Решение от 6 сентября 2023 г. по делу № А67-7269/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077, http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Томск Дело № А67-7269/2023 06.09.2023 г.

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Бутенко Е.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Томск (ИНН <***>) к Администрации Воронинского сельского поселения, Томская область, д. Воронино (ИНН <***>) о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка № 3 от 08.08.2022,

при участии в заседании представителей: от истца – ФИО3, по доверенности от 31.07.2023, паспорт, от ответчика – ФИО4, по доверенности от 16.08.2021, паспорт,

У С Т А Н О В И Л:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Томской области с иском к Администрации Воронинского сельского поселения (далее – ответчик, администрация) с требованием о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды земельного участка № 3 от 08.08.2022, выраженной в уведомлении исх. № 483 от 05.06.2023.

Ответчик отзыва на исковое заявление по существу предъявленных требований не представил, в судебном заседании требования истца не признал, ходатайствовал о передаче дела на рассмотрение суда общей юрисдикции.

Определением суда от 06.09.2023 в удовлетворении названного ходатайства было отказано.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы искового заявления.

Согласно доводам истца, 08.08.2022 между Администрацией Воронинского сельского поселения и ФИО2 был заключен договор аренды земельного участка № 3, согласно которому ответчик предоставил истцу во временное владение и пользование земельный участок по адресу: Томская область, Томский муниципальный район, Воронинское сельское поселение, д. Новомихайловка, территория автодороги Новомихайловка – Мариинск, ул. 4-й км, 6/1, площадью 8 716 кв.м., кадастровый номер 70:14:0300090:8413, разрешенное использование – для проектирования и строительства административно-торгового здания, производственного цеха, ритуального зала, котельной, часовни, размещения открытой стоянки для легковых автомобилей. Договор заключен сроком на 3 года. Земельный участок был передан в пользование истцу, что подтверждается актом приема-передачи. Истец надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору, в том числе обязанность по внесению арендной платы. Между тем 17.07.2023 истцом было получено уведомление исх. № 483 от 05.06.2023 о досрочном внесудебном

расторжении договора аренды. Каких-либо предварительных писем, переписки сторон до получения истцом этого уведомления не было. Согласно тексту уведомления, ответчик со ссылкой на п. 6.2 договора сообщил истцу о расторжении договора аренды начиная с 20.06.2023. Свое решение ответчик аргументировал тем, что на данном земельном участке был выявлен факт незаконного спиливания 66 деревьев породы «Береза» общим объемом 67,448 куб. При этом нигде по тексту уведомления не указывается, что данные противоправные действия совершил сам истец. В соответствии с п. 6.2 договора он может быть досрочно расторгнут, если арендатор использует земельный участок способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки и прилегающей территории, пользуется участком с существенным нарушением или неоднократными нарушениями условий договора или назначения земельного участка. Полагая вышеуказанное уведомление незаконным и необоснованным, истец обратился в суд с настоящим иском.

Проанализировав обстоятельства дела, суд приходит к выводу о том, что между истцом и ответчиком сложились правоотношения, регулируемые гл. 21, 22, 29, 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы и процессуальное поведение лиц, участвующих в деле, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что исковые требования подлежат удовлетворению, при этом основывая свои выводы на следующем.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статей 8, 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований и возражений.

Из положений части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Воронинского сельского поселения (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № 3 от 08.08.2022 (далее – договор).

В силу п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок по адресу: Российская Федерация, Томская область, Томский муниципальный район, Воронинское сельское поселение, д. Новомихайловка, территория автодороги Новомихайловка – Мариинск, ул. 4-й км, 6/1, площадью 8 716 кв.м., кадастровый номер 70:14:0300090:8413, категория земель: земли промышленности, энергетики, транспорта, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и иного специального назначения, разрешенное использование: для проектирования и строительства административно-торгового здания, производственного цеха, ритуального зала, котельной, часовни, размещения открытой стоянки для легковых автомобилей.

Договор заключен сроком на 3 года; считается заключенным, вступает в силу и становится обязательным для сторон в день его подписания сторонами и действует с 08.08.2022 по 07.08.2025 (п. 2.1, 2.2 договора).

Согласно п. 3.1, 3.3 договора арендатор в течение всего срока аренды земельного участка вносит арендную плату, которую уплачивает ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала (за исключением IV квартала, плата за который вносится не позднее 10 декабря текущего года) по указанным в договоре реквизитам.

Размер ежегодной арендной платы по договору составляет 572 371 рублей (п. 3.5).

В соответствии с п. 4.1.3 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора по основаниям и в порядке, установленным действующим законодательством и договором; отказаться от исполнения договора по основаниям и в порядке, установленным договором (п. 4.1.5); осуществлять контроль за целевым использованием и охраной земель арендатором, требовать досрочного расторжения договора при нарушении арендатором условий договора (п. 4.1.6).

Арендатор вправе использовать земельный участок в порядке, установленном договором и действующим законодательством (п. 4.3.2).

Арендатор обязан: использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (п. 4.4.4), не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории (п. 4.4.8).

Согласно п. 6.2 договора он может быть досрочно расторгнут (в том числе в судебном порядке) по требованию арендодателя в случаях, если:

1) арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением либо с неоднократными нарушениями условий договора или назначения земельного участка;

2) арендатор использует земельный участок способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки земельного участка и прилегающей территории;

3) арендатор более двух раз подряд по истечении установленного п. 2.2 договора срока платежа не вносит арендную плату;

4) внесение изменений в федеральное земельное законодательство, касающееся оснований действия и прекращения договора;

5) имеются иные основания, предусмотренные действующим законодательством.

Сторона, имеющая намерение расторгнуть договор или отказаться от его исполнения, должна направить уведомление о расторжении (отказе от исполнения) договора другой стороне по известному ей почтовому и (или) иному адресу другой стороны с указанием основания расторжения (отказа от исполнения) договора, предусмотренного договором либо действующим законодательством, не позднее чем за 15 календарных дней до даты расторжения договора (п. 6.5).

Договор считается расторгнутым со дня, указанного в уведомлении о расторжении (отказе от исполнения) договора (п. 6.6).

Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 18.08.2022, номер регистрации 70:14:0300090:8413-70/052/2022-2, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

По акту приема-передачи от 08.08.2022 спорный земельный участок был передан истцу при отсутствии претензий с его стороны к состоянию участка.

Ответчиком в адрес истца было направлено уведомление о расторжении договора (об одностороннем отказе от договора) аренды земельного участка исх. № 483 от 05.06.2023, в котором со ссылкой на п. 4.4.4, 4.4.8, 6.2 договора администрация указала, что на переданном в аренду земельном участке был выявлен факт незаконного спиливания 66 деревьев породы «Береза» общим объемом 67,448 куб.м. Договор считается расторгнутым с 20.06.2023 в связи с использованием земельного участка способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки земельного участка, с существенным нарушением условий договора, выразившемся в незаконном спиливании деревьев.

Не согласившись с данным уведомлением, истец обратился в суд, указав, что ответчиком не представлено доказательств наличия виновных действий со стороны арендатора, которые бы могли являться основанием для расторжения договора. Истец свою вину в выявленных фактах спиливания деревьев не признавал и не признает. Никаких процессуально значимых документов правоохранительными органами в адрес истца по данному факту также не выносилось. Более того, договор аренды не содержал подробную

информацию о таких особенных отличительных признаках и характеристиках земельного участка, как порода и количество деревьев, произрастающих на нем.

Выслушав объяснения ответчика и истца, исследовав материалы дела, руководствуясь положениями статей 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает, что требования истца подлежат удовлетворению исходя из следующего.

Материалами дела подтверждается, что между сторонами заключен договор аренды.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По правилам статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 Гражданского кодекса РФ).

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 619 Гражданского кодекса РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Специальные основания прекращения аренды земли установлены Земельным кодексом РФ (статьи 45, 46).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса РФ установлено, что аренда может быть прекращена в случаях использования земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде; порчи земель; невыполнения обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв.

Подписав договор, стороны добровольно приняли на себя обязательства по исполнению его условий (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Пунктом 4 названной статьи предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 настоящего Кодекса).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом или иными правовыми актами.

В силу положений ст. 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 1, 2 ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, условиями договора предусмотрено (п. 6.2), что основаниями для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя являются использование арендатором земельного участка с существенным нарушением либо с неоднократными нарушениями условий договора или назначения земельного участка; способами, приводящими к ухудшению экологической обстановки земельного участка и прилегающей территории.

Между тем из материалов дела не усматривается совершение арендатором каких-либо противоправных действий, в частности по сносу зеленых насаждений. Как следует из пояснений представителя ответчика, у администрации доказательства совершения действий

по сносу деревьев на земельном участке арендатором отсутствуют. Земельный участок не огорожен, доступ третьих лиц на участок не ограничен.

Таким образом, в данном случае с учетом фактических обстоятельств у ответчика не имелось правовых оснований для одностороннего отказа от договора аренды. Как верно указано истцом, виновные действия третьих лиц не могут служить основанием для расторжения договора аренды (постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 27.10.2022 № Ф03-4902/2022 по делу № А51-20191/2021, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 23.10.2018 № Ф06-38014/2018 по делу № А06-10238/2017). Доказательств нарушения условий договора арендатором ответчиком суду не представлено. Тот факт, что земельный участок передан в аренду конкретному лицу, не означает возложение на такое лицо ответственности за правонарушения, совершенные иными лицами на территории участка.

Кроме того, суд отмечает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Условиями предоставления судебной защиты лицу, обратившемуся в суд с соответствующим требованием, являются установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, наличие и установление факта его нарушения и, наконец, установление факта нарушения права истца именно ответчиком.

Будучи стороной договора аренды, истец обладает законным интересом в оспаривании одностороннего прекращения указанного договора. Заключая договор, истец правомерно рассчитывал на предоставление в его пользование соответствующего имущества, пользование им с целью извлечения прибыли. Очевидно, что прекращение этого договора истцом в одностороннем порядке влияет на правовой статус истца.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2 ст. 154 Гражданского кодекса РФ).

Оспариваемый отказ от договора по смыслу статей 153, 154 ГК РФ является односторонней сделкой, направленной на прекращение договорных отношений. Следовательно, такая сделка может быть признана судом недействительной по предусмотренным законом основаниям.

Согласно разъяснениям, изложенным в п. 50-51 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу статьи 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки).

Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Вместе с тем такая сделка по смыслу статьи 168 ГК РФ может быть признана недействительной по предусмотренным в законе основаниям.

Так, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлениях Арбитражного суда Центрального округа от 10.12.2019 по делу № А64-1197/2019, от 31.07.2018 по делу № А645731/2017.

Как разъяснено в п. 10, 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», по общему правилу право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий должно быть предусмотрено ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Право на односторонний отказ от исполнения обязательства либо на изменение его условий может быть предусмотрено договором для лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, в отношениях между собой, а также для лица, не осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Предоставление договором права на отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий для лица, осуществляющего предпринимательскую деятельность, по отношению к лицу, не осуществляющему предпринимательскую деятельность, допускается только в специально установленных законом или иными правовыми актами случаях (абзац второй пункта 2 статьи 310 ГК РФ).

Если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

В данном случае ответчиком не представлено доказательств совершения арендатором виновных действий, которые бы могли являться основанием для расторжения договора. Между тем согласно п. 6.2 договора основанием для его расторжения являются именно виновные действия самого арендатора, а не третьих лиц.

Кроме того, согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. В данном случае ответчиком не представлено доказательств направления арендатору подобного предупреждения.

Из буквального содержания п. 6.2 договора также не следует, что речь в нем идет о случаях одностороннего отказа от исполнения договора (ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ). В данном пункте договора говорится о случаях расторжения договора (в том числе в судебном порядке), но не о праве арендодателя отказаться от исполнения договора путем направления уведомления в адрес арендатора (в отличие, например, от формулировки п. 6.3, которая содержит именно право арендодателя отказаться от исполнения договора). Между тем по смыслу ст. 450.1 Гражданского кодекса РФ право на односторонний отказ от договора должно быть выражено в тексте договора ясно и недвусмысленно. Иными словами, в договоре должно быть прямо предусмотрено право арендодателя отказаться от договора в одностороннем порядке.

На основании изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат

удовлетворению.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в

соответствии с положениями ст. 110 АПК РФ и взыскиваются с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса

Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным односторонний отказ Администрации Воронинского сельского поселения, Томская область, д. Воронино (ИНН <***>) от договора аренды земельного участка № 3 от 08.08.2022, выраженный в уведомлении исх. № 483 от 05.06.2023.

Взыскать с Администрации Воронинского сельского поселения, Томская область, д. Воронино (ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Томск (ИНН <***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления решения в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Томской области.

Судья Е.И. Бутенко

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство РоссииДата 01.06.2023 7:21:00

Кому выдана Бутенко Евгений Игоревич