Решение от 27 апреля 2023 г. по делу № А58-2259/2021

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-2259/2021
27 апреля 2023 года
город Якутск



Резолютивная часть решения объявлена 20.04.2023.

Полный текст решения изготовлен 27.04.2023.


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе: судьи Эверстовой Р.И., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Стройторгкомплект» (ИНН <***>, ОГРН <***>)от 31.03.2021 № 57, поданному по электронной системе подачи документов "Мой арбитр",

к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Индустрия» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об истребовании недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 9190 кв.м., категория: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 14:36:106009:692,

с участием в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика – Общества с ограниченной ответственностью «СТК» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Общества с ограниченной ответственностью «КАСКАД» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с использованием системы веб-конференции информационной системы "Картотека арбитражных дел" (онлайн-заседание),

при участии в судебных заседаниях:

от истца – конкурсный управляющий ФИО2 (паспорт) (посредством онлайн-заседания),

от ответчика – ФИО3 по доверенности от 25.07.2022 без номера (паспорт, диплом), ФИО4 по доверенности от 14.11.2022 (удостоверение),

от третьих лиц:

ООО «СТК» ФИО5, по доверенности 24.08.2021 № 23АВ1667544 (паспорт, диплом) (посредством онлайн-заседания),

ООО «Каскад» - не явились, извещены,

в удовлетворении ходатайства истца об отложении рассмотрения дела либо об объявления перерыва для возможного урегулирования спора, а также предоставления в материалы дела возражений на возражение ООО «СТК» от 17.04.2023 с учетом мнения лиц, участвующих в деле, судом отказано, поскольку для подготовки и представления возражения на возражения ООО «СТК» от 17.04.2023 у истца имелось достаточно времени, так как возражение истцом было получено 17.04.2023, а вопрос урегулирования спора ставится конкурсным управляющим с 28.06.2021 (т.1 л.д.40,) и не в первый раз (т.2 л.д.8) и результат не достигнут; кроме этого, в соответствии со статьей 158 АПК РФ отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Стройторгкомплект» (далее - истец) обратилось с исковым заявлением от 31.03.2021 № 57, поданным по электронной системе подачи документов «Мой арбитр», к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Строй-Индустрия» (далее - ответчик) об истребовании недвижимого имущества: земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 9190 кв.м., категория: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 14:36:106009:692 (далее – спорный земельный участок).

В обоснование своего требования истец в исковом заявлении от 31.03.2021 № 57 указывает на то, что право собственности у третьего лица, получившего спорные объекты недвижимости по недействительной сделке, не возникло, следовательно, общество не могло распоряжаться им посредством отчуждения, в рассматриваемом случае, продать имущество другому лицу. Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости не препятствует удовлетворению иска о виндикации. По мнению истца, ответчик является недобросовестным приобретателем. Фактически договор составлен после 01.07.2019, но датирован 25.05.2019. Расчет в полном объеме не произведен. Фактически условия договора купли-продажи от 23.09.2019 предусматривают то, что ответчик приобрел имущество за 55 000 000 рублей и без обременения в пользу АО «Солид-банк». Залог в силу закона зарегистрирован в пользу третьего лица (т.1 л.д. 5-9).

Ходатайством от 21.02.2022 № 113 истец поясняет о том, что ответчик, уплативший 30 000 000,00 рублей за земельный участок, не может считаться получившим имущество возмездно (т.3 л.д.114).

В уточнении от 03.08.2022 № 130 истец просит при рассмотрении иска считать основанием для его подачи факт неисполнения ООО «СТК» нового судебного акта, хоть и аналогичного по выводам суда и содержанию резолютивной части, обращает внимание суда на то, что оплата со стороны ответчика произведена в адрес ООО «СТК» частично, ответчик не может считаться получившим имущество возмездно, так как продавец не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества (т.4 л.д. 83-87).

Указанным уточнением от 03.08.2022 № 130 истец просит истребовать у ответчика недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 9190 кв.м., категория: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 14:36:106009:692, зарегистрировать прекращение права собственности ООО «Специализированный застройщик «Строй-Индустрия» недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 9 190 кв.м., категория: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 14:36:106009:692, зарегистрировать право собственности ООО «Стройторгкомплект» на недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <...>, площадью 9 190 кв.м., категория: земли населенных пунктов, с кадастровым номером 14:36:106009:692, зарегистрировать право собственности ООО «Стройторгкомплект» на недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: РС (Я), <...>, площадь 9 190 кв.м., категория: земли населенных пунктов, кадастровый номер 14:36:106009:692 (т.4 л.д. 84-89).

Уточнение требований от 03.08.2022 № 130 не соответствует статье 49 АПК РФ, определением от 15.09.2022 судом в принятии уточнения истца отказано (т.4 л.д. 132-133).

Истец представил возражения от 09.09.2022 № 136 на пояснения ответчика о том, что обстоятельства о причинении вреда кредиторам истца именно ответчиком не имеют принципиального значения для рассмотрения дела, факт причинения вреда кредиторам истца установлен определением суда от 11.02.2022 по делу № А58-12473/2019, которым договор купли-продажи земельных участков от 25.05.2019 признан недействительным, обстоятельства о пополнении оборотных средств должника не имеют значения для рассмотрения иска, ответчиком не учтено, что помимо включенных в реестр требований кредиторов имелись и другие кредиторы, требования которых были погашены как раз за счет поступивших денежных средств, а именно перед ПАО «Сбербанк» в апреле 2019 года и перед АО «Солид банк» в сентябре 2019 года, сопоставимость стоимости имущества по первоначальному договору купли-продажи земельных участков от 25.05.2019 со стоимостью предоплаты и с размером обязательства должника перед залогодержателем спорного имущества АО «СОЛИД БАНК» (30 млн. рублей) – явное свидетельство осведомленности ответчика об имеющихся ограничениях в отношении предмета сделки. Если б ответчик и ООО «СТК» не включили бы условие о предоплате в договор, то с очевидностью для всех ее сторон сделка не имела б возможности состояться из-за существующих обременений в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору перед кредитором истца – АО «Солид банк» (т.4 л.д.121).

Истец ходатайством от 19.10.2022 исх. 141 просит принять уточнения и удовлетворить исковые требования в следующей редакции: истребовать у ответчика в пользу истца недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: РС (Я), <...>, площадью 9190 кв.м., категория: земли населенных пунктов: кадастровый номер 14:36:106009:692 и обязать ответчика освободить земельный участок от объекта незавершенного строительств, площадью застройки 2 398,4 кв.м., с кадастровым номером 14:3:106009:860 путем сноса (т.5 л.д. 1).

13.03.2023 от истца через электронную систему подачи документов "Мой арбитр" поступило заявление от 13.03.2023 № 178 об уточнении и увеличении исковых требований, согласно которому истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации просит суд принять увеличение исковых требований; признать право собственности за ООО "Стройторгкомплект" на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 14:36:106009:860, многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, по ул. Ильменская, в квартале 75 г. Якутска, расположенный по адресу: <...>; принять уточнение исковых требований о виндикации в следующей редакции: «истребовать у ООО «Специализированный застройщик «Строй-Индустрия» в пользу ООО «Стройторгкомплект» недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <...> д 65; площадью 9190 кв.м.; категория: земли населенных пунктов; кадастровый номер 14:36:106009:692», - предоставить отсрочку по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска на более поздний срок (т.5).

При этом, истец ссылается на то, что вышестоящие суды исходят из следующих принципов: если на истребуемом земельном участке возведен объект недвижимого имущества, являющийся самовольной постройкой по основаниям предусмотренным статьей 222 ГК РФ, то истец одновременно с основным требованием о виндикации заявляет иск о признании объекта самовольной постройкой и о его сносе; если на истребуемом земельном участке возведен объект недвижимого имущества, оформленный в установленном порядке в качестве такового, например, как объект незавершенного строительства, то истец одновременно с основным требованием о виндикации заявляет требование о признании права собственности на возведенный объект.

Судом принято к рассмотрению уточнение и увеличение предмета требований от 13.03.2023, как соответствующее статье 49 АПК РФ, с учетом позиции вышестоящих судов указанных в заявлении об уточнении и увеличении исковых требований от 13.03.2023 № 178 (т.5).

В подтверждение доводов о том, что несоответствие рыночной цены не доказана, аффилированность, взаимозависимость не установлена, на спорном земельном участке построен объект в соответствии с назначением земельного участка, принадлежащий на праве собственности специализированному застройщику, на момент заключения договора у истца имелся баланс с прибылью, что исключает осведомленность относительно неплатежеспособности должника в виду отсутствия аффилированности и взаимозависимости, в материалы дела ответчиком представлены следующие документы.

В отзыве от 28.06.2022 ответчик поясняет о том, что цена имущества соглашением сторон определена в сумме 85 000 000 рублей, платежным поручением от 23.09.2019 № 14 ответчиком перечислена сумма 30 000 000 рублей, оставшаяся часть подлежит оплате путем передачи в собственность продавца квартир по договорам участия в долевом строительстве. Ответчиком на истребуемом земельном участке на основании разрешения на строительство от 13.05.2020 № 14-RU14301000-50-2020, выданного уполномоченным органом местного самоуправления, возведен объект капитального строительства. Право собственности ответчика на недвижимое имущество зарегистрировано, никем не оспорено, договор купли-продажи от 23.09.2019 не оспорен, недействительность, незаключенность не установлена. Имущество ответчиком приобретено возмездно. Цена договора, установленная в размере 85 000 000 рублей, превышает рыночную стоимость имущества, которая, по мнению конкурсного управляющего, согласно отчету № 21-360 от 22.02021 составляет 83 620 232, 00 рубля. Данный отчет приобщен конкурсным управляющим в дело № А58-12473/2019 в качестве доказательства занижения цены договора, заключенного между истцом и ООО «СТК». На момент заключения ответчиком договора купли-продажи от 23.09.2019 ООО «СТК» являлось надлежащим собственником недвижимости согласно выпискам из ЕГРН от 20.09.2019, ответчик не должен был знать о том, что 23.11.2020 конкурсный управляющий обратится в арбитражный суд с заявлением о признании недействительной сделки от 25.05.2019. На момент заключения договора купли-продажи от 23.09.2019 в ЕГРН запись о судебном споре и/или запрете на отчуждение имущества отсутствовала. Доводы истца об отсутствии 23.09.2019 у ООО «СТК» права на отчуждение имущества не подтверждаются материалами дела и не основаны на норме права. В абз.3 пункта 16 постановления пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 не содержит положения о том, что признание первой сделки недействительной является основанием для безусловного истребования имущества у последующего приобретателя. Истцом не доказана недобросовестность ответчика. При заключении договора купли-продажи от 23.09.2019 наличие обременения ответчик признал приемлемым (допустимым) риском во взаимной связи со следующим: продавец имеет обязательство по прекращению залога по согласованию договора с залогодержателем; по договору производится предоплата части цены договора; обязанность по оплате оставшейся цены договора возникает после погашения ипотеки или согласования с банком последующего залога, при условии неисполнения продавцом обязанности, предусмотренной п.2.1.6 договора, у ответчика в силу закона возникает право на расторжение договора. В этом случае у ответчика прекращается обязанность по оплате цены договора в сумме 55 000 000,00 рублей. Однако, земельный участок остается в собственности ответчика, так как договор не предусматривает возможность его возврата после расторжения договора; в силу закона у покупателя возникает право на возмещение убытков. При условии неисполнения со стороны продавца обязанностей, возникающих из договора и закона, у ответчика возникает право на признание продавца несостоятельным с привлечением единственного участника и директора продавца – ФИО6 к субсидиарной ответственности по неисполненным обязательствам общества. Условия договора свидетельствуют о разумности и проявлении ответчиком должной осмотрительности. Ответчик надлежащим образом выяснил юридическую судьбу приобретаемого имущества и убедился в ее безопасности. Отчуждение ООО «СТК» имущества через 3 дня после его приобретения не подтверждает недобросовестность ответчика. Поскольку договор купли-продажи имущества от 25.05.2019 прошел государственную регистрацию, все сведения, указанные в нем относительно объекта недвижимости и прав на него, являются достоверными для третьих лиц, которым является ответчик. Ответчик возражает относительно довода истца о недобросовестности ответчика, поскольку по состоянию на 23.09.2021 имелись вступившие в законную силу судебные акты: ответчик не имеет какой-либо связи с ООО «Стройторгкомплект» и с ООО «СТК. Договор купли-продажи от 23.05.2019 является единственной сделкой, заключенной с ООО «СТК». Ответчик не является аффилированным, заинтересованным лицом указанных обществ. Доказательств неплатежеспособности истца и продавца – ООО «СТК» нет. Исполнению добросовестным приобретателем обязанности по оплате оставшейся части цены договора, препятствует истец. Истцом не доказано наличие взаимной связи между истцом, третьим лицом и ответчиком. Не доказан умысел ответчика, направленный на причинение вреда кредиторам истца. Добросовестность ответчика подтверждается следующим: ответчик в какой-либо взаимной зависимости ни с истцом, ни с третьим лицом не состоит, не является заинтересованным лицом, в какие-либо правовые и иные отношения с указанными юридическими лицами не вступало. Цена договора купли-продажи от 23.09.2019 превышает рыночную стоимость имущества; обязательство по предоплате исполнено полностью и надлежащим образом. Денежные средства в сумме 30 000 000 рублей являются существенной суммой, что свидетельствует о фактическом намерении ответчика приобрести имущество; в силу статуса специального застройщика в совокупности с получением разрешения на строительство свидетельствует о том, что земельные участки приобретены для целей осуществления ответчиком основной предпринимательской деятельности; участок обременен правами продавца, что свидетельствует о заключении сделки не для целей увода активов ООО «СТК». Обстоятельства дела свидетельствуют о реальности приобретения ответчиком объектов недвижимости для предпринимательской деятельности, свидетельствуют об отсутствии умысла, направленного на увод активов. Цена договора свидетельствует об отсутствии умысла на причинение вреда кредиторам (т.1 л.д. 42-50).

В дополнении к отзыву от 22.07.2022 ответчик указывает на то, что наличие взаимной зависимости или иной связи между ответчиком и ООО «СТК», заинтересованности ответчика в уводе активов истца не установлена. Ответчик не имеет возможности исполнить обязанность по уплате 55 000 000 рублей по вине продавца, проектное финансирование строительства объекта «Многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями по улице Ильменская в квартале 75 города Якутска» невозможно до исхода судебного разбирательства относительно земельного участка, на котором построен объект незавершенного строительства, помещения в котором подлежат реализации в порядке Федерального закона № 214-ФЗ. Негативные последствия невозможности исполнения обязательства по договору должны наступить у продавца – ООО «СТК», а не у ответчика. Отсутствие доказательства по полной оплате цены имущества не является безусловным основанием для истребования имущества (т.2 л.д. 6).

В дополнении к отзыву от 25.10.2021 ответчик указывает на то, что цена договора определенная соглашением сторон, превышает рыночную стоимость объекта договора купли-продажи 23.09.2019, при условии исхода дела в пользу ответчика, у ответчика возникнет возможность исполнить договорную обязанность и согласно ответу № 395 об оценке рыночной стоимости доход третьего лица от реализации помещений составит 66 561 304 рублей, не имеется основания считать, что земельный участок выбыл из владения должника и/или третьего лица по воле самого собственника, ответчик при заключении договора купли-продажи полагался на сведения из ЕГРН, ответчик является добросовестным приобретателем, который объективно не мог усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, не знал о притязаниях третьих лиц, по состоянию на 23.10.2021 ответчик не получает доход от использования участка в предпринимательской деятельности, убытки ответчика составляют 165 000 000 рублей, какой либо доход от приобретения участка не получает, истцом не представлена совокупность доказательств, при наличии которой виндикационное требование подлежит удовлетворению (т.2 л.д. 28-32).

В ходатайстве от 30.12.2021 ответчик поясняет о том, что исполнение ответчиком обязанности по оплате оставшейся цены договора купли-продажи от 23.09.2021 затруднено обстоятельствами, не зависящими от ответчика (т.2 л.д. 90-95).

В ходатайстве от 16.01.2022 ответчик поясняет о неразумности подачи иска об истребовании имущества, поскольку это нарушает права и законные интересы добросовестного приобретателя – ответчика, уполномоченный банк ДОМ РФ приостановил заключение с ответчиком кредитного договора на проектное финансирование (т. 3 л.д. 103).

Ответчик представил ходатайство от 02.08.2022 об истребовании в арбитражном суде материалов обособленного спора по заявлению конкурсного управляющего от 08.10.2021 № 81 о признании недействительной сделкой – платежей, совершенных должником на сумму 26 289 212,35 рублей и применение последствий недействительности сделки, находящиеся в деле А58-12473/2019 (т.4 л.д. 5-6). (Протокольным определением от 09.08.2022 указанное ходатайство оставлено без рассмотрения (т.4 л.д. 119).

Пояснением от 03.08.2022 ответчик поясняет о том, что истец в деле А58-12473/2019 исходил из рыночной цены – 83 620 232,15 рублей. Между тем, ответчик приобрел участки по цене 85 000 000 рублей, что превышает рыночную стоимость. Из определения суда от 11.02.2022 по делу № А58-12473/2019 должник получил кредитные средства в размере 30 000 000 рублей на пополнение оборотных средств, ООО «СТК» 23.09.2019 произвел перечисление 30 000 000 рублей на расчетный счет должника, что подтверждает пополнение оборотных средств на сумму 60 000 000 рублей, что на 23 075 234 рублей превышало общую сумму реестровых требований кредиторов (36 924 766 рублей). У истца возникла объективная возможность погашения задолженности перед кредиторами. Ответчик не уклоняется от исполнения обязанности по оплате оставшейся цены имущества, действия по уводу участков не предпринимает. Такое поведение ответчика является доказательством его добросовестности. Как следует из бухгалтерской отчетности истца за 2018 год актив баланса составляет 208 122 000 рублей, пассив баланса (краткосрочные и долгосрочные обязательства) за указанный период составил 92 326 000 рублей. Согласно отчету о финансовых результатах истца за 2018 год выручка составила 237 493 000 рублей, чистая прибыль – 6 890 000 рублей, что свидетельствует о показателях деятельности, признаки неплатежеспособности либо недостаточности имущества у должника отсутствовали (определение суда от 11.02.2022 в деле № А58-12473/2019). Бухгалтерская отчетность истца за 2018 год свидетельствует, что ответчик не мог быть осведомлен о признаках неплатежеспособности либо недостаточности имущества. Истцом в связи с вступлением в законную силу определения Арбитражного суда РС (Я) от 11.02.2022 по делу № А58-12473/2019 получен исполнительный лист и направлен в Службу судебных приставов для возбуждения исполнительного производства. Согласно сведениям, размещенным на официальном сайте Почты России, заявление получено 14.07.2022. Для принятия приставом мер принудительного исполнения истцом представлены сведения о наличии у должника – ООО «СТК» дебиторской задолженности по договору купли-продажи от 23.09.2019 (дебитор - ответчик), на которую необходимо наложить арест. Указанное действие истца подтверждает довод ответчика о действительности договора купли-продажи, правомерности его заключения, и как следствие, возникновение дебиторской задолженности, на которую может быть обращено взыскание в соответствии с Законом об исполнительном производстве для целей погашения требования кредиторов (т.4 л.д. 8-13).

Ходатайством от 08.08.2022 ответчик поясняет о том, что бухгалтерская отчетность ООО «Стройторгкомплект» за 2018 год свидетельствует, что ответчик не мог быть осведомлен о признаках неплатежеспособности должника либо недостаточности имущества (т.4 л.д. 89).

Определением суда от 17.05.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, на основании ходатайств ответчика и ООО «СТК», привлечено ООО «СТК» (т.1 л.д.32-33), которое представило отзыв от 24.09.2021 о том, что третье лицо передало возмездно ответчику требуемый объект, что установлено вступившим в законную силу судебным актом. Объект не был утерян, похищен и не выбыл из владения третьего лица (т.2 л.д. 16).

ООО «СТК» представило возражения от 17.04.2023 на исковое заявление истца с изменением о том, что истец письменно признает обстоятельство отсутствия права собственности на предмет спора, единый объект – объект незавершенного строительства с земельным участком.

Определением суда от 21.05.2021 отказано в удовлетворении ходатайства истца о принятии обеспечительных мер в виде запрета Управлению Росреестра по РС (Я) производить государственную регистрацию прав и любых сделок с недвижимостью – земельным участком, расположенным <...>, площадью 9190 кв.м., с кадастровым номером 14:36:106009:692, до вступления в законную силу судебного акта по результатам рассмотрения искового заявления от 31.03.2021 № 57 (т.1 л.д. 37).

Определением суда от 29.03.2022 на основании ходатайства истца от 20.01.2022 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу определения Арбитражного суда от 11.02.2022 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности ничтожной сделки по делу № А58-12473/2019 (т.3).

Определением суда от 16.06.2022 на основании ходатайства истца производство по делу возобновлено (т.3).

Определением суда от 20.10.2022 на основании ходатайств истца и ответчика судом привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно спора, на стороне ответчика, ООО «Каскад» (т.5).

17.01.2023 от ООО «Каскад» поступили возражения на требования истца о том, что истребование спорного земельного участка без решения судьбы возведенных на нем объектов недвижимости неправомерно в силу принципа единства судьбы земельного участка и судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, требования не подлежат удовлетворению в связи с отсутствием у истца права собственности на требуемый объект, заявленные требования не восстанавливают права заявителя, а нарушают права других лиц. Просит в удовлетворении требования отказать (т.5 л.д.41-48).


Из материалов дела судом установлены следующие обстоятельства дела.

24.01.2020 вынесено определение Арбитражного суда РС (Я) о принятии заявления ООО «Витим-Лec» о признании ООО «Стройторгкомплект» несостоятельным (банкротом) и возбуждении производства по делу № А58-12473/2019. Арбитражным судом PC (Я) вынесено решение от 19.10.2020 г. об открытии процедуры конкурсного производства в отношении ООО "Стройторгкомплект". Конкурсным управляющим утвержден член Ассоциации «Дальневостояная межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих ФИО2 В ходе проведения проверки на предмет совершения истцом в преддверии банкротства противоправных действий (подозрительных сделок) конкурсным управляющим было установлено следующее.

ООО «Стройторгкомплект» является юридическим лицом, зарегистрированным в этом качестве 18.01.2010, ОГРН <***>. Юридический адрес в период с 16.03.2018 г. по 07.10.2019 г.: 677008, <...>.

Согласно информации АО "Солид Банк" от 07.07.2020 истец среди прочих заключил с банком кредитный договор № <***> от 28.03.2019, сроком до 25.03.2022 в сумме 36 000 000 руб., который был досрочно исполнен 23.09.2019. Согласно странице 13 данного договора поручителями по обязательствам должника являлись следующие лица:

1. ФИО7 - генеральный директор истца и директор ООО «Стройторг»;

2. ООО «СТК» (ИНН <***>);

3. ФИО6 - он же директор ООО «СТК»;

4. ООО «Стройторг» (ИНН <***>).

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости о переходе прав на объект недвижимости истцу на праве собственности принадлежали:

1. Земельный участок, кадастровый номер: 14:36:106009:278, площадь, м2: 604 +/- 5, расположенный по адресу: <...>.

2. Земельный участок, кадастровый номер: 14:36:106009:277, площадь, м2: 8586 +/- 19, расположенный по адресу: <...>.

Согласно выписке из ЕГРН от 13.06.2020 на указанных земельных участках, расположенных по адресу: <...> располагались принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества, которые являлись предметом залога по договору ипотеки от 17.06.2019 № <***>-З1.

25.05.2019 между истцом в лице генерального директора ФИО7 и ООО «СТК» в лице директора ФИО6 заключен договор купли-продажи указанных земельных участков кадастровыми номерами: 14:36:106009:277, 14:36:106009:278,.

Согласно разделу 1 договора оба земельных участка находились под обременением в виде ипотеки сроком до 25.03.2022 в пользу АО «Солид Банк», ИНН <***>, на основании договора об открытии линии с лимитом выдачи № <***> от 28.03.2019.

Согласно пункту 1.3 покупатель соглашается приобрести в собственность недвижимость с ограничениями.

Согласно разделу 3 названного договора общая стоимость имущества составила 30 000 000 рублей. Согласно пункту 3.2. оплата за имущество должна быть произведена покупателем не позднее 7 дней с момента регистрации права собственности на предмет договора путем исполнения в полном объеме обязанности продавца по договору об открытии линии с лимитом выдачи № <***> от 28.03.2019 для целей прекращения залога залогодержателя, указанного в пункте 1.1 договора, остаток денежных средств перечислить на расчетный счет продавца.

17.09.2019 АО «СолидБанк» в адрес Управление Росреестра выдало согласие № 28/30/14 на ликвидацию вышеуказанных объектов недвижимости, выступающих в качестве залогового обеспечения по договору ипотеки № 14-00-2019-2002-31 от 17.06.2019 по договору об открытии кредитной линии с лимитом выдачи № <***> от 28.03.2019.

17.09.2019 истец издал распоряжение № 11 о сносе указанных строений.

20.09.2019 в Управлении Росреестра по PC (Я) произведена регистрация договора купли-продажи от 25.05.2019, земельные участки перешли в собственность ООО «СТК».

23.09.2019 ООО «СТК» заключил с ответчиком договор купли-продажи спорного имущества.

Согласно пункту 1.2 в отношении объекта договора имеется непогашенное обременение в пользу АО «СолидБанк», которое согласно пункту 2.1.6 продавец обязуется прекратить либо согласовать данный договор с залогодержателем АО «Солид Банк».

Стоимость имущества определена соглашением сторон в размере 85 000 000 рублей, из которых 30 000 000 рублей подлежат перечислению ООО «СТК» на расчетный счет продавца в день подписания договора, а остальные 55 000 000 рублей подлежат оплате путем передачи в собственность продавца жилых помещений после окончания строительства многоквартирного жилого дома на приобретенном земельном участке.

Платежным поручением № 14 от 23.09.2019 ответчик перечислил в пользу ООО «СТК» денежные средства в сумме 30 000 000 рублей со ссылкой на указанный договор.

Согласно выписке по расчетному счету истца № 40702810714070000008 в АО «Солид Банк» 23.09.2019 на расчетный счет от ООО «СТК» поступили денежные средства в сумме 30 000 000 руб. с назначением платежа: «Оплата по договору купли-продажи от 25.05.2019 за земельные участки с кадастровыми номерами: 14:36:106009:278; 14:36:106009:277, адрес: <...>. Сумма 30 000 000,00 рублей без налога (НДС)».

Из полученных 30 000 000 рублей они были израсходованы следующим образом: часть этих средств перечислены на расчетные счета, расположенные в АО "Солид Банк" в сумме 326 712,33 руб. с назначением платежа "Погашение процентов на срочную ссудную задолженность по договору транша № <***>/1 от 01/04/2019." и в сумме 25 833 333,35 руб. с назначением платежа "Досрочное погашение срочной ссудной задолженности по договору транша №<***>/1 от 01/04/2019."

Остальная часть средств в сумме 129 166,67 рублей была направлена в АО "СолидБанк" с назначением платежа "Списание комиссии за полное досрочное погашение срочной ссудной задолженности по договору № <***> от 28/03/2019. по распоряжению б/н от 23.09.2019".

Оставшиеся средства были направлены обратно ООО «СТК» в сумме 3 745 000 руб. с назначением платежа: "Предоставление займа по договору № 02 беспроцентного займа между юридическими лицами от 23.09.2019 Сумма 3745000,00. Без налога (НДС)".

01.10.2019 в Управлении Росреестра по PC (Я) произведена регистрация договора купли-продажи от 23.09.2019, земельные участки перешли в собственность ответчика с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу продавца – ООО «СТК».

17.10.2019 третье лицо и ответчик заключили соглашение, по условиям которого оставшиеся от стоимости имущества 55 000 000 рублей подлежат оплате путем передачи покупателем (ответчик) продавцу (ООО СТК) по договорам об участии в долевом строительстве в собственность жилых помещений общей площадью 743 кв. м.

Согласно отчету оценщика № 6761 об оценке рыночной стоимости, приведенные в отчете анализ и расчеты, позволяют сделать вывод о том, что рыночная стоимость незавершенного строительством МКД с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Якутск, Ильменская,65, по состоянию на 24.11.2020 составляет 171 582 000 рублей (т.1 л.д.80-142).

Согласно отчету оценщика № 395 об оценке рыночной стоимости на 22.10.2021 в соответствии с представленными в работе расчетами полученной стоимостью оцениваемого объекта - незавершенного строительством МКД с нежилыми помещениями, расположенного по адресу: Якутск, Ильменская, 65, является результат оценки сравнительным подходом равный 66 651 304,00 рублей (рыночная стоимость объекта оценки) (т.2 л.д.35-87).

Полагая, что ООО «СТК» свои обязательства перед ответчиком исполнил в полном объеме, согласно условиям договора купли-продажи от 23.09.2019 (дата государственной регистрации 01.10.2019) в редакции дополнительного соглашения № 2, а обязанность ответчика по оплате в согласованной форме установлена в срок не позднее 30.08.2020 и в связи с тем, что ответчик свои обязательства по договору в установленный срок до настоящего времени не исполнил, между ООО «СТК» и ООО «Каскад» заключен договор уступки права требования от 22.09.2021 (дата государственной регистрации которого 15.10.2021) и в ЕГРН внесена соответствующая запись № 14:36:060009:962-14/115/2021-6.

Согласно указанному договору уступки права требования от 22.09.2021 ООО «СТК» передал, а ООО «Каскад» принял все права стороны по договору купли-продажи от 23.09.2019 (дата государственной регистрации 01.01.10.2019) в редакции дополнительного соглашения № 2 от 16.07.2020, а именно в полном объеме право требования к ответчику, возникшее на основании договора купли-продажи от 23.09.2019 (дата государственной регистрации 01.10.2019) в редакции дополнительного соглашения № 2 от 16.07.2020, номинальной стоимостью в сумме 55 000 000,00 рублей – основной долг по договору, обеспеченный предметом залога (номер государственной регистрации ЕГРН 14:36:106009:692-14/115/2019-2) – земельный участок с кадастровым № 14:36:106009:692, адрес: РС (Я), <...>, площадь 9190 кв.м.+/- 21 кв.м., а также все подлежащие вследствие просрочки исполнения ответчиком своих обязательств начислению санкции, в том числе проценты за пользование чужими денежными средствами, неустойки, индексации долга, убытки, причиненные ненадлежащим и/или несвоевременным исполнением обязательств, а также иные требования, связанные с неисполнением ответчиком своего обязательства по оплате.

В ходе процедуры конкурсного производства истец обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора от 25.05.2019 купли-продажи земельных участков, заключенного между истцом и ООО «СТК» и применении последствий недействительности сделки.

12.03.2021 по делу № А58-12473/2019 Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) вынес определение о признании договора купли-продажи земельных участков от 25.05.2019, заключенного между истцом и третьим лицом, недействительным и применил последствия недействительности сделки: взыскать с ООО «СТК» в конкурсную массу истца денежные средства в сумме 83 680 232 рублей.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 указанное определение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 06.12.2021 определение суда Арбитражного суда РС (Я) от 12.03.2021 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2021 по тому же делу отменено, обособленный спор направлен на новое рассмотрение, при направлении спора на новое рассмотрение суду кассационной инстанции указал суду первой инстанции на ошибочность вывода о совершении спорной сделки с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов должник, в его обоснование указав на предпочтительное удовлетворение требований АО «Солид Банк», фактически дав правовую оценку сделке должника с АО «Солид Банк», который не был привлечен к участию в деле.

Определением Арбитражного суда РС (Я) от 11.02.2022, оставленным в силе постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда 06.06.2022, при новом рассмотрении обособленного спора судом сделка признана недействительной – договор купли-продажи земельных участков от 25.05.2019, заключенный между истцом и ООО «СТК», применены последствия недействительности сделки, взысканы с ООО «СТК» в конкурсную массу истца денежные средства в сумме 83 680 232 рубля.

Постановлением суда Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (резолютивная часть объявлена 27.07.2022) определения первой и апелляционной инстанций по этому делу оставлены без изменения.

Определением судьи Верховного суда РФ от 27.02.2023 в передаче кассационной жалобы (представления) ООО «СТК» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии ВС РФ за отсутствием оснований отказано.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 3 пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", если право на вещь, отчужденную должником по сделке, после совершения этой сделки было передано другой стороной сделки иному лицу по следующей сделке (например, по договору купли-продажи), то заявление об оспаривании первой сделки предъявляется по правилам статьи 61.8 Закона о банкротстве к другой ее стороне.

Если первая сделка будет признана недействительной, должник вправе истребовать спорную вещь у ее второго приобретателя только посредством предъявления к нему виндикационного иска вне рамок дела о банкротстве по правилам статей 301 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации. Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о ее виндикации. Однако если к моменту рассмотрения виндикационного иска стоимость вещи будет уже фактически полностью уплачена должнику стороной первой сделки, то суд отказывает в виндикационном иске.

В данном случае применению подлежат нормы гражданского законодательства о виндикации (ст. ст. 301 и 302 ГК РФ), а также разъяснения, изложенные в абз. 2 п. 37 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010, согласно которым для целей применения пунктов 1 и 2 ст. 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

В пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

Согласно пункту 36 вышеуказанного постановления в соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикационный иск) характеризуют четыре признака: наличие у истца права собственности на истребуемую вещь, утрата фактического владения вещью, возможность выделить вещь при помощи индивидуальных признаков из однородных вещей, фактическое нахождение вещи в чужом незаконном владении ответчика на момент рассмотрения спора.

При этом, в пункте 37 вышеуказанного постановления разъяснено, что в соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (пункт 1 статьи 302 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, данным в абзаце третьем пункта 38 названного постановления, ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительности сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Принятие судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи не препятствует удовлетворению иска о виндикации вещи к третьему лицу.

Условием для отказа в удовлетворении виндикационного иска после принятия судом в деле о банкротстве судебного акта о применении последствий недействительности первой сделки путем взыскания с другой стороны сделки стоимости вещи - полная фактическая оплата стороной первой сделки стоимости вещи должнику (п. 36 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2019)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 24.04.2019).

В соответствии с пунктом 39 постановления Пленума № 10/22 по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражений ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Истец просит признать право собственности за ООО "Стройторгкомплект" на объект незавершенного строительства, кадастровый номер 14:36:106009:860, многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, по ул. Ильменская, в квартале 75 г. Якутска, расположенный по адресу: <...>; и истребовать у ответчика в пользу истца недвижимое имущество: земельный участок, расположенный по адресу: <...> д 65; площадью 9190 кв.м.; категория: земли населенных пунктов; кадастровый номер 14:36:106009:692.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.

В отношении объекта недвижимости, на который истец просит признать право собственности, находящийся на истребуемом земельном участке, судом установлено следующее.

Согласно межевому плану от 23.10.2019 земельный участок с кадастровым номером: 14:36:106009:278 и земельный участок с кадастровым номером: 14:36:106009:277, проданные истцом третьему лицу – ООО «СТК» объединены в один земельный участок с разрешенным использованием под многоэтажную жилую застройку, общей площадью 9190+-21 м.кв., кадастровый номер 14:36:106009:692.

Ответчиком два участка объединены в один земельный участок для целей строительства на нем многоквартирного жилого дома, на основании договора от 02.10.2019 № 0638 на выполнение проектных работ и передачу исключительных (неисключительных) прав разработано архитектурно-строительное проектирование «МКД с нежилыми помещениями по улице Ильменская в квартале 75 города Якутска».

13.05.2020 Окружной администрацией города Якутска ответчику выдано разрешение на строительство многоквартирного дома № 14-RU14301000-50-2020 сроком до 13.03.2023.

На земельном участке за счет средств ответчика возведен 4-этажный объект незавершенного строительства, площадь застройки 2398,4 кв.м., с кадастровым номером 14:36:106009:860. Общие затраты ответчика по объекту капитального строительства на 03.06.2021 составляют 164 128 057 рублей.

Возражая против требования истца ООО «СТК» поясняет о том, что объект незавершенного строительства возведен ответчиком из собственных материалов и собственными силами, в полном соответствии с положениями закона и нормативных актов, регулирующих возведение многоквартирных домов, является его собственностью. Требование о виндикации имущества противоречит требованию о признании права собственности. Истец выразил собственную волю на передачу имущества (иных двух участков).

Третье лицо ООО «Каскад» поясняет о том, что основания, предусмотренные законом для истребования и сноса объекта незавершенного строительства отсутствуют, земельные участки с кадастровыми номерами 14:36:106009:277 и 14:36:106009:228 больше не существуют, в отношении данных объектов произошла юридическая гибель, истец просит истребовать вещь, которая никогда ему не принадлежала. Истец владел земельными участками, вид разрешенного использования которых был под производственную базу. Земельные участки, которыми владел истец, имели иной ландшафт, на них находились временные постройки необходимые для коммерческой эксплуатации производственной базы, которые невозможно восстановить в настоящее время, вид разрешенного использования истребуемого земельного участка у ответчика – многоэтажная жилая застройка. Объект недвижимости был создан ответчиком, право собственности иным лицам не принадлежало. Согласно принципу единства земельного участка и объекта капитального строительства земельный участок и объект незавершенного строительства являются единым физическим объектом. Возможность виндикации с момента государственной регистрации права на объект утрачена. Объект незавершенного строительства не является самовольным строением, основания для сноса объекта незавершенного строительства предусмотренные законом отсутствуют. Документы, являющиеся основанием для регистрации объекта незавершенного строительства, истцом не оспорены, судами не признаны недействительными. Действия истца в виде требования сноса объекта незавершенного строительства, являются злоупотреблением правом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Аналогичные положения содержатся в части 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ), в силу которых государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно части 3 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости (часть 4 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

При установленных обстоятельствах, поскольку ответчик получил разрешение на строительство, учитывая то, что на истребуемом земельном участке находится многоэтажный жилой дом незавершенный строительством, построенный ответчиком за счет собственных средств и на основании Федерального закона № 218-ФЗ, на который зарегистрировано право собственности, суд приходит к выводу о том, что для признания права собственности на истца отсутствуют правовые основания и вследствие чего удовлетворение виндикационного иска в части земельного участка в такой ситуации приведет к нарушению основополагающего принципа земельного законодательства - принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом суд отмечает, что разрешение Окружной администрацией города Якутска на строительство многоквартирного дома № 14-RU14301000-50-2020 ответчику выдано 13.05.2020, о чем истцом указано в исковом заявлении от 31.03.2021 (пункт 15 приложения) и отзыве ответчика от 28.06.2021 (определение от 29.06.2021). Договор купли-продажи земельного участка, заключенный между ответчиком и третьим лицом – ООО «СТК», зарегистрирован в регистрирующем органе в октябре 2019 года. Об осуществлении строительства многоквартирного дома на земельном участке, начиная с 2020 года, на который истец просит признать право собственности, истец не мог не знать.

Разрешение Окружной администрацией города Якутска на строительство многоквартирного дома от 13.05.2020 № 14-RU14301000-50-2020, также как и государственная регистрация регистрирующим органом 07.11.2019 права собственности ответчика на объединенный земельный участок с кадастровым номером 14:36:106009:692 (т.2 л.д. 78), так и государственная регистрация права собственности 23.11.2020 на объект незавершенного строительством с кадастровым номером 14:36:106009:860 (т.1 л.д.60) истцом в установленные законом сроки не были оспорены, конкурсным управляющим истца заявитель назначен 19.10.2020.

Таким образом, суд установил, что доказательств того, что указанные юридически значимые действия совершены уполномоченными органами помимо воли истца на выбытие имущества из его владения, не представлены.

В этой связи суд считает, что правовых оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.

Поскольку истцу была предоставлена отсрочка в уплате госпошлины за рассмотрение исковых требований о признании права собственности за истцом на объект незавершенного строительства и об истребовании у ответчика земельного участка, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина подлежит взысканию с истца.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу www.kad.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Стройторгкомплект» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 12 000 рублей.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.


Судья

Р.И. Эверстова