Решение от 31 июля 2025 г. по делу № А75-3988/2025

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, <...>, тел. <***>, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Ханты-Мансийск

Дело № А75-3988/2025

Резолютивная часть решения объявлена 22 июля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 01 августа 2025 года.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Бачурина Е.Д., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации города Нижневартовска (ОГРН <***>, ИНН <***>, дата государственной регистрации в качестве юридического лица: 19.12.2002, адрес: 628602, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>; далее - администрация) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 07.07.2023, дата рождения: 14.08.1962, место рождения: гор. Караганда Казахской ССР, место жительства: 628624, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>; далее - предприниматель) о расторжении договора аренды земельного участка от 05.12.2022 №22-АЗТ,

при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - гаражно-строительного кооператива «Дика» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>, 628624, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>; далее - кооператив)

без участия в судебном заседании представителей сторон спора,

установил:

между администрацией (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключён договор аренды земельного участка от 05.12.2022 №22-АЗТ (далее - договор), по условиям которого, на основании распоряжения администрации города от 20.07.2022 № 541-р «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка», протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе, открытом по составу участников, на право заключения договора аренды земельного участка от 21.11.2022, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель «земли населенных пунктов» площадью 73 799 кв.м с кадастровым номером 86:11:0202001:7544, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, для строительства в соответствии с основными видами и параметрами разрешенного использования: хранение автотранспорта; местоположение: Российская Федерация, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, городской округ Нижневартовск, город Нижневартовск, Северо-Восточный планировочный район, земельный участок 6 (пункт 1.1 договора).

Договор заключен сроком на 11 лет (пункт 1.2 договора). Государственная регистрация договора проведена в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2.3 договора арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально в следующие сроки: 1 кв. до 10.04., II кв. до 10.07., III кв. до 10.10., IV кв. до 10.12.

Договор может быть, досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате, сумма которой составляет два и более арендных платежа по истечении установленного пунктом 2.3 договора срока платежа (пункт 5.3 договора).

Задолженность ответчика по договору аренды от 05.12.2022 № 22-АЗТ в общем размере 1 796 202,96 руб., в том числе основная задолженность по арендной плате за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в размере 1 653 600,11 руб., пени за период с 10.04.2024 по 24.12.2024 в размере 142 602,85 руб., установлена решением от 24.03.2025 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры по делу № А75-20431/2024, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2025.

Ввиду того, что ответчик систематически не исполняет обязательства по оплате арендной платы и задолженность образовавшейся за период с 01.01.2024 по 31.12.2024 в размере 1 653 600,11 руб. по договору аренды земельного участка от 05.12.2022 №22-АЗТ по настоящее время не уплачена, администрацией письмом от 19.11.2024 №36-01-исх-5723 в адрес предпринимателя направлено соглашение о расторжении договора аренды с предложением по истечении 30-ти дней вернуть подписанный экземпляр в адрес администрации города для осуществления государственной регистрации соглашения о расторжении. По истечении указанного времени соглашение о расторжении договора в адрес администрации не вернулось. Указанное предложение было оставлено ответчиком без ответа.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Определением суда от 03.03.2025 указанное заявление принято к производству.

В рамках настоящего дела предпринимателем заявлен встречный иск о признании состоявшейся уступки права аренды земельного участка по спорному договору аренды, осуществленную предпринимателем в пользу кооперативом 30.10.2024.

Определением суда от 27.05.2025 встречное исковое заявление возвращено предпринимателю. Определением суда от 21.05.2025 к участию в деле привлечен кооператив.

Судебное заседание проводится в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Изучив материалы дела, доводы, изложенные в заявлении и возражениях на него, оформленных встречным исковым заявлением и ходатайством о привлечение к участию в деле кооператива, проверив в соответствии со статьями 71, 168 АПК РФ наличие (отсутствие) оснований для удовлетворения заявленных требований, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе (пункт 2 статьи 307 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ предусмотрено, что предоставленное настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

По смыслу положений статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В силу абзаца 1 статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано выше, пунктом 5.3 договора предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случае наличия у арендатора задолженности по арендной плате, сумма которой составляет два и более арендных платежа по истечении установленного пунктом 2.3 договора срока платежа.

Аналогичное по своему содержанию основание для расторжения договора аренды содержится в пунктах 1 и 3 статьи 619 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Право обратиться в суд за досрочным расторжением договора аренды в случае существенного нарушения его условий предоставлено арендодателю так же пунктом 5.3 договора аренды, заключенного между истцом и ответчиком.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям пункта 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

Данная обязанность была исполнена истцом, предложение о расторжении договора в связи с систематическим неисполнением обязательства по внесению арендной платы содержалось в претензии от 19.11.2024 №36-01-исх-5723.

Претензия, направленная по адресу государственной регистрации предпринимателя, что с учетом положений статей 54, 165.1 ГК РФ считается надлежащим уведомлением.

Ответчиком не оспаривается, что на протяжении длительного периода арендных правоотношений (с 01.01.2024 по 31.12.2024) арендная плата вносилась им несвоевременно (частично и с пропуском сроков, предусмотренных договором). Также указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением арбитражного суда первой инстанции от 24.03.2025 и постановлением суда апелляционной инстанции от 07.07.2025 по делу № А75-20431/2024.

По смыслу норм статей 606, 614 ГК РФ, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Судом установлено и ответчиком по существу не опровергнуто, что на момент направления арендодателем требования от 19.11.2024 №36-01-исх-5723 о расторжении договора на стороне арендатора имела место задолженность за период с 01.01.2024 по 31.12.2024.

Материалами дела подтверждается, что арендодатель неоднократно обращался в адрес арендатора с требованиями о соблюдении сроков и порядка внесения арендных платежей (претензии от 23.07.2024 №36-03-исх-3282, от 19.11.2024 №36-01-исх-5723). Доказательств погашения обозвавшейся задолженности к дате судебного заседания предпринимателем не представлено.

Иными словами, арендодатель в течение длительного времени принимал меры, направленные на обеспечение стабильности исполнения корреспондирующей обязанности арендатора по внесению платы за переданное в его пользование имущество, которые не привели к положительному результату.

Суд также принимает во внимание, что предпринимать сам в уведомлении о передаче прав по договору аренды от 30.10.2024 указывает на нецелесообразность аренды земельного участка ФИО2 как физическим лицом, поскольку он также является председателем кооператива.

Таким образом, суд, установив обстоятельства систематического нарушения арендатором сроков внесения платы по договору, наличия задолженности на момент заявления требования о расторжении договора (28.02.2025), отсутствие доказательств её погашения к дате рассмотрения спора (22.07.2025; с даты образования долга прошло более полутора лет) признает допущенные ответчиком нарушения существенными, предоставляющими истцу право на расторжение договора.

Довод ответчика о том, что была совершена уступка права аренды спорного земельного участка кооперативу не принимается судом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, законом допускается ограничение права арендатора земельного участка сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

По общему правилу, закрепленному в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более пяти лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника участка при условии его уведомления. Однако в пункте 9 также указано, что приведенное общее правило о свободной передаче арендатором права аренды публичного земельного участка другим лицам применяется, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судебная практика применения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ (в данном случае, исходя из целей правового регулирования, правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации применима и к положениям пунктов 5, 6 статьи 22 ЗК РФ) исходит из того, что предусмотренное данной нормой регулирование связано только с долгосрочным характером аренды и неприменимо к ситуациям, когда запрет на передачу права аренды публичных земельных участков другим лицам установлен иными законодательными актами и обусловлен особенностями правового режима земельных участков и совершаемых с ними сделок (определения Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 № 305-ЭС21-4791, от 17.03.2021 № 305-ЭС16-19742(6), от 01.09.2020 № 305-ЭС20-6940, от 28.05.2020 № 310-ЭС19-26737).

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, сформулированной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, в отношении договоров аренды публичных земельных участков, подлежащих заключению после 01.06.2015 по результатам торгов, уступка права аренды (передача договора третьим лицам) по общему правилу не допускается. Такое законодательное регулирование обусловлено необходимостью обеспечения равного доступа граждан и организаций, включая хозяйствующих субъектов, к аренде публичных земель и исключения ситуаций, при которых передача земельных участков иным лицам происходила бы в обход конкурентных процедур – путем заключения сделки по передаче договора аренды между первоначальным и новым арендатором без проведения торгов и предложения земельного участка в аренду иным участникам оборота.

Как указано в определении Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-2357, между предписаниями пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и пункта 7 статьи 448 ГК РФ отсутствует коллизия общей и специальной норм: первая из упомянутых норм регулирует условия договора аренды, заключенного без проведения торгов, в то время как предписания второй касаются передачи в аренду публичных земельных участков, в отношении которых законодательством установлено обязательное проведение торгов и воплощен публичный интерес, связанный в том числе с развитием конкуренции.

Таким образом, с учетом действующего правового регулирования, у арбитражного суда отсутствуют оснований полагать, что имела место уступка договорной позиции по спорному договору аренды предпринимателем в пользу кооператива и требование предъявлено администрацией к ненадлежащему ответчику.

С учетом изложенного, арбитражный суд приходит к выводу об обоснованности требований администрации и наличии оснований для их удовлетворения. Ввиду удовлетворения иска в полном объеме с ответчика в федеральный бюджет подлежит взысканию государственная пошлины, от которой освобожден истец, в размере 15 000 руб.

Руководствуясь статьями 10, 167 - 171, 176, 180, 181 АПК РФ, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

РЕШИЛ:

исковые требования администрации города Нижневартовска удовлетворить.

Досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 05.12.2022 №22-АЗТ, заключенный между администрацией города Нижневартовска и индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 15 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                   Е.Д. Бачурин