Решение от 29 мая 2023 г. по делу № А02-53/2023

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, г. Горно-Алтайск, ул. Ленкина, 4. Тел. (388-22) 4-77-10 (факс)

http://www.my.arbitr.ru/ http://www.altai.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-53/2023
29 мая 2023 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2023 года. Полный текст решения изготовлен 29 мая 2023 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О.Л. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрел в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 320040000009168, ИНН <***>, с. Майма, р-н. Майминский, Республика Алтай) к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (ОГРН <***>, ИНН <***>, пр-кт. Коммунистический, д. 18, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общества с ограниченной ответственностью «Кристалл» (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Чорос-Гуркина, д. 7/1, кв. 1, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай), ФИО2 (г. Горно-Алтайск, Республика Алтай), ФИО3 (г. Горно-Алтайск, Республика Алтай), Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН <***>, ИНН <***>, ул. Строителей, д. 8, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) о признании права собственности на нежилые помещения,

при участии:

от истца – ФИО4, ФИО5, представителя (доверенность, диплом в деле);

от ответчика – до перерыва ФИО6, представителя (доверенность, диплом в деле), в присутствии ФИО7;

от третьих лиц:

ФИО2 - ФИО5, представителя (доверенность, диплом в деле),

иных – не явились, уведомлены,

установил:

Индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП Авоян, истец) обратился в арбитражный суд к Исполнительно-распорядительному органу местного самоуправления - администрация города Горно-Алтайска (далее – Администрация города Горно-Алтайска, ответчик) с исковым заявлением о сохранении нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, <...>, в реконструированном виде с учетом образованных нежилых помещений и признании права собственности на расположенные в здании нежилые помещения:

- помещение № 9 площадью 550 кв. м.;

- помещение № 10 площадью 771,2 кв. м.;

- помещение № 11 площадью 767,4 кв. м.

В обоснование иска указано на произведенную при строительстве здания магазина реконструкцию в отсутствие соответствующего разрешения, что препятствует истцу произвести государственную регистрацию права собственности на нежилые помещения.

Для установления обстоятельств соответствия испрашиваемых в собственность помещений строительным нормам и правилам, иным нормативным требованиям по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза по вопросам:

1) Соответствует ли объект с учетом реконструкции – здание по адресу: Россия, <...> и расположенные в нем помещения: помещение № 9 площадью 550 кв. м.; помещение № 10 площадью 771,2 кв. м. и помещение № 11 площадью 767,4 кв. м. строительным нормам и правилам, иным нормативным требованиям?

2) Создает или нет объект - здание по адресу: Россия, <...> и расположенные в нем помещения: помещение № 9 площадью 550 кв. м.; помещение № 10 площадью 771,2 кв. м. и помещение № 11 площадью 767,4 кв. м. угрозу жизни и здоровья граждан?

11.05.2023 в суд поступило заключение экспертов Общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастра и экспертизы» ФИО8 от 10.05.2023 № 23-05-02.

С учетом выводов экспертного заключения представитель Администрации города Горно-Алтайска не возражал удовлетворению требований предпринимателя.

От собственников иных нежилых помещений, расположенных в спорном здании, привлеченных к участию в деле в качестве третьих лиц, возражений по иску не поступило.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Из обстоятельств дела следует, что ФИО4 является собственником нежилых помещений №№ 4, 5 и 6, расположенных в нежилом здании по адресу: <...>, ФИО3 – собственник нежилых помещений №№ 1, 3 и 7, ООО «Кристалл» - собственник нежилого помещения № 2, ФИО2 - собственник нежило помещения № 8 в указанном здании.

01.10.2020 между ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ООО «Кристалл» - долевыми собственниками нежилого здания по адресу: <...>, было заключено соглашение о возведении нежилого здания – магазина № 2 с расположением левее от существующего здания № 13 с приобретением права единоличной собственности на созданный объект недвижимости ФИО2

Земельный участок площадью 5126 кв. м., кадастровый номер 04:11:020157:4841, на котором расположено нежилое здание, принадлежал на праве собственности ФИО2

30.06.2021 Администрация города Горно-Алтайска выдала ФИО2 разрешение № 04-RU023010000-5342-2021 на строительство объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией «Здание магазина № 2 <...>».

После возведения здания магазина 18.10.2022 между ФИО2 (продавец), ФИО4 (покупатель) и ИП ФИО9 (подрядчик) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 передал здание магазина № 2 по адресу: <...> в собственность ФИО4

Земельный участок по адресу: <...> с кадастровым номером 04:11:020157:4841 был приобретен в собственность ФИО4 на основании заключенного с ФИО2 договора купли-продажи земельного участка от 18.10.2022 (дата государственной регистрации права собственности 24.10.2022).

21.11.2022 на вновь возведенное здание магазина оформлен технический паспорт, согласно которому кадастровый номер здания 04:11:020157:4827.

Уведомлениями от 17.11.2022 № А-40-РВ и от 07.12.2022 № А-45-РВ ФИО4 отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Так, по результатам проведенной Администрацией города Горно-Алтайска проверки было определено, что строительство объекта выполнено не в соответствии с проектной документацией «Внесение корректировок в проектную документацию «Здание магазина № 2 по адресу: <...>», шифр: 20.10.19.463-АР, шифр: 20.10.19.463-ПД. 2022, а также не в соответствии с выданным разрешением на строительство. Выявлено, что вновь взведённое здание конструктивно связано с соседним зданием и не является самостоятельным, что позволяет считать выполненный вид работ реконструкцией здания с кадастровым номером 04:11:020157:4827 по адресу: <...>, разрешение на которую не выдавалось.

Ссылаясь на невозможность легализации произведенной реконструкции здания во внесудебном порядке, ИП Авоян обратился в суд с исследуемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу указанной правовой нормы право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее, при соблюдении двух условий: если вещь создана им для себя, за счет собственных средств, а также если при создании вещи были соблюдены требования закона и иных правовых актов. Применительно к вновь создаваемым объектам недвижимости такими требованиями являются:

- отвод земельного участка под строительство в установленном порядке;

- получение необходимых разрешений на строительство и согласований;

- соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 ГК РФ).

Судом установлено, что право собственность истца на испрашиваемое здание магазина возникло на основании договора купли-продажи, заключенного 18.10.2022.

Из содержания статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) следует, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (пункт 14 статьи 1 ГрК РФ).

Из материалов дела следует, что на строительство спорного здания магазина Администрацией города Горно-Алтайска было выдано соответствующее разрешение от 30.06.2021 № 04-RU023010000-5342-2021.

Однако в ходе проверки возведенного здания было выявлено, что строительство спорного объекта выполнялось не в соответствии с разрешением на строительство, с внесением корректировок в проектную документацию.

При этом разрешение на реконструкцию объекта не выдавалось.

Согласно статье 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Указанные обстоятельства препятствуют истцу в получении разрешения на ввод спорного здания в эксплуатацию в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом.

Из материалов дела следует, что право собственности истца на земельный участок под испрашиваемым в собственность зданием зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 28 Постановления № 10/22, положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Согласно выводам судебной экспертизы - заключения экспертов Общества с ограниченной ответственностью «Центр кадастра и экспертизы» ФИО8 от 10.05.2023 № 23-05-02:

По первому вопросу:

Нежилое здание (объект торговли), расположенное по адресу: Россия, <...>, соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам.

Строительные конструкции и основание здания обладают прочностью и устойчивостью, дефектов и разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей – не обнаружено. Техническое состояние здания оценивается как работоспособное.

По второму вопросу:

По результатам обследования нежилого здания экспертами установлено:


- строительные конструкции и основание здания обладают прочностью и устойчивостью, дефектов и разрушения отдельных несущих строительных конструкций или их частей - не обнаружено. Техническое состояние здания оценивается, как работоспособное.

- здание спроектировано и построено таким образом, чтобы при пребывании человека в здании или сооружении не возникало вредного воздействия на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий;

- здание спроектировано и построено, а территория, необходимая для использования здания, благоустроена таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения не возникало угрозы наступления несчастных случаев и нанесения травм людям - пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, ожога, поражения электрическим током, а также вследствие взрыва;

- здание спроектировано и построены таким образом, чтобы в процессе его эксплуатации обеспечивалось эффективное использование энергетических ресурсов и исключался нерациональный расход таких ресурсов;

- здание не оказывает негативного воздействия на окружающую среду;

- здание соответствует строительным, пожарным, санитарным, экологическим нормам и правилам.

Нежилое здание (объект торговли), расположенное по адресу: <...>, соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», а, следовательно, его эксплуатация не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно техническим паспортам в результате произведенной реконструкции в здании по адресу: <...>, было образовано 3 нежилых помещения: № 9 площадью 550 кв. м., № 10 площадью 771,2 кв. м., № 11 площадью 767,4 кв. м.

Из материалов дела (протокол от 05.12.2022 № 2 общего собрания собственников нежилых помещений в нежилом здании по адресу: <...>, отзывы третьих лиц) следует, что собственники иных нежилых помещений, расположенных в спорном здании, не возражают сохранению здания в реконструированном виде с учетом образованных в нем трех нежилых помещений и признанию за истцом права собственности на такие помещения.

Судом установлено, что истец предпринимал меры к легализации самовольной реконструкции, о чем свидетельствует письмо от 02.11.2022 № А-566 с ответом Администрации города Горно-Алтайска от 10.11.2022, распоряжение Администрации города Горно-Алтайска от 28.10.2022 № 20/68 «О внесении изменений в разрешение на строительство от 30.06.2021№ 04-RU023010000-5342-2021».

Таким образом, с учетом выводов экспертизы, при наличии доказательств соблюдения совокупности условий, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке, суд приходит к выводу, что единственным признаком самовольного строения в рассматриваемом случае является его возведение без получения необходимых разрешений на реконструкцию.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

С учетом изложенного, учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации на реконструкцию объекта, единственным способом легализации объекта является признание на него права собственности в судебном порядке на основании пункта 3 статьи 222 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах оснований для отказа в удовлетворения заявленных требований не имеется.

Вопрос о судебных расходах истца по уплате государственной пошлины по рассмотренному требованию суд не разрешает, поскольку оснований для возложения данных расходов на ответчика не имеется, а иск заявлен исключительно в интересах истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Сохранить нежилое здание, расположенное по адресу: Россия, <...> зд. 13, в реконструированном виде с учетом образованных нежилых помещений: помещения 9 площадью 550 кв. м., помещения 10 площадью 771,2 кв. м., помещения 11 площадью 767,4 кв. м.

Признать право собственности Индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 320040000009168, ИНН <***>, с. Майма, р-н. Майминский, Республика Алтай) на нежилые помещения:

- площадью 550 кв. м., расположенное по адресу: Россия, <...> зд. 13, помещение 9;

- площадью 771,2 кв. м., расположенное по адресу: Россия, <...> зд. 13, помещение 10;

- площадью 767,4 кв. м., расположенное по адресу: Россия, <...> зд. 13, помещение 11.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество.

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 320040000009168, ИНН <***>, с. Майма, р-н. Майминский, Республика Алтай) из доходов федерального бюджета 68080 руб., перечисленные по чеку-ордеру от 09.01.2023. Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.


Судья

О.Л. Новикова