Решение от 25 декабря 2017 г. по делу № А67-5474/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТОМСКОЙ ОБЛАСТИ

     634050, пр. Кирова д. 10, г. Томск, тел. (3822)284083, факс (3822)284077,  http://tomsk.arbitr.ru, e-mail: tomsk.info@arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

г. Томск                                                                                                               Дело № А67-5474/2017

резолютивная часть решения принята 19.12.2017

полный текст решения изготовлен 26.12.2017

Арбитражный суд Томской области в составе судьи Белоконь И. А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***> ОГРН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой»

(ИНН <***> ОГРН <***>)

о взыскании 196 063,97 рублей,

при участии в заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности № 28 от 01.08.2017 (удостоверение № 56);

от ответчика – не явился (извещен),

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное образование «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой»  о взыскании 196 063,97 руб.,  в том числе 194 465,04 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 30.06.2014 № ТО-21-20431 за период с 01.04.2017 по 30.06.2017, 1 598,93 руб. пени, начисленных на основании пункта 3.6 договора за период с 16.05.2017 по 16.06.2017.

Определением от 27.07.2017 исковое заявление было принято и возбуждено производство по делу в порядке упрощенного производства.

Определением от 20.09.2017 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

В отзыве на исковое заявление ответчик требования истца не признал, указал, что согласно разрешению на строительство № 70-301000-1850-2014 площадь застройки составляет 4 663 кв. м. Истец неправомерно производит начисление по единой ставке на всю площадь земельного участка, а именно: арендная плата по ставке, в зависимости от вида использования земельного участка, должна начисляться только на 4 663 кв. м, на остальную часть земельного участка должна распространяться ставка в размере 6,19 руб. за 1 кв. м.

Также указал, что положения Решения Думы Города Томска № 396 от 01.11.2016 неприменимы к начислению арендной платы в порядке Решения Думы города Томска № 965 от 19.08.2008, поэтому начисление арендной платы с 01.01.2017 с учетом сводного индекса потребительских цен на 2017 год в размере 105,6% неправомерно.

В возражениях на отзыв истец указал, что по условиям договора аренды земельного участка в отношении той части земельного участка, на которую получено разрешение на строительство, размер арендной платы за земельный участок должен рассчитываться исходя из вида использования земельных участков, то есть для строительства жилых домов, многоэтажных гаражных комплексов  - 61,9 руб. за 1 кв. м в год. Исходя из норм статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, нет оснований полагать, что разрешение на строительство выдается лишь в отношении части земельного участка, непосредственно занятой объектом, то есть на площадь застройки. В пункте 3.2.2 договора аренды сторонами согласованы условия начисления арендной платы, касающиеся земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не только той его части, которая предоставлена ООО «Спецгазстрой» по договору от 30.06.2014 № ТО-21-20431. Факт получения арендатором разрешения на строительство создал обязательство для арендодателя начислять арендную плату в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8638 по ставке 61,9 руб. за 1 кв. м. в год, а для участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 по иной ставке, согласованной сторонами. Поэтому ставка арендной платы в размере 61,90 руб. за 1 кв. м должна применяться ко всей площади земельного участка. Также пояснил, что сводный индекс потребительских цен определен постановлением администрации Города Томска № 979 от 14.09.2016. Ставки арендной платы, утвержденные решением Думы Города Томска № 965 от 19.08.2008, основаны на решении Думы Города Томска № 828 от 01.04.2008, таким образом, истцом правомерно применен индекс потребительских цен.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении и в возражениях на отзыв ответчика.

Представитель ответчика исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона от 27.01.2012 по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, местоположение которого: г. Томск, мкр. № 9 жилищного комплекса «Солнечная долина», на основании постановления администрации Города Томска от 19.02.2014 № 316-3, договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02.02.2012 № ТО-21-19860, подписанного с протоколом разногласий от 02.02.2012, между муниципальным образованием «Город Томск» в лице департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (арендодателем) и ООО «СтройЗаказчик» (арендатором) заключен договор аренды земельного участка № ТО-21-20431 от 30.06.2014, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок, местоположение которого: <...>, с кадастровым номером 70:21:0100087:8638, площадью 11 900 кв. м. (пункты 1.1, 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4 договора кадастровая стоимость земельного участка 14 864 885 руб. Вид разрешенного использования в соответствии с кадастровым паспортом: многоквартирные многоэтажные жилые дома выше 16 этажей (пункт 1.5 договора).

Договор аренды заключен на срок с 19.02.2014 по 01.02.2019 (пункт 2.1 договора).

Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что арендная плата за земельный участок взимается с даты издания постановления администрации города Томска от 19.02.2014 № 316-з, т.е. с 19.02.2014.

Как указано в пункте 3.2 договора, в соответствии с пунктом 3.2 договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 02.02.2012 № ТО-21-19860 размер арендной платы за земельный участок устанавливается:

- до получения разрешения на строительство в расчете на единицу площади определяется согласно утвержденным Решением Думы Города Томска № 965 от 19.08.2008 ставкам арендных платежей в 20 зоне градостроительной ценности, для строительства жилых домов - 6,19 руб. /1 кв. м.*год (пункт 3.2.1);

- после получения разрешения на строительство в отношении одного или нескольких объектов, для строительства которых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо проектной документацией используется только часть земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы за земельный участок будет составлять 6,19 рублей за 1 кв. м в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства указанных объектов. В отношении той части земельного участка, на которую получено разрешение на строительство, размер арендной платы за земельный участок должен рассчитываться исходя из вида использования земельных участков: - для строительства одноэтажных индивидуальных гаражей 16,9 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства объектов по предоставлению социальных услуг населению, инженерных коммуникаций 12,0 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства отдельно-стоящих административно-коммерческих объектов 113,5 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства жилых домов (в том числе со встроенными и встроенно-пристроенными помещениями коммерческого и некоммерческого характера), многоэтажных гаражных комплексов 61,9 рублей за 1 кв. м*год; - для  строительства  административных  объектов  органов  гос. власти  и управления 25,6 рублей за 1 кв. м*год; - для строительства спортивных объектов 21,8 рублей за 1 кв. м*год; Размер ставки арендной платы устанавливается договором аренды и ежегодно индексируется с учетом уровня инфляции (пункт 3.2.2).

Плата за пользование земельным участком производится с момента, указанного в договоре, и вносится равными долями, поквартально, не позднее 15 числа второго месяца текущего квартала (пункт 3.2 договора).

Неиспользование земельного участка после заключения договора не является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендной платы и/или для возврата суммы, уплаченной арендатором в качестве арендной платы по настоящему договору (пункт 3.7 договора).

Земельный участок передан арендатору по акту от 25.09.2014 (л. д. 45).

Договор зарегистрирован в установленном порядке, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 21.03.2017 г. № 70/000/058/2017/4788.

09.11.2015 между ООО «СтройЗаказчик» и ООО «Спецгазстрой» заключено соглашение о перемене стороны в договоре аренды земельного участка № ТО-21-20431 от 30.06.2014, в соответствии с условиями которого, на основании пункта 5.1.1 договора № ТО-21-20431 от 30.06.2014 аренды земельного участка ООО «СтройЗаказчик» передает, а ООО «Спецгазстрой» принимает на себя в полном объеме все права и обязанности по договору с 09.11.2015 (пункт 1 соглашения).

Соглашение от 09.11.2015 прошло государственную регистрацию, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Данные обстоятельства установлены решением Арбитражного суда Томской области от 10.07.2017 по делу № А67-2220/2017 и имеют преюдициальное значение для настоящего дела.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской  Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога  на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что размер арендной платы определяется договором аренды.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что ответчик недобросовестно исполнял свои обязательства по договору аренды земельного участка в части оплаты арендных платежей в период с 01.04.2017 по 30.06.2017, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате в размере               194 465,04 руб.

Расчет задолженности произведен истцом на основании решения Думы города Томска от 19.08.2008 № 965 «О ставках арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования «Город Томск», согласно положениям раздела 3 договора аренды в редакции соглашения о перемене сторон в договоре.

Доказательств оплаты задолженности ответчиком не представлено. Наличие и размер задолженности по договору ответчиком не оспорены и подтверждаются материалами дела.

Довод ответчика о неприменении положений Решения Думы Города Томска № 396 к начисление арендной платы в порядке Решения Думы Города Томска № 965 от 19.08.2008 и неправомерном начислении арендной платы с 01.01.2017 с учетом сводного индекса потребительских цен на 2017 г. в размере 105,6%, судом отклоняется в силу следующего.

Как следует из положений пункта 20 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если отсутствует федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, акты органов публично-правового образования о ее определении применяются постольку, поскольку это предусмотрено самим договором и не противоречит ему.

Условиями договора аренды № ТО-21-20449 предусматривается возможность изменения размера арендной платы арендодателем, в том числе путем изменения ставок арендной платы или механизма ее расчета в одностороннем порядке.

Решение Думы Города Томска № 965 не содержит методики расчета арендной платы, им лишь устанавливаются конкретные ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков и категорий арендаторов.

Сама методика расчета арендной платы установлена Решением  Думы Города Томска № 828 от 01.04.2008 «Об утверждении Положения «О порядке взимания арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в муниципальной собственности и предоставленными в аренду от имени муниципального образования «Город Томск».

В указанную методику расчета арендной платы,  предусмотренную Решением  Думы Города Томска № 828 от 01.04.2008, внесены изменения в соответствии с принятием Думой Города Томска решения от 01.11.2016 № 396 «О внесении изменений в отдельные решения представительного органа местного самоуправления», согласно которым при расчете арендной платы учитывается сводный индекс потребительских цен, указанный в муниципальном правовом акте администрации Города Томска о прогнозе социально-экономического развития муниципального образования «Город Томск» на среднесрочный период (пункт 2.2.4 Решения Думы Города Томска № 396).

Значение свободного индекса потребительских цен определено постановлением администрации Города Томска от 14.09.2016 № 979 «О прогнозе социально-экономического развития МО «Город Томск» на 2017 год и плановый период 2018-2019 годов и прогнозе социально-экономического развития МО «Город Томск» до 2030 года». В соответствии с пунктом 3.3 приложения № 2 данного постановления в 2017 году значение индекса потребительских цен составит 105,6%-105,2%. В связи с тем, что указанное постановление предусматривает применение максимального значения индекса при наличии вариантов, в расчете истец применил значение индекса, равное 105,6 %.

Также судом отклоняется довод ответчика о неправомерности начисления арендной платы по единой ставке в размере 61,90 руб. за 1 кв. м на всю площадь земельного участка, поскольку в соответствии с пунктом 3.2 договора № ТО-21-20431 от 03.07.2014 г. размер арендной платы после получения разрешения на строительство в отношении одного или нескольких объектов, для строительства которых в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории либо проектной документацией используется только часть земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, размер арендной платы за земельный участок будет составлять 6,19 руб. за 1 кв. м в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства указанных объектов.

Ссылаясь на указанную в разрешении на строительство от 09.07.2014 № 70-301000-185О-2014 площадь застройки, равную 4663 кв. м, ответчик подменяет понятия земельного участка, используемого для строительства объектов, и части земельного участка, непосредственно занятого возведенным объектом.

Между тем, оценив условие пункта 3.2 договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд полагает с целью установления действительной воли сторон исходить из того, что согласованное сторонами условие об установлении различных ставок арендной платы поставлено в зависимость от получения арендатором разрешения на строительство.

Как следует из пункта 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Поскольку при рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство уполномоченный орган оценивает допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, отсутствуют основания полагать, что разрешение на строительство выдается лишь в отношении части земельного участка, непосредственно занятой объектом, то есть на площадь застройки.

В пункте 3.2.2 договора сторонами согласованы условия начисления арендной платы, касающиеся земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, а не только той его части, которая предоставлена ООО «Спецгазстрой» по договору № ТО-21-20431 от 30.06.2014.

Таким образом, по существу, условие является общим для всех договоров аренды, заключенных в рамках договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и к конкретным отношениям сторон по каждому из выделенных при межевании участков после получения разрешения на строительство применяется в той части, которая предусматривает вид объекта, на строительство которого получено разрешение.

Кроме того, разрешение на строительство № 70-301000-185О-2014 выдано в отношении двух участков с кадастровыми номерами 70:21:0100087:8638 и 70:21:0100087:8639 общей площадью 35 337 кв. м.  При межевании территории жилищного комплекса «Солнечная долина»  участки уже разделены с учетом их использования под строительство различных видов объектов. В частности, указанный в разрешении на строительство участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8638 предоставлен для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома выше 16 этажей, тогда как участок с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 – для размещения подземной автостоянки.

В этой связи факт получения арендатором разрешения на строительство создал обязательство для арендодателя начислять арендную плату в отношении земельного участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8638 по ставке 61,9 руб. за 1 кв. м в год, а для участка с кадастровым номером 70:21:0100087:8639 по иной ставке, согласованной сторонами.

Из представленного в материалы дела Проекта организации строительства № 011-12/1.1-ПОС  (жилой дом № 1.1 стройгенплан, 1 этап), а также Плана озеленения,  плана расстановки МАФ № 011-12/1.1-ПЗУ следует, что  на земельном участке  строительство иного объекта, кроме жилого дома (с элементами благоустройства – детской и спортивной площадкой, парковочными местами, газонами, цветниками, зелеными насаждениями), не предполагается, земельный участок сформирован для строительства указанного объекта.

Кроме того, как видно из  Проекта организации строительства № 011-12/1.1-ПОС  (жилой дом № 1.1 стройгенплан, 1 этап), на земельном участке запланировано размещение временных зданий и сооружений, временных площадок для  складирования материала (в том числе на месте будущего размещения детской и спортивной площадок), стоянок башенного крана и подкрановых путей, контейнеров для сбора мусора, временной автодороги  к площадке разгрузки  и разворота, обозначено направление движения транспорта по территории земельного участка при осуществлении строительства. При этом по всему периметру земельного участка  предусмотрено установление  временного ограждения без козырька и временного освещения.

Представленной истцом  аэрофотосъемкой за 2015-2017 г.г.  подтверждается ведение строительных работ  на всей территории земельного участка, в том числе расположение строительной техники, складирование строительных материалов, прохождение временной автодороги.

По смыслу пункта 3.2.2 договора применение размера арендной платы 6,19 руб. за 1 кв. м возможно лишь в отношении той части земельного участка, которая не используется для строительства объектов; доказательств использования спорного земельного участка в иных целях ответчиком не представлено. Факт использования  ответчиком всего земельного участка для строительства запланированного объекта  подтверждается материалами дела.

Претензией № 5866  от 19.05.2017 Департамент недвижимости потребовал от ответчика в течение 30 дней оплатить имеющуюся задолженность. Претензия оставлена без ответа.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Таким образом, требование истца о взыскании с ответчика 194 465,04 руб. задолженности  является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3.6 договора в случае несвоевременного исполнения обязанности по уплате арендной платы начисляется пеня, которая определяется в процентах от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего дня после предусмотренных настоящим разделом договора сроков платежа. Размер пени устанавливается равной 1/360 действующей ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

За просрочку оплаты истец начислил ответчику пеню в соответствии с пунктом 3.6 договора в размере 1 598,93 руб. за период с 16.05.2017 по 16.06.2017.

Представленный  истцом расчет неустойки проверен и признан верным, ответчиком не оспорен, о применении статьи  333 Гражданского кодекса РФ не заявлено.

Таким образом, требования истца о взыскании неустойки подлежит удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче искового заявления в арбитражный суд государственная пошлина не уплачивалась, поскольку истец в силу закона освобожден от ее уплаты (п. п. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ).

Государственная пошлина, в соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 228, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***>  ОГРН <***>) в пользу муниципального образования «Город Томск» в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН <***> ОГРН <***>) 194 465,04 руб. задолженности, 1 598,93 руб. неустойки, всего 196 063,97 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Спецгазстрой» (ИНН <***>  ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6 882 руб. государственной пошлины.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.



Судья                                                                                 Белоконь И. А.