Решение от 27 октября 2023 г. по делу № А21-8225/2023

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-8225/2023

« 27 октября 2023 года

Резолютивная часть решения оглашена « 25 » октября 2023 года

Мотивированное решение изготовлено « 27 » октября 2023 года

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев 18 и 25 октября в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации ГО «Город Калининград» (ОГРН <***> ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Калининграднефтестрой» (ОГРН <***> ИНН <***>)

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

и встречному исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «Калининграднефтестрой»

к Администрации ГО «Город Калининград

об обязании произвести перерасчет

при участии в судебном заседании:

от Администрации – извещена, явка представителя не обеспечена,

от Общества – ФИО2 по доверенности от 20.07.2023, паспорту (до перерыва), ФИО3 по доверенности от 20.07.2023, виду на жительство (после перерыва)

Администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Калининграднефтестрой» (далее – Общество, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 354/2017-А от 11.08.2017 за период с 01.07.2022 по 31.03.2023 в размере 256 678,05 руб. и пени по состоянию на 22.05.2023 в размере 17 977,55 руб.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 07.07.2023 данное исковое заявление, с учетом наличия признаков, предусмотренных частями 1, 2 статьи 227 Арбитражного процессуального кодекса российской Федерации (далее - АПК РФ), принято к рассмотрению в порядке упрощенного производства.

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 01.08.2023 арбитражный суд перешел к рассмотрению искового заявления по общим правилам искового производства.

Этим же определением, суд принял к рассмотрению встречный иск Общества об обязании Администрацию осуществить перерасчет арендной платы по договору № 354/2017-А аренды земельного участка от 11.08.2017 за период с 1го квартала 2021 года по настоящее время без учета двойной арендной платы, зачтя переплату в размере 135 247,19 руб. – по арендной плате и 3 282,44 руб. – пени, в счет будущих периодов.

Протокольным определением от 18.10.2023 суд принял к рассмотрению уточненный встречный иск Общества об обязании Администрацию осуществить перерасчет арендной платы по договору № 354/2017-А аренды земельного участка от 11.08.2017 за период с 1го квартала 2021 года по настоящее время без учета двойной арендной платы, зачтя переплату в размере 425 548,73 руб. – по арендной плате и 48 017,79 руб. – пени, в счет будущих периодов

В судебном заседании 18.10.2023 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв. После перерыва, 25.10.2023 судебное разбирательство продолжено.

В судебное заседание 18.10.2023 от Администрации поступило ходатайство об отказе от иска в связи с оплатой Обществом задолженности. Согласно письменному отзыву Администрации на письменные пояснения ответчика с ходатайством об уточнении иска, встречные требования не признаются ею в полном объеме.

Администрация, надлежащим образом извещенная о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителя в судебное заседание не обеспечила, в связи с чем, дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке статьи 156 АПК РФ.

Представители ответчика не возражали против прекращения производства по первоначальным требованиям, настаивая на удовлетворении встречного иска, указывая на необоснованность применения двойной ставки к расчету арендной платы, с учетом ввода в эксплуатацию объекта, расположенного на земельном участке.

Заслушав представителя Общества, исследовав доказательства по делу, суд

установил:

11.08.2017 между Администрацией и Обществом заключен договор №354/2017-А на передачу в аренду городских земель, согласно которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:130302:173 площадью 8658 кв.м. по адресу: ул. Поселковой в г. Калининграде, с видом разрешенного использования: малоэтажная многоквартирная жилая застройка.

Также к договору подписаны дополнительные соглашения: Соглашение от 18.06.2020 № 354/2017-А-1, № 354/2017-А-2 от 31.03.2022, Соглашение № 354/2017-А-3 от 12.08.2022, продляющие срок аренды до 10.08.2026.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 17.08.2017.

Согласно п. 4.1 Договора в течение всего срока аренды земельного участка Арендатор уплачивает арендную плату за предоставленный земельный участок.

Арендатор обязан ежеквартально, не позднее 10 дней по окончании каждого квартала вносить арендную плату на реквизиты, указанные в договоре.

Администрация, предъявляя иск, указала, что за период действия договора со стороны арендатора допущено нарушение его условий в части своевременного и полного перечисления арендных платежей.

По расчету арендодателя у арендатора имеется задолженность за период с 01.07.2022 по 31.03.2023 по арендным платежам в размере 256 678,05 руб. и пени по состоянию на 22.05.2023 в размере 17 977,55 руб.

Претензионный порядок соблюден, спор не урегулирован.

Указанное, явилось основанием для обращения Администрации в суд с рассматриваемым иском.

Посчитав, что Администрация незаконно использовала в расчете арендной платы двойную ставку, Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском об обязании произвести перерасчет арендной платы, исходя из однократной ставки, зачтя сумму переплаты в счет будущих платежей.

В ходе рассмотрения спора, Общество, в целях предотвращения расторжения договора, как следствия невнесения арендной платы, осуществило оплату по договору исходя из двойной ставки, указав при этом, что данное обстоятельство не является признанием иска.

Администрация заявила ходатайство об отказе от иска в связи с добровольным удовлетворением Обществом заявленных требований.

Согласно части 2 статьи 49 АПК РФ истец вправе до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу в арбитражном суде инстанции или в арбитражном суде апелляционной инстанции, отказаться от иска полностью или частично.

Суд принимает отказ Администрации от искового заявления, поскольку данный отказ соответствует статье 49 АПК РФ, не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы других лиц.

С учетом отказа Администрации от первоначального иска, в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 150 АПК РФ производство в данной части подлежит прекращению.

Общество, настаивая на удовлетворении встречного иска, считает неправомерным применение Администрацией при расчете размера арендной платы за пользование земельным участком двойной ставки по следующим основаниям.

Постановлением Правительства Калининградской области от 15.05.2012 № 336 установлен порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Калининградской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов (далее - Постановление от 15.05.2012 № 336).

Решением окружного совета депутатов города Калининграда от 28.11.2007 № 376, утверждено положение «О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, об условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования «Городской округ «Город Калининград» (далее - Положение от 28.11.2007 № 376).

Пунктом 2.2 Положения от 28.11.2007 № 376 установлено, что в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.

28.12.2020 Обществом получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №39-RU39301000-476-2019, построенного на указанном земельном участке.

С учетом того, что построенный объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию, по мнению Общества, основания для применения повышенного коэффициента арендной платы, установленного пунктом 2.2 Положения № 376, начиная с 1го квартала 2021 года, отсутствуют.

Администрация в письменном отзыве от 18.10.2023 указала на наличие п. 4 Соглашения № 354/2017-А-2 от 31.03.2022, что влечёт невозможность, по мнению Администрации, применения однократной ставки арендной платы.

Суд считает, что заявленные встречные исковые требования подлежат удовлетворению в части, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в частности, из неосновательного обогащения.

В пункте 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1, пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) любое использование земли в Российской Федерации является платным.

Согласно условиям договора аренды, заключенного между Администрацией и Обществом, с учетом п. 2.2 Положения № 376, размер арендной платы поставлен в зависимость от своевременности ввода в эксплуатацию арендатором объекта, расположенного на арендуемом земельном участке.

Как следует из материалов дела, 28.12.2020 Обществом получено Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 39-RU39301000-476-2019, построенного на указанном земельном участке.

Таким образом, начисление арендной платы в двойном размере оправданно лишь за период с даты 11.08.2020 (по истечении трехлетнего срока аренды) до 28.12.2020 (дата выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Начиная с 1го квартала 2021 года основания для применения повышенного коэффициента арендной платы, установленного пунктом 2.2 Положения № 276, отсутствуют.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счёт другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Кодекса).

Для вывода о наличии обязательства из неосновательного обогащения необходимо констатировать два условия: наличие обогащения, то есть увеличения или сохранения в прежнем размере имущества на одной стороне как следствие соответствующего его уменьшения на другой стороне; неосновательность обогащения, то есть отсутствие соответствующего основания с самого начала либо его последующее отпадение.

Таким образом, для признания уплаченной Обществом суммы арендной платы в качестве неосновательного обогащения арендодателя необходимо, во-первых, определить размер арендной платы, которая должна была быть уплачена Обществом в силу закона; во-вторых, определить разницу между уплаченной Обществом суммой в счёт арендных платежей и размером подлежащей уплате арендной платы.

При определении размера арендной платы, которая должна была быть уплачена Обществом в силу закона, следует исходить из следующего.

Спорные правоотношения касаются земельного участка находящегося в собственности муниципального образования. Для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, необходимо применять нормативный акт соответствующего органа местного самоуправления.

Для определения размера арендной платы за земельный участок, принадлежащий на праве собственности муниципальному образованию Городской округ «Город Калининград» необходимо применять Положение №376, согласно п. 2.2 которого, если по истечение трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной неразграниченной собственности, для строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере арендной платы, установленной по договору аренды, если иное не установлено земельным законодательством.

Однако срок взимания арендной платы в двукратном размере прекращается после введения объектов недвижимости на предоставленном земельном участке в эксплуатацию или после установления факта приведения фактического использования земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором на передачу в аренду городских земель.

С учетом того, что построенный объект недвижимого имущества введен в эксплуатацию 28.12.2020, основания для применения повышенного коэффициента арендной платы с 1го квартала 2021 года, установленного пунктом 2.2 Положения № 376, у Администрации отсутствовали.

Вместе с тем, между сторонами было заключено дополнительное соглашение № 354/2017-А-2 от 31.03.20220 о внесении изменений и дополнений в договор аренды земельного участка от 11.08.2017 № 354/2017-А, согласно п. 4 которого Договор дополнен текстом следующего содержания:

«Арендная плата за земельный участок с кадастровым номером 39:15:130302:173 исчисляется в двукратном размере, установленном настоящим Договором, т.к. по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка не введены в эксплуатацию построенные на таком земельном участке объекты (Основание: постановление Правительства Калининградской области от 15 мая 2012 № 336 «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» (в редакции последующих изменений), Положение «О порядке определения размера арендной платы за землю, условий и сроков ее внесения в городе Калининграде», утвержденное, решением окружного Совета депутатов города Калининграда от 28.11.2007 № 376).».

Указанное дополнительное соглашение подписано со стороны Общества и прошло государственную регистрацию, в отсутствии протокола разногласий.

Основные правила толкования условий договоров разъяснены в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым данное толкование осуществляется в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статьей 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Вопреки доводам Общества о том, что данный пункт был внесен в дополнительное соглашение технически, по настоянию арендодателя, буквально истолковав условия дополнительного соглашения № 354/2017-А-2 от 31.03.2022, касающиеся условий расчета арендной платы, суд пришел к выводу, что подписав, данное соглашение Общество согласилось с применением двойной арендной ставки с указанной даты. Доказательств того, что Общество подписало данное дополнительное соглашение с протоколом разногласий в указанной части, суду не представлено.

Таким образом, расчет арендной платы с применением двойной ставки правомерен в период с 11.08.2020 по 28.12.2020 и после 31.03.2022.

Ссылка Администрации на дополнительное соглашение № 354/2017-А-1 от 18.06.2020, заключенное ранее между сторонами, судом отклонена, поскольку данное соглашение не может иметь правового значения при разрешении настоящего спора.

Дополнительное соглашение № 354/2017-А-1 от 18.06.2020, было заключено сторонами до истечения трехлетнего срока, по истечении которого, в отсутствие ввода объекта в эксплуатацию, устанавливалась двукратная арендная ставка. Пункт 6 указанного дополнительного соглашения содержит, по сути, дублирующее условие основного договора о том, что если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка не будет введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок будет установлена в размере двукратной арендной платы, установленной по настоящему договору, что и было сделано Администрацией, начиная с 11.08.2020.

Расчёт суммы арендной платы по договору аренды № 354/2017-А представленный истцом со встречным исковым заявлением, проверен судом и с учётом применения однократной ставки арендной платы является верным.

Контррасчёт встречных исковых требований Администрация суду не предоставила.

Согласно расчету Общества, проверенному судом, переплата за период с 01.01.2021 по 16.10.2023 составляет 425 548,73 руб. по арендной плате и 48 018,79 руб. по пени.

С учетом изложенного, суд считает возможным удовлетворить требования частично исходя из однократной ставки арендной платы за период с 1го квартала 2021 года по 31.03.2022 по арендной платы в размере 171 608,44 руб., по пени в размере 2 513,16 руб., что является для арендодателя неосновательным обогащением.

Принимая во внимание длительность договорных отношений, установленных договором аренды (с учетом дополнительных соглашений), суд приходит к выводу о том, что требование истца по встречному иску об обязании ответчика зачесть сумму переплаты в счёт подлежащих уплате будущих арендных платежей, а не возвратить её из бюджета, не нарушает баланс интересов сторон и подлежит удовлетворению.

Данный подход не противоречит судебной практике (Определение Верховного Суда РФ от 22.09.2014 №310-ЭС14-2209 по делу №А14-6430/2013).

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Принять отказ Администрации ГО «Город Калининград» от иска. Производство по делу №А21- 8225/2023 в этой части прекратить.

Встречный иск ООО « СЗ Калининграднефтестрой» удовлетворить частично.

Обязать Администрацию ГО «Город Калининград» осуществить перерасчет арендной платы по договору № 354/2017-А аренды земельного участка от 11.08.2017 за период с 1го квартала 2021 года по 31.03.2022 без учета двойной арендной платы, зачесть переплату по арендной плате 171 608,44 руб., по пени 2 513,16 руб. в счет будущих периодов.

В остальной части встречного иска отказать.

Взыскать с Администрации ГО «Город Калининград» в пользу ООО « СЗ Калининграднефтестрой» государственную пошлину в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Калининградской области.

Судья А.В. Брызгалова