Решение от 7 августа 2020 г. по делу № А82-7159/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-7159/2020
г. Ярославль
07 августа 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 июля 2020 года

Полный текст решения изготовлен 06 августа 2020 года

Арбитражный суд Ярославской области в составе судьи Марусина В.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Коуровой Я.С., помощником судьи Чудайкиной О.Ю.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>), Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изменении пункта 6.2. договора от 09 февраля 2017 года № 24994/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, изложив его в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается: с 26 марта 2017 года по 25 декабря 2020 года»;

при участии:

от истца - ФИО3, представитель по доверенности от 23.03.2020,

от ответчиков – не явились,

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города Ярославля, Муниципальному казенному учреждению "Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда" города Ярославля об изменении пункта 6.2. договора от 09 февраля 2017 года № 24994/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, и изложении его в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается: с 26 марта 2017 года по 25 декабря 2020 года».

В судебном заседании, проведенном с перерывом, представитель истца поддержал заявленные требования по основания, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля направило в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя, в котором также указало на свое несогласие с исковыми требованиями.

В порядке статьи 156 АПК РФ дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

25 ноября 2016 года за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - магазин площадью застройки 595,1 кв.м. степень готовности объекта 20%, расположенный на земельном участке площадью 622 кв.м., с кадастровым номером 76:23:020414:2714, расположенном по адресу: <...> у дома 25, участок 2.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 08.05.2015 по делу № А82-9336/2015 по заявлению ООО «МАРАШ» приняты обеспечительные меры в виде запрета индивидуальному предпринимателю ФИО2 осуществлять любые строительные, монтажные, отделочные работы на земельном участке с кадастровым номером 76:23:020414:2714 общей площадью 662 кв.м., расположенном по адресу: <...> у дома 25, участок 2, до вступления в законную силу судебного акта, которым закончится рассмотрение заявления по существу.

09 февраля 2017 года между истцом (арендатор) и Департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля в лице МКУ «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля (позднее переименовано в МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, арендатор) заключен договор № 24991/1-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 76:23::020414:2714 предоставлен истцу в аренду на срок с 26.03.2017 по 25.03.2020 для завершения строительства объекта незавершенного строительства – магазина.

Решением суда от 28.07.2017 по делу № А82-9336/2015 в иске отказано, обеспечительные меры наложенные определением от 08.05.2015, отменены.

Решение от 28.07.2017 по делу № А82-9336/2015 оставлено без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 29.11.2017.

09 февраля 2020 года истец обратился в КУМИ мэрии г. Ярославля с заявлением о продлении срока действия договора аренды № 24994/1-о.

Письмом от 25.02.2020 исх. № 1654 ответчик отказал в продлении срока действия договора со ссылкой на пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

16 июля 2020 года Департамент строительства Ярославской области отказал истцу в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию построенного магазина в связи с отсутствием правоустанавливающего документа на земельный участок, указав, что срок действия договора аренды № 24994/1-о истец 25.03.2020.

Рассматриваемые исковые требования основаны на статье 451 Гражданского кодекса РФ. Определение Арбитражного суда Ярославской области от 08.05.2020 по делу № А82-9336/2015 истец считает существенным изменением обстоятельств, при которых заключался договор аренды, которые не позволили истцу осуществить строительство магазина в срок, установленный договором.

Оценивая материалы дела и доводы сторон, суд исходит из следующего.

Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законом установлен предельный срок договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства – 3 года.

В пункте 3 статьи 610 Гражданского кодекса РФ указано, что законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Статьей 451 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен сторонами 09.02.2017, то есть в период действия обеспечительных мер, принятых определением суда от 08.05.2015.

Таким образом, временный запрет на осуществление строительства существовал на момент заключения договора аренды, и данное обстоятельство истцу было известно.

Тем не менее, истец, зная о наличии запрета на осуществление строительства на земельном участке, и в нарушение этого запрета заключил договор аренды земельного участка в целях строительства.

При этом определение суда от 08.05.2015 по делу № А82-9336/2015 само по себе не приостанавливает и не продлевает срок действия договора аренды, в связи с чем, по мнению суда не может быть признано обстоятельством, существенно изменившим положение сторон договора после его заключения применительно к положениям статьи 451 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, заключение договора аренды на срок 3 года не ограничивает застройщика в возможности завершить строительство в более короткий срок.

Доказательства того, что строительство объекта невозможно было осуществить в период времени с 29.11.2017 (дата отмены обеспечительных мер) по 25.03.2020 (дата окончания срока действия договора аренды) суду не представлены. Из имеющегося в материалах дела письма Департамента строительства Ярославской области от 24.03.2020 исх. № 01-20/0674-1, содержащего отказ в выдаче истцу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, следует, что по состоянию на указанную дату на объекте не был завершен ряд строительно-монтажных работ, в частности, не смонтирована система отопления, не завершены работы по устройству главного входа, не установлен прибор учета электроэнергии и др.

При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья Марусин В.А.