Решение от 29 сентября 2022 г. по делу № А72-7481/2022

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело №А72-7481/2022

29.09.2022.


Резолютивная часть решения объявлена 22.09.2022.

Полный текст решения изготовлен 29.09.2022.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 304732624000060, ИНН <***>), г.Ульяновск

к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск,

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск

о признании договора аренды недействительным,


при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, паспорт;

от Министерства имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области – ФИО3, доверенность от 06.04.2022 №8, диплом;

от ООО «Специализированный застройщик Аквилон» - ФИО4, доверенность от 06.06.2022, диплом;

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области и к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон», в котором истец просит признать недействительным договор аренды земельного участка от 14.09.2021 №24/01/А-2021-287 и применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон» привести участок в первоначальное состояние и осуществить его возврат арендодателю.

В судебном заседании представитель истца заявил ходатайство об отложении судебного заседания для представления дополнительных документов.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство об отложении судебного заседания, арбитражный суд считает необходимым оставить его без удовлетворения ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

При этом суд исходит из следующего.

Как усматривается из материалов дела, 15.08.2003 между Комитетом по управлению земельными ресурсами и землеустройству Администрации (мэрии) города Ульяновска (Арендодатель) и Индивидуальным предпринимателем ФИО2 (Арендатор) оформлен договор аренды земельного участка № 24-1-009280, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель поселений, площадью 3488,29 кв.м, находящийся по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул. Кольцевая (в районе перекрестка с ул. Варейкиса), для размещения временной автостоянки, без права капитального строительства и передачи другим лицам (п. 1.1 договора) (т.1 л.д.17-20).

Согласно п. 4.1 договора срок аренды участка устанавливается с 15.08.2003 по 30.09.2008.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По истечении срока действия договора ИП ФИО2 не возвратила земельный участок арендодателю, а продолжила пользоваться им.

Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

До 01.03.2015 Земельный кодекс РФ не содержал запрета на возможность возобновления РФ договора аренды публичного земельного участка на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ.

Введенной в действие 01.03.2015 статьей 39.6 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Таким образом, поскольку договор аренды земельного участка № 24-1-009280 от 15.08.2003 заключен до 01.03.2015, и по истечении срока его действия ИП ФИО2 не возвратила земельный участок арендодателю, то договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Земельный участок с кадастровым номером 73:24:011206:47, площадью 3488 кв.м, расположенный по адресу: <...> в районе перекрестка с ул. Варейкиса, относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии со статьей 2 Закона Ульяновской области № 85-ЗО, постановлением Правительства Ульяновской области от 16.11.2018 № 25/557-П, уполномоченным органом по распоряжению участками, собственность на которые не разграничена, с 01.01.2019 является Министерство строительства и архитектуры Ульяновской области (после переименования – Министерство имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области).

Соответственно, к Министерству перешли права арендодателя по договору аренды земельного участка № 24-1-009280 от 15.08.2003, независимо от его переоформления.

В соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ в случае, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в абзаце 12 пункта 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при направлении арендатору уведомления о прекращении договора на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора.

11.02.2021 Министерство направило истцу уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды, в котором известило о расторжении договора по истечении 3-х месяцев.

Данное уведомление получено истцом 16.02.2021.

Факт получения уведомления подтверждается отчетом региональной курьерской службы (РКС) об отслеживании почтового отправления с идентификатором 2369217001475, уведомлением о вручении.

Таким образом, договор аренды земельного участка № 24-1-009280 от 15.08.2003 является расторгнутым с 17.05.2021.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Ульяновской области от 14.06.2022 по делу №А72-2735/2022.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2022 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В соответствии с п.2 ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Следовательно, договор аренды земельного участка № 24-1-009280 от 15.08.2003 между индивидуальным предпринимателем ФИО2 и Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области расторгнут с 17.05.2021. Соответствующая регистрационная запись об обременении в Едином государственном реестре недвижимости погашена в установленном порядке на основании заявления Министерства 17.05.2022.

Распоряжением Губернатора Ульяновской области №883-р от 01.09.2021 в целях реализации масштабного инвестиционного проекта жилищного строительства «Жилой комплекс «Заря» в Железнодорожном районе г.Ульяновска» обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон» предоставлен в аренду без проведения торгов земельный участок с кадастровым номером 73:24:011206:47, местоположение: Ульяновская область, г.Ульяновск, р-н Железнодорожный, ул.Кольцевая, в районе перекрестка с ул.Варейкиса (л.д.120).

14.09.2021 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон» (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №24/01/А-2021-287, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:24:011206:47, площадью 3488 кв.м, находящийся по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул. Кольцевая, в районе перекрестка с ул. Варейкиса, из категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Участок предоставляется в целях реализации масштабного инвестиционного проекта жилищного строительства «Жилой комплекс «Заря» в Железнодорожном районе г.Ульяновска» (п. 1.1 договора) (л.д.115-118).

По передаточному акту земельный участок передан Арендодателем Арендатору.

Обратившись с настоящим исковым заявлением, ФИО2 просит признать недействительным договор аренды земельного участка от 14.09.2021 №24/01/А-2021-287 между Министерством строительства и архитектуры Ульяновской области и ООО «Специализированный застройщик Аквилон» как нарушающий требования закона, поскольку на момент его заключения имелся действующий договор аренды земельного участка с ФИО2


Согласно ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п.1 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка юридическим лицам в соответствии с распоряжением высшего должностного лица субъекта Российской Федерации для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, реализации масштабных инвестиционных проектов при условии соответствия указанных объектов, инвестиционных проектов критериям, установленным законами субъектов Российской Федерации.

В настоящем случае предоставление земельного участка ООО «СЗ Аквилон» осуществлено в соответствии с требованиями ст.39.6 Земельного кодекса РФ.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды земельного участка от 14.09.2021 №24/01/А-2021-287 земельный участок с кадастровым номером 73:24:011206:47, площадью 3488 кв.м, находящийся по адресу: г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул. Кольцевая, в районе перекрестка с ул. Варейкиса, был свободен от прав третьих лиц.

Договор аренды №24-1-009280 от 15.08.2003 с ФИО2 прекращен в мае 2021 года. Иных договоров в отношении данного участка заключено не было.

Согласно акту проведения обследования объекта земельных отношений №17/2022 от 25.02.2022, проведенного специалистами Управления Росреестра по Ульяновской области, при проведении визуального осмотра территории земельного участка с кадастровым номером 73:24:011206:47 (без досмотра объектов капитального строительства) установлено, что на земельном участке размещено одноэтажное нежилое здание, по периметру установлено металлическое ограждение, доступ частично ограничен; земельный участок используется для размещения стоянки автотранспорта, территория огорожена металлическим забором из профлиста и сетки-рабицы, установлены металлические ворота, на территории размещен пост охраны, выделены отдельные стояночные места. По имеющимся сведения стоянка функционирует, предпринимательскую деятельность осуществляет ФИО2

Как следует из Плана недвижимого имущества, составленного УОГУП БТИ 05.04.2007, по адресу г.Ульяновск, Железнодорожный район, ул.Кольцевая, в районе перекрестка с ул. Варейкиса имеется здание автостоянки площадью 40,58 кв.м., фундамент - бетонный, стены - бетонные блоки, металличес., перекрытия – ж/б плиты, деревянные, кровля – металлочерепица, электроснабжение имеется.

В плане недвижимого имущества проставлена отметка «на возведение постройки разрешение не предъявлено». Доказательств получения разрешения на строительство здания ФИО2 не представила.

Сведения о постановке объекта на кадастровый учет отсутствуют, в ЕГРН сведений о правах на данный объект не содержится.

Согласно постановлению Мэра г.Ульяновска №1919 от 15.08.2003 и заключенному на его основании договору аренды №24-1-009280 от 15.08.2003 земельный участок был предоставлен ФИО2 для размещения временной автостоянки без права капитального строительства.

Как усматривается из кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 73:24:011206:47, вид разрешенного использования участка: для размещения временной автостоянки. Данный вид разрешенного использования был изменен на вид разрешенного использования «многоэтажная жилая застройка» распоряжением Минимущества Ульяновской области от 16.07.2021 №1474-од после прекращения договора аренды с истицей.

В соответствии со ст.222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, в отсутствие у ФИО2 каких бы то ни было оснований для строительства объекта недвижимости на земельном участке, находящемся в государственной собственности, в отсутствие воли собственника земельного участка на сохранение данного объекта - здание стоянки подлежит сносу, исключительного права на предоставление земельного участка в порядке подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса РФ у ФИО2 не имеется.

Следовательно, договор аренды земельного участка от 14.09.2021 №24/01/А-2021-287 между Министерством имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области и Обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон» не нарушает требований закона и не может быть признан недействительной сделкой.

Учитывая изложенное, в иске о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности следует отказать полностью.

Расходы по госпошлине в соответствии со ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ следует отнести на истца.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования индивидуального предпринимателя ФИО2 к Министерству имущественных отношений и архитектуры Ульяновской области, к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Аквилон» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.



Судья И.В. Рыбалко