Решение от 14 августа 2020 г. по делу № А40-10548/2018

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва Дело №А40-10548/18-41-74

Резолютивная часть решения объявлена 15.07.2020.

Решение в полном объеме изготовлено 14.08.2020.

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 4010, - при ведении протокола секретарем ФИО1, при участии представителей истцов ФИО2 по доверенностям от 10.01.2020 № 4-47-33/20 и от 29.11.2019 № 33-Д-1037/19, ответчика ФИО3 по доверенности от 01.04.2020 № Д-209-4/2020, дело по иску Департамента городского имущества города Москвы (ОГРН <***>), Правительства Москвы (ОГРН <***>) к ООО «Страйк» (ОГРН <***>) о признании постройки самовольной и ее сносе, 3-и лица – Управление Росреестра по Москве, Префектура СЗАО г Москвы, Комитет государственного строительного надзора г Москвы, Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости г. Москвы, РКБ банк Лтд, АО «ПСТ», установил:

С учетом уточнения исковых требований истцы просят суд признать самовольной постройкой здание площадью 1 940, 4 кв. м с кадастровым номером 77:09:0005004:1182 по адресу: <...>; обязать ООО «Страйк» снести (демонтировать) указанное здание и освободить от него земельный участок по адресу: <...>, - в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу, а в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный решением срок предоставить право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости города Москвы снести (демонтировать) здание площадью 1 940, 4 кв. м с кадастровым номером 77:09:0005004:1182 по адресу: <...>, - за счет ответчика; признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «Страйк» право собственности на указанное здание (запись от 04.10.2007 № 77-77-11/095/2007-330).

В обоснование иска истцы сослались на то, что по договору аренды земельного участка от 28.12.2011 № М-09-513606 ответчику предоставлен в аренду земельный участок площадью 23 070 кв. м с кадастровым номером 77:09:0005004:50 по адресу: <...>, - для эксплуатации административных и складских зданий, срок действия которого истек 04.12.2011; на указанном земельном участке находилось 1-этажное здание 1976 года постройки площадью 671, 3 кв. м; указанное здание снесено, на его месте возведено 2-этажное здание площадью 1 940, 4 кв. м, на которое зарегистрировано право собственности ответчика.

Вместе с тем ни под строительство, ни под реконструкцию ранее возведенного здания земельный участок ответчику не предоставлялся, исходно-разрешительная документация на здание не разрабатывалась, разрешение на строительство (реконструкцию) ответчику не выдавалось, как не выдавалось и разрешение на ввод в эксплуатацию здания, построенного на месте снесенного здания.

Истцы считают спорное здание самовольной постройкой, ссылаясь на то, что в определении от 03.07.2007 № 595-О-П Конституционный Суд Российской Федерации разъяснил, что для признания объекта самовольной постройкой достаточно наличие хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации, и на то, что объект в качестве самовольной постройки включен в приложение № 2 к постановлению Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819.

Ответчик против иска возразил, сослался на то, что не возводил на земельном участке спорный объект, поскольку приобрел здание (стр. 3) по договору купли-продажи у ЗАО «Первый строительный трест» в том виде, в каком здание находится по состоянию на дату рассмотрения дела. Кроме того, ответчик сослался на пропуск истцами срока исковой давности, заявив о том, что право собственности ответчика на спорный объект зарегистрировано 05.12.2013, сведения, внесенные в ЕГРП, носят открытый характер, в связи с чем истцы имели возможность в пределах срока исковой давности получить сведения о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект.

В судебное заседание не явились 3-и лица, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, дело рассматривалось судом в отсутствие 3-х лиц в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные сторонами, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что 28.12.2011 Департамент земельных ресурсов города Москвы качестве арендодателя и ЗАО «Первый строительный трест» в качестве арендатора заключили договор аренды земельного участка № М-09-513606, по которому арендатору на срок до 04.12.2011 предоставляется в аренду земельный участок площадью 23 070 кв. м с кадастровым номером 77:09:0005004:50 по адресу: <...>, - для эксплуатации административных и складских зданий.

По дополнительному соглашению от 26.10.2007 права и обязанности арендатора переданы ответчику в связи с переходом к нему с 04.10.2007 права собственности на здания по адресу: <...>, 3, 4, 5, 7, 8, 9.

Из представленного в дело свидетельства о государственной регистрации права от 05.12.2013 серии 77-АР № 233906 следует, что основанием государственной регистрации за ответчиком права собственности на стр. 3 площадью 1 940, 4 кв. м является договор купли-продажи недвижимого имущества от 27.09.2007, заключенный с ЗАО «Первый строительный трест», при этом свидетельство выдано взамен свидетельства от 04.10.2007 серии 77-АЖ № 016206, в котором площадь стр. 3 указана иная – 671, 3 кв. м.

Согласно выписке из технического паспорта на здание (строение), составленной по форме 1а приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 01.12.1998 № 915, по состоянию на 07.07.2003 стр. 3 представляло собой 1-этажное с антресолью панельное нежилое здание 1976 года постройки площадью 671, 3 кв. м, на 1-м этаже находились пом. I площадью 426, 7 кв. м (комн. 1-5), пом. II площадью 173, 3 кв. м (комн. 1-6), на антресоли имелись пом. I площадью 42, 9 кв. м (комн. 1 – раздевалка) и пом. II площадью 28, 4 кв. м (комн. 1-2 – раздевалки).

Из представленных Управлением Росреестра по Москве доказательств следует, что ЗАО «Первый строительный трест» приобрело стр. 3 по договору купли-продажи нежилых зданий от 29.05.2006, заключенному с ООО «СтройИнвест» (продавцом); согласно договору площадь стр. 3 составляла 671, 3 кв. м, эта площадь указана в свидетельстве о государственной регистрации права собственности ЗАО «Первый строительный трест» от 26.06.2006 серии 77 АГ № 299600.

Согласно техническим паспортам по состоянию на 19.09.1997 и на 03.08.2006 площадь стр. 3 составляла 671, 3 кв. м.

Из технического паспорта, составленного ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на 04.08.2014, следует, что на указанную дату стр. 3 представляет собой 2-этажное кирпичное здание площадью 1 940, 4 кв. м, на 1-м этаже имеются 31 помещений площадью 971, 7 кв. м, из которых 16 представляют собой изолированные помещения площадью 917, 7 кв. м, в 15-ти из которых имеются лестницы (учтены как самостоятельные 15 помещений площадью 54 кв. м), на 2-м этаже – 16 помещений площадью 968, 7 кв. м, которые располагаются над изолированными помещениями 1-го этажа.

Составленным Госинспекцией по недвижимости города Москвы рапортом от 03.03.2017 № 9097132 установлено, что стр. 3 демонтировано, на его месте возведено новое 2-этажное кирпичное здание площадью 1 940, 4 кв. м, на фотографиях, прилагаемых к рапорту, представлено стр. 3 в ноябре 2014 года, январе, марте 2015 года, марте 2017 года.

Из писем Москомархитектуры, Мосгосстройнадзора, адресованных Департаменту городского имущества города Москвы, следует, что исходно-разрешительная документация на здание по указанному адресу отсутствует, разрешения на строительство (реконструкцию) и на ввод в эксплуатацию не оформлялись.

Проведенной по делу повторной судебной экспертизой установлено, что стр. 3 является объектом капитального строительства, прочно связанным с землей, его перемещение без причинения несоразмерного ущерба его назначению невозможно; за период с 19.09.1997, 07.07.2003, 03.08.2006 технические характеристики стр. 3 не изменялись, а за период с 03.08.2006 по 04.08.2014 технические характеристики стр. 3 (площадь, строительный объем, высота, этажность, материал стен, коммуникации и др. изменились, конструктивное решение фундамента и стен изменилось, а объемно-планировочное и конструктивное решения здания изменились полностью, при этом технические характеристики, объемно-планировочное и конструкторское решения объекта в период с 03.08.2006 по 04.08.2014 изменились в результате нового строительства, после 04.08.20214 изменений объекта экспертом не установлено.

В судебном заседании 15.06.2020 эксперт пояснил, что стр. 3 является результатом нового строительства, возведено на месте ранее снесенного здания, на что указано на стр. 29 заключения, при новом строительстве заменены фундамент, стены, перекрытия и др. строительные конструкции.

Из заключения следует, что приведение здания в первоначальное состояние в соответствии с документами технического учета по состоянию на 07.07.2003 невозможно.

Экспертом установлено, что при возведении здания допущены существенные нарушения градостроительных норма и правил, а именно отсутствие согласованной проектной и разрешительной документации, существенные нарушения строительных норм и правил не допущено, здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

По состоянию на дату рассмотрения судом данного дела ст. 222 ГК Российской Федерации действует в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ.

П. 1 ст. 222 Кодекса в указанной редакции устанавливает, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как указано в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П «По запросу Сормовского районного суда города Нижнего Новгорода о проверке конституционности абзаца второго пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации», вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в п. 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Согласно п. 2 ст. 222 Кодекса (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных п. 3, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что ответчик приобрел стр. 3 по договору купли-продажи от 27.09.2007, заключенному с ЗАО «Первый строительный трест», при этом из всех представленных в дело доказательств следует, что предметом договора являлось нежилое 1-этажное с антресолью здание площадью 671, 3 кв. м. После заключения указанного договора купли-продажи и государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на указанное здание, как установлено проведенной по делу повторной судебной экспертизой, здание площадью 671, 3 кв. м снесено, на его месте возведен новый объект – 2-этажное нежилое здание площадью 1 940, 4 кв. м. Ни одного доказательства того, что снос 1-этажного здания площадью 671, 3 кв. м и возведение на его месте 2-этажного здания площадью 1 940, 4 кв. м производились ЗАО «Первый строительный трест», суду не представлено.

При указанных обстоятельствах суд считает установленными, во-первых, факт сноса 1-этажного здания площадью 671, 3 кв. м и возведение на его месте 2-этажного здания площадью 1 940, 4 кв. м ответчиком, во-вторых, факт сноса одного здания и возведения на его месте другого здания в период после государственной регистрации перехода к ответчику права собственности на здание площадью 671, 3 кв. м на основании договора купли-продажи от 27.09.2007, заключенного с ЗАО «Первый строительный трест».

При рассмотрении дела судом установлено, что земельный участок по адресу: <...>, - предоставлялся в аренду по договору от .12.2006 № М-09-513606 для эксплуатации административных и складских зданий, а не для нового строительства либо реконструкции.

Предпроектная, проектная, исходно-разрешительная документация на 2-этажное здание площадью 1 940, 4 кв. м, в том числе заключение Мосгосэкспертизы, отсутствуют.

Разрешение на строительство (реконструкцию) ответчику не выдавалось.

Разрешение на ввод в эксплуатацию построенного 2-этажного здания площадью 1 940, 4 кв. м ответчику не выдавалось.

Таким образом, судом установлено наличие двух из трех предусмотренных п. 1 ст. 222 ГК Российской Федерации признаков самовольной постройки, а именно:

Спорный объект возведен, во-первых, на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, во-вторых, без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений.

Следовательно, с учетом определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007 № 595-О-П этих признаков достаточно для признания объекта самовольной постройкой.

Согласно п. 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска указываются основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой, а само решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в данном случае служит основанием для внесения записи в ЕГРП о прекращении права собственности ответчика на самовольную постройку.

Как указано в п. 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 43, наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки, так как сама по себе регистрация не влечет возникновение права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права.

Таким образом, произведенная государственная регистрация права собственности ответчика на спорный объект не исключает возможности признания этого объекта самовольной постройкой.

Действительно, п. 3 ст. 222 Кодекса (в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 339-ФЗ) предусматривает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указано в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, в первом абзаце которого воспроизводится п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ), если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка, то есть лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

Если самовольная постройка осуществлена на земельном участке, принадлежащем застройщику, однако на ее создание не были получены необходимые разрешения, ответчиком по иску застройщика о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления, на территории которого находится самовольная постройка (в городах федерального значения Москве или Санкт-Петербурге - уполномоченный государственный орган городов федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга).

Кроме того, в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, указано, что из системного толкования норм п. 1 и 3 ст. 222, п. 1 ст. 615 ГК Российской Федерации, пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, с учетом указанного Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, закон допускает признание права собственности на самовольную постройку за тем лицом, у которого земельный участок находится в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании либо в аренде (в последнем случае - при условии, что земельный участок предоставлен в аренду для строительства объекта недвижимости).

В п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 указано, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В рамках данного дела рассматривается иск о признании постройки самовольной и ее сносе, встречное исковое заявление о признании права собственности на стр. 3 ответчиком не подавалось, в связи с чем оснований для применения в данном деле п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации не имеется.

Кроме того, в отношении земельного участка ответчик никогда не имел прав, допускающих строительство на нем спорного объекта, что в силу прямого указания закона (п. 3 ст. 222 ГК Российской Федерации) исключает признание за ответчиком права собственности на этот объект, а сам ответчик никаких мер к легализации самовольной постройки не предпринимал.

Довод ответчика о пропуске срока исковой давности судом отклоняется.

В соответствии со ст. 196 ГК Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Кодекса, которая устанавливает, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Из представленных в дело доказательств следует, что по состоянию на дату перехода к ответчику прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от 28.12.2006 № М-09-513606 на участке находилось 1-этажное с антресолью нежилое здание площадью 671, 3 кв. м.

Ни одного доказательства того, что ответчик представлял Департаменту городского имущества города Москвы либо Правительству Москвы сведения о сносе указанного здания и о возведении на его месте нового здания, как и сведения о государственной регистрации за ответчиком права собственности на это новое здание, суду не представлено.

Не представлено в дело и доказательств того, что о государственной регистрации за ответчиком права собственности на новое здание Управление Росреестра по Москве уведомляло истцов.

При этом суд принимает во внимание, что в соответствии с Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) является федеральным органом исполнительной власти, а Управление Росреестра по Москве является его территориальным органом, в то время как Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы являются органами исполнительной власти города Москвы.

Кроме того, в соответствии со ст. 208 ГК Российской Федерации исковая давность не распространяется в том числе на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304), а в п. 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 43 указано, что иск о сносе самовольной постройки (недвижимого имущества) следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения.

В решении Мосгорсуда от 24.12.2015 по делу № 3а-907/2015 о признании недействующим постановления Правительства Москвы от 08.12.2015 № 829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы» суд сделал аналогичный вывод и указал:

«Исковая давность не распространяется на требование о сносе постройки, созданной на земельном участке без согласия лица, которое им владеет. Требование о сносе самовольной постройки предъявляется в защиту своего права на земельный участок лицом, которое не лишено владения этим участком, следует рассматривать как требование, аналогичное требованию собственника или иного законного владельца об устранении всяких нарушений его прав в отношении принадлежащего ему земельного участка, не связанных с лишением владения. Поэтому к такому требованию подлежат применению правила статьи 208 ГК РФ».

При указанных обстоятельствах иск судом удовлетворяется в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 222 ГК Российской Федерации, ст. 65, 110-112, 167-170 АПК Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить;

признать самовольной постройкой здание площадью 1 940, 4 кв. м с кадастровым номером 77:09:0005004:1182 по адресу: <...>;

обязать ООО «Страйк» снести (демонтировать) указанное здание и освободить от него земельный участок по адресу: <...>;

установить срок исполнения решения суда – в течение 2-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу;

в случае неисполнения ответчиком решения суда в установленный решением срок предоставить право Правительству Москвы в лице Госинспекции по недвижимости города Москвы снести (демонтировать) здание площадью 1 940, 4 кв. м с кадастровым номером 77:09:0005004:1182 по адресу: <...>, - за счет ответчика;

признать отсутствующим зарегистрированное за ООО «Страйк» право собственности на здание площадью 1 940, 4 кв. м с кадастровым номером 77:09:0005004:1182 по адресу: <...> (запись от 04.10.2007 № 77-77-11/095/2007-330;

взыскать с ООО «Страйк» в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины, в пользу Департамента городского имущества города Москвы – судебные расходы по оплате экспертизы в размере 330 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья О.А. Березова