Решение от 2 марта 2022 г. по делу № А43-41683/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А43-41683/2021

г. Нижний Новгород 2 марта 2022 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Бодровой Натальи Владимировны (шифр дела 14-780),

при ведении протокола и аудиозаписи судебного заседания помощником судьи Калагановой Е.Г.,

рассмотрел в судебном заседании дело по исковому заявлению Прокуратуры Нижегородской области в интересах муниципального образования закрытого административно-территориального образования г. Саров Нижегородской области в лице администрации г. Саров Нижегородской области

к ответчикам:

1) Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров, город Саров Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН: <***>)

2) закрытому акционерному обществу «СаровГидроМонтаж», город Саров Нижегородской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительными пункт 5.1.5, 11.1 договора аренды земельного участка,


при участии представителей сторон:

от Прокуратуры: ФИО1, удостоверение № 233682,



установил:

Прокуратура Нижегородской области в интересах муниципального образования закрытого административно-территориального образования г. Саров Нижегородской области (далее - Прокуратура) обратилась в суд с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации г. Саров (далее - Комитет), закрытому акционерному обществу «СаровГидроМонтаж» (далее - Общество) о признании недействительными пунктов 5.1.5 и 11.1 договора аренды земельного участка № 17-05-07/40 от 09.09.2020.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчики, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Комитет в ранее представленном отзыве на иск исковые требования отклонил, указав, что арендодателем по спорному договору выступает Администрация г. Сарова и следовательно Комитет является ненадлежащим ответчиком по спору.

По мнению Комитета, объем предоставленных пунктом 5.1.5 договора Обществу прав не превышает объем прав, установленных частью 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Пункт 11.1.6 не противоречит части 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому пункт 11.1 договора не может быть признан недействительным полностью.

Кроме того, Комитет указал, что истцом не представлено каких-либо доказательств, что спорная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц.

Общество в отзыве на иск указало, что оставляет рассмотрение спора на усмотрение суда.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков по имеющимся доказательствам.

Из материалов дела усматривается, 09.09.2020 Комитет (арендодатель) и ЗАО «СаровГидроМонтаж» (арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 17-05-07/40, согласно пункту 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок на 49 лет с 07.09.2020 по 06.09.2069, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, имеющий кадастровый номер - 13:60:0010024:45 площадью 18438 кв.м, расположенный по адресу: <...> с видом разрешенного использования: эксплуатация зданий и сооружений.

Согласно пункту 5.1.5 договора арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив, предать земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка при условии получения предварительного письменного согласия арендодателя.

В силу пункта 11.1 договора договор может быть расторгнут досрочно арендодателем в одностороннем порядке без обращения в суд в случаях:

11.1.1. Когда Арендатор использует земельный участок не в соответствии с правилами, установленными для категории земель, целевым назначением (видом разрешенного использования) земельного участка;

11.1.2. Когда Арендатор нарушил хотя бы одно обязательство, принятое им на себя в соответствии с настоящим Договором;

11.1.3. Когда Арендатор осуществляет использование земельного участка с грубыми нарушениями правил рационального использования земли, в частности, если это приводит к существенному ухудшению состояния земель и экологической обстановки;

11.1.4. Когда Арендатор не устраняет совершенное им нарушение земельного законодательства;

11.1.5. Арендатор более двух раз по истечении срока платежа, установленного решением Городской Думы г. Сарова, регулирующим отношения по арендной плате за землю на территории города Сарова, не внес арендную плату;

11.1.6. Изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Прокуратура Нижегородской области, полагая, что пункты 5.1.5 и 11.1 договора не соответствует требованиям действующего законодательства, обратилась с настоящим иском в суд.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителя заявителя, суд удовлетворяет заявленное требование в силу следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно положениям статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Согласно пунктам 2 и 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, участников свободной экономической зоны на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя, которым земельные участки предоставлены в аренду без проведения торгов для реализации договоров об условиях деятельности в свободной экономической зоне, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 29 ноября 2014 года № 377-ФЗ "О развитии Республики Крым и города федерального значения Севастополя и свободной экономической зоне на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя", а также субъектов малого и среднего предпринимательства, арендующих земельные участки, включенные в перечни государственного имущества и муниципального имущества, предусмотренные частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом (пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, положения пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвующему в проведении торгов, необоснованных преимуществ, на исключении возможности для лица, не участвующего в торгах, стать стороной по договору в обход установленных законодательством процедур.

На основании вышеизложенного суд пришел к выводу, что пункт 5.1.5 договора предоставляет необоснованные преимущества лицам, не принимавшим участие в торгах, на получение арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого вноса в производственный кооператив при условии письменного согласия арендодателя.

Условия договора, предоставляющие арендатору возможность передачи своих прав и обязанностей третьим лицам без проведения торгов, не соответствуют действующему законодательству, балансу публичных и частных интересов, в силу чего являются ничтожными на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, исковые требования Прокуратуры в части признания недействительным пункта 5.1.5 договора заявлены обоснованно и правомерно, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Также заявлено требование о признании недействительным пункта 11.1 спорного договора.

Общие условия изменения и расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, а также определено, что договором аренды могут быть предусмотрены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Вместе с тем пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, нормы земельного законодательства при регулировании земельных отношений являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено специальное правило расторжения договора, применяемое к договорам аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, срок действия которых превышает пять лет.

Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 23 Постановления от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского Кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

В этой связи право на одностороннее расторжение договора аренды должно быть специально предусмотрено договором, а что касается договоров аренды земельного участка, заключенных на срок более пяти лет, то их досрочное расторжение возможно только по решению суда, поскольку Земельным Кодексом Российской Федерации прямо запрещен односторонний отказ от исполнения такого договора аренды земельного участка во внесудебном порядке.

Вместе с тем оспариваемый пункт 11.1 договора аренды земельного участка, заключенного на срок более пяти лет, вопреки положениям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривает право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения данного договора.

С учетом изложенного исковые требования Прокуратуры в части признания недействительным пункта 11.1 договора заявлены обоснованно и правомерно, в связи с чем подлежат удовлетворению.

Комитет, оспаривая исковые требования, указал, что истцом не представлено каких-либо доказательств, что спорная сделка посягает на публичные интересы либо права и охраняемые интересы третьих лиц.

Указанный довод судом отклонен.

В данном случае предъявленный Прокуратурой иск направлен на недопущение заключения таких договоров в будущем и служит целям реализации таких задач судопроизводства в арбитражных судах, как укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также формирование уважительного отношения к закону (статья 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

Целью обращения прокурора с рассматриваемым иском в суд является защита публичных интересов, поскольку включение в текст договора оспариваемого незаконного условия не соответствует принципам добросовестности ведения деятельности участниками гражданского оборота и баланса публичных и частных интересов.

Остальные доводы Комитета судом отклонены, как противоречащие нормам права.

Суд удовлетворяет исковые требования в полном объеме.

Государственная пошлина в силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации составляет 6000 рублей и относится на Комитет, поскольку договор заключен на основании Постановления администрации г. Сарова, однако взысканию в доход бюджета не подлежит по причине освобождения последнего от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

признать недействительными пункты 5.1.5 и 11.1 договора аренды земельного участка № 17-05-07/40 от 09.09.2020.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Н.В. Бодрова