Решение от 1 июня 2017 г. по делу № А55-2856/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

02 июня 2017 года

Дело №

А55-2856/2017

Резолютивная часть решения объявлена 30.05.2017

Решение в полном объеме изготовлено 02.06.2017

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Ануфриевой А.Э.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зобниной О.Н.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску, заявлению

Общества с ограниченной ответственностью "Ориент-Моторс"

к Мэрии городского округа Тольятти

Об изменении договора

при участии в заседании

от истца – ФИО1 по доверенности от 14.09.2016

от ответчика – ФИО2 по доверенности от 22.03.2017

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Ориент-Моторс" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Мэрии городского округа Тольятти с учетом уточнений, принятых протокольным определением от 24.04.2017 об изменении условий договора аренды земельного участка № 3367 от 22.01.2016г., а именно:

1. Пункт 1.1. Договора изложить в новой редакции истца: «1.1. Руководствуясь п.2 ст.33 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-Ф3 «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации», ст.ст. 39.1, 39.6, 39.7, 39.8, 39.14, 39.17, 39.20, 41 Земельного Кодекса Российской Федерации, ст. 614 Гражданского Кодекса Российской Федерации, Законом Самарской области от 29.12.2014г. №134-ГД, учитывая свидетельство о государственной регистрации права на нежилое здание с КН 63:09:0101180:10657 № 63-63/009-63/009/500/2015-5648/1 от 10.07.2015г., кадастровый паспорт на земельный участок от 04.12.2015г. № 63-00-102/15-947470, Постановление мэрией г.о. Тольятти № 2883-П/1 от 08.08.2014г. «Об утверждении документации по планировке застроенной территории с проектом межевания Автозаводского района г. Тольятти, ограниченной улицами Революционной, Дзержинского, Юбилейной и Спортивной», Арендодатель предоставляет во временное владение и пользование (аренду), а Арендатор принимает земельный участок, относящийся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, (далее Участок), с разрешенным использованием: «объекты обслуживания автотранспорта (АЗС, СТО, автомойки), объекты по продаже автомобильного транспорта, объекты торговли» с характеристиками, указанными в п. 1.2. настоящего Договора, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, сроком на 49 (сорок девять) лет. Срок действия Договора аренды земельного участка исчисляется с момента его государственной регистрации.».

2. Дополнить раздел 4 Договора пунктами следующего содержания:

«4.1.3. На возведение производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов».

«4.2.13. Производить возведение (строительство) производственных, культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений на основании, в сроки и порядке установленными разрешением на строительство объектов капитального строительства».

«4.2.14. По завершению возведения (строительства) объектов капитального строительства предоставить Арендодателю документы, подтверждающие регистрацию прав собственности на них не позднее 10 дней с момента получения выписки из ЕГРН».

В судебном заседании истец исковые требования поддержал.

Ответчик иск не признал по основаниям. изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, суд не находит оснований для удовлетворения иска.

Как следует из материалов дела в соответствии с между мэрией г.о. Тольятти (арендодатель) и ООО «Ориент-Моторс» (арендатор) заключен договор № 3367 от 22.01.2016г. аренды земельного участка с КН 63:09:0101180:38, площадью 5404 кв.м, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Тольятти, Автозаводский район, ул. Юбилейная, западнее д. № 89а, с разрешенным использованием: объекты обслуживания автотранспорта (АЗС, СТО, автомойки), объекты по продаже автомобильного транспорта, объекты торговли, для эксплуатации нежилого здания, сроком на 49 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 03.02.2016.

Границы земельного участка определены в соответствии с Проектом межевания территории г.о.Тольятти, который был разработан в составе Документации по планировке застроенной территории Автозаводского района г. Тольятти, ограниченной улицами Революционной, Дзержинского, Юбилейной и Спортивной, утвержденной Постановлением мэрией г.о. Тольятти № 2883-П/1 от 08.08.2014г

В границах земельного участка расположено нежилое здание «Объект дорожного сервиса и торговли (блок Г, часть 1) с инженерно-техническим обеспечением», принадлежащее на праве собственности ООО «Ориент-Моторс», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права рег. запись № 63-63/009-63/009/500/2015-5648/1 от 10.07.2015г.

Вид разрешенного использования указанного земельного участка «объекты обслуживания автотранспорта (АЗС, СТО, автомойки), объекты по продаже автомобильного транспорта, объекты торговли» установлен Постановлением мэрии г.о. Тольятти № 3690-П/1 от 17.11.2015г. в соответствии с Правилами землепользования и застройки, утвержденными решением ДГД №1059 от 24.12.2008г. на основании обращения ООО «Ориент-Моторс» (вх. мэрии № 5163 -вх/5.2) об изменении вида разрешенного использования земельного участка с целью приведения существующего вида разрешенного использования в соответствие с п. 4.9.Приказа Минэкономразвития РФ от 01.09.2014г.

Как указывает истец, он имеет намерение осуществить дополнительное строительство объектов обслуживания автотранспорта на арендуемом земельном участке, для чего необходимо получение разрешения на строительство.

По мнению истца на основании положений подпункта 2 п.1 ст. 40 и п.1 ст.41 Земельного Кодекса РФ, он, как арендатор земельного участка, вправе возводить на нем любые объекты в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Условия договора аренды земельного участка № 3367 от 22.01.2016 в части указания на назначение «для эксплуатации нежилого здания» не позволяют считать данный земельный участок предоставленным для целей строительства, что препятствует истцу в получении разрешения на строительство, и осуществления самого строительства, чем нарушает его права, т.к. возможность проектирования и возведения (строительства) здания дополнительного к имеющемуся на участке не противоречит Документации по планировке застроенной территории с проектом межевания Автозаводского района г. Тольятти, ограниченной улицами Революционной, Дзержинского, Юбилейной Спортивной, утвержденной Постановлением мэрией г.о. Тольятти № 2883-п/1 от 08.08.2014г., и Градостроительному плану земельного участка №RU63302000000000000000-2119, утвержденным Постановлением мэрии г.о. Тольятти №180-п/1 от 25.01.2016г.

При таких обстоятельствах, истец считает, что вправе был рассчитывать на возведение в установленном законом порядке здания на арендуемом земельном участке.

В целях приведения Договора в соответствие с действующим законодательством и устранения нарушений его прав, истец обратился в мэрию г.о. Тольятти письмом исх. № 629 от 26.08.2016г. (вх. мэрии № 4197-вх/5.2 от 26.08.2016г. и вх. мэрии № 4764-вх/5.2 от 03.10.2016г.) с просьбой внести необходимые изменения в договор посредством подписания соглашения об изменении условий договора.

На данные обращения от мэрии был получен ответ исх.№ 7966/5.2 от 13.10.2016г. и исх. № 9326/5 от 02.12.2016г. о невозможности внесения изменений в договор аренды земельного участка № 3367 от 21.01.2016г. в предложенной истцом редакции.

Данные обстоятельства послужили основанием настоящего иска в уточненной редакции.

Спорный договор арены земельного участка, был заключен сторонами без разногласий, и зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с п.1 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнет по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2)в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законамиили договором.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, перечисленных в подпунктах 1 - 4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В данном случае истец не ссылается на указанные основания внесения изменений в договор, не привел доказательств ни существенного нарушения ответчиком договора аренды земельного участка, ни иных оснований, предусмотренных законами или договором.

Отсутствие правовых оснований для изменения договора, указанных в ст. 450 ГК РФ само по себе является основанием для отказа в иске.

Вместе с тем, суд учитывает следующие обстоятельства.

Документация по планировке застроенной территории с проектом межевания Автозаводского района г.Тольятти, ограниченной улицами Революционной, Дзержинского, Юбилейной, Спортивной была утверждена 08.08.2014 года.

С учетом положений ст. 42. 44 Градостроительного кодекса РФ выдача градостроительного плана земельного участка не предрешает возможность получения разрешения на строительство, так как на стадии выдачи градостроительного плана орган местного самоуправления не вправе давать оценку намерениям заявителя по строительству планируемого им объекта недвижимости, осуществлять проверку соответствия разработанных заявителем проектных решений требованиям обязательных правил, обеспечивающих общественную безопасность, а равно оценивать возможное влияние будущего объекта капитального строительства на права и законные интересы смежных землепользователей, владельцев жилых помещений на соседних участках.

На стадии утверждения и выдачи градостроительного плана не рассматривается вопрос о возможности строительства для желаемых заявителем целей.

Градостроительный план утверждается на земельный участок, а не на конкретный объект капитального строительства и позволяет определить месторасположение земельного участка по отношению к другим земельным участкам.

В этой связи суд находит обоснованным довод ответчика о том, что проект планировки территории отображающий уже существующую застройку и варианты планировочных и (или) объемно-пространственных решений застройки территории, а также градостроительный план земельного участка не могут расцениваться как подтверждение оранном местного самоуправления возможности строительства дополнительного объекта.

Материалами дела подтверждается, что Постановлением мэра городского округа Тольятти от 02.07.2007 года №1666-1/п земельный участок с КН 63:09:0101180:38 предоставлен в аренду ООО «Финансовая Компания Поволжье» для строительства объектов дорожного сервиса и торговли (блок Г, часть 1) с инженерно-техническим обеспечением, сроком на 48 месяцев.

Между мэрией городского округа Тольятти и ООО «ФК «Поволжье» заключен договор аренды земельного участка №1657 от 21.08.2007 года.

На основании договора перенайма №2 от 09.10.2013 года права и обязанности по вышеуказанному договору аренды перешли от ООО «ФК «Поволжье» к ООО «Фавор»

17.02.2014 года между мэрией городского округа Тольятти, ООО «Ориент-Моторс» и ООО «Фавор» заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому, учитывая наличие свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства серии 63-АД №175069 от 16.01.2014 года ООО «Ориент-Моторс» становится лицом в договоре аренды, приобретает права и обязанности прежнего Арендатора, а также несет ответственность, предусмотренную договором аренды земельного участка №1657 от 21.08.2007 года, то есть к ООО «Ориент-Моторс» перешли права на земельный участок, предназначенный для строительства объектов дорожного сервиса и торговли (блок Г, часть 1) с инженерно-техническим обеспечением.

Постановлением мэрии городского округа Тольятти от 28.08.2013 года №2719-п/1 ООО «Финансовая Компания «Поволжье» выдано разрешение на строительство объекта дорожного сервиса и торговли (блок Г, часть 1) с инженерно-техническим обеспечением на земельном участке, расположенном: Самарская область, г.Тольятти, Автозаводский район, западнее дома №89а по ул.Юбилейной (RU63302000-518).

Постановлением мэрии городского округа Тольятти от 30.05.2014 года №1757-п/1 в разрешение от 28.08.2013 года №RU63302000-518 на строительство объекта дорожного сервиса и торговли (блок Г, часть 1) с инженерно-техническим обеспечением внесены изменения в части наименования застройщика, его почтового адреса и индекса: слова «ООО Финансовая Компания «Поволжье» заменены словами ООО «Ориент-Моторс».

Мэрией городского округа Тольятти ООО «Ориент-Моторс» выдано разрешение RU63302000-408 от 05.05.2015 года на ввод в эксплуатацию объекта дорожного сервиса и торговли (блок Г, часть 1), расположенного по адресу: г.Тольятти, Автозаводский район, улица Юбилейная, 91.

Право собственности на возведенный объект зарегистрировано за истцом 10.07.2015г рег. запись № 63-63/009-63/009/500/2015-5648/1.

На основании обращения ООО «Ориент-Моторс» постановлением мэрии городского округа Тольятти от 17.11.2015 года №3690-п/1 было изменено разрешенное использование земельного участка с КН 63:09:0101180:38, площадью 5404 кв.м. с местоположением: г.Тольятти, Автозаводский район, ул.Юбилейная, д.89а «для строительства объектов дорожного сервиса и торговли (блок Г, часть 1) с инженерно-техническим обеспечением» на «объекты обслуживания автотранспорта (АЗС, СТО, автомойки), объекты по продаже автомобильного транспорта, объекты торговли»

Учитывая, что объект дорожного сервиса и торговли (блок Г, часть 1) построен и введен в эксплуатацию, между мэрией городского округа Тольятти и ООО «Ориент-Моторс» заключен спорный договор аренды земельного участка №3367 от 22.01.2016 года с целью эксплуатации существующего объекта недвижимого имущества - объекта дорожного сервиса и торговли (блок Г часть 1) с инженерно-техническим обеспечением.

Пунктом 8.1 Договора аренды земельного участка №3367 от 22.01.2016 года ранее заключенный договор аренды земельного участка от 21.08.2007 года №1657 считается прекращенным с момента государственной регистрации вновь заключенного договора.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны.

Названная норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установленный в договоре, в том числе и посредством изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Данная правовая позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 25.06.2013 №1756/13.

Предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется в порядке, установленном нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, определенной в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом, договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.

Предоставление земельного участка для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности осуществляется в порядке, установленном нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Исчерпывающий перечень оснований предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в аренду без проведения торгов, установлен ст. 39.6 Земельного кодекса РФ.

Ни одного из указанных оснований истцом не приведено, и судом не установлено.

В силу п.1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В рассматриваемом споре предоставление находящегося в публичной собственности земельного участка в аренду для определенной в договоре цели эксплуатации нежилого здания, принадлежащего арендатору на праве собственности, с учетом исключительности его права, установленного ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, осуществлено без проведения аукциона. Иных оснований для предоставления земельного участка без проведения процедуры торгов у ООО «Ориент-Моторс», в том числе для целей строительства, в отношении земельного участка с КН 63:09:0101180:38 не усматривается.

Поэтому изменение условий такого договора, позволяющего использовать земельный участок для целей строительства, прямо противоречит статье 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Заключение дополнительного соглашения к договору аренды, т.е. внесение в него таких изменений, направлено на обход процедур, установленных земельным законодательством для предоставления земельных участков для целей строительства, в том числе процедуры аукциона.

Данные вывод соответствует правовому подходу, примененному в Определениях Верховного Суда РФ от 16.12.2015 N 18-КГ15-173, от 19.08.2015 N 18-КГ15-117, от 19.08.2015 N 18-КГ15-116.

Таким образом, удовлетворение требований ООО «Ориент-Моторс» повлечет нарушение порядка, установленного Земельным кодексом РФ. Данная правовая позиция сформирована в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ №ВАС-5392/14 от 16.05.2014 года.

На основании изложенного, иск удовлетворению не подлежит.

В соответствии с ч.1 ст. 110 АПК РФ расходы по оплате госпошлины относятся на истца.

Руководствуясь ст. 110,167-171,180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, г.Самара с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
А.Э. Ануфриева