Решение от 9 февраля 2018 г. по делу № А12-40114/2017

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

город Волгоград

«9» февраля 2018 г.

Дело № А12-40114/17

Резолютивная часть решения объявлена 8 февраля 2018 года

Полный текст решения изготовлен 9 февраля 2018 года

Дело № А12-40114/2017

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Любимцевой Ю.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Зотовой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-Промышленное Объединение «ОРТЕХ-ЖКХ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

с привлечением третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента муниципального имущества администрации Волгограда,

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

при участии в судебном заседании

от истца – ФИО1 – доверенность от 16.08.2017

от ответчика – ФИО2 – доверенность от 18.12.2017

от третьего лица – ФИО1 – доверенность от 09.08.2017

Администрация Волгограда обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Научно-Промышленное Объединение «ОРТЕХ-ЖКХ» о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 013/152/05 от 06.05.2005 за период с 01.04.2016 в сумме 2983959,97 руб. и пени за период с 11.04.2016 по 02.03.2017 в сумме 184463,46 руб.

Ответчик представил отзыв, против иска возражает, свои возражения мотивирует отсутствием заключенного между истцом и ответчиком договора аренды на спорный земельный участок, просит уменьшить размер пени на основании статьи 333 ГК РФ.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд



УСТАНОВИЛ:

Между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ОАО «Волгограднефтегазстрой» (Арендатор) 06.05.2005 был заключен договор № 013/152/05 аренды земельного участка площадью 29694 кв.м., с кадастровым номером 34:34:130007:63, расположенного по адресу: <...>, для эксплуатации производственной базы, сроком действия до 31.01.2054.

В период с 01.04.2016 по 03.03.2017 собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, являлось ООО «НПО «ОРТЕХ-ЖКХ»,

Переход права собственности на указанные объекты недвижимости подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предоставленными Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии.

Доказательства обратного ответчиком суду не представлены.

Права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, определены положениями пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ.

Исходя из положений пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи объектов недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования, а покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на такой земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Плату в форме земельного налога вносят собственники земельных участков, землевладельцы и землепользователи. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Согласно пункту 2 статьи 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 ЗК РФ.

Как разъяснил Пленум ВАС РФ в пункте 14 своего Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, в силу закона в период с 01.04.2016 по 03.03.2017 к ООО «НПО «ОРТЕХ-ЖКХ» перешли права и обязанности арендатора по договору аренды № 013/152/05 от 06.05.2005, ранее заключенного между истцом и ОАО «Волгограднефтегазстрой».

Согласно статье 606 Гражданского кодека Российской Федерации (ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или временное пользование.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Учитывая пункт 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Пунктом 1 статьи 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ.

Данная правовая позиция соответствует правоприменительной практике, в том числе Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12403/09.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/11 определена правовая позиция, в соответствии с которой регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, осуществляется в нормативном порядке, принятом уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, что также отражено в Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 № 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата вносится ежемесячно равными долями до 10-го числа текущего месяца.

Размер арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации, Волгоградской области и органов местного самоуправления централизованно устанавливающими оценочные зоны, размер нормативной цены земли (кадастровую стоимость земельного участка), базовые ставки арендной платы и льготы (уменьшения арендой платы или полного освобождения от нее).

В соответствии со статьёй 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Как установлено судом, расчет арендной платы за спорный земельный участок, произведен в соответствии с Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утвержденным Постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п (далее – Порядок), распоряжением Министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 № 281-Р «Об отверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера ареной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде – административном центре Волгоградской области», приказом комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 № 46-н «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области», Федеральным законом от 19.12.2016 № 415-ФЗ «О федеральном бюджете на 2017 год и на плановый период 2018 и 2019 годов» по формуле:

А = (КСЗУ х Кви х Кдп х Кка х Ки).

Из расчета истца следует, что задолженность по арендной плате за период с 01.04.2016 по 02.03.2017 составила 2983959,97 руб. Расчет задолженности судом проверен и признан обоснованным.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Ответчиком наличие задолженности в сумме 2983959,97 руб. не опровергнуто, доказательства погашения задолженности суду не представлены, в связи с чем, требование истца в указанной части признаются судом обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, должник обязан уплатить кредитору определенную законом или договором денежную сумму – неустойку. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Истец просит взыскать с ответчика неустойку в сумме 184463,46 руб.

Между тем, из информационного расчета истца следует, что задолженность по пене за период с 11.04.2016 по 02.03.2017 составляет 141615,23 руб. Судом расчет проверен и признан обоснованным.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки подлежит частичному удовлетворению на сумму 141615,23 руб.

Ответчиком в нарушение статей 65, 67, 68 АПК РФ доказательства явной несоразмерности размера неустойки последствиям нарушения обязательства в материалы дела не представлено, в связи с чем, оснований для их снижения в соответствии со статьей 333 ГК РФ суд не усматривает.

В соответствии с пунктом 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истце был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 110, 167-171 АПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Научно-Промышленное Объединение «ОРТЕХ-ЖКХ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Администрации Волгограда (ИНН <***>, ОГРН <***>) 3125575,20 руб., из которых: 2983959,97 руб. задолженность по арендной плате, 141615,23 руб. пени.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Научно-Промышленное Объединение «ОРТЕХ-ЖКХ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 38628 руб.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия.

В соответствии с частью 2 статьи 257 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший судебный акт.

Судья Любимцева Ю.П.