Решение от 5 сентября 2018 г. по делу № А27-27736/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КЕМЕРОВСКОЙ  ОБЛАСТИ

Красная ул., д. 8, г. Кемерово, 650000

сайт: http://www.kemerovo.arbitr.ru

т. (8-3842) 58-17-59, ф. 58-37-05


РЕШЕНИЕ

Дело № А27-27736/2017
город Кемерово
06 сентября  2018  года
Резолютивная часть решения объявлена 30 августа 2018 года

Полный текст решения изготовлен 06 сентября 2018 года

Арбитражный суд Кемеровской области в составе судьи Конаревой И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Запсибгеология», г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области,  г. Кемерово, Кемеровская область

(ОГРН <***>, ИНН <***>)                 

о взыскании 2 147 216 руб. 25 коп.

при участии до перерыва: от истца представитель ФИО2  по доверенности №50 от 27.12.2017, удостоверение, представитель ФИО3 по доверенности №2 от 09.01.2018, паспорт;

после перерыва: в отсутствии представителей лиц, участвующих в деле

у с т а н о в и л:

Комитет градостроительства и земельных ресурсов администрации города Новокузнецка (далее – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Запсибгеология», г. Новокузнецк, Кемеровская область  (далее по тексту- Общество,  ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды №341-01 земельного участка, находящегося в государственной собственности от 30.07.2015 за период с 19.12.2014 по 31.12.2016 в размере 1 702 468 руб. 72 коп., неустойки за период с 30.08.2015 по 31.12.2016 в размере 203 334 руб. 73 коп. (исковые требования изложены с учетом уменьшения размера требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением Арбитражного суда Кемеровской области от 21.12.2017 исковое заявление принято к производству, предварительное судебное заседание по делу назначено на 25.01.2018. Судебное заседание назначено на 20.02.2018, в котором объявлялся перерыв до 28.02.2018.

Судебное заседание откладывалось на 10.04.2018,  08.05.2018,  31.05.2018, 03.07.2018,17.07.2018.23.08.2018, в судебном заседании объявлялся перерыв до 14 час. 00 мин. 30.08.2018.

Определением суда от 03.07.2018 к участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Кемеровской области,  г. Кемерово, Кемеровская область.

Ответчик и третьи лицо  о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили.

В соответствии со статьями 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

 Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды №341-01 земельного участка от 30.07.2015 в части оплаты арендной платы за период с 19.12.2014 по 31.12.2016.  В связи с просрочкой внесения арендной платы начислена  неустойка в соответствии с пунктом 6.1 договора. Подробно доводы истца изложены в исковом заявлении и уточнениях к  нему.

Ответчик представил отзыв,  в котором указал, что расчет арендной платы не соответствует постановлению Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47. Комитетом ошибочно не применен коэффициент Кп (0,97)- коэффициент, применяемый для расчета арендной  платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 №209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в российской Федерации», предусмотренные пунктом 2.5. постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47. Кроме того, Общество полагает необоснованным применение при расчете арендной платы в 2016 году коэффициентов инфляции, установленных на 2010-2016. Подробно доводы ответчика изложены в отзыве на исковое заявление.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодателем) и Обществом  (арендатором) заключен договор аренды №341-01  земельного участка находящегося в государственной собственности от 30.07.2015.

 В соответствии с пунктом 1.1 договора Арендодатель сдал, а Арендатор принял на основании статьи 39.6. Земельного кодекса РФ в аренду из земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером 42:30:0103023:24 площадью 57918 кв.м. под производственную базу по улице Толмачева, 57-А в Кузнецком  районе г. Новокузнецка, в границах, указанных в кадастровом паспорте, выданном Филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Кемеровской области.

Разрешенное использование земельного участка - под промышленные предприятия.

Договор является одновременно актом приема-передачи земельного участка (пункт 1.2 договора).

Пунктами 2.1., 2.2. договора предусмотрено, что земельный участок передается Арендодателем Арендатору в аренду до 01.07.2016. Стороны установили, что условия настоящего Договора применяются к их отношениям, возникшим с 19.12.2014 до заключения настоящего договора.

Поскольку арендатор продолжал пользоваться земельным участком по истечении срока действия договора на основании статьи 621 Гражданского кодека Российской Федерации, пункта 7.4 договора аренды договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с неисполнением арендатором своих обязательств по арендной плате  за период  19.12.2014 - 31.12.2016, Комитет направил в адрес ответчика соответствующую претензию, а в последствии обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд, заслушав пояснения представителя истца, изучив доводы искового заявления и отзыва на него, исследовав обстоятельства дела, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, удовлетворил исковые требования в связи со следующим.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 1 статьи  424 Гражданского кодекса Российской Федерации  в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В силу действовавших до 01.03.2015 положений пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса РФ, пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2011 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается, в том числе органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

В спорный период размер арендной платы рассчитывается на основании постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 №47 «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области» (далее –Постановление №47). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В пункте 19 данного Постановления также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 4230:0103023:24 относятся к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу пункта  1 статьи  424 Гражданского кодекса Российской Федерации  регулируемой ценой и подлежит применению независимо от порядка ее определения в договоре аренды.

В настоящем случае регулируемая цена за пользование земельным участком будет применяться независимо от того, согласовали стороны ее размер или не согласовали.

В спорный период размер годовой арендной платы за земельный участок  определяется  согласно  пункту 2.5. Постановления №47,  на основании кадастровой стоимости земельного участка по формуле по формуле: А = КС х Кв х Ку х Кк х Ки х Кп х Кпр, где:

А - размер арендной платы;

КС - кадастровая стоимость земельного участка;

Кв - коэффициент, учитывающий вид использования земельного участка;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельного участка;

Кк - коэффициент, учитывающий особые категории арендаторов;

Ки - произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на каждый год, и определяется по формуле: ,

Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", Кп = 0,97;

Кпр - коэффициент перехода, используемый в случаях, предусмотренных пунктом 2.9 Порядка. (в редакции, действующей до 07.08.2017).

Пунктом 3 постановления Коллегии Администрации Кемеровской области от 05.02.2010 № 47 (в действующих в спорный период редакциях) предусмотрено установить коэффициенты, учитывающие уровень инфляции, на 2010 год в размере 1,1; на 2011 год в размере 1,065; на 2012 год в размере 1,06; на 2013 год в размере 1,055; на 2014 год в размере 1,05; на 2015 год в размере 1,075; на 2016 год в размере 1,129.

Комитетом произведен расчет размера арендной платы в спорный период  исходя из установленной кадастровой стоимости земельного участка, действующей в спорный период, общей площади объекта недвижимости, расположенного на спорном земельном участки, части площади объекта недвижимости, принадлежащей ответчику (согласно представленных выписок из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости), соответствующего коэффициента, учитывающего вид использования земельного участка и коэффициентов, учитывающих уровень  инфляции за соответствующий  период.

С учетом представленного расчета размер арендной платы за период с 19.12.2014 по 31.12.2014 составил 19 539,62 руб., за период с 01.01.2015 по 31.12.2015 – 968 576,23 руб., в том числе за период с 01.01.2015 по 21.05.2015 (141 день) в размере 227 824 руб. 44 коп., за период с 22.05.2015 по 23.11.2015 (186 дней) в размере 621 507 руб. 04 коп., за период с 24.11.2015 по 02.12.2015 (9 дней) в размере 28 673 руб. 97 коп., за период с 03.12.2015 по 31.12.2015 (29 дней) в размере 90 570 руб. 78 коп.

Решением Кемеровского областного суда от 17.01.2018 по делу № 3а-608/2017~М-434/2017 признан не действующим со дня вступления в законную силу решения суда пункт 2.5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от5 февраля 2010 г. № 47 (в редакциях постановлений Коллегии Администрации Кемеровской области от 20 августа 2015 г. № 269, 29 апреля 2016 г. № 168, 7 июля 2016 г. № 277) в части применения в формуле определения годовой арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Кемеровской области, передаваемые в аренду гражданам, индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы, в той мере, в которой указанная норма позволяет применять коэффициенты, отражающие уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельных участков, на основании которой определяется размер арендной платы за использование данных земельных участков.

Апелляционным определением Верховного Суда Российской Федерации от 16.05.2018 решение Кемеровского областного суда от 17.01.2018 изменено. Пункт 2.5 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, сроков и условий ее уплаты, утвержденного постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5 февраля 2010 г. № 47, в редакции до внесения в него изменений постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 5 июня 2017 г. № 271, в части применения в формуле определения годовой арендной платы за земельный участок произведения коэффициентов, учитывающих уровень инфляции, установленных постановлениями Коллегии Администрации Кемеровской области на 2010, 2011, 2012 и последующие годы, в той мере, в какой данная норма допускает применение коэффициентов, отражающих уровень инфляции, без учета даты определения и даты начала применения кадастровой стоимости земельных участков, на основании которой определяется размер арендной платы, признан не действующим с 1 января 2016 г. В остальной части решение оставлено без изменения.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что актуальность кадастровой стоимости спорного земельного участка на 2016 год подтверждена решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015, утвердившим новую кадастровую стоимость земельных участков земель населенных пунктов Кемеровской области, подлежащую применению с 01.01.2016 и Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Кемеровской области, Комитетом представлен расчет размера арендной платы за спорный земельный участок без применения коэффициента Ки, исчисленного как произведение коэффициентов Ки, установленных на 2010-2016 годы.

Согласно расчету истца размер арендной платы за земельный участок за период с 01.01.2016 по 31.12.2016 составил 714 352,87 руб. При этом, при расчете арендной платы Комитет применяет установленную Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Кемеровской области только с 12.04.2016, исходя из даты применения кадастровой стоимости, указанной в выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 16.05.2018 №4200/ИСХ/18-341570.  

Суд полагает такой подход Комитета к расчету арендной платы за период с 01.01.2016 по 12.04.2016 является ошибочным, исходя из следующего, в том числе с учетом пояснений  Управления Росреестра по Кемеровской области.

Учитывая дату постановки земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102023:24 (24.12.2003), земельный участок был включен в перечень земельных участков в составе земель населенных пунктов для государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Кемеровской области.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 25.11.2015 №4-2/3904 утверждены  результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Кемеровской области, в том числе и в отношении земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102023:24, которые применяются с 01.01.2016.

В связи с уточнением площади земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102023:24, по заявлению Администрации Новокузнецкого городского округа от 25.11.2015 №42-0-46/3020/2015-1975 в государственный кадастр недвижимости 04.12.2015 внесены изменения в сведения о площади земельного  участка, соответственно в рамках работ по актуализации кадастровой стоимости и была определена кадастровая стоимости земельного участка в размере 90 736 370,55 руб. и утверждена актом определения кадастровой стоимости от 12.04.2016 (дата применения кадастровой стоимости -01.01.2016).   

По результатам обращения ООО УК «Запсибгеология» от 12.12.2016 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Кемеровской области  с заявлением от 12.12.2016, принято решение №1 от 11.01.2017 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102023:24 в размере рыночной стоимости 22 559 000 руб.

В соответствии со статьей 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Таким образом, установленная Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при управлении Росреестра по Кемеровской области кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 42:30:0102023:24 применяется с 01.01.2016.

Учитывая изложенное, размер арендной платы с учетом применения установленной Решением №1 от 11.01.2017 кадастровой стоимости земельного участка  с 01.01.2016 по 31.12.2016 должен составить согласно представленному альтернативному расчету - 390 786,94 руб., в том числе за период с 01.01.2016 по 31.07.2016 (213дней)  в размере 245 418,95 руб,  с 01.08.2016 по 31.12.2016 (153 дня) в размере  145 367,99 руб.

Отклоняя довод ответчика о необходимости применения при расчете задолженности по арендной плате коэффициента Кп = 0,97, предусмотренного пунктом 2.5 Постановления № 47, суд исходит из следующего.

Кп - коэффициент, применяемый для расчета арендной платы за земельные участки, используемые субъектами малого и среднего предпринимательства, попадающими под категории, установленные статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», Кп = 0,97, в соответствии с пунктом 2.5 Постановления №47.

Статьей 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» к субъектам малого и среднего предпринимательства относятся внесенные в единый государственный реестр юридических лиц потребительские кооперативы и коммерческие организации (за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий), а также физические лица, внесенные в единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица (далее - индивидуальные предприниматели), крестьянские (фермерские) хозяйства, соответствующие условиям, указанным в данной статье.

Между тем, ответчиком ни в Комитет в целях перерасчета размера арендной платы, ни в материалы дела не представлены какие –либо документы, подтверждающие соответствие ответчика, установленным Федеральным законом от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» критериям для отнесения его к субъектам малого и среднего предпринимательства, в связи с чем, основания для применения при расчете арендной платы коэффициента Кп равного  0,97 отсутствуют.

Таким образом, общий размер арендной платы за период с 19.12.2014 по 31.12.2016 должен составить: 19 539,62 руб. + 968 576,23 руб. +390 786,94 руб. = 1 378 902,79 руб.

Пунктом 5.2.2 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендную плату за землю в соответствии с условиями настоящего договора.

Арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10-го числа текущего месяца. Арендная плата, исчисленная за период до заключения настоящего договора, оплачивается в течение месяца с даты заключения договора. (пункт 3.5 договора аренды).

Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменения его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом, не допустим.

Факт использования спорного земельного участка в рассматриваемый период ответчиком не оспорен. Доказательств возврата земельного участка от арендатора и своевременного внесения арендных платежей в полном объеме за рассматриваемый период ответчиком не представлено.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской федерации  договором либо законом может быть предусмотрена денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

 Арендатору в связи с нарушением обязательств по внесению арендных платежей начислена неустойка в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки в соответствии с  пунктом 6.1 договора. Неустойка предъявлена в сумме 203 334 руб. 73 коп.

В связи с ошибочным  расчетом размера арендной  платы в 2016 году, соответствующий расчет неустойки, в заявленном Комитетом размере признан судом неверным.

Согласно альтернативному расчету неустойки  за просрочку оплаты арендной платы  в сумме 1 378 902,79 руб.  неустойка по состоянию на 31.12.2016 должна составить 181 704 руб. 30 коп.

При таких обстоятельствах требование Комитета о взыскании с Общества задолженности по арендной плате за период с 19.12.2014 по 31.12.2016 в размере 1 378 902 руб. 79 коп. и неустойки за просрочку оплаты по состоянию на 31.12.2016 в размере 181 704 руб. 30 коп. является обоснованным и подлежащими  удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 171, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

иск удовлетворить в части. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Запсибгеология», г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Комитета градостроительства и земельных ресурсов Администрации г.Новокузнецка, г. Новокузнецк (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате по договору №341-01 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 30.07.2015 за период с 19.12.2014 по 31.12.2016 в размере 1 378 902 рублей 79 копеек, неустойку за просрочку оплаты по состоянию на 31.12.2016 в размере 181 704 рубля 30 копеек.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «Запсибгеология», г. Новокузнецк, Кемеровская область (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение судом иска в размере 26251 рубль 36 копеек.  

Решение в месячный срок с момента его принятия может быть обжаловано в Седьмой арбитражный апелляционный суд, г. Томск.

Судья                                                                                                 И.А. Конарева