Решение от 20 марта 2019 г. по делу № А14-27342/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж Дело № А14-27342-2018

Резолютивная часть решения оглашена 13 марта 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 20 марта 2019 года

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Симоновой И.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Версаль», Воронежская область Рамонский район с. Ямное (ОГРН <***>, ИНН <***>),

к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконным отказа № КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 в государственной регистрации договора перенайма № 30/1 от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО2, представитель по доверенности б/н от 09.08.2018, паспорт,

от заинтересованного лица: ФИО3, представитель по доверенности б/н от 29.12.2018, паспорт,

у с т а н о в и л :

общество с ограниченной ответственностью «Версаль» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании недействительным отказа Управления Росреестра по Воронежской области № КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 в государственной регистрации договора перенайма № 30/1 от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

Представитель регистрирующего органа возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в отзывах.

В судебном заседании 05.03.2019 в порядке статьи 163 АПК РФ, объявлялся перерыв до 13.03.2019.

Из материалов дела следует:

На основании решения аукционной комиссии администрации Шуберского муниципального района Воронежской области от 02.03.2015 с ООО «Версаль» был заключен договор аренды земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:130 предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 2 от 19.03.2015.

24.11.2016 администрация Шуберского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области постановлением № 1163 утвердила проект планировки территории микрорайона «Волошинский» поселка Шуберское Новоусманского района Воронежской области.

В настоящий момент при освоении Обществом земельного участка в установленном порядке утверждена документация по планировке территории, проведен государственный кадастровый учет земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, получены необходимые технические условия, осуществлено строительство объектов инженерной инфраструктуры.

08.08.2017 между администрацией Шуберского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области и ООО «Версаль» был заключен договор аренды спорного земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:419 (предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства) № 30, образованный путем раздела земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:130, переданного Обществу по договору аренды земельного участка (предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства) № 2 от 19.03.2015.

14.08.2018 между ООО «Версаль» и ФИО4 заключен договор перенайма № 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

В тот же день стороны договора в лице своих представителей обратились в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации договора перенайма № 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017.

Уведомлением № КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 Управление Росреестра по Воронежской области отказало в государственной регистрации договора перенайма № 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017, в связи с тем, что действующее на момент заключения договора перенайма № 30/1 законодательство не допускает возможности уступки прав и перевода долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора.

Общество, полагая, что оспариваемый отказ не соответствует нормам Земельного кодекса РФ, Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив материалы дела, заслушав доводы и пояснения, участвующих в деле лиц, оценив представленные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) установлено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) незаконным необходимо наличие обоих условий: не соответствие их закону и нарушение прав и интересов гражданина или юридического лица.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, в том числе их возникновение, подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (пункт 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В силу части 1 статьи 14 Закон № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав установлены частью 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

В соответствии с частью 5 статьи 18 Закона № 218-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 21 настоящего Федерального закона и требованиям принятых в соответствии с настоящим Федеральным законом нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, если иное не установлено настоящим Федеральным законом или иными федеральными законами.

В силу части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (подпункт 5); представлена (поступила) информация об отсутствии документов (сведений, содержащихся в них), запрошенных органом регистрации прав по межведомственным запросам (подпункт 10).

В осуществлении государственного кадастрового учета отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета (статья 27 Закона о регистрации).

В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу названного Федерального закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Из представленных суду доказательств следует, что извещение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:130 для его комплексного освоения в целях жилищного строительства было опубликовано администрацией Шуберского сельского поселения Новоусманского муниципального района Воронежской области 27.01.2015; документация аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства была разработана Администрацией в соответствии с земельным законодательством, действовавшим до 01.03.2015; заявки участники аукциона также подавали в соответствии законодательством, действующим до 01.03.2015 (до вступления в силу изменений в части отмены ст. 30.2 Земельного кодекса РФ согласно Федеральному закону от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Таким образом, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам данного аукциона регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015.

Согласно пункту 1 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015) земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.

Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи (пункт 2).

Согласно пункта 4 статьи 30.2 ЗК РФ (в редакции до 01.03.2015) арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 настоящего Кодекса, независимо от срока действия договора аренды такого земельного участка.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Принимая во внимание то обстоятельство, что земельный участок предоставлен для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, арендатор имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Довод Управления Росреестра ВО о незаконности заявленного к регистрации договора перенайма № 30/1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017, ввиду наличия предусмотренного ч. 7 ст. 448 ГК РФ запрета уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора, основан не неверном толковании закона.

Действительно, в соответствии с ч. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Однако, статья 448 ГК РФ получила указанную редакцию после вступления в силу Федерального закона от 08.03.2015 № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно статье 2 названного федерального закона положения ГК РФ в редакции настоящего федерального закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления его в силу. Днем вступления указанного федерального закона в силу является 01.06.2015.

В момент заключения на торгах договора аренды земельного участка кадастровый номер 36:16:5300001:130 предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства № 2 от 19.03.2015, статья 448 ГК РФ не имела приведенной выше редакции, вследствие чего ныне действующая часть 7 данной статьи применению к спорным правоотношениям не подлежит.

Учитывая вышеизложенное, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации договора перенайма № 30/1 от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о несоответствии отказа Управления Росреестра по ВО № КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 требованиям Земельного кодекса РФ и Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

На основании ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на Управление Росреестра по ВО.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Признать незаконным отказ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области № КУВД-001/2018-3062146 от 04.12.2018 в государственной регистрации договора перенайма № 30/1 от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>) устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Версаль» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>) путем регистрации договора перенайма № 30/1 от 14.08.2018 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 30 от 08.08.2017 общей площадью 1 060 кв.м., расположенного по адресу: Воронежская область, Новоусманский район, п. Шуберское, мкр. Волошинский, кадастровый номер 36:16:5300001:419.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Версаль» (ОГРН <***>, ИНН <***>, юридический адрес: <...>) 3 000 рублей расходов по оплате госпошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья: Симонова И.В.