об оставлении искового заявления без рассмотрения отклонить.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края 124 098 рублей 99 коп., из которых 86 922,19 руб. основного долга и 31 176,80 руб. неустойки.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПИК» в пользу комитета имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края 215 578 рублей 76 коп., из которых 189 107,10 руб. основного долга и 26 471,66 руб. неустойки.

Расторгнуть договор № 121 от 06.05.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:050201:24, зарегистрированный в Едином государственном реестре недвижимости за номером 26-26-33/016/2013-928 от 24.06.2013.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ПИК» в десятидневный срок со дня вступления решения суда возвратить комитету имущественных и земельных отношений администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края земельный участок с кадастровым номером 26:11:050201:24.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета 2 395,80 руб. государственной пошлины.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПИК» в доход федерального бюджета 10 677,54 руб. государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья Э.И. Орловский