Решение от 9 апреля 2021 г. по делу № А45-36143/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ

Дело №А45-36143/2020
г. Новосибирск
09 апреля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 05 апреля 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 09 апреля 2021 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Абаимовой Т.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Экситоний» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

к обществу с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» (конкурсный управляющий ФИО1), г. Новосибирск

третье лицо: ПАО «МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов»

о признании недействительной сделки по отказу от исполнения обязательства

при участии в судебном заседании:

истца: ФИО2 по доверенности от 21.12.2020, диплом, паспорт

ответчика: ФИО3 по доверенности от 16.03.2021, диплом, паспорт, ФИО4 по доверенности от 01.01.2021, диплом, паспорт (онлайн)

третьего лица: не явился, извещен

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Новосибирской области обратилось общество с ограниченной ответственностью «Экситоний» (далее – истец, ООО «Экситоний», арендатор) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ВДТ Строй» (конкурсный управляющий ФИО1) (далее – ответчик, ООО «ВДТ Строй», арендодатель) о признании недействительной сделки, выразившейся в одностороннем отказе конкурсного управляющего ООО «ВДТ Строй» ФИО1 от исполнения договора аренды нежилого помещения № 10/24.2 от 24.07.2020.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено ПАО «МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» (далее – третье лицо).

Исковые требования мотивированы несоответствием оспариваемого отказа положениям статьи 102 Федерального закона № 127-ФЗ «О банкротстве (несостоятельности)», отсутствием у арендатора задолженности по арендным платежам; истец полагает, что договор аренды не препятствует восстановлению платежеспособности должника, исполнение должником данной сделки не влечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. Кроме того, согласно отчета №13583 от 25.02.2021 об оценке рыночной стоимости арендной платы помещений, выполненного ООО «Сибирский институт оценки», по состоянию на 24.07.2020 арендная плата за 14 помещений, общей площадью 137,1 кв.м., составляет 127 943,00 руб. в месяц, тогда как в спорном договоре арендная плата была установлена в размере 340 550,00 руб.

Ответчик считает заявленные требования необоснованными по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнении к нему, ссылается на то, что исполнение договора аренды повлечет причинение убытков должнику и кредиторам, поскольку стоимость арендной платы по договору аренды, установленная сторонами, является явно заниженной по сравнению с рыночной стоимостью аренды, при этом в стоимость арендной платы также входит оплата коммунальных платежей; арендатором самостоятельно предпринимались меры по уменьшению арендной платы, путем направления конкурсному управляющему письма о возврате части арендуемых помещений общей площадью 17,6 кв.м. и снижении арендной платы до 252 550,00 руб.; кроме того, договор аренды заключен ответчиком без согласия залогодержателя - ПАО «Межтопэнергобанк», который заявил о согласии на расторжение спорного договора; в настоящее время спорные помещения переданы в аренду ООО «Белая сфера-Констракшн», арендная плата за помещения площадью 137,1 кв.м. согласована сторонами в размере 510 825,00 руб.

Третье лицо в отзыве на исковое заявление поддерживает доводы ответчика, считает исковые требования необоснованными, полагает, что конкурсный управляющий отказавшись от договора аренды, обоснованно пришел к выводу о том, что исполнение договора не способствует восстановлению платежеспособности должника, а наоборот, причиняет убытки должнику, и ухудшает состояние конкурсной массы.

В соответствии со статьями 123, 156 АПК РФ дело рассмотрено по существу в отсутствии представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Как следует из материалов дела, 24.07.2020 между ООО «ВДТ Строй» (арендодатель) и ООО «Экситоний» (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 10/24.2 (далее – договор аренды), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование за плату нежилые помещения общей площадью 137,1 кв.м., расположенные на отметках 0.00, - 5.40, административного здания по адресу: <...> (Аквапарк «Аквамир»), именуемые в дальнейшем «Помещения», указанные в плане помещений, являющемся Приложением №1 к настоящему договору для размещения офиса, массажного кабинета и организации проката полотенец, для размещения водного аттракциона, торговой точки по продаже мороженого, для организации комнаты отдыха, для размещения зоны «Фиш пилинг», для реализации водозащитных чехлов для телефонов, тапочек, иных сопутствующих товаров, для организации фотоуслуг посетителям аквапарка «Аквамир» и вспомогательных к ним целях.

Согласно пункту 3.1. договора аренды нежилого помещения арендная плата за пользование арендованным помещением №114 общей площадью 9 кв.м., часть помещения №132 общей площадью 51,7 кв.м. расположенных на отметке – 5.40 установлена в размере 500 рублей 00 копеек за 1 кв.м, в том числе НДС 20%;

арендная плата за пользование частью помещения №132 общей площадью 14 кв.м., частью помещения №183 общей площадью 1 кв.м., частью помещения №78 общей площадью 2 кв.м., частью помещения №6 общей площадью 1 кв.м., помещение №119 общей площадью 9,6 кв.м., помещений №118 общей площадью 14,1 кв.м., помещение №80 общей площадью 8 кв.м., расположенных на отметке 0.00 установлена в размере 5 000 рублей 00 копеек.

арендная плата за пользование частью помещения №3 общей площадью 12,5 кв.м., частью помещений №17 общей площадью 5 кв.м. расположенных на отметке – 5.40 установлена в размере 3 000 рублей 00 копеек;

арендная плата за пользование частью помещения б/н общей площадью 9,2 кв.м., расположенного на отметке – 5,40 установлена в размере 1 000 рублей 00 копеек.

В стоимость арендной платы входит оплата коммунальных платежей (электроэнергия, отопление, водоснабжение, водоотведение).

Согласно п. 3.2. договора аренды оплата арендной платы производится арендатором ежемесячно в размере 340 550 рублей 00 копеек.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 15.09.2020 по делу № А45-10429/19 ООО «ВТД Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Заявлением исх.№ ОТК-07 от 10.12.2020 конкурсный управляющий ООО «ВДТ Строй» ФИО1 отказался от исполнения Договора № 10/24.2 от 24.07.2020 аренды нежилого помещения, заявил о прекращении договора аренды с момента получения заявления арендатором, о необходимости незамедлительного возврата арендуемого имущества в связи с прекращением договора аренды.

Отказ мотивирован следующими обстоятельствами:

- дальнейшее исполнение должником сделки может повлечь за собой убытки для конкурсной массы по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах;

- договор аренды заключен в отсутствии согласия залогодержателя;

- наличие неравноценных условий о размере арендной платы приведет к существенным затруднениям реализации конкурсной массы должника, в связи со снижением ликвидности имущества.

Полагая, что отказ конкурсного управляющего от договора аренды противоречит требованиям действующего законодательства, ООО «Экситоний» обратилось в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Согласно абзацу 4 пункта 3 статьи 129 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 Закона о банкротстве.

В соответствии со статьей 102 Закона о банкротстве внешний управляющий в течение трех месяцев с даты введения внешнего управления вправе отказаться от исполнения договоров и иных сделок должника. Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

В случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 102 Закона о банкротстве, договор считается расторгнутым с даты получения всеми сторонами по такому договору заявления внешнего управляющего об отказе от исполнения договора.

Следовательно, нормами Закона о банкротстве предусмотрены как форма отказа от исполнения договора (письменное заявление конкурсного управляющего об отказе от исполнения договора), так и совокупность необходимых условий, являющихся основанием для заявления этого отказа (пункт 3 статьи 450 ГК РФ), то есть для признания такого отказа действительным.

Оспариваемый отказ мотивирован тем, что исполнение договора аренды повлечет причинение убытков должнику и кредиторам.

Как следует из договора аренды ежемесячный размер арендной платы за пользование помещениями общей площадью 137, 1 кв.м. составляет 340 550,00 руб.

В соответствием с пунктом 6 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.10.2016) по смыслу Закона о банкротстве под восстановлением платежеспособности понимается достижение должником таких хозяйственных показателей, которые бы позволяли полностью удовлетворить требования всех его кредиторов.

Положения пунктов 1 и 2 статьи 102 Закона о банкротстве должны быть истолкованы таким образом, чтобы не допустить неосновательное обогащение (сбережение) должника за счет своих контрагентов (гл. 60 ГК РФ).

Для этого следует признать, что сфера применения указанной выше нормы для предпринимательских сделок ограничивается такими из них, которые по своей природе предполагают обмен имущественными ценностями, то есть являются возмездными договорами (п. 1 ст. 423 ГК РФ). При оценке правомерности отказа внешнего управляющего от таких договоров в целях соблюдения баланса прав сторон соглашения судам необходимо проверять совершенные к моменту отказа встречные предоставления.

По информации конкурсного управляющего часть арендуемых помещений общей площадью – 31,6 кв.м., расположенных на отметке 0.00 (1 этаж) использовались ООО «Экситоний» для предоставления SPA услуг.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела Отчету об оценке №8886 от 23.11.2020, средняя ставка арендной платы объектов свободного назначения с возможным использованием под SPA услуги составляет 11 644 руб. (стр. 111-113 Отчета об оценке №8886 от 23.11.2020).

Согласно Отчету об оценке №8886 от 23.11.2020, средняя ставка арендной платы объектов свободного назначения в первом полугодии 2020 г. в г. Новосибирске (Центр города) составила 879 руб. за кв.м. (стр. 110 Отчета об оценке №8886 от 23.11.2020 г.).

Таким образом, среднерыночная арендная плата за 31,6 кв.м., используемая для SPA услуг должна составлять 367 950,4 руб. в месяц, среднерыночная арендная плата за 105,5 кв.м. должна составлять 92 734,5 руб. в месяц.

По мнению ответчика, общая сумма арендной платы за спорные помещения должна составлять не менее 460 684,90 руб. в месяц.

Истцом представлен в материалы дела Отчет №13583 от 25.02.2021 об оценке рыночной стоимости арендной платы помещений, выполненный ООО «Сибирский институт оценки», согласно которого по состоянию на 24.07.2020 арендная плата за 14 помещений, общей площадью 137,1 кв.м., составляет 127 943,00 руб. в месяц.

При анализе представленных сторонами отчетов судом установлено следующее.

Оценщиками при составлении отчетов был применен сравнительный подход.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки были утверждены общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

Согласно пункту 13 ФСО №1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В Отчете №13583 от 25.02.2021в качестве объектов-аналогов использовались следующие объекты: нежилое помещение площадью 62 кв.м. по адресу: <...>; нежилое помещение площадью 55,7 кв.м. по адресу: <...>; нежилое помещение площадью 115 кв.м. по адресу: <...>; нежилое помещение площадью 62 кв.м. по адресу: <...>; нежилое помещение площадью 44,4 кв.м. по адресу: <...>; которые расположены в многоквартирных жилых домах, а также нежилое помещение площадью 38 кв.м. по адресу: <...> ТК «Гранит», расположенное в торговом комплексе.

В Отчете об оценке №8886 от 23.11.2020 приведены для сравнения объекты №1 и объект №5 , расположенные в бизнес-центре, в котором располагался термальный комплекс «Мира Термы».

Как следует из договора аренды, арендуемые помещения находятся в аквапарке «Аквамир» по адресу <...>.

К территории Аквапарка относятся: «Водная зона», в которую входят различные бассейны, зона водных аттракционов, душевые, SPA зона, Relax-зона, комплекс саун-бань, массажные кабинеты и т.д.

Аналогичное следует и из назначения по использованию арендованных помещений - для размещения офиса, массажного кабинета и организации проката полотенец, для размещения водного аттракциона, торговой точки по продаже мороженного, для организации комнаты отдыха, для размещения зоны «Фиш пилинг», для реализации водозащитных чехлов для телефонов, тапочек, иных сопутствующих товаров, для организации фотоуслуг посетителям аквапарка «Аквамир» и вспомогательных к ним целях

Таким образом, используемые в Отчете об оценке №8886 от 23.11.2020 объекты-аналоги по своей специфике могут быть сопоставимы и конкурировать с помещениями по спорному договору аренды.

Исходя из изложенного, суд полагает, что отчет, представленный ответчиком, содержит более достоверные сведения.

Следует отметить, что в настоящее время ответчиком с ООО «Белая сфера-Констракшн» заключен договор аренды нежилого помещения №КП-5, в котором арендная плата за помещения площадью 137,1 кв.м. согласована сторонами в размере 510 825, 00 руб. ежемесячно, что значительно превышает размер арендной платы по сравнению со спорным договором аренды.

Довод истца о том, что отказ от исполнения договора повлечет за собой прекращение поступления денежных средств в виде арендной платы, что приведет к снижению платежеспособности должника, противоречит материалам дела.

При исследовании и оценке фактических обстоятельств дела и имеющихся в деле доказательств, суд пришел к выводу о том, что конкурсный управляющий представил допустимые и бесспорные доказательства, свидетельствующие о причинении должнику в результате исполнения спорной сделки убытков по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, поскольку размер арендной платы за переданное в аренду идентичное имущество в 1,5 раза превышает размер арендной платы за арендуемое имущество по спорному договору.

Довод истца об отсутствии у него задолженности по договору аренды не может свидетельствовать о незаконности оспариваемого отказа при установленных судом обстоятельства.

Предоставляя право конкурсному управляющему заявить отказ от исполнения договора, законодатель исходил из того, что цель конкурсного производства - соразмерное удовлетворение требований кредиторов - может быть достигнута путем максимизации прибыли, полученной от реализации имущества, составляющего конкурсную массу. В целях сохранения и приумножения конкурсной массы должника конкурсному управляющему предоставлено было право отказаться от договоров, исполнение по которым ведет к уменьшению конкурсной массы.

Сохранение действия договора аренды по заниженной цене, при наличии возможности извлечь большую прибыль от эксплуатации спорных помещений, очевидно, повлечет за собой убытки для конкурсной массы по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах.

Довод истца о том, что ответчик до направления оспариваемого отказа не обратился к нему с предложением об аренде помещений на иных условиях, судом не принимается во внимание, поскольку из материалов дела не следует, что истец имел намерение пользоваться помещением с оплатой, превышающей установленную в договоре аренды. Напротив, письмом от 23.11.2020 исх. №22 ООО «Экситоний» уведомил конкурсного управляющего о возврате части арендуемых помещений общей площадью 17,6 кв.м. и снижении арендной платы до 252 550,00 руб.

Следует также отметить, что договор аренды был заключен в отсутствии согласия залогодержателя ПОА «Межтопэнергобанк».

Исходя из вышеизложенного, суд пришел к выводу, что у конкурсного управляющего имелись необходимые основания для отказа от исполнения сделки, как то: 1) сделка препятствует восстановлению платежеспособности должника; 2) исполнение сделки повлечет за собой возникновение у должника убытков, которые обычно отсутствуют при совершении аналогичных сделок при сравнимых обстоятельствах., в связи с чем правовые основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ уплаченная истцом госпошлина относится на ООО «Технокомсервис».

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».


Руководствуясь статьями 110, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Т.В. Абаимова