Решение от 15 июля 2024 г. по делу № А65-2246/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН


ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань Дело № А65-2246/2024

Дата принятия решения – 15 июля 2024 года.

Дата объявления резолютивной части – 02 июля 2024 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Галеевой Ю.Н., при ведении протокола секретарем Головановой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью "Реставрационно-строительная компания "Гемма", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционный кооператив "Югинвестстрой", г. Казань; (ОГРН <***>, ИНН <***>) о расторжении инвестиционного договора от 17.08.2018г.

с привлечением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – ФИО1

с участием:

от истца – ФИО2 представитель по доверенности от 23.10.2023, ФИО3 представитель по доверенности от 23.10.2023,

от ответчика – ФИО4 представитель по доверенности от 15.08.2023

от третьего лица – не явился, извещен

установил:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Реставрационно-строительная компания "Гемма" обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к ответчику – Обществу с ограниченной ответственностью "Инвестиционный кооператив "Югинвестстрой" о расторжении договора.

Определением от 13.03.2024г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО1

2.07.2024г. непосредственно в судебном заседании Общество с ограниченной ответственностью "Инвестиционный кооператив "Югинвестстрой", г. Казань; (ОГРН <***>, ИНН <***>) обратилось со встречным иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Реставрационно-строительная компания "Гемма", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) об обязании предоставить доступ к земельным участкам.

Определением от 2.07.2024г. встречное исковое заявление возвращено.

Истец исковые требования поддержал, дал пояснения, представил правовую позицию по представленным ответчиком документам.

Ответчик в удовлетворении иска просил отказать по мотивам, изложенным в письменном отзыве.

Сторонам разъяснены положения ст. 82 АПК РФ.

Истец и ответчик заявили отказ от проведения экспертизы.

На вопрос суда представителю истца по поводу акта КС 2 на 58 426 032 руб. 78 коп., представитель пояснил, что он думает, что был заменен первый лист названного акта, документ как КС руководитель не подписывал.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено в порядке ст.123 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, суд находит правовые основания для удовлетворения исковых требований исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, Истец - ООО «РСК «ГЕММА» (Инвестор) и ответчик - Ответчик ООО «Инвестиционный кооператив «ЮгИнвестСтрой» (Заказчик-инвестор) заключили Инвестиционный договор от 17.08.2018 года.

Согласно п.1.1.1 договора инвестиции - земельные участки и недвижимое имущество на нем, находящееся в собственности Инвестора, передаваемые им во временное владение и пользование Заказчику-инвестору с целью получения прибыли.

В настоящем Договоре под инвестициями понимается следующие земельные участки

• земельный участок общей площадью - 12 000 кв. м, кадастровый № 16 20:030114 70, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения индивидуальных жилых застроек, принадлежащий Инвестору на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №16-ак №275429 от 24 05.2011г., запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 16-16-22/025/2011-378 от 24.05.2011г, расположенный по адресу Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, с/п Октябрьское, пос. Октябрьский

• земельный участок общей площадью - 772 кв. м, кадастровый № 16 20 030114:94, категория земель: земли населенных пунктов - для размещения индивидуальных жилых застроек, принадлежащий Инвестору на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №16-ак №275433 от 24.05.2011г., запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 16-16-22/025/2011-382 от 24.05.2011г, расположенный по адресу Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, с/п Октябрьское, пос Октябрьский.

• земельный участок общей площадью - 5200 кв. м, кадастровый № 16:20.030114 78, категория земель, земли населенных пунктов - для размещения индивидуальных жилых застроек, принадлежащий Инвестору на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной pet истрации права №16-ак №27543 1 от 24.05.201 1 г., запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 16-16-22/025/2011-380 от 24.05.2011г,расположенный по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, с/п Октябрьское, пос Октябрьский.

В настоящем Договоре под инвестициями понимается следующее недвижимое имущество:

нежилые строения (комплексный объект0 назначение нежилое, общая площал\дь 2194,44 квм инв.№14-5-604 лит А,БДД1,Д2, Ш, принадлежащие Инвестору на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №16-ак №275430 от 24.05.2011г, запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 16-16-—/0-5/_011-379 от 24,05.2011 г, расположенные по адресу Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, с/п Октябрьское, пос. Октябрьский

· незавершенные строительством жилые строения (пекарня, дом), назначение: нежилое, общая площадь 847,6 кв м , принадлежащие Инвестору на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №16-ак №275432 от 24 05.2011г., запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 16-16-22/025/2011-381 от 24.05 2011г, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, с/п Октябрьское, пос. Октябрьский.

• трансформаторная подстанция, назначение нежилое, инв. №14-5-604/1 лит Б, общая площадь 38,1 квм, принадлежащие Инвестору на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права №16-ак №275434 от 24,05.2011г., запись регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 16-16-22/025/2011-383 от 24.05.2011г, расположенные по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, с/п Октябрьское, пос. Октябрьский.

Данные земельные участки и имущество предоставляется Инвестором Заказчику-инвестору в качестве инвестиций для строительства жилых домов в порядке, установленном законодательством Российской Федерации

Для целей реализации цели настоящего Договора Заказчик-инвестор вправе использовать нежилые помещения - незавершенный строительством объект, комплексный объект и пр. по собственному усмотрению. Так, Заказчик-инвестор может использовать имеющиеся строения на участках для строительства жилых домов, либо снести имеющиеся строения Инвестор дает право на распоряжение Заказчику-инвестору любым имеющимся на земельных участках имуществом.

П. 1 1.2 Инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта для инвесторов

П. 1.1. 4 Результат инвестиционной деятельности - жилой комплекс из 22 (Двадцати двух) индивидуальных домов, либо иной комплекс домов, расположенный по адресу РТ, Зеленодольский район, пос.Октябрьский , (далее - «Объект»). Точные характеристики Объекта определяются на основании подписанного сторонами дополнительного соглашения, котороедолжно быть подписано Сторонами не позднее 1 (месяца) с момента подготовки Заказчиком- инвестором и утверждения Инвестором Архитектурного проекта.

Согласно п.2.1 договора, по настоящему Договору Инвестор (истец) обязуется в качестве инвестирования передать заказчику-инвестору (ответчику) во временное владение и пользование земельные участки согласно п. 11.1 Договора для реализации инвестиционного проекта, а Заказчик-инвестор обязуется контролировать его использование по назначению и осуществлять реализацию инвестиционного проекта в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором

Из п.2.2 следует, что предметом настоящего Договора является инвестирование в строительство жилого комплекса, состоящего из 22-х индивидуальных жилых домов или иного количества домов путем финансирования строительства в объемах и сроках, установленных настоящим договором с целью приобретения указанного жилого дома и земельного участка в общую долевую собственность Сторон.

Общая проектная площадь Объекта устанавливается сторонами на основании дополнительного соглашения, которое подписывается сторонами после изготовления и утверждения проектных документов на строительство.

По окончании строительства площадь Объекта уточняется по результатам обмера БТИ. Общая стоимость инвестиций, переданных Инвестором в соответствии с пунктом 1.1.1. Договора составляет 25 000 000 (Двадцать пять миллионов) рублей.

Заказчик-инвестор осуществляет строительство Объекта на основании договора аренды с правом строительства. Для реализации целей настоящего договора, Заказчик-Инвестор самостоятельно получает разрешения на строительство, а также иные необходимые документы

По завершению реализации инвестиционного проекта, сдачи Объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору, Заказчик-инвестор передает в собственность Инвестору долю в Объекте эквивалентную стоимости Инвестиции, переданных Инвестором. При этом, стоимость за квадратный метр, площадь передаваемых помещении и их характеристика, согласовывается Сторонами на основании дополнительного соглашения, которое должно быть подписано сторонами в течение I (Одного) календарного месяца с момента получения Заказчиком-инвестором архитектурных проектов на строительство Объектов.

Стороны договорились, что в собственность Заказчика-инвестора переходит оставшаяся доля в Объекте.

Согласно п.2.3 договора, на основании заключенного между Сторонами дополнительного соглашения к Договору Заказчик-инвестор вправе передать часть своей доли в счет оплаты услуг Подрядчиков, доля Инвестора является утвержденной Сторонами и изменению не подлежит.

Согласно п.2.4 договора, после реализации инвестиционного проекта земельный участок переходит в общую собственность собственникам жилых помещений.

Из п.2.5 договора следует, что Заказчик-инвестор согласовывает с Инвестором выбор подрядчика для осуществления всех работ по проектированию и строительству Объекта в соответствии с Сторонами эскизом, условиями договора подряда на выполнение проектных работ, заданием Заказчика-инвестора и проектной документацией, включая возможные работы, определенно в ней не упомянутые, но необходимые для полного сооружения Объекта и нормальной его эксплуатации.

Согласно п.3.1.1 договора, в качестве инвестирования передать Заказчику-инвестору во временное владение и пользование земельный участок с правом строительства на нем согласно п 1.1.1 Договора для реализации инвестиционного проекта.

Пункт 3.1.2 содействовать Заказчику-инвестору в получении и оформлении исходных данных для проектирования Объекта.

Пункт 3.1.3 предоставить Заказчику-инвестору все имеющиеся на Объект технические условия в срок не позднее 14 (четырнадцати) календарных дней с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка

Пункт 3.1.4 договора в разумные сроки по требованию Заказчика-инвестора представлять всю необходимую документацию для выполнения Заказчиком-инвестором данного договора

Из п.3.1.5 договора Инвестор гарантирует, что на момент заключения настоящего договора, а также в течение всего срока его действия, земельный участок или права на него не может быть кому-либо проданы, заложены или обременены правами третьих лиц. С момента заключения настоящего договора Инвестор не праве заключать аналогичные договоры в отношении земельного участка с другими лицами.

Пункт 3.1.6 договора заключить с Заказчиком-инвестором договор аренды земельного участка под строительство Объекта на период действия настоящего Договора. Данный договор аренды будет заключен сторонами с правом получения на нем любых строительных разрешений, а также строительства на нем жилых домов.

Согласно п.3.3.1 договора произвести финансирование строительства Объекта в размере 55 000 000 (Пятьдесят пять миллионов) рублей.

Пункт 3.3.2 договора подготовить технико-экономическое обоснование и задание на проектирование в срок (не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Пункт 3.3.3 договора осуществлять техническое сопровождение проектной стадии (контроль за разработкой проектно-сметной документации, согласование ее в установленном порядке передача в органы экспертизы и на утверждение Подрядчику).

Пункт 3.3.4 договора самостоятельно найти подрядчика и заключить с ним договор подряда на строительство Объекта. При этом, Инвестор вправе согласовать выбор подрядчика и основные условия договора подряда.

Пункт 3.3.5 договора обеспечить подготовку земельного участка для производства работ в срок не позднее 30 (Тридцати) календарных дней с момента государственной регистрации договора аренды земельного участка.

Согласно п.3.3.5 договора осуществлять проверку и приемку проектно-сметной документации.

Из п.3.3.6 договора принимать своевременные меры и контролировать устранение выявленных дефектов в проектно-сметной документации.

Пунктом 4.1 договора стороны установили стоимость всех работ по реализации инвестиционного проекта, подлежащая финансированию Инвестором, составляет 25 000 000 (двадцать пять миллионов) рублей.

Финансирование инвестиционного проекта осуществляется Инвестором путем предоставления земельных участков и объектов на нем для постройки на них Объекта

Согласно п.4.2 договора, стоимость всех работ по реализации инвестиционного проекта, подлежащая финансированию Заказчиком-инвестором, составляет 55 000 000 (Пятьдесят пять миллионов).

Согласно п.5.1 договора, объект должен быть построен Подрядчиком, сдан Инвестору и Заказчику-инвестору «Под ключ» (в том числе введен в эксплуатацию) в срок, не позднее 18 (Восемнадцати) календарных месяцев с момента заключения договора подряда Указанная дата является исходной ля определения имущественных санкций в случаях нарушения сроков строительства.

Согласно п.12.3 договора, сторона, решившая досрочно расторгнуть Договор, обязана направить другой Стороне письменное уведомление в срок не менее, чем за 10 (десять) календарных дней до предполагаемой цаты расторжения Договора.

17.09.2018г. между сторонами, истцом и ответчиком, заключено Дополнительное соглашение №1 к Инвестиционному договору, которым стороны договорились о снятии с кадастрового учета объектов, принадлежащих на праве собственности истцу:

- нежилого строения (комплексный объект площадью 2194,44кв.м.),

незавершенный строительством объекты - пекарня и дом общей площадью 847.6кв.м.;

трансформационная подстанция, общей площадью 38,1 кв.м. Объекты расположены по адресу Зеленодольский муниципальный район, с/п Октябрьское, п. Октябрьский.

Провести объединение с последующим межеванием земельного участка с кад №16:20030114:70 (S=12 000 кв/м);

земельного участка с кад №16:20030114:94 (S=772 кв/м);

земельного участка с кад №16:20030114:78 (S=5 200 кв/м).

01.10.2019 г. между сторонами, истцом и ответчиком, заключено Дополнительное соглашение №2 к Инвестиционному договору, произведено объединение и межевание земельных участков с кадастровыми номерами 16:20030114:70, 16:20030114:94, 16:20030114:78.

Сроки строительства продлены до 01.10.2020 г.

01.12.2021 г между сторонами, истцом и ответчиком, заключено Дополнительное соглашение №3 к Инвестиционному договору, которым был увеличен срок строительства до 01.12.2024 г.

Из искового заявления следует, что Инвестор-заказчик свои инвестиционные обязательства нарушил, объекты не построил, Инвестору не передал, в срок до 1.12.2024г. получить разрешение на строительство, согласовать его в установленном законом порядке и сдать объект «под ключ» не возможно, соответственно истец лишается того на что рассчитывал при заключении спорного договора.

Истцом в адрес ответчика была направлена претензия (исх.№1 от 27.11.2023 г.) с требованием в течение 30 дней с момента отправления претензии расторгнуть Инвестиционный договор.

Претензия истца оставлена ответчиком без удовлетворения, что послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В силу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное знамение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Согласно ст.8 ФЗ от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В соответствии с ч.1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. В случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданский кодекс, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность возведенные объекты (часть объектов), названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданский кодекс), содержащий элементы договора строительного подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Представленный договор от 17.08.2018г. является смешанным.

В соответствии с п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной:

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 1.1.4 договора результатом инвестиционной деятельности является строительство жилого комплекса из 22 индивидуальных жилых домов, либо иного комплекса, расположенного по адресу: РТ, Зеленодольский район, пос. Октябрьский.

Ответчиком не представлены доказательства, подтверждающие исполнение условий договора, а именно документы финансовой и бухгалтерской отчетности о финансировании строительства объектов в размере 55 000 000 руб., доказательства наличия финансовой возможности по осуществлению вложений денежных средств в указанном размере, подписанные договоры на проектирование объектов, подготовку и согласование проектной документации, договоры по поставку строительных материалов, разрешение на строительство объектов, технические условия на электро, водо и газаснабжение и т.д.

Срок для выполнения ответчиком своих обязательств до 1.12.2024., исходя из их объема, является явно недостаточным.

Результат инвестиционной деятельности - не достигнут.

К представленному ответчиком акту КС 2 №1 от 31.01.2023г. на сумму 58 426 032 руб. 78 коп. (л.д 40-41 т.1), с учетом доводов истца, суд относится критически, поскольку в нарушение ст. 65 АПК РФ доказательства фактической возможности выполнения работ и реальность их выполнения документально не подтверждены, формальное исполнение сделки, является явно недостаточным.

Представленная ответчиком разрозненная первичная документация не отвечает признакам относимости и допустимости доказательств согласно ст. 67, 68 АПК РФ.

Анализ представленной документации не позволяет ее идентифицировать с предметом настоящего договора либо не имеет к предмету спора никакого отношения. Более того, ни один из представленных документов не подтвержден фактическим исполнением.

Данные налоговой отчетности и о движении денежных средств по счетам ответчика не представлены.

Арбитражный суд предлагал сторонам рассмотреть возможность назначения по делу судебной экспертизы.

Ходатайство о назначении судебной экспертизы в порядке ст. 82 АПК РФ стороны не заявили.

В соответствии с п. 3 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" в случае если ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учётом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (ч.2 ст.9 АПК РФ).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Учитывая изложенное, что суд пришел к выводу о доказанности существенности нарушения договора другой стороной, требование истца о расторжении инвестиционный договора от 17.08.2018г. является правомерным и подлежит удовлетворению.

Расходы по оплате государственной пошлины согласно ст. 110 АПК РФ относятся на ответчика.


руководствуясь статьями 110, 112, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить.

Расторгнуть инвестиционный договор от 17.08.2018г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Инвестиционный кооператив "Югинвестстрой", г. Казань; (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Реставрационно-строительная компания "Гемма", г.Казань, (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. госпошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.



Председательствующий судья Ю.Н. Галеева